【完整版】2019-2025年中国医院物业管理行业市场发展战略研究报告

（二零一二年十二月）

2019-2025年中国医院物业管理行业市场发展战略研究报告

可落地执行的实战解决方案

让每个人都能成为

战略专家

管理专家

行业专家

……

报告目录

第一章企业市场发展战略研究概述 (6)

第一节研究报告简介 (6)

第二节研究原则与方法 (6)

一、研究原则 (6)

二、研究方法 (7)

第三节企业市场发展战略的作用、特征及与企业的关系 (9)

一、企业市场发展战略的作用 (9)

二、市场发展战略的特征 (10)

三、市场发展战略与企业战略的关系 (11)

第四节研究企业市场发展战略的重要性及意义 (12)

一、重要性 (12)

二、研究意义 (12)

第二章市场调研：2018-2019年中国医院物业管理行业市场深度调研 (13)

第一节我国医院物业管理行业发展概况 (13)

一、医院物业管理概述 (13)

二、行业发展历程及现状 (13)

三、行业政策背景 (14)

四、物业管理行业的经营模式 (16)

五、行业商业模式：规模扩张和产品扩张并举 (17)

（一）收入模式 (17)

（二）扩张模式 (19)

六、物业管理行业竞争格局 (20)

七、2019年住建部研究制定《物业服务导则》规范物业服务 (20)

第二节2018-2019年我国医院物业管理行业发展情况分析 (21)

一、医院物业具备巨大的发展空间 (21)

二、医院物业的服务内容不断拓展 (23)

三、医院物业服务专业特性突出，专业性物业服务企业更具备入局优势 (24)

第三节医院物业管理之创新服务 (25)

一、医院物业管理环境卫生之创新 (26)

二、医院物业管理设施设备管理之创新 (27)

三、医院物业管理安全保卫工作之创新 (27)

四、医院物业特色管理之导医、导诊服务 (28)

第四节2019-2025年我国医院物业管理行业发展前景预测 (28)

一、影响发展的有利和不利因素 (28)

（一）有利因素 (28)

（二）不利因素 (30)

二、物业管理行业前景展望 (30)

三、我国物业管理行业市场空间探讨 (31)

四、中国物业管理行业宏观机遇 (32)

（一）消费升级 (32)

（二）开发协同 (32)

（三）形态多元 (32)

（四）技术崛起 (33)

五、物业管理行业未来发展机遇 (33)

（一）结合城市更新 (33)

（二）租售并举拓展租赁业务 (34)

六、多种经营业务将逐步成为物业管理行业的利润增长点 (35)

第五节2019-2025年我国医院物业管理行业发展趋势预测 (35)

一、行业外部环境的变化 (35)

二、行业未来发展变革 (37)

三、医院物业管理发展趋势 (39)

四、物业服务行业未来发展趋势 (39)

（一）新技术应用快速增加 (39)

（二）专业化分工和服务治理持续提升 (40)

（三）兼并收购加快，优化行业资源配置 (40)

（四）创新加速行业转型升级 (40)

（五）资本市场助推行业良性发展 (41)

（六）基础物业服务外包 (41)

五、中国物业管理行业发展方向 (41)

（一）专业化 (42)

（二）多元化 (43)

（三）定制化 (43)

（四）智能化 (43)

第三章企业市场发展战略的基本类型与选择 (45)

第一节市场发展战略的基本类型与选择 (45)

一、按其性质划分 (45)

二、按其内容分为 (49)

三、按产品在市场上的寿命周期划分 (49)

第二节企业市场发展战略选择 (49)

一、市场主导者策略选择 (50)

（一）不断开拓市场 (50)

（二）保持市场比率不断升高 (50)

二、市场挑战者应对措施 (50)

（一）主动出击 (50)

（二）侧路出击 (50)

（三）全方位出击 (50)

（四）“游击战”进攻 (51)

三、市场一般追求者策略 (51)

（一）超级模仿 (51)

（二）局部超越 (51)

（三）灵活多样，大胆创新 (51)

四、市场补缺者策略 (51)

（一）选择点的重心 (51)

（二）专业化市场经营 (52)

第三节市场机会本位战略观下的企业战略取向分析 (52)

一、SCP范式中的市场――战略――绩效逻辑 (52)

二、市场机会本位战略观下的企业战略取向之一：机会导向的产业选择 (53)

三、市场机会本位战略观下的企业战略取向之二：市场导向的战略定位 (53)

四、对市场机会本位战略观下企业战略取向的基本评价 (54)

第四节国内外成功企业市场战略案例分析与借鉴 (55)

一、亚马逊：战略的“第一性原理” (56)

二、可口可乐：“商业史上最经典的一次演讲” (58)

三、梅特卡夫定律：以网络经济效应对抗规模经济效应 (59)

四、从“柱形思维”升级到“饼形思维” (61)

五、从终局看布局，以未来定义现在 (62)

六、唤起水手们对辽阔大海的渴望 (64)

第四章2019-2025年中国医院物业管理企业市场发展战略探讨与建议 (66)

第一节企业确定实施市场发展战略的基本原则 (66)

一、要有潜在的巨大市场 (66)

二、要有良好的风险收益结构 (66)

三、要有实现战略的基础 (66)

四、要有较强的不可替代性 (66)

第二节2019-2025年中国医院物业管理企业市场发展战略建议 (67)

一、必须把做强做优放在更加突出的地位 (67)

二、大力实施精品名牌战略，推进市场竞争 (67)

三、以客户为导向，满足客户需求 (67)

四、创新经营模式 (68)

五、价值创新开拓战略蓝海 (68)

六、紧跟市场发展 (69)

七、实施“走出去”战略 (69)

八、坚持“五化”发展举措 (69)

第三节创新市场管理体系构筑竞争优势 (70)

一、市场管理体系容易犯的毛病 (70)

二、市场管理体系的不断创新 (71)

三、市场管理体系的创新要点 (72)

四、结论 (73)

第四节深度营销中市场维护的成长性战略 (73)

一、深度营销成功实施的关键 (73)

二、转变市场维护的重心促进市场战略性成长 (74)

三、市场维护重心的转变 (75)

第五节医院物业管理企业必须从战略高度重视基础建设 (76)

一、客户基础 (76)

二、制度基础 (77)

三、人才基础 (77)

四、新技术运用 (77)

第五章2019-2025年中国医院物业管理中小企业市场发展战略探讨与建议 (79)

第一节新形势下中小企业市场经营战略 (79)

一、集中优势，以专取胜 (79)

二、拾遗补缺，以快取胜 (79)

二、灵活高效，以特取胜 (80)

四、加强协作，以联合取胜 (80)

五、品牌共享,以合作取胜 (80)

第二节论我国中小企业市场战略主要问题 (81)

一、对市场变化的适应能力不强，产品缺乏竞争力 (81)

二、人员结构不适应市场发展的要求，整体素质不高 (81)

三、技术进步缓慢，市场竞争能力不强 (82)

四、产业组织和经营管理水平低，缺乏现代理念 (82)

第三节中小企业集中型市场战略 (83)

一、中小企业选择集中型市场战略的原因分析 (83)

二、运用集中型市场战略应该注意的几个问题 (85)

第六章盛世华研总结 (88)

第一节企业失败的原因及提高胜率的策略 (88)

一、企业失败的原因 (88)

二、提高胜率的策略 (89)

第二节盛世华研独创五大决策研究体系 (90)

一、基于“产业”的研究与决策体系 (90)

二、基于“周期”的研究与决策体系 (90)

三、基于“人性”的研究与决策体系 (90)

四、基于“变化”的研究与决策体系 (91)

五、基于“趋势”的研究与决策体系 (91)

六、小结 (91)

第三节致读者：商业自是有胜算 (92)

