房地产开发各阶段税收筹划
房地产企业税收筹划
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房地产企业税收筹划房地产企业作为国民经济的重要支柱行业,扮演着关键的角色。
税收筹划是房地产企业经营管理的一个重要环节,对企业的发展和盈利能力有着重要的影响。
合理的税收筹划可以帮助房地产企业降低税负、优化税务成本,提高企业整体盈利水平,有助于企业长期稳健经营。
本文将从税收筹划的基本概念、房地产企业面临的税收问题、税收筹划的意义和方法等方面展开探讨。
一、税收筹划的基本概念税收筹划是指通过合法手段,采取一定的税收管理措施,合理地安排企业的生产、经营和投资活动,降低税负,达到减轻税收负担、提高企业经济效益的目的。
税收筹划是企业经营管理的一种重要手段,是企业根据国家税法规定,通过合法的税收规划和财务安排,降低企业的税收负担,合理分配收入,增加企业盈利的一项活动。
税收筹划的原则包括合法合规、效益最大化、风险可控、长远规划等原则。
合法合规是税收筹划的首要原则,企业必须遵守国家税法规定,合法纳税。
税收筹划的目的是为了在合法范围内,最大限度地利用税法规定的各种减免、优惠政策,降低企业税负,提高经济效益。
税收筹划应该是一项长期规划,要充分考虑未来发展趋势和可能出现的税收变化,提前做好准备。
二、房地产企业面临的税收问题房地产企业在税收方面面临着诸多问题,主要包括土地增值税、企业所得税、房产税和印花税等税种。
房地产开发和经营涉及到大量的资金投入、销售回笼、资产重组等环节,因此税收管理十分复杂,存在诸多难题。
土地增值税是房地产企业面临的重要税种之一。
土地增值税是指在土地使用权出让、转让和转租等行为中,因土地价值增值所应纳税款。
房地产开发企业在取得土地使用权后,经过开发和建设,将房地产转让给购房者,若房地产经过升值,就需要缴纳土地增值税。
土地增值税的税负高,对企业经营带来了很大的负担。
企业所得税是房地产企业必须面对的另一大税种。
企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得按法定税率征收的一种税种。
房地产企业作为参与房地产开发和销售的主体,其取得的销售收入和利润将纳税。
房地产开发企业税收筹划
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房地产开发企业税收筹划房地产开发企业作为我国经济发展的重要支柱产业,承担着城市建设和房屋供应的重要职责。
受到市场竞争、政策调控等多种因素的影响,房地产开发企业在税收筹划方面也面临着诸多挑战。
本文将从房地产开发企业税收筹划的概念、特点、策略等方面进行分析,希望为相关企业提供一些借鉴和参考。
一、税收筹划的概念税收筹划是指依据国家税法规定,通过合理的税收规避手段,最大限度地减少纳税人在合法合规的前提下应纳税额的一种行为。
房地产开发企业作为纳税主体,也可以通过税收筹划来合法避税,从而提高企业的盈利能力。
1. 高额税负房地产开发企业一般面临着较高的税收负担,包括土地增值税、企业所得税、城市维护建设税等多项税收。
由于房地产开发企业的盈利能力较强,其所应纳税额也相对较高,因此税收筹划对其而言尤为重要。
2. 政策风险我国房地产市场受到政策调控的影响较大,政策变化可能对房地产开发企业的税收筹划产生较大影响。
在税收筹划过程中,房地产开发企业需时刻关注政策动态,灵活应对政策变化。
3. 行业特性房地产开发企业的盈利模式和资金运作较为复杂,涉及土地收购、项目开发、销售等多个环节,因此税收筹划需要考虑行业特性,针对性强。
1. 合理规避土地增值税土地增值税是房地产开发企业面临的重要税收之一,合理规避土地增值税对企业盈利能力具有重要意义。
可通过战略联盟、土地置换等方式规避或减少土地增值税的税负。
2. 灵活运用税收优惠政策我国对房地产业实行了一系列税收优惠政策,房地产开发企业应当灵活运用这些政策,如购置税收优惠住房用地进行住房开发等。
3. 合理规避企业所得税房地产开发企业可通过跨地区开发、重组运作等手段,在企业所得税方面进行合理规避,比如推迟盈利实现、合理资本结构安排等。
4. 加强税务风险管理房地产开发企业应加强税务风险管理,建立健全的税务合规体系,及时了解相关税收法规和政策,规范企业的税收行为,避免税务风险。
1. 充分利用会计信息房地产开发企业应充分利用会计信息,及时了解和分析企业的经营状况和财务状况,为税收筹划提供有力的依据。
