个人住房贷款.模板

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工商银行
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补充：二套房的认定标准


二套房贷认定标准：商业性个人住房贷款中居民 家庭住房套数，依据拟购房家庭（包括借款人、 配偶及未成年子女）成员名下实际拥有成套住房 数量认定。 2010年4月17日，二套房贷认定终于有了明确的 执行标准。作为"新国十条"的配套政策，住房和 城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管 理委员会日前联合发文规范二套房认定标准，对 个人申请商业性住房贷款的二套房认定遵循“以 家庭为单位、认房又认贷”原则。
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1.中国建设银行
1）申请。通过柜台或面谈、电话、电子邮件和信件预约等 多种方式提出贷款申请，并提供有关文件，包括营业执照、 组织机构代码证书、税务登记证、贷款卡、公司章程或组 织文件、企业法定代表人身份证明、个体工商户的身份证 明、企业资产负债表、损益表和现金流量表的年报表和最 近一期报表、由有权机构（人）出具的同意申请信贷业务 决议书或个体工商户家庭借款决议书、连续一年的缴税凭 证、担保单位相关资料、抵（质）押物清单与权属凭证以 及其它需要提供的信息和资料等。 2）审查和审批。以企业、个人或第三方拥有的不动产及国 债、建设银行认可的合法银行存款凭单、建设银行认可的 其他商业银行开具的银行承兑汇票或其他担保条件,提出贷 款业务申请，在对您的申请进行尽职调查并在抵押物评估 及核实相关担保条件后进行审批。审批同意后，签订《借 款合同》和配套担保合同。如审批未通过，申请材料将退 还。 2018/12/12 22
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2.特点
⑴个人住房贷款是银行主要消费信贷品种
从性质上说，个人住房贷款是属于消费贷款的 一种，而由于房地产是高价值的普遍消费品，个人 住房贷款就成为了消费贷款的最主要的品种。
⑵个人住房贷款必须设立担保
个人住房必须设立担保，主要是因为住房贷款 的贷款额大、期限长，银行的或有风险较大。担保 可以是人的担保——保证，特点是方便；也可以是 物的担保——质押或抵押，特点是安全。
三、借款人资信评估
1.个人素质 个人素质方面包括：职业稳定性、职业地位、受教 育程度、年龄、健康状况、行为表现、综合印象。 2.购房及还款能力 主要考察房价收入比和还贷收入比两个指标。 3.贷款保护能力 包括：抵押率、质押率、第三方保证、组合担保、 抵押物的变现能力、借款人购买财产保险情况、其 他附加条件。
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工行贷款应提供资料
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二、贷款审查
贷款审查的内容主要包括： ⑴核验借款人申请表； ⑵核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性，防止借 款人和开发商合谋骗取贷款； ⑶审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实 性进行仔细审查核实，以保证借款人有足够的偿还贷款本息 的能力； ⑷对拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关评估 机构进行评估； ⑸审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意 抵押的合法证明文件； ⑹审查保证人的保证资格和保证能力； ⑺审查借款人及其联名人的真实年龄，一般要求贷款期限不超 过其中年长者的退休年限； ⑻审查借款人的自有资金情况，一般要求其不低于30%，并要求 其将自有资金存入开发商在放款银行所开立的专门账户中。 2018/12/12 18
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补充：二套房的认定标准

沪上二套房贷认定标准在2013年初出现“微调”， 部分国有大银行在二套房贷认定上从“认房又要 认贷”放宽为“认房可不认贷”，避免使部分准 备置换自住房的客户在申请贷款时“碰壁”。另 外，个别银行为吸引优质客户而推出低于8.5折的 首套房贷利率优惠，但难以大面积推广。
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2.特点
⑶个人住房贷款的基础是抵押权
个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权就是 抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律的角 度而言，抵押权是担保物权的一种，抵押权具有优先 受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物权——用 益物权如使用权等也可以设立抵押权。
⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化
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2.申请人需提供的材料
⑴身份证件； ⑵放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能 力证明； ⑶符合规定的购买房屋合同意向书、协议或其他批 准文件； ⑷抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同 意抵押或质押的证明、抵押物估价证明； ⑸保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明； ⑹以储蓄存款为自筹资金的需提供银行存款凭证； ⑺以住房公积金作为自筹资金的，需提供公积金管 理部门批准动用公积金存款的证明； ⑻放款人要求提供的其他文件或资料
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2.中国工商银行