第一章企业市场发展战略研究概述

市场战略是指企业在复杂的市场环境中，为达到一定的营销目标，对市场上可能发生或已经发生的情况与问题所作的全局性策划。

第一节研究报告简介

企业要想在瞬息万变的市场竞争环境中立于不败之地，更好的生存与发展，就必须尽可能全面准确地了解与本行业有关的信息，从而做出最科学有效的决策。行业研究和战略研究是揭示行业发展的重要工具，通过深度的行业研究和战略研究报告，及时了解行业动态、未来发展趋势，及全面系统、实用高效的战略，对企业的经营、发展与壮大，起着越来越重要而关键的作用。

本医院物业管理行业市场发展战略研究报告在大量周密的市场调研基础上，依据中国国家统计局、国家海关总署、相关行业协会、国内外相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和提供的大量数据，综合采用桌面研究法、行业访谈研究法、市场调查研究法等多种研究方法，结合盛世华研监测数据及知识体系，在对我国医院物业管理业市场发展进行深入的调研和分析的基础上，对医院物业管理行业市场发展战略进行了全面系统的梳理，并提炼出一套可落地执行的实战解决方案，为医院物业管理行业企业经营者及投资该领域的投资者提供重要的决策参考依据，为企业未来市场发展战略提供可参考的路径与方向。

相信通过本报告对医院物业管理行业市场发展战略研究报告全面深入的研究和梳理，您对行业及市场发展战略的了解和把控将上升到一个新的高度，这将为您经营管理、战略部署、成功投资提供有力的决策参考价值，也为您抢占市场先机提供有力的保证。

与此同时，报告中还具有丰富的理论基础、研究体系、知识体系、决策体系以及方法论等丰富内容，让您在了解行业的同时，也掌握研究的方法和技巧。

第二节研究原则与方法

一、研究原则

1、真实原则

只有真实的信息资料才能做出正确的判断，真实是研究分析的第一要素，因此我们在做研究中，需要辩证的去对待信息，需要大致判断信息来源的可靠性与真实性，尤其是对于过多的二手信息，我们需要筛选和确认其信息的真实性。

2、全面原则

行业研究需要坚持全面原则，所谓的全面指信息搜集的全面性、分析过程与方法的全面性、思考的内容的全面性等等，只有做到全面思考与分析才能做出有价值的结论。

3、客观原则

能够客观与准确的描述行业发展的过去、现在与未来并不易，但做研究需要谨记研究的客观是基础，是能够为投资者做决策的前提条件。

4、逻辑原则

条理与逻辑清晰是行业研究的灵魂，没有逻辑的研究最多只能说是一堆资料的堆砌，毫无价值。只有在大的逻辑框架下，提供客观真实全面的观点支撑，才算是一个好的行业研究报告。

5、思辨原则

行业研究要在各种可能性中选择未来必然性的结果，且在不断被验证中，是一个很有挑战的工作，行业研究的成果要经得起推敲。世界是可知的，所有结果，都是人的行为产生的，数据也是结果，要把人的研究，特别顺着产业从下游向上游逻辑顺序。

二、研究方法

本医院物业管理行业研究报告综合采用历史资料研究法、调查研究法、归纳与演绎法、比较研究法、倒推法和穷举法、数理统计法等多种研究方法，结合盛世华研监测数据及知识体系，对医院物业管理行业进行深入研究。

本报告主要研究方法有：

1、历史资料研究法

历史资料研究法是通过对已有资料的深入研究，寻找事实和一般规律，然后根据这些信息去描

述、分析和解释过去的过程，同时揭示当前的状况，并依照这种一般规律对未来进行预测。这种方法的优点是省时、省力并节省费用；缺点是只能被动地囿于现有资料，不能主动地去提出问题并解决问题。只要是追溯事物发展轨迹，探究发展轨迹中某些规律性的东西，就不可避免地需要采用历史资料研究法。各个行业都在不断地发展，如果从一个行业的发展历程来认识它，更有助于较为全面深刻地认识和理解该行业，并把握它的发展脉搏。

2、调查研究法

调查研究法是一项非常古老的研究技术，也是科学研究中一个常用的方法，在描述性、解释性和探索性的研究中都可以运用调查研究的方法。它一般通过抽样调查、实地调研、深度访谈等形式，通过对调查对象的问卷调查、访查、访谈获得资讯，并对此进行研究。调查研究是收集第一手资料用以描述一个难以直接观察的群体的最佳方法。当然，也可以利用他人收集的调查数据进行分析，即所谓的二手资料分析方法，这样可以节约费用。这种方法的优点是可以获得最新的资料和信息，并且研究者可以主动提出问题并获得解释，适合对一些相对复杂的问题进行研究时采用。缺点是这种方法的成功与否取决于研究者和访问者的技巧和经验。

3、归纳与演绎法

归纳法是从个别出发以达到一般性，从一系列特定的观察中发现一种模式，在一定程度上代表所有给定事件的秩序。值得注意的是，这种模式的发现并不能解释为什么这个模式会存在。演绎法是从一般到个别，从逻辑或者理论上预期的模式到观察检验预期的模式是否确实存在。演绎法是先推论后观察，归纳法则是从观察开始。

在演绎法中，研究的角度就是用经验去检验每一个推论，看看哪一个在现实(研究)中言之有理，从而获得理论的验证。而在归纳法中，研究的角度则是通过经验和观察试图得到某种模式或理论。由此可见，逻辑完整性和经验实证性两者都不可或缺。一方面只有逻辑并不够;另一方面，只有经验观察和资料搜集也不能提供理论或解释。

4、比较研究方法。每个行业、每个公司都有人的行为产生，没有普适的法则套用，通过比较研究方法，发现差别、解释差别过程中对已经发生的现象合理的解释。同时研究影响结果的因素和作用机制，探寻哪些因素在发生变化，从而实现对未来的预测。

5、倒推法和穷举法结合。首先假设有N种可能的结果，假设A结果发生，倒退A结果发生会有哪些具备条件，如果目前条件不具备，即可排除A结果。通过不断筛选，得出最大可能性的判断。同时，正推穷尽法和二叉树三叉树结合，与倒推法配合。

第三节企业市场发展战略的作用、特征及与企业的关系

一、企业市场发展战略的作用

市场发展战略对企业营销的指导非常重要。一个没有战略的企业，犹如一条没有舵的船只，永远不可能行驶。正确制定市场发展战略，对提高企业的市场营销能力具有十分重要的作用，具体表现在：

(一)市场发展战略指导企业营销持续、平衡地发展市场发展战略是企业营销活动的行动纲领，它为企业确定一个长远的营销方向和奋斗目标。市场发展战略能够使企业在市场竞争中不至于失去方向，在营销活动中获得主动权，避免风险；能够协调企业各个经营环节和部门的关系，使企业的一切活动有条不紊地组织起来，提高企业营销的整体功能，确保企业的营销组合策略实现高效率和高效益；还能够不断促进企业营销管理水平的提高，避免营销中的短期行为，为企业的长期稳定发展打下基础。

(二)市场发展战略指导企业从容地应对市场竞争随着商品经济的发展，市场体系不断完善，竞争机制的作用日益加强，要求企业进行着眼于长期发展的战略规划与管理。在企业间激烈的“商战”中，企业面临多种竞争对手的挑战，有“战争”必有“战略”。正确的发展战略可以使企业在竞争中早作准备，从容地应对竞争对手，实施有效的竞争战略与竞争对手抗衡，在激烈的竞争中立于不败之地。

(三)市场发展战略指导企业主动地适应需求、引导消费“满足消费者需求”是企业营销活动的宗旨。现代消费需求呈现多样化、个性化、时尚化趋势，使市场需求更趋于复杂化、多变化。面对如此市场，企业必须进行战略规划，正确认识和掌握消费需求的动态和趋向，分析和把握企业的市场机会，及时推出产品或服务，来适应需求，引导消费。企业能否在消费需求变化速度日益加快的条件下发展，更多地决定于企业发展战略的正确与否。