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房地产税收筹划全流程案例2018-06-15 11:30目录一、项目基本情况二、项目筹划总体思路三、具体筹划方案1、开发准备环节的税收筹划2、开发建设环节的税收筹划3、房产销售环节的税收筹划4、售后清算环节的税收筹划5、后续管理环节的税收筹划一、项目基本情况(一)已建项目嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。
项目总占地面积114.24亩,总建筑面积约170000平米。
该项目分两期建设完成。
一期占地面积为38129.6㎡,二期占地面积为38034.1㎡。
项目一期于2011年7月30日开工,,于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。
产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等,项目规划指标如下:(1)总建筑面积:169590平方米;(2)容积率:1.5(3)公建配套设施面积:2370.07平方米;(4)可售面积:113402.93平方米,其中:①普通住宅面积91588.8平方米②非普通住宅面积21814.13平方米③停车场面积55344.71平方米(二)拟建项目蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。
项目数据在案例中有具体说明,在此不再累述。
二、项目筹划总体思路嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带,2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡,临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进,该年南*市整体供应量不足,2011年基本没有剩余存量,因此价格再度攀升。
性价比吸引了大量的刚需客户,市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业•海棠湾项目所在的区域转移。
因此,一期竣工当年,项目二期于11月紧锣密鼓开工。
项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送,总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。
嘉业•海棠湾项目一期二期时间紧,中间几乎没有断档期,成本又相比较高,筹划案极富挑战又极具代表性。
“营改增”后房地产企业开发建造阶段的税收筹划
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“营改增”后房地产企业开发建造阶段的税收筹划随着营业税改为增值税(营改增)的实施,房地产企业在开发建造阶段的税收筹划有了新的变化和调整。
本文就此进行讨论。
1.1 增值税取代营业税营改增后,房地产企业开发建造阶段所应缴纳的营业税全部被改为增值税,税率规定一般为11%(不同省份有所差异),开发企业将产生的增值(开发成本与销售价差的差额)作为应纳税额,并在销售时逐步转嫁给购房者,实现税负分摊。
1.2 税负分摊带来的影响营改增带来的最大变化就是税负分担的机制,房地产企业将原来纳税的负担逐步转移给消费者,从而减轻了企业的税务负担。
在此过程中,应注意的是房地产企业向消费者转移税负时需要进行合规的税收计算和规范的税务管理。
营改增后,房地产企业面临的税收形势发生了一定的变化,因此需要重新制定合理的税收策略,以提高税收效益。
(1)控制开发成本:房地产企业应根据市场需求和竞争状况合理控制开发成本,如加强成本管理,提高自动化设备的使用率,优化人力资源配置等,以尽量降低开发成本,减少企业应缴纳的增值税税额。
(2)制定合理的销售价格策略:企业应根据市场需求和竞争状况合理制定销售价格策略,使企业在具有竞争力的前提下合理降低销售价格,减轻购房者负担,从而降低企业增值税税负。
2.2 把握税务政策优惠根据财政部和国家税务总局的政策,房地产企业在开发建造阶段可以享受多种税收优惠政策。
对于房地产企业来说,如何把握和利用税收优惠政策,将成为提高经营效益的重要手段。
具体措施包括:(1)资本性支出确认及折旧分摊:房地产企业可按照财税〔2016〕36号文规定,将部分房屋装修费用列为资本性支出,并在未来的折旧分摊中享受相应税收优惠。