2）贷款审批，根据您的申请资料对贷款进行审批； 3）签订合同。在接到工行有关贷款批准的通知后，您要到 贷款行与工行签订借款合同和相应的担保合同，并视情况 办理抵（质）押登记及公证等手续； 4）发放贷款。经工行同意发放的贷款，办妥有关手续后， 工行将按照借款合同的约定，将贷款资金按规定一次性转 入房地产开发企业在银行开立的账户，或与借款人约定的 工行监管账户； 5）按期还款。贷款发放后，您须按借款合同约定的还款计 划、还款方式偿还贷款本息； 6）贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。 贷款结清后，您应持本人有效身份证件和经办行出具的贷 款结清凭证领回由工行收押的法律凭证和有关证明文件， 并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手 续。
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四、我国个人住房贷款业务前景
1.业务发展环境的基本判断
⑴住宅业是我国新的经济增长点 ⑵城市化加速有利于住宅业发展 ⑶住房制度改革有利于住房信贷发展 ⑷住房需求增长需要信贷支持 ⑸金融开放需要业务创新
2.发展趋势判断
⑴个人住房信贷市场竞争日趋激烈 ⑵个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务 ⑶业务品种将更加多元化 ⑷个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化 ⑸“强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的关键 ⑹个人住房贷款将出现证券化 ⑺个人住房贷款市场将更加细分
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补充：二套房的认定标准




认定标准 (一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在 地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中 其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的; (二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷 款购买住房的; (三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等 形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房 的; (四)对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的 非本地居民申请住房贷款的，贷款人按“第三条”执行差 别化住房信贷政策。

1.中国建设银行


3）落实抵（质）押等担保。需要办理抵（质）押 登记手续的，向抵（质）押物登记的受理部门办 理登记手续，需要投保的，应按要求办理投保。 登记未获生效的，向抵（质）押物登记的受理部 门办理撤销受理登记手续，同时将各项申请资料 及抵（质）押物凭证即刻退还。 4)提款。 5)还款。
2.贷款配套政策进一步规范
涉及产权登记、保险、公证等部门，各地对相关的管理和收费 标准各有不同，贷款业务外围环境已有较大的改善
3.贷款手续复杂
贷款环节较多、手续复杂，但银行改善服务、提高效率 42018/12/12 、贷款电子化程度不断提高
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历年全国个人住房贷款状况表(1997—2008) 单位：亿元
⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好
个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担 保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限 较合理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是 各种金融机构非常重视和争相发展的服务品的种类
1.政策性个人住房抵押贷款 政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前主要 是政府的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括住房 公积金贷款和政府贴息贷款（如各种的安居工程或其他专门 对象的非市场价格房屋供给等）。企业单位的政策性住房贷 款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款，即单位为 本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服务。 2.自营性个人住房抵押贷款 自营性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件，自 主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银行的具 体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个人商 业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款、个 人自建住房贷款等。 3.个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款不足 以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的自营 性住房贷款的情形。 2018/12/12 6
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第二节 个人住房贷款的申请、审查和审批
一、个人住房贷款的申请
1.借款人资格
个人因购房需贷款，可根据有关规定和要求，提供申请 资料，填写《个人住房借款申请审批表》
借款人资格的认定主要是要确认其身份真实、合法，确认 其具有较好的可信度和偿债能力。具体要求包括： （1）具有城镇常住户口或有效居留身份 （2）具有稳定的职业和收入 （3）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力 （4）具有购买住房的合同或协议 （5）按规定交付了一定比例的首付款 （6）有贷款人认可的资产做抵押或质押 （7）所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机 构评估价值 （8）贷款人规定的其他条件
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四、贷款审批
经上述程序后，同意贷款的按照规定的程 序上报审批，并在规定的期限内通知借款人进 行相关程序；不同意的，应将申请人的所有材 料退还。
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五、各银行的具体要求
1.中国建设银行 2.中国工商银行 3.中国银行 4.中国农业银行 5.中信实业银行 6.中国光大银行 7.中国招商银行 8.交通银行 9.中国民生银行