(四)市场发展战略指导企业有效地调动员工积极性依靠企业的员工群众，充分发挥他们的积极性与创造性，是企业发展的基本条件。有了市场发展战略可以使企业内部领导与职工统一思想，统一行动。广大职工了解了营销发展战略就可以明确奋斗目标，就可以产生理想、激励，各司其职，各负其职，增强企业的凝聚力，为实现企业营销目标作出应有的贡献。日本东芝电气公司总经理土光敏夫总结自己的经营实践时谈到：一个富有创造性的企业，必定有它的理想。正是这个理想，向未来显示出这个企业存在的意义。职工们将从这个理想中看到自己作为集体一员的意义。也正是从这里，人们感到生活的意义。当企业发展战略为职工指明美好的前程并成为他们赞同的目标时，一定会在员工中产生强大的凝聚力，可以战胜困难，赢得胜利。

二、市场发展战略的特征

市场发展战略是企业为未来一定时期内市场营销而作出的整体发展规划。为此，市场发展战略具有以下主要特征：

(一)长远性

长远性是指发展战略问题事关未来。从时间角度进行分析，市场发展战略着眼于未来，它是从现实出发，又不为现实所限，而是在科学分析、预测的基础上，对不确定的未来进行规划。市场发展战略是为企业市场营销在未来一定时期的发展规划目标和方向。所以，发展战略并不具体考虑一时一地营销活动的得失，它所谋求的是企业长期的根本利益。发展战略目标的实现也并非在短时间内就可以实现，而需要较长时间的努力。

(二)全局性

全局性是指发展战略问题事关整体。从空间角度进行分析，营销发展战略着眼于企业的整体营销活动，要解决的是事关企业全局的重大问题。在战略研究中，对企业营销各环节、各部们的分析是必不可少的，但战略研究不是孤立地看待某个现象或某些部门，而是通过局部的分析和研究，全面地把握整体的企业营销活动。

(三)指导性

指导性是指发展战略问题事关重要性。从其所起的作用进行分析，营销发展战略具有指导作用。它不是仅仅规划3～5 年的一系列数字，也不是对这些预算数据进行合理的解释，而是透过表象研究实质的、规律性的问题，解决企业营销中的主要矛盾，确定企业营销的发展方向与基本趋势，也规定了企业具体营销活动的基调。

(四)抗争性

抗争性是指发展战略问题事关企业的市场地位。从矛盾的本质上进行分析，市场发展战略是应对市场竞争的营销计谋，有市场竞争必有发展战略，发展战略带有抗争性质。在市场经济中，市场发展战略的抗争性是普遍存在的，要求企业营销规划必须站在战略的高度来把握市场态势，瞄准竞争对手的战略作出及时反应。

(五)客观性

客观性是指发展战略问题事关制定的基础。从实践基础上进行分析，市场发展战略是以未来为主导的，但不是对营销最佳愿望的表述和描绘，不是仅仅靠想象创造出的未来世界，也不是靠最高决策人的信念或直觉决定的，它是在充分认识企业的营销环境，评估企业自身的经营资源及能力的客观基础上制定的，市场发展战略应该是一种既体现目标又切实可行的发展规划。

(六)可调性

可调性是指发展战略问题事关反应弹性。从运动的角度进行分析，市场发展战略是在市场环境与企业营销能力的平衡下制定的。但构成发展战略的因素在不停地变化，外部环境也在不断地运动，市场发展战略必须具备一定的“弹性”，做到能够在基本方向不变的情况下，对营销战略的局部或非根本性方面可以修改和校正，以在变化的诸因素中求得企业内部条件与环境变化的相对平衡。以上六个方面构成了市场发展战略的基本特征，只有具备了这七个基本方面，才能称作比较完善的营销战略。如只具备其中的一个或几个方面的特性，充其量只能算作带有战略意义的相关问题。只有对以上战略特征加以理解，才能懂得战略的含义。

三、市场发展战略与企业战略的关系

1、市场发展战略必须体现企业战略的本质要求

企业发展战略是企业整体的战略规划，市场发展战略是企业发展战略在市场营销方面的具体化，是属于企业发展战略，是在企业发展战略的指导下，结合市场营销系统内外环境而制定的。营销部门根据企业发展战略的本质要求，将企业总的发展战略意图具体化为一定的市场营销目标，并通过市场发展战略的实施，将市场营销活动纳入企业发展战略所预期的方向和轨道，从而使市场营销活动符合企业发展战略的本质要求，为实现企业总的战略目标提供重要的保证。

2、市场发展战略是企业战略的核心和基础

企业发展战略是企业总体的经营运筹与计划，涉及的战略是全方位的。在企业众多的发展战略中，最核心、最基础的应该是市场发展战略。因为，市场发展战略是企业针对复杂的市场环境，为实现特定的营销目标，即占领市场和开拓市场而设计的奋斗目标和经营方针。对现代企业的经营来说市场太重要了，企业掌握了市场就能获得主动、获得发展。市场发展战略就是面对激烈的“商战”，面临各种竞争对手的挑战，运筹谋划从容地应对竞争对手，实施有效的竞争战略与竞争对手抗衡，在激烈的竞争中立于不败之地。同时，市场发展战略也针对现代消费需求的多样化、个性化、时尚化的复杂、多变的市场，进行战略规划，把握市场机会，吸引消费者引导消费。

3、市场发展战略确保企业战略目标的顺利实现

任何的战略都是针对特定系统而策划制定的，目的都在于使其自己的系统运行有明确的目标和行动方案。市场营销作为企业整体的一个子系统，必须有自己系统的发展战略。但是，市场发展战略是企业发展战略的延伸和表现。虽然市场发展战略只是指向企业的市场营销系统，规划营销系统的运行，但其终极目的，无疑是确保企业战略目标的顺利实现。

第四节研究企业市场发展战略的重要性及意义

一个企业如果想要永远利于不败之地，它必须有自己持久的竞争优势和清晰的经营发展战略。企业战略是企业根据其外部环境和内部资源和能力状况，为求得生存和长期稳定的发展，为不断的获得竞争优势，对企业发展的目标、达成目标的途径和手段的总体谋划和参考；企业战略是为了获得持久优势而对外部机会和威胁以及内部优势和劣势的积极反应。

一、重要性

市场发展战略是企业在复杂的市场环境中，为实现特定的市场营销目标而设计的长期、稳定的行动方案，形成指导企业市场营销全局的奋斗目标和经营方针。市场发展战略是目标和手段的统一体。没有目标，就无从制定战略，没有措施，目标也不可能实现。

市场发展战略是企业经营发展战略中重要而必不可少的主要战略之一，企业必须高度重视！

二、研究意义

除了有清晰的企业经营发展战略外，决定企业经营成败的一个极其重要的问题，还要看企业经营发展战略的选择是否科学，是否合理。或者说，企业能否实现高效经营的目标，关键就在于对经营发展战略的选择，如果经营发展战略选择失误，那么企业的整个经营活动就必然会满盘皆输。所以企业经营发展战略实际上是决定企业经营活动的一个极其关键的和重要的因素。企业必须高度重视。

通过对市场发展战略的研究，将为企业建立以市场为导向的经营发展模式提供指导，让企业的经营发展战略更科学、合理、可行，减少失误带来的损失，有利于提高企业的整体水平和竞争能力。

第二章市场调研：2018-2019年中国医院物业管理行业市场深度调研

市场及竞争环境是制定企业市场发展战略的基础

市场及竞争环境分析包括行业现状分析、市场需求分析、市场增长速度、客户群分析、竞争态势分析、技术发展、影响因素、发展趋势分析、政策环境分析等各方面。

第一节我国医院物业管理行业发展概况

一、医院物业管理概述

医院作为以医疗、科研、教学为主要工作内容的传统意义上的事业单位，后勤保障工作一直占据着较为重要的位置。《中共中央、国务院关于加快发展第三产业的决定》中明确指出，后勤服务社会化是经济和社会发展的客观要求，也是后勤改革与发展的必然趋势。医院物业的服务对象是人，其开展的业务不仅包括传统的“四保”，还延伸至中央运送、护工服务、医导服务、被服洗涤、医疗废弃物处理等。由于医院易发生人员伤害、院内交叉感染和群体事件，医院物业对于物业管理公司的专业性有较高的要求。医院新建楼宇规模庞大、建筑复杂、设备设施先进，同时也要求医院物业有较强的资源整合能力及管控能力。