(2)增量增值税纳税调整:对于从2015年5月1日起开始建造新房的房地产企业,凡增值税纳税方法发生的合法变更,可以在一定期限内享受减免税款优惠。
(3)贷款利息、土地增值税和印花税优惠:根据国家相关税收政策,房地产企业在缴纳贷款利息、土地增值税和印花税时均享有一定的优惠政策。
房地产开发企业的税收筹划
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按照实际情况扣除。如果是采取权益资本方式筹资 ,利息 费用所 占比例较少 .利息分摊问题可 以忽略不计 。
开 发企 业也 可 以采 用销 售 与装 修分 开方 式 达 到获 取 税 收是 企 业经 营过 程 中 用 ,具 有强 制性 特 点 。开 发 j 下 ,尽 量减 少缴 税额 度 .才 f
式 ,开发企业可 以采取避重从轻 的模式 选择税 负较轻的 纳税策略 ,最大限度减少开发企业的纳税负担 。
一
、
工程立项 阶段的税收 筹划
在 建 房 方 式 选 择 上 ,大 多 数开 发 企 业采 取 自行 建设 、
自行销售 的方式 , 收筹划的空 间较小。如果采取合建代 税
建 方 式构 建 房屋 , 收 筹划 的 空 间较 大 。如 果 是代 建 行 为 , 税
| j
』 簪
房地产开发企业的税收筹划
文 / 田林
房 地 产 开 发 企 业 在 项 目实 施 过 程 中会 经 历 项 目设 计 、
项 目建设、项 目销售三个重要阶段 .企业的开发成本主要
产 生于 这 三个 阶 段 ,其 中税 收 是重 要 的成 本 之 一 。严 格 按 照我 国的税 法 规 定进 行税 收筹 划 ,可 以减轻 企 业税 负 .对 优化 企 业 财务 管 理具 有 重要 价 值 ,为 企 业进 一 步 发展 创 造
立银行代收专户。客户按握
最后 采取 分 期转 账 的方 式将 轻房 地产 开 发缴 纳税 收 的负 :
助开发企业节约成本、减轻税收负担 。按照我国的税法相
关规定 , 建造 普通 住 宅 , 土地 增值 税 率低 于 2% 的情 况 下 , 0 可以免 征土 地增 值税 。
房地产开发各阶段税收筹划
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房地产开发各阶段税收筹划公司内部编号:(GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-房地产开发企业各阶段税收筹划房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。
各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。
由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,而税务事项始终贯穿其中,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环,有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结,抓住一些税收筹划机会,更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
一、立项环节很多企业在做项目规划及向有关部门报批时,都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产,有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。
由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项,只能按这些分期项目为单位清算。
但是,若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准,则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。
若整体增值率低于个别房地产的增值率,那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
(实务中,不同的地区操作有区别,要具体向当地地税部门了解清楚)企业在立项时,就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。
这样企业就可以合理降低土地增值税的税负,为企业带来一定的经济利益。
这是一个很好的税收筹划机会。
