物业管理案例分析

物业管理常见案例

案例1、房子没住，有质量问题，交不交管理费

某业主购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年了自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？请问认为房屋有问题，并提出了自己的意见，但又收取了房屋钥匙，该女士的这种做法是否意味着房屋已经交付使用了呢？

律师解答：

房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房，而房屋在验收交接后到产权证办理下来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和相对性证明的取得无法完全同步。因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。

在《商品房买卖合同》第八条和第十一条中，均对房屋交接的程序做了约定的规范，如：要求开发商在交付房屋时，向购房人提供房屋验收合格的证明；开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由开发商承担。

具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自己的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况（比如房根本未经正式验收合格等），同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示认可，她提出了对细部问题继续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此，对于其后的物管费应交付。案例2、有房子没产权证也是业主

市民赵先生最近有点烦，因为一些原因，自家住的新房产权证一直没办下来。可业委会竟据此说他不是业主，进而“剥

夺”了他对小区事务的表决权。那么，赵先生到底是不是业主

呢？

以前对于业主一直存在争议，有人理解为持有产权证才为业主，有人理解为交了房款的就为业主，有人理解住在小区内

的都为业主。到底什么人才是业主：业主有以下几种情况：

1、根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业

主”，即房产证上登记的人为业主。

2、根据《物业管理条例》第十条“尚未登记取得所有权，

但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已

经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定

的业主的权利，并承担相应的义务”。根据最高人民法院《关

于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的

解释》司法解释规定：依法登记取得或依据生效的法律文书、

继承或受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为，取得专有部分

所有权的人，应当认定为业主。司法解释同时规定，基于与建

设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物

专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权

法第六章所称的业主。也就是说与建设单位签订了买卖合同并经房产部门登记合法的合同上的人为业主；继承房产并得到职能部门认定的继承者为业主；受遗赠并得到政府职能部门认定没有纠纷的为业主；

建筑物专有部分的承租人、借用人等并非业主，而是物业使用人。但其在使用过程中也享有相应的权利，如共有车位的使用权，也要承担相应的义务，如缴纳物管费的义务。

案例3、房子没住也得交物管费

市民陈先生在市区购买了一套住房，房屋交付后，他一直没有入住。当物管找到他收取物业管理费时，陈先生予以拒绝，理由是自己并未实际入住，未享受服务，所以不应缴纳物管费。

那么，陈先生到底应不应该缴纳物管费呢？

司法解释规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。

也就是说，在物业服务企业已经按照约定以及规定，全面履行了相应义务的情况下，业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，或者无须接受相关物业服务等抗辩事由，人民法院将不予支持。像王先生这种情况，就符合该司法解释的规定，他应当缴纳物管费。

如果物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门的规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复

收费的，业主可以以违规收费为由提出抗辩，并要求物业服务企业退还已收取的违规费用。