随着新医改的推行，国家对医疗健康产业基础投入的不断增加，医院物业管理行业已进入了高度发展的阶段。

二、行业发展历程及现状

我国物业管理行业最早可以追溯至1981年，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立，建立起“综合收费，全面管理服务，独立核算，靠企业自身经营运转”的商品化房管体制。从1981年到1994年，可以算是物业管理行业的探索和起步阶段。21世纪后，随着《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》的颁布，行业开始进入法制规范期。

2010年之后，随着存量地产项目规模不断增加，各地方以及中央开始意识到了发展存量物业经营的重要性，政府随后出台相关政策鼓励物业管理公司多元化经营，2014年公布了《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》。同年，彩生活于港股上市，成为了第一个上市的物业管理公司。物业管理业务开始从地产开发业务的附属品，向自主经营，为业主提供多元化服务，市

场化程度提升的方向发展。截止到2017年9月30日，我国已有5家企业香港主板上市；50+家企业新三板上市成功。

我国物业管理行业虽然已经经过30多年的发展，但还是有一些问题，政策法规建设还需要进一步完善，主要包括行业效率低、风险高、物业定位失衡以及行业主体成熟度低等问题。这些传统物业行业所暴露出来的问题需要新的商业模式、政府法规配套完善以及品牌企业的出现来逐步解决。

随着行业标准化集约度的提升，物业管理规范以及服务价格标准的共识将会逐步达成。而社区物业逐步完善的外部驱动因素主要有两个：互联网+的驱动和房地产进入存量时代的驱动。互联网势力加速向社区物业领域渗透；当房地产由增量市场转变为存量市场，社区物业服务是盘活存量、增加客户粘性、实现企业及品牌增值的关键。“互联网+”及房地产进入存量时代双重驱动下，社区物业的价值凸显。

三、行业政策背景

政策法规建立行业成长基础。2003年出台的里程碑式的《物业管理条例》以及后续一系列的配套法律法规奠定了物业服务行业成长的基础，极大的加速了了行业的规范发展。

我国物业首先发端于沿海发达城市再逐渐向内陆地区延伸，其中深圳是我国物业管理的发源地。在国家政府部门的推动下，组织机构日渐完善、法律法规逐渐健全、定价和税收制度的改革等，共同为我国物业管理服务行业的发展提供了良好的环境。其中，物业服务定价由政府指导定价改革为物业服务合同定价，重新规定住房专项维修基金、代收费用免征营业税等很好地促进了整个行业的市场化发展。

图表：我国物业管理行业发展相关政策条例

中国物业管理发展六大趋势

中国物业管理发展六大趋势中国物业管理发展六大趋势作者：佚名时间：2008-11-11 浏览量：专家在分析预测全国物业管理行业时表示,今后我国物业管理发展将呈现出六大趋势。一是企业竞争已经进入了品牌时代一方面,物业管理品牌企业的优势在市场竞争中得到了充分体现,很多的物业管理项目被品牌企业接管,从而促使越来越多的企业纷纷把实施品牌战略作为走向市场的重头戏。另一方面,大量品牌物业管理企业,以品牌的优势逐步向全国范围主要城市进行战略布局和布点扩展。其中以上海、深圳最具有代表性。随着全国知名地产开发企业进军西安房地产市场,与之配套的物业管理企业也随之而来,参与到西安物业管理市场当中。二是企业文化建设备受青睐大多数物业管理企业,特别是品牌物业管理企业,都非常重视企业文化的建设,把企业文化建设列在重中之重来抓。三是物业管理人才的争夺和竞争将更加激烈人才优势是企业竞争力的核心,是企业发展的重要动力和保障。近年来,物业管理企业的人才争夺和外流现象十分严重,一些物业企业不惜以各种优惠待遇抢夺人才。同时,把留用和培养人才也作为企业发展的重要战略来抓。上海陆家嘴物业的经理培训机制就是很好的典型。四是创新成为物业企业的核心竞争力。随着社会进步、生活水平的提高,人们对物业管理和服务需求的日益增长,物业管理必须在观念、内容、形式、方法、手段、质量等方面不断进行创新。例如,深圳市倡导的健康住宅示范区的健康式服务理念就是一个成功范例。五是按质论价、菜单式服务成为趋势根据住宅物业管理服务要求的不同情况,设定了一级、二级、三级三个等级服务,每个服务等级又从基本要求、房屋管理、共有设备设施维护养护、保洁服务、绿化养护管理,以及协助维护公共秩序等六个方面的服务标准提出具体要求,即提出了服务菜单,由业主自主选择,这

中国物业管理行业竞争分析

中国物业管理行业竞争分析资料显示：70年代的世界500强，进入80年代三分之一已经出局，它说明摆在世界众多企业面前的严峻课题是：如何迎接与面对具有全球化概念的市场经济竞争？如何为保证企业可持续地快速发展而创造与培养企业的核心竞争力？物业管理行业（Property Management Industry）属于房地产开发中规划、设计、施工、销售、管理中的最后一环，作为新兴朝阳行业隶属于第三产业中的服务行业，在中国起步较晚，但发展迅速，尤其是在中国的深圳、广州、上海、北京等地区，发展的规模与速度已远超过其它地区。在中共中央关于“十五”计划纲要的建议和九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中关于“规范发展物业管理行业”的重要精神，国家进一步明确了物业管理的行业地位，并指明了发展方向。这同时也明确了房地产开发的规划、设计、销售、物业管理的分业经营，明确了以往计划经济下的房屋管理彻底走向社会化、市场化与专业化的改革道路。从上面的物业管理行业生命周期图，我们可以分析出：目前中国的物业管理行业在绝大部分地区还处在行业导入期，而只有少数市场经济较发达地区（深圳、广州、上海、北京等）的物业管理行业处在行业成长期的初期。在处于中国物业管理行业导入期的地区，物业管理发展缓慢，市场化程度不高，该地区消费者不具备物业管理消费概念，因此对其的接受与容纳程度不够，这也导致在该地区物业管理的市场渗透率较低，即使进入，为占领市场和保证服务质量而会付出较高的成本，甚至会出现社会效益与经济效益两不佳的局面。而在物业管理行业成长期的地区，消费者具备物业管理消费概念，并且广大消费者接受与认可物业管理，同时由于物业规范化、标准化的发展，促使该地区该行业较大规模发

中国物业管理的起源及发展

中国物业管理的起源及发展物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要研究和给予回答。作为一个关系国计民生，涉及千家万户的产业，自然备受各方关注。一、物业和物业管理物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类房屋”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路。物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业是房地产进入消费领域的房地产产品，是其中的一个局部。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的概念包含了以下几层意思：实施物业管理的必须是具有法人资格的经政府有关部门注册认可的专业组织。物业管理组织必须按与物业业主和物业使用人签订的合同依法进行管理。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是以经营的手段进行管理和服务，是集管理、服务、经营为一体的有偿劳动。物业管理是一种社会化的管理活动，其最终目的是方便用户，服务于社会，实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。二、我国物业管理的由来我国自本世纪80年代以来，伴随着改革的推进和深化，城市房地产综合开发呈狂部突进之势。建设项目之多，建设规模数量之大，建设方式之新，产权多元化格局的形成，给房地产管理带来活力的同时也带来了一系列新的问题。因此，不管是房地产管理部门直接管理的，还是单位自管的，或是街道办事处管的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不健全、管理经费少渠道、管理工作不到位等问题。尤其是住宅小区建设，虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善，但是由于缺乏有效管理，导致私搭乱建，垃圾随意堆放，设备残缺不全，管道不通，房屋失修失养等，使小区面貌一年新，二年旧，三年破的问题十分突出。社区管理和服务跟不上，居民意见很大，如：报纸收不到，没有医院，交通不通等。各级政府及职能部门为解决这些问题耗费大量的人力、物力、财力，年年都搞综合治理，然而，大都只是头痛医头，脚痛医脚，难以从根本上解决问题。实践证明原来那套行政性的福利型的房地产管理体制已不能适应形势发展的需要，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。我国各地房屋管理单位、管理部门在实践中对住宅小区管理方式进行了各项有益的探索。大庆石油管理局对住宅区实行封闭管理；常州等地由街道办事处统一管理；上海的房管所积极转换机制，开展多种经营，为管理经费开辟渠道等。这些措施，虽然对保持小区的环境、改善住宅的维修和养护起到了积极作用，但没有从根本上触动住宅