二、融资环节企业资金不足可以从其关联方融资。
如从关联方取得的贷款数额巨大,根据《》的规定,企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额,超出规定标准的利息可能不得税前扣除;同时,根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此,部分利息可能不得作为扣除项目。
房地产销售税务筹划方案
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一、背景随着我国房地产市场的持续发展,房地产销售业务在国民经济中的地位日益重要。
然而,房地产销售企业在经营过程中,面临着复杂的税务问题,如增值税、企业所得税、个人所得税等。
为了降低企业税负,提高企业效益,本文提出以下房地产销售税务筹划方案。
二、税务筹划方案1. 增值税筹划(1)合理确定销售价格:企业在销售过程中,应根据市场行情、开发成本、预期利润等因素,合理确定销售价格。
在保证企业利润的前提下,适当降低销售价格,以降低增值税税负。
(2)利用税收优惠政策:企业可关注国家针对房地产行业的税收优惠政策,如土地增值税、契税等。
在符合条件的情况下,充分利用这些政策降低税负。
(3)优化采购渠道:企业应积极寻求优质的供应商,降低采购成本,从而降低增值税税负。
2. 企业所得税筹划(1)合理确认收入:企业在确认销售收入时,应遵循权责发生制原则,合理确认收入,避免因收入确认不及时导致税负增加。
(2)优化成本费用结构:企业应加强成本费用管理,合理分摊成本,降低企业所得税税负。
(3)利用税收优惠政策:关注国家针对房地产行业的税收优惠政策,如高新技术企业、小微企业等,充分利用这些政策降低税负。
3. 个人所得税筹划(1)合理确定薪酬:企业应根据员工的工作岗位、业绩等因素,合理确定薪酬水平,降低个人所得税税负。
(2)优化福利待遇:企业可提供一定的福利待遇,如住房补贴、交通补贴等,以降低个人所得税税负。
(3)关注税收优惠政策:关注国家针对个人所得税的税收优惠政策,如子女教育、住房贷款等,充分利用这些政策降低税负。
4. 跨区域经营税务筹划(1)合理划分经营区域:企业应根据业务需求,合理划分经营区域,降低跨区域经营税负。
(2)优化业务流程:企业应优化业务流程,提高经营效率,降低跨区域经营成本。
(3)关注税收优惠政策:关注国家针对跨区域经营的税收优惠政策,如税收返还、财政补贴等,充分利用这些政策降低税负。
三、总结房地产销售企业在经营过程中,应充分了解税收政策,结合自身实际情况,采取合理的税务筹划措施,降低税负,提高企业效益。
房地产开发各环节税收计算
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房地产开发各环节税收计算房地产开发是一个伴随着国家经济战略的发展而持续增长的产业,其税收支出也成为了一个重要的议题。
税收支出不仅涉及到房地产开发商自身的利润和成本,也与国家税收政策密切相关。
在房地产开发过程中,涉及到的各个环节都需要缴纳一定数量的税款,例如土地出让金、契税、增值税等。
本文将对房地产开发各环节的税收计算进行详细阐述。
一、土地出让金土地出让金是指国家或地方政府出让土地所取得的代价。
购买土地后,开发商首先需要缴纳土地出让金,其计算方式根据地区、用途、性质等因素而异。
具体计算公式请参考以下表格:土地用途土地性质计价方式商业商品房土地面积 × 地价 × 商业系数 ×(1+土地增值收益价款比例)住宅商品房土地面积 × 地价 × 住宅系数 ×(1+土地增值收益价款比例)办公商品房土地面积 × 地价 × 办公系数 ×(1+土地增值收益价款比例)工业工业房土地面积 × 地价 × 工业系数 ×(1+土地增值收益价款比例)其他其他房屋土地面积 × 地价 × 其他系数 ×(1+土地增值收益价款比例)由上述表格可知,土地出让金的计算方式与房地产的类型、所在地区等因素密切相关。
此外,在不同地区,土地出让金的计算方式也会略有差异。
二、契税购房或转让不动产产生的税金,称为契税。
在房地产开发过程中,契税是一项必须缴纳的税金。
契税的计算方式如下:契税 = 房屋价款 × 契税税率其中,契税税率由当地政府规定,不同地区以及不同房屋类型所适用的税率也有所不同。
例如,北京市内的契税税率为 3%。
需要注意的是,如果房地产开发商购买不动产时同时购买了原有房屋,那么契税需要分别计算。
三、增值税增值税是指生产和流通环节中企业按相对价值增量缴纳的一种税金。