2018年商业物业公司三年发展战略规划

2018年商业物业公司三年发展战略规划一、公司发展规划 (2) （一）公司发展战略 (2) （二）公司未来三年发展目标 (2) 1、业务目标 (2) 2、资本运作 (2) 3、团队建设 (3) 4、品牌建设 (3) 5、智慧园区 (3) （三）公司实现发展目标的计划和措施 (4) 1、经营运作方面 (4) （1）外延式扩张 (4) （2）内涵式扩张 (4) 2、人力资源管理方面 (5) 3、资本运营方面 (6) 4、品牌建设方面 (6) （1）明确品牌建设和推广主体 (6) （2）明确品牌的定位 (6) （3）加强品牌的宣传和推广 (7) 5、组织管理方面 (7) 二、假设条件 (7) 三、实施发展计划面临的困难 (8) 四、公司业务发展计划与现有业务的关系 (9)

一、公司发展规划（一）公司发展战略公司致力于城市老旧建筑（群）的改造、运营管理服务，通过对城市既有商用物业提供全价值链一站式服务，延续城市文脉，挖掘并提升城市商用物业价值，使城市资源得到稳定持续的增值，力争成为中国领先的商用物业全产业价值链服务集成商。（二）公司未来三年发展目标 1、业务目标公司业务从上海市场全面扩张到长三角中心城市，同时向北京、深圳、广州、武汉等中心城市进行拓展；通过整体承租、投资入股、品牌输出、管理输出等方式，快速实现规模的扩大以及客户资源的积累；构建完善的既有物业产品线，在以园区运营为主的基础上，适度拓展写字楼项目；利用互联网工具改进业务流程，丰富服务内容，继续提高增值服务在公司营收中的比重。 2、资本运作关注宏观经济政治环境及产业政策变化及金融领域的创新,适时采取灵活多样融资形式和工具，开拓和搭建公司多层次融资渠道和平台；建立“共赢”机制，引入项目合作资金，通过参股等形式扩大规模

中国物业管理现状与发展分析

中国物业管理现状与发展分析引言我国の物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后，房地产行业の蓬勃发展，同时在从香港引入内地の一种新の服务行业——物业管理，据中国物业管理行业数据显示：约10500家，其中一级资质：1168家，管理面积：约146亿㎡，从业人员：约700万人，其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业の生活和工作环境，从而为和谐の社会做出一定分量の贡献。于此同时我国の物业发展在经过一段很长时间の摸索和发展中，国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度の颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展の机遇，同时使物业管理企业面临着发展の挑战，正朝着精细化の发展方向逐步发展。分化出不同の物业管理服务类型。国内优秀の物业管理企业也越来越重视物业里の品牌建设。随着国内高端房产の涌现，物业这个与房产息息相关の服务行业，也出现了对高端物业の个性化定制の趋势，并时刻以满足物业客户の自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理の发展与现状进行分析论证。 2，我国物业の发展现状： 2.1，什么是物业管理：物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施の共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有の建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理の活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义の物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行の房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。首先广义の物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后の管理和服务。包括房地产开发の早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施の保养、维修、住宅小区の治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有の物业管理还兼营小区内の商业服务、搬家服务、家政服务、房屋の装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。美国の罗伯特.C.凯尔等人著の《物业管理案例与分析》一书中所阐述の物业管理者の基本职能是：为业主管理物业；（2）为业主创造来自物业の收入；（3）使物业保值增值。就代表了这种广义物业管理の观点。所以广义の物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。 2.2、不完善の物业管理架构：从体制上考察我国万余家物业管理企业，80%以上の是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生の来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办の企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型の物业管企业。我们以深圳の物业管理公司为例，在深圳18家首批国家一级资质の物业管理企业中，17家是国有企业或者是国有企业参股，只有1家是民营企业，而且，这18家国家一级资质の物业管理企业都是开发商自行开办，这种现象の出现，首先要归结于以房地产の体制内分房等历史发展轨迹，造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。 2.3逐步完善中の我国物业管理の法律：从有物业管理の企业开始の十多年の时间里，几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退

中国物业管理的发展历程

中国物业管理的发展历程姓名：那爱慈宁夏大学资源环境学院宁夏银川市 750021 摘要：我国物业管理经过23年的探索和实践,目前已开始进入市场化、规划化、法制化发展的新时期，这其中经历了很多难题，但是随着国家对物业管理的不断的改进,我国的物业管理已经逐步走向正轨，并涌现了一批大型物业管理企业，物业管理活动主题也趋于理性和成熟。物业管理服务水平也在逐步提高，并且成为房地产以及人们居住环境中不可或缺的一部分. 关键词：物业管理;发展历程；我国；法治;规范化；１９８１年，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立，这是我国内地物业管理的起步阶段。此后，从深圳到广州,从南方到北方，物业管理公司大量出现。1994年，建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：住宅小区应当推行社会化、专业化的管理模式.从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向,并提供了法规依据。１９９８年８月，建设部、国家工商行政管理总局制订了《物业管理委托合同文本》，建设部制订了《业主公约示范文本》，１９９９年１０月制订了《前期物业管理服务协议》。这些规范性文件有效地推动了物业管理事业的发展。据不完全统计,全国物业管理企业已超过２万家,从业人员超过２０万家，一些城市实施物业管理的覆盖面已达到５０%以上。【2】 1 中华人民共和国成立前的物业管理 20世纪20年代初期，中国沿海及内地大城市的房地产业蓬勃发展,高楼林立。房地产业的发展带动了物业市场的发展。当时已经出现的代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性专业公司，形成了中国现代物业的雏形。 2 物业管理的起源 2.1 早期的物业管理起源于19世纪60年代的英国,工业革命的发展，农村人口涌入城市，引起对城市房屋需求的增加，城市原有的房屋设施已远远不能满足人口增长的需要，房屋的空前紧张成为一大社会问题。房地产开发上建造建议住宅以低廉价格租给贫农和工人家庭。由于设施的简陋, 环境极差,承租人拖欠租金严重，房屋破损问题突出，居住环境恶化,严重影响业主的经济效益。奥维克娅希尔女士为其名下出租物业制定了一套规范租户行为的管理办法，收到了良好的效果，当地业主纷纷向其学习.这就是早期“物业管理”。1885年,英国政府颁发了世界上第一个对住宅问题产生重要影响的物业管理法令《1885年工人阶级住宅法》.1868年组建房地产专业协会—英国皇家测量师协会,它实际上可视为一个“准”全国性的物业管理协会. 2.2现代物业管理的形成【1】 19世纪末20世纪30年代美国先后出现了如下专业型物业管理机构和物业管理的行为组织:①1908年，芝加哥建筑理人员组织（Chicago Building Managers Organization,简称CBM); ②建筑物主组织（Building Owners Organization，简称BOO)；建筑物业主理人员协会（Building Owners and Managers Association，简称BOM)。19世纪末20世纪初，垄断资本主义经济阶段的美国，金融托拉斯和官僚垄断资本的跨国经营积累巨额财富，带来了大规模的国内民工潮，国际移民潮和求学潮,加速了美国城市化和规模化进程,促进了美国高层建筑的发展。高层建筑物附属设备多，结构复杂，防火、保安任务重，大厦的日常管理、服务、维修、养护工作的专业和技术有求大大超出传统物业管理要求。同时摩天大厦的业主常常是数十个或数百个,面临着不知该由谁来管理的难题，于是，一种适应这种客观要求的专业性物业管理机构应运而生。该机构应业主要求,对楼宇提供统一的管理与系列服务，开启了现代物业管理运行的大门。

物业管理公司发展战略规划

物业管理公司发展战略规划范本 ? ?一、前言二、发展战略规划 1、长期战略 2、中期战略 3、近期战略三、发展战略具体目标及四、近期战略目标实现的依据五、中期战略实现的步骤及实现措施六、实现战略目标的基本保障条件七、战略风险分析八、战略实现财务分析九、结语 ?一、前言第一部分物业公司现状诊断 XX物业管理公司自成立以来，基本状况是以管理处形式开展各方面工作，应该说公司成立一年以来，取得了一定的成效，尤其是管理处现场管理工作。组织一个物业管理公司，其运作由于客观原因基本以没有正式开展，根据一个星期的

调查、了解，现将本物业公司的基本现状诊断如下：一、组织机构不建全，规章制度不完善物业公司目前其实就是一个管理处在开展运作，公司组织机构基本为零，在公司制度对XX物业的描述中，XX物业将由总经办、市场拓展部、物业管理部、各管理处等机构组成，但由于成立时间短，物业管理面积小，公司上述部门除总经办和管理已为实体外，其他部门均为虚设。当然这是由于客观原因造成的，但如果公司要发展，并在一定的时间内上规模、上档次，就必须完善公司组织机构。由于公司机构的虚设，自然导致物业公司规章制度建立的不完善，目前除管理日常运作制度相对较完善以外，公司为物业公司的各种规章制度均没有，就是已有的管理处日常运作制度也均是抄别的公司的，其具体符合性和可操作性都不强。二、人力资源结构不合理，员工素质有待提高若要公司为一个正式的物业管理公司开展工作，目前的人力资源结构是非常不合理的，除现场管理处人员外，公司其他人员均为空缺。目前公司缺少的人员有以下几部分：一是市场拓展人员；二是内部规范管理人员。公司要上规模、上水平，必须加强人员培训和调整人力资源结构。就目前物业公司已有员工来看，素质普遍不是很高，甚至有些人员对物业管理非常不，应该说，如何提高现有公司人员的业务水平和职业素养是物业公司今后要狠抓的工作。第二部分物业公司发展规划（三年）一、物业公司总体发展战略（2003.7-2006.7）用三年时间，将物业管理公司发展成为科学、高效规范的经营性国家一级物业管理企业。二、发展战略目标第一阶段规范管理、品版策划和包装阶段（2003.7-2004.7）具体目标： 1、策划和创建“XX物业”产品整体形象 2、编制和完成“XX物业”服务和管理市场推介书，找业务模块录制相应宣传电子件。 3、在公司全面推行ISO9000，并通过认证，全面规范物业公司内部管理。 4、组建市场推广和现场管理两支队伍，并进行全方面培训。 5、有针对性地开展公共关系活动，提升“XX物业”品版知名度。 6、有计划地启动和开展山东、湖北、西南物业管理市场。 7、完成公司企业文化建设，完善公司组织机构。 8、寻求战略合作伙伴，结成市场拓展和业务管理战略第二阶段市场拓展品牌树立阶段（2004.8-2005.7）本阶段主要以树立公司社会品牌为核心目标具体目标： 1、嘉福芬园及相关项目通过创达标。 2、全面开展山东、湖北、西南为主导市场的业务拓展，其拓展以增加“XX 物业”品牌度为目的。 3、创办XX物业公司自有知识产权的“中国物业管理职业经理人”网站，创建相应报刊或者杂志。 4、开成“XX物业”品牌产品（主要含人力资源管理，管理、设备管理、客户管理），全面开展物业配和培训项目的市场培养和拓展工作。 5、物业公司已委托和管理面积将达到50万平方米以上，经济效益为第三阶段“XX物业”品牌提升阶段（2005.8-2006.7）

物业管理公司发展战略规划范本

物业管理公司发展战略规划本一、前言二、发展战略规划 1、长期战略 2、中期战略 3、近期战略三、发展战略具体目标及四、近期战略目标实现的依据五、中期战略实现的步骤及实现措施六、实现战略目标的基本保障条件七、战略风险分析八、战略实现财务分析九、结语

一、前言第一部分物业公司现状诊断 XX物业管理公司自成立以来，基本状况是以管理处形式开展各方面工作，应该说公司成立一年以来，取得了一定的成效，尤其是管理处现场管理工作。组织一个物业管理公司，其运作由于客观原因基本以没有正式开展，根据一个星期的调查、了解，现将本物业公司的基本现状诊断如下：一、组织机构不建全，规章制度不完善物业公司目前其实就是一个管理处在开展运作，公司组织机构基本为零，在公司制度对XX物业的描述中，XX物业将由总经办、市场拓展部、物业管理部、各管理处等机构组成，但由于成立时间短，物业管理面积小，公司上述部门除总经办和管理已为实体外，其他部门均为虚设。当然这是由于客观原因造成的，但如果公司要发展，并在一定的时间上规模、上档次，就必须完善公司组织机构。由于公司机构的虚设，自然导致物业公司规章制度建立的不完善，目前除管理日常运作制度相对较完善以外，公司为物业公司的各种规章制度均没有，就是已有的管理处日常运作制度也均是抄别的公司的，其具体符合性和可操作性都不强。二、人力资源结构不合理，员工素质有待提高若要公司为一个正式的物业管理公司开展工作，目前的人力资源结构是非常不合理的，除现场管理处人员外，公司其他人员均为空缺。目前公司缺少的人员有以下几部分：一是市场拓展人员；二是部规管理人员。公司要上规模、上水平，必须加强人员培训和调整人力资源结构。就目前物业公司已有员工来看，素质普遍不是很高，甚至有些人员对物业管理非常不，应该说，如何提高现有公司人员的业务水平和职业素养是物业公司今后要狠抓的工作。第二部分物业公司发展规划（三年）一、物业公司总体发展战略（2003.7-2006.7）用三年时间，将物业管理公司发展成为科学、高效规的经营性国家一级物业管理企业。二、发展战略目标第一阶段规管理、品版策划和包装阶段（2003.7-2004.7）具体目标： 1、策划和创建“XX物业”产品整体形象 2、编制和完成“XX物业”服务和管理市场推介书，找业务模块录制相应宣传电子件。 3、在公司全面推行ISO9000，并通过认证，全面规物业公司部管理。 4、组建市场推广和现场管理两支队伍，并进行全方面培训。 5、有针对性地开展公共关系活动，提升“XX物业”品版知名度。 6、有计划地启动和开展、、西南物业管理市场。

中国物业管理行业竞争分析

度不够，这也导致在该地区物业管理的市场渗透率较低，即使进入，为占领市场和保证服务质量而会付出较高的成本，甚至会出现社会效益与经济效益两不佳的局面。而在物业管理行业成长期的地区，消费者具备物业管理消费概念，并且广大消费者接受与认可物业管理，同时由于物业规范化、标准化的发展，促使该地区该行业较大规模发展，市场渗透率随之而提高，从而促进了物业管理企业健康发展。物业管理行业的SWOT分析 SWOT分析指的是强势（Strengths）、弱势（Weaknesses）、机遇（Opportunities）、威胁（Threaten）的分析。面对发展迅速，处在朝阳地位的物业管理行业，其强势是初步形成具有独立法人结构独立经营核算的企业，在经营上是有一定规模，在管理上初步形成规范化、标准化的现代企业管理制度，同时在其市场化进程中，具有一定的成熟度；弱势就是随着目前物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大，行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来：法制建设滞后，产权关系不清晰，建管脱节，社会对物业管理的期望值越来越大，业主委员会权利与义务不明确，社会行政责任与物业管理责任区分不清，房管局改制力度加大等等一系列的问题影响着物业管理企业的发展，影响着物业管理的内涵挖掘，影响着物业管理企业的彻底市场化，影响着物业管理企业经营的宽度与深度；机遇就是面对中共中央“十五”计划纲要中对物业管理行业地位与发展方向的明确，物业管理市场化由国内经济发达、物业管理起步较早的地区带动下全面启动，国内将有