在房地产开发过程中,增值税也是必须缴纳的一项税金。
房地产企业税收筹划方案
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房地产企业税收筹划方案摘要:近年来,房地产行业一直是我国经济的重要支柱,然而,伴随着行业竞争的激烈和政策的变化,房地产企业面临着越来越多的税收压力。
为了确保企业的可持续发展和盈利能力,房地产企业需要进行有效的税收筹划。
本文将从减少税负、降低税务风险和提高税收管理效益三个方面,提出房地产企业税收筹划的方案。
一、减少税负1. 合理利用税收优惠政策房地产企业应充分了解和利用国家和地方对于房地产行业的税收优惠政策。
例如,合理运用企业所得税抵免、税前扣除和免税等政策,减少纳税额度。
此外,可以申请享受增值税和土地增值税的优惠政策,降低税负。
2. 合理调整税收筹划结构房地产企业可以通过调整公司的财务结构和运作模式来降低税负。
例如,可以通过合理规划企业的资金流动,减少利润的转移和避免重复征税。
二、降低税务风险1. 改善企业会计核算房地产企业应合理开展会计核算,确保财务报表真实、准确,符合相关法规和税收规定。
建立健全的内部控制机制,加强企业的财务管理和风险控制。
2. 完善税务合规管理体系房地产企业应建立健全的税务合规管理体系,确保企业在税务方面的合规性。
加强与税务机关的沟通和合作,及时了解相关的税收政策和法规变动,确保企业按照规定缴纳税款。
三、提高税收管理效益1. 提升税收筹划团队能力房地产企业应建立专业的税务团队,提高税收筹划的专业知识和技术水平。
通过培训和学习,不断提高团队成员对税收筹划的理解和运用能力。
2. 制定绩效评估和考核机制房地产企业应建立完善的绩效评估和考核机制,对税收筹划的效果进行评估和考核。
及时发现问题和不足,并进行改进和优化,提高税收管理效益。
结论:房地产企业税收筹划是确保企业可持续发展和盈利能力的重要措施。
通过减少税负、降低税务风险和提高税收管理效益,房地产企业可以有效地优化税收结构,提高企业的竞争力和利润水平。
因此,房地产企业应重视税收筹划,制定科学的策略方案,并适时进行调整和优化,以实现最佳税收效益。
房地产企业税收筹划方案
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房地产企业税收筹划方案引言房地产行业作为我国经济的重要组成部分,不仅为国民经济健康发展提供了良好的支撑,也对税收收入有着巨大的贡献。
然而,随着税法法规的不断变化和税务管理的加强,房地产企业需要不断进行税收筹划,以最大程度地减少税负、合法避税。
本文将介绍房地产企业可以采取的税收筹划方案,以帮助企业降低税负、提高经济效益。
1. 合理运用企业所得税优惠政策房地产企业可以合理利用企业所得税优惠政策,降低企业所得税负。
具体筹划方法如下:•合理选择税务优惠地:在开展房地产经营活动时,应根据当地的税收政策,选择税负较低的地区进行投资。
•合理安排项目结构:将资产配置到各个子公司,通过合理的股权结构和交易安排,实现税收优惠。
•积极开展技术开发与研究:房地产企业可以利用企业所得税优惠政策,加大对于技术创新和研发的投入,以提高企业所得税优惠额度。
2. 合理利用土地增值税政策房地产开发商在购置土地和销售房地产时,需要缴纳土地增值税。
然而,合理利用土地增值税政策可以有效减少土地增值税负担。
•合理选择税收方式:开发商可以根据实际情况,选择适合自身的土地增值税纳税方式,如一次性纳税、分期纳税等。
•制定合理的项目规划:在规划房地产项目时,可以合理进行区域规划和用地设计,以降低土地增值税负。
3. 合理利用房地产税优惠政策房地产税作为一种旨在调节房地产市场的税收手段,房地产企业可以通过合理利用房地产税优惠政策,减少税负。
•合理选择开发形式:房地产企业可以根据实际情况选择开发方式,如住宅、商业、办公等,以享受不同的房地产税优惠政策。
•积极参与政府合作项目:与政府合作开展房地产项目,可以获得税收优惠和减免。
4. 合理运用资产重组和股权结构调整房地产企业可以通过资产重组和股权结构调整,实现税收优化。
•合理调整资产结构:房地产企业可以根据实际情况进行资产重组,以实现资产优化配置和税收优化。
•合理调整股权结构:通过合理的股权结构调整,可以实现资本顺畅流动,降低税负。
房地产开发企业税务筹划策略
![房地产开发企业税务筹划策略](https://img.taocdn.com/s3/m/bddf3ae551e2524de518964bcf84b9d529ea2c50.png)
房地产开发企业税务筹划策略随着中国经济的发展,房地产行业成为了一个非常重要的支柱产业。
房地产开发企业是房地产行业中的重要一环,它们不仅承担着提供房地产产品的责任,还需要进行良好的税务筹划,以降低企业的税负,提高企业的盈利能力。
本文将探讨房地产开发企业的税务筹划策略。
一、企业所得税筹划1. 合理利用税收优惠政策房地产开发企业可以充分利用国家对于房地产行业的税收优惠政策。
根据相关规定,房地产企业可以享受到增值税减免、企业所得税优惠等政策。
企业可以通过减少税负的方式来增加企业的利润。
2. 合理安排企业收入和成本房地产开发企业可以通过合理安排企业收入和成本,来降低企业的所得税负。
企业可以将一部分利润转化为固定资产投资,享受到相应的税收优惠政策。
企业还可以通过增加成本、降低利润来减少所得税的缴纳。
3. 合理使用税务筹划工具房地产开发企业可以利用税务筹划工具,如企业重组、并购、分立等来降低企业的税负。
通过这些手段,企业可以充分利用国家政策的利好,减少企业的所得税和其他税种的缴纳。
二、增值税筹划1. 合理选择征税方式房地产开发企业应根据自身经营状况,合理选择增值税征税方式。
根据相关规定,房地产开发企业可以选择一般纳税人或小规模纳税人身份。
企业应结合自身实际情况,选择合适的纳税方式,以降低企业的税负。
2. 合理使用增值税扣税政策房地产开发企业可以通过合理使用增值税扣税政策来降低企业的税负。
房地产开发企业的成本主要包括土地购置费、建筑安装工程费等,企业可以根据相关规定,合理使用增值税扣税政策,减少增值税的缴纳。
3. 积极申请增值税发票抵扣房地产开发企业应积极申请增值税发票抵扣,合理使用增值税专用发票。
通过抵扣增值税,企业可以减少增值税的负担,提高企业的盈利能力。
2. 合理安排土地出让收入房地产开发企业在进行土地出让时,应合理安排土地出让收入。
企业可以通过合同安排、资金调拨等方式,将土地出让收入分散到不同的财务年度,以减少土地增值税的缴纳。
房地产企业税收筹划
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房地产企业税收筹划方案一、房地产企业主要涉及的税种土地取得阶段涉及税种:契税、印花税;开发阶段会涉及税种:印花税、增值税-进项税、土地使用税;销售阶段会涉及税种:印花税(销售方面、广告合同等)、增值税-销项税(含礼品发放的视同销售)(进项税)、土地增值税(预缴)、土地使用税、企业所得税(预缴、年度汇算)、个人所得税(工薪、礼品代扣)、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税。
尾盘:土增税清算工作、项目毛利清算工作(又叫实际利润与毛利间清算(主要执行2009年31号文))、企业所得税。
二、税收筹划的思路1、平时应加强单位的税收管理,规范财务上的税务核算工作:⑴应尽可能取得合法合规且最大税率的票据:如拿地阶段支付的土地款应取得省级财政行政事业单位单据;施工费、材料费、水电费、油料款、办公用品等应取得(按相关行业的一般纳税的税率取得=拿到行业最大的进项)增值税专用发票。
能取得专用发票不能用普通发票报销。
零散的不方便开取专用发票,应集中或定向采购取得增值税专用发票。
2、增值税的税收筹划⑴利用增值税的“低纳高抵”空间:建筑材料的增值税税率为16%,而房地产销售的税率为10%,达到“低纳高抵” 的效果;收购苗木等免税农产品进行园林景观建设时,可以根据收购价格的10%作为进项税额抵扣,达到“低纳高抵”的效果。
(这个思路是没错,案例不够具体详细且有误,苗木不是这样的,请找下度娘)⑵一般纳税人与小规模纳税人之间的筹划,在不可能得到进项的条件下,可以考虑拆分企业业务(成立子公司或关联企业、也可以外包等其他形式来完成),通过业务来操控财务税收政策,合理的规避部分不利的政策。
增值率判别法:当增值率小于18.75%时(18.75%从哪里来?),企业作为一般纳税人的税负小于作为小规模纳税人的税负;当增值率大于18.75%时,企业作为一般纳税人的税负大于作为小规模纳税人的税负。
购货额占销售额比重判别法A*16%-AX*16%=A*3%当企业购货额占销售额的比重大于81.25%时,企业作为一般纳税人的税负小于作为小规模纳税人的税负;当企业购货额占销售额的比重小于81.25%时,企业作为一般纳税人的税负大于作为小规模纳税人的税负。
优化房地产开发各阶段纳税筹划工作9篇
![优化房地产开发各阶段纳税筹划工作9篇](https://img.taocdn.com/s3/m/fefc788dba4cf7ec4afe04a1b0717fd5370cb248.png)