中国物业服务企业发展研究报告.doc

中国物业服务企业发展研究报告 1、研究背景与目的由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家权威研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2002年成立以来，已连续6年完成中国房地产上市公司10强研究、连续5年完成中国房地产百强企业研究、连续4年完成中国房地产策划代理百强企业研究等多项研究，得到了社会各界的广泛关注和普遍认可，其研究成果为评价房地产企业经营实力及行业地位提供了重要的参考标准。近年来，随着我国房地产市场的繁荣，物业管理作为一个新兴的服务行业，实现了快速发展，并在促进房地产业发展和构建“社会主义和谐社会”中扮演着重要角色。去年以来，《物权法》和《劳动合同法》相继颁布实施，物业管理行业发展面临着新的机遇和挑战，深入研究物业管理行业面临的新形势和新问题，有助于从宏观上把握行业发展方向，探寻新形势下行业发展之道。为反映行业发展最新状况和主流企业的发展态势，科学评价企业的真实实力，系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家单位决定设立专项课题，开展“2008中国物业服务企业发展研究”。开展中国物业服务企业发展研究的目的是：（1）以客观的数据和研究结果，反映行业发展最新状况和主流企业

的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门加强行业指导提供参考和依据；（2）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物业服务企业；（3）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量。2、研究方法体系 2.1.标准和门槛值中国房地产TOP10研究组坚持以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、准备、全面、自愿的研究原则。研究组按照国际惯例和《物业服务企业资质管理办法》，确定现阶段纳入研究范围企业的门槛值：（1）依法设立、具有独立法人资格，从事物业服务活动的企业；（2）具有政府行政主管部门审定的一级资质的物业服务企业及有特色的二级资质物业服务企业；（3）凡符合入选门槛值的物业服务企业，须按要求提供相应的数据报表，方可参与此次研究；（4）为了指导物业服务企业做强做大，TOP10研究组鼓励企业以集团的名义参与。 2.2.评价指标体系 2.2.1.评价指标体系的设立原则 “2008中国物业服务企业发展研究”以客观数据和社会评价为依据，

浅谈物业服务行业的发展方向

推荐中国物业服务的发展经历了从无到有、从小到大的渐变历程，但随着《物权法》、《物业管理条例》以及《劳动合同法》的施行，给整个物业服务行业带来了政策风险、自然风险和用人风险等一系列风险，对行业生存和发展提出了前所未有的挑战。物业服务企业正面临着不进则退的尴尬境地。如何在困境中求得生存发展，是摆在每一位物业服务企业经营者面前不能回避的课题。物业服务企业在加强专业化建设，经营思路领先，在横向联合、广结同盟，创造模式品牌等方面，如何探索出一条发展之路。现结合工作实际，试图进行一些现状分析，探索物业服务的未来发展方向。延伸业务范围，开展创新服务。从现实情况来看，物业服务行业始终属于一个微利行业，而且在今后很长一段时间内，这一特点无法改变。但是，通过不断创新服务内容和延伸业务范围，物业服务行业会出现自己新的经济增长点。延伸产业链是物业管理行业增加经济增长点的有效方式，物业服务企业不仅可以提供体力劳动服务，而且还可以提供脑力服务。物业服务行业上线可以发展咨询服务业和销售代理业，向下可以创新服务产品，具体来讲就是可以为房地产企业做市场调查或市场调研。物业服务公

司有条件和能力开展这方面的业务，物业服务公司最贴近房产消费者，最了解消费者的需求、偏好，可以从市场中采集第一手的市场信息为房地产企业服务；可以前期介入房地产企业规划设计，为中水系统设置、车位数、各种系统容量、各种功能用房位置、机电系统的形成、智能化环保节能等工作提供建议；可以参与检查施工质量、四方验收，参与设备调试等工作为后期物业管理打好坚实基础；同时物业管理公司还可以为业主或开发商销售或出租楼盘，获取佣金，增加收入。下线物业服务企业可以创新服务产品，延伸业务范围，拓宽服务领域，获取新的利润增长点。很多物业管理公司正在探索、实践新的服务模式，提出了很有见地的创意和服务理念，为业主提供一站式的服务、宾馆式的服务，将传统的物业管理内容，如保洁、秩序维护、绿化、维修等服务项目加以拓展，提供商务服务、个性化服务和预约服务。物业管理公司要在确保高质量完成基本服务的同时，心系业主需求，不断增加个性化服务项目，拉近自己与业主之间的距离，增进友谊，增强互信，构建和谐共融的合作关系，赢得业主的口碑和经济效益。应对政策调整，联合抵御风险。近几年，各地劳动者最低工资线及社会保障标准反复上调，物价节节攀高均难以遏制，而等级收费不可能随风飘动而一再滞后限制了物管价格根据市场调节的权利。物业服务产品的非市场化价格，违背了质价相符、等

2018年物业管理公司三年发展战略规划

2018年物业管理公司三年发展战略规划 2018年6月

目录一、公司发展计划 (4) （一）发展战略 (4) （二）总体业务发展计划 (4) 1、设备智能化 (5) 2、管理数字化 (5) 3、运营互联化 (6) 4、服务平台化 (6) （三）具体业务发展计划 (7) 1、业务区域拓展计划：增加市场开发投入，加快业务全国化布局，快速扩大管理规模 (7) 2、基础物业服务发展计划：继续调整产品结构，聚焦城市公共建筑与设施管理领域，做大做强优势业态 (7) （1）公共及园区业态 (8) （2）学校业态 (8) （3）商业与住宅业态 (8) 3、专业服务发展计划：调整发展策略，打造专业能力 (9) （1）保洁服务及市政环卫业务 (9) （2）保安服务 (9) （3）设施维护服务 (10) （4）商业资产管理业务 (10) 4、信息平台与创新业务计划：加大信息化平台开发力度，打造基于互联网和物联网的智慧物业管理与创新业务平台，推动公司转型升级 (10) 5、投资并购发展计划 (11) 二、拟定计划所依据的假设条件 (11) 三、实施计划可能面临的主要困难 (12)

（一）资金瓶颈的制约 (12) （二）人才的制约 (12) （三）管理水平的制约 (13) 四、确保实现发展计划拟采用的方式、方法或途径 (13) 五、发展计划与现有业务的关系 (14)

一、公司发展计划（一）发展战略公司的战略定位：专注于智慧城市公共建筑与设施的基础物业管理及其创新利用一体化的综合服务提供商。（二）总体业务发展计划我国物业管理行业起源于住宅小区的管理，绝大多数物业公司在相当长的时期内，都是以住宅物业管理为主要业务。随着城市化的进程和行业自身的发展演进，物业管理的领域逐步由住宅物业向政府机关、企事业单位办公楼、医院、学校、公园、场馆、地铁、车站、机场等城市公共建筑与设施的运行管理延伸。公司在保持自身基础物业管理服务稳步发展的前提下，将未来发展战略定位在城市公共物业领域，以此区别于绝大多数物业公司在住宅物业领域的激烈竞争，在战略定位上与业内同行形成错位经营。随着政府职能的转变，机关后勤社会化改革的推进，大量的存量物业管理进入市场，另一方面，随着城市化的发展，需要并新建大量的医院、学校、公园、场馆、地铁、车站、机场等城市公共建筑与设施，给物业管理带来新的增量空间，所以城市公共建筑与设施的基础物业管理市场规模巨大，空间广阔，是新大正物业战略定位的基础随着城市化进程的加快，城市规模的扩大，城市管理与发展的难题越来越多，而信息技术的发展为解决这些问题提供了可能，所以智

中国物业管理行业竞争分析

中国物业管理行业竞争分析中国物业管理行业竞争分析作者：佚名时间：2008-5-24 浏览量：中国物业管理行业竞争分析资料显示：70年代的世界500强，进入80年代三分之一已经出局，它说明摆在世界众多企业面前的严峻课题是如何迎接与面对具有全球化概念的市场经济竞争？如何为保证企业可持续地，快速发展而创造与培养企业的核心竞争力？物业管理行业属于房地产开发中规划、设计、施工、销售、管理中的最后一环，作为新兴朝阳行业隶属于第三产业中的服务行业，在中国起步较晚，但发展迅速，尤其是在中国的深圳、广州、上海、北京等地区，发展的规模与速度己远超过其它地区。在中共中央关于十五计划纲要的建议和九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中关于规范发展物业管理行业的重要精神，国家进一步明确了物业管理的行业地位，并指明了发展方向。这同时也明确了房地产开发的规划、设计、销售、物业管理的分业经营，明确了以往计划经济下的房屋管理彻底走向社会化、市场化与专业化的改革道路。从上面的物业管理行业生命周期图，我们可以分析出：目前中国的物业管理行业在绝大部分地区还处在行业导入期，而只有少数市场经济较发达地区的物业管理行业处在行业成长期的初期。在处于中国物业管理行业导人期的地区，物业管理发展缓慢，市场化程度不高，该地区消费者不具备物业管理消费概念，因此对其的接受与容纳程度不够，这也导致在该地区物业管理的市场渗透率较低，即使进入，为占领市场和保证服务质量而会付出较高的成本，甚至会出现社会效益与经济效益两不佳的局面。而在物业管理行业成长期的地区，消费者具备物业管理消费概念，并且广大消费者接受与认可物业管理，同时由于物业规范化、标准化的发展，促使该地区该行业较大规模发展，市场渗透率随之而提高，从而促进了物业管理企业健康发展。物业管理行业的SwoT分析 SwoT分析指的是强势、弱势、机遇、威胁的分析。面对发展迅速，处在朝阳地位的物业管理行业，其强势是初步形成具有独立法人结构独立经营核算的企业，在经营上是有一定规模，在管理上初步形成规范化、标准化的现代企业管理制度，同时在其市场化进程中，具有一定的成熟度g弱势就是随着目前物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大，行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来2法制建设滞后，产权关系不清晰，建管脱节，社会对物业管理的期望值越来越大，业主委员会权利与义务不明确，社会行政责任与物业管理责任区分不清，房管局改制力度加大等等一系列的问题影响着物业管理企业的发展，影响着物业管理的内涵挖掘，影响着物业管理企业的彻底市场化，影响着物业管理企业经营的宽度与深度；机遇就是面对中共中央十五计划纲要中对物业管理行业地位与发展方向的明确，物业管理市场化由国内经济发达、物业管理起步较早的地区带动下全面启动，国内将有80亿平方米的房屋管理实施市场化管理，同时在十五期间，我国将新建城镇住宅27亿平方米，也就是平均每年将有5亿多平方米住宅物业进入物业管理市场等等，这些无疑给物业管理企业带来巨大的发展机遇，可以说这是一块相当诱人的巨大蛋糕。有机遇就有威胁，物业管理企业面对的威胁有内部，也有外部。内部是企业的无序非正当竞争，外部宏观大环境如法制环境的不完善、政府导向的干预中国物业管理行业竞争分析作者：佚名时间：2008-5-24 浏览量：等，外部微观有wTo引人具有资金雄厚、技术先进、管理超前的外资狼，例如美

中国物业管理企业的发展趋势

物业管理师职业资格考试参考论文集

石家庄市金博瑞职业培训学校 2002年10月30日目录中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 (4) 试论物业管理前期介入的作用及其立法意义 (15) 生态住宅小区的建设与管理探讨 (22) 试论物业管理市场结构调整的策略和途径 (31) 试论以营销为主导的经营型物业管理模式 (41) 物业管理企业的企业文化特性及其建设 (49)

物业管理企业靠什么赢得市场 (57) 试论物业品牌价值战略的定位 (67) 经营--物业管理企业发展的必由之路 (73) 从开发商视角看物业管理企业的发展趋势 (85) 试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向 (90) 21世纪中国物业管理发展思路初探 (98) 中国物业管理发展中若干问题的思考 (106) 浅淡新世纪中国物业管理的服务趋势 (115) 关于物业管理立法重点和难点的思考 (124) 论我国物业管理可持续发展战略 (136) 浅析从管理物业到经营物业 (153) 物业管理的品牌 (163) 物业管理强制权利随意谈 (167)

中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析中国的物业管理经过20年的发展,取得了长足的一步但仍存在诸多问题。归内起来大致分为三个方面：一是目前物业管理的社会化程度不高,二是现有物业管理面临的现实问题,三是当

地政府行为的偏差。一、我国物业管理的社会化程度不高物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。伴随着我国房地产业的发展,住房制度改革和住房商品化的深入,物业管理应该覆盖绝大部分的物业。但实际上,目前我国物业管理的覆盖面太小,社会化程度低,远远不能适应社会现代化和文明程度的需要。 1、物业管理行业发展的经济学分析物业管理作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中,享受到更多的便利和效用;同时也可以实现房产的保值和增值。作为推动市场商品化改革进程的重要措施,物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋管理滞后的瓶颈问题。因此,物业管理滞后对我国国民经济发展将产生消极影响。这个问题我们可以用图1中的图A、图B两幅图来进行综合分析（图略）: 作为提供一种特殊服务的行业,物业管理不但可以使消费者获取效用,更可以因其对房产的保值、增值的贡献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总效益(总福利水平)上升。图A的Z-Y弧线表示社会的总生产可能性边界,其中

物业管理公司发展战略规划

物业管理公司发展战略规划范本一、前言二、发展战略规划 1、长期战略 2、中期战略 3、近期战略三、发展战略具体目标及四、近期战略目标实现的依据五、中期战略实现的步骤及实现措施六、实现战略目标的基本保障条件七、战略风险分析八、战略实现财务分析九、结语一、前言第一部分物业公司现状诊断 XX物业管理公司自成立以来，基本状况是以管理处形式开展各方面工作，应该说公司成立一年以来，取得了一定的成效，尤其是管理处现场管理工作。组织一个物业管理公司，其运作由于客观原因基本以没有正式开展，根据一个星期的

物业服务行业发展趋势思考

物业服务行业发展趋势思考物业服务行业发展趋势思考作者：佚名时间：2008-5-24 浏览量：物业服务行业发展趋势思考物业管理作为服务业的重要组成部分，广州从1981年在全国成立第一家物业管理公司，历经二十余年的发展，行业已初具规模。目前，在广州从事物业管理的公司已有1100多家，从业人员6万多人，物业管理面积亿平方米。《物权法》出台后，行业内部立即掀起了学习热潮，面对《物权法》的相关规定，物业管理沿袭了20多年的惯性思维与做法将可能被部分或彻底打破，物管行业将面临制度、模式、利益格局等等一系列的变化与变革。物业管理行业如何在《物权法》出台后顺应物业管理未来发展大势，共建和谐社会，是摆在我们行业面前的一个现实而迫切的问题，需要行业全体业主和企业共同的思考。一、《物权法》颁布实施对物业管理行业变革的思考

物业管理应该是业主以私有财产为核心，以公共财产为纽带，以业主公约（或业主章程）为基础而形成的共同协商、自我管理不动产的行为。早在2003年国务院《物业管理条例》颁布实施时，国家建设部主要领导就明确要求“政府机关要转变职能，…既要尊重业主在物业管理上的自主权，也要尊重物业管理企业的独立经营自主权，…要彻底改变过去大包大揽的观念和做法，明确哪些是自己管的，哪些是民事行为，应交给市场解决的。一旦有民事纠纷，应鼓励依照司法程序来处理，做到依法行政，既到位，又不越位。”可见，《物业管理条例》在其立法过程中已经贯彻了共同协商、自我管理的理念。《物权法》体现了民法的“私法自治”的原则，明确了业主的建筑物区分所有权，进一步确立了业主共同协商，自我管理的物业管理模式。《物权法》第八十一、八十二条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”“物业服务企业或者