优化房地产开发各阶段纳税筹划工作9篇第1篇示例:在房地产开发过程中,纳税筹划工作是至关重要的一环。
通过合理规划、优化税收筹划方案,可以有效降低企业的税负,提高企业的经济效益和竞争力。
本文将从房地产开发的各个阶段出发,探讨如何进行优化纳税筹划工作。
一、规划前期在规划房地产开发项目之前,开发商应充分了解当地税收政策,合理选择开发项目的地点和类型。
不同地区的土地增值税税率不同,而且不同类型的房地产项目所涉及的税收政策也会有所不同。
在规划前期,开发商应该就纳税筹划进行初步分析,为后续的开发工作提供合理的税收规划。
二、土地购置阶段在土地购置阶段,开发商需要支付土地出让金,同时还需缴纳土地增值税和契税等税费。
为了降低税收成本,开发商可以通过以下方式进行优化:1. 合理选择土地供地方式:开发商可以根据土地的具体情况,选择适合自己的供地方式。
可以选择竞拍、协议出让、拍卖等方式,以降低土地成本。
2. 合理规划土地使用:在规划土地使用时,开发商可以考虑与政府进行协商,争取一些优惠政策,比如延长土地使用权期限、减免土地增值税等。
3. 合理选择适用税收政策:根据土地的性质和用途,开发商可以选择适用不同的税收政策,以降低土地的税收负担。
三、施工建设阶段在房地产项目的施工建设阶段,开发商需要缴纳建设税、印花税、城市维护建设税等税费。
为了优化纳税筹划,开发商可以采取以下措施:1. 合理规划建设进度:合理规划建设进度,避免或减少不必要的税收支出,比如根据税收政策的变化,合理安排施工计划,减少税收风险。
2. 合理选择建设材料供应商:选择合格的建设材料供应商,享受相关的税收优惠政策,降低建设成本。
3. 积极争取税收减免:在施工建设阶段,开发商可以积极争取和申请相关的税收减免政策,减少税收支出。
四、竣工销售阶段1. 合理安排销售时间:根据市场需求和税收政策的变化,合理安排销售时间,以最大限度地减少销售所得税。
2. 合理定价销售:根据市场行情和购房者的支付能力,合理定价销售,以平衡税收和销售收益。
房地产开发企业税收筹划
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房地产开发企业税收筹划房地产开发企业税收筹划是指企业通过合法合规的税收筹划手段来降低税负、提高税收效益的行为。
随着房地产行业的快速发展,税收筹划已成为房地产开发企业必不可少的一部分。
下面将从税收筹划的概念、意义、策略和注意事项等方面进行详细介绍。
一、税收筹划的概念税收筹划是指企业合法合规地通过调整经营活动、利润结构、投资方向等方面,以降低税收负担、最大程度地利用税收优惠政策,实现税收减免和避免税收风险的行为。
税收筹划是企业的一项重要的管理活动,通过合法的手段来最大程度地降低税收负担,提高企业的竞争力和盈利能力。
税收筹划对房地产开发企业具有重要的意义,主要体现在以下几个方面:1. 降低税负:通过合理的税收筹划,可以降低企业的税收负担,提高企业的盈利能力。
房地产开发企业通常面临较大的税收压力,通过税收筹划可以有效降低税负,提高企业的竞争力。
2. 提高税收效益:税收筹划可以帮助企业最大限度地利用税收优惠政策,获取税收减免和节省税收成本,提高税收效益。
3. 避免税收风险:合理的税收筹划可以帮助企业避免税收风险,确保企业税收合规,避免因税收问题而产生的经济损失。
4. 提高企业形象:合法合规的税收筹划不仅可以降低税收负担,更可以提高企业的社会形象,为企业赢得良好的口碑和信誉。
房地产开发企业在进行税收筹划时,需要根据自身的经营特点和税收政策的变化,制定合适的筹划策略,以实现最大的税收优惠效果。
以下是一些常见的税收筹划策略:1. 合理财务结构:通过建立合理的财务结构,将利润结构合理分配到不同的账户或企业,以最大限度地降低税收负担。
2. 良好的资产配置:房地产开发企业可以通过优化资产配置,利用资产重组、转让等方式实现优化投资结构,以获得相应的投资收益,减少税收负担。
3. 税收优惠政策:房地产开发企业应当密切关注税收政策的变化,合理利用各项税收优惠政策,例如房地产税收优惠政策、土地使用税优惠政策等,以获得更多的税收减免。
房地产业的税收筹划
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房地产业的税收筹划目录前言房地产行业在过去十年间借助市场经济的发展、入世以及政府的鼓励政策蓬勃发展,各类房产在市场上长期处于供不应求的状态,然而,随着房地产的兴旺发展,它的成长也给社会主义市场经济带来一些负面影响;如何使房地产业与社会主义市场经济相适应,将成为政府工作的重点;因此,从2007年起,国家就出台了一系列调整房价的政策,但房价却一直高居不下,为进一步抑制房价,国家在2011年年初又相继出台了“新国八条”以及沪渝房产税开征的政策;国家对于房地产业的重视程度可见一斑;作为不动产开发和经营的企业,房地产业具有投资量大、经营运转周期长、收益集中在中后期、经营流程复杂等特点,这些对于房地产的开发和投资者来说也是比较沉重的负担;而且目前国家不断上调房地产业的各种税收税率;因此,从他们的利益角度考虑,税收筹划也是非常有必要的;房地产业前后涉及十几种税,其中几个较大的税种,如营业税、土地增值税、企业所得税等的筹划方法,我们在本文会对其做比较具体的说明和举例,希望能为房地产业的纳税计算人员提供一点帮助;第一章企业税收筹划基础理论税收筹划是一门涉及税收学、税法学、财务管理学、会计学等多门学科知识的新兴的现代边缘学科;它在西方国家几乎是家喻户晓,而在我国却还是一个新生事物,仍处于摸索学习推行的初始阶段;虽然部分企业已开始进行简单的税收筹划,但税收筹划作为相关机构的较高层次业务还远没有走向市场;税收筹划的内涵1.1.1税收筹划的定义及其特征对于税收筹划的定义,在学术界可谓是众说纷纭,其中,有这样几个定义比较具有代表性;1. 陈云海教授认为:税收筹划Tax Planning亦称纳税筹划、税务筹划、税收策划;指的是在法律规定许可的范围内,通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排,尽可能地获得“节税”tax saving的税收利益;2. 江西财经大学的王兆高教授认为:税收筹划是纳税人在不违反现行;税法的前提下,在对税法进行精细比较后,对纳税支出最小化和资本收益最大化综合方案的纳税优化选择,它是涉及法律、财务、经营、组织、交易等方面的综合经济行为;3.中央财经大学计金标教授认为“税收筹划”的定义是:税收筹划;指的是纳税人为了实现利益最大化,在不违反法律、法规税法及其他相关法律、法规的前提下,对尚未发生的应税行为进行的各种巧妙安排;综合这几种定义,我们不难看出,税收筹划具有如下的特征:①合法性;税收筹划必须是在法律许可的范围内,超出法律的界限任意操纵税额必然要受到法律的制裁;因而,合法性也就成为税收筹划有别于偷漏税的最大特征;②资本性;税收筹划的内容涉及企业一切理财、经营活动,并且是一种事前筹划的财务活动;③目的性;税收筹划的目的十分明确,即,税收成本的最小化和资本收益的最大化;④风险性和综合性;任何税收筹划都存在风险,税收筹划的完成并不是单个企业的独立行为,它需要企业各关联方的积极配合,得到供销双方的认可,并且能够达到双赢,否则,这种事前的计划将无法进行;此外,税收筹划必须得到当地的税务部门的认可,评定该项筹划没有任何违法行为,计税依据和方法都合法,方能成功,否则,税收筹划可能带来相反的效应;税收筹划不仅仅只是计税环节的工作,任何一个可能产生税金的环节均应有税收筹划;这样,我们不妨给税收筹划下这样的定义;税收筹划,亦称,税务筹划,纳税策划,是指在法律许可的范围内,对企业的理财、经营活动进行事前筹划,以期实现税收成本最小化和资本收益最大化的具有一定风险的综合的财务活动;1.1.2税收筹划和其他减轻税负方法的比较我们已经了解到税收筹划是一种合情、合理、合法的巧妙纳税行为;而不是利用税法漏洞和措辞上的缺陷的避税,更不是违法的偷税;为了更加明确税收筹划的涵义,我们将其与合理节税、税收屏蔽、偷逃税收等几种行为进行比较;1税收筹划与合理节税节税是指纳税人在不违反税法立法精神的前提下,通过合法手段充分利用税收优惠政策以规避纳税义务的一种行为;不难看出,合理节税是一种税收筹划,但是将会受到法律政策的约束和税收法律法规变化的影响,从而有一定的筹划风险; 2税收筹划与税收屏蔽税收屏蔽,有时又称为税收庇护,是指纳税人为了降低税负而设计的投资活动;简单说,就是纳税人将自己的钱投资于某一特定资产而暂时免除其纳税义务,虽然最终这部分财产和所得还是会纳税,但考虑到货币的时间价值,纳税人能从中取得节税利益,从而可以达到税收筹划的效果;利用税收屏蔽进行筹划要具备两个条件:一是要能在税法中找到享有税收优惠的投资项目;二是要有为税收屏蔽的投资找到一个合乎商业经营需要的理由;否则会给纳税人的税收筹划带来很大的风险;3税收筹划与偷逃税收偷税,又称逃税tax evasion,指纳税人通过一定手段,对己经形成的纳税义务采取欺诈等非法手段达到少缴税或免税的目的;税收筹划与偷逃税收主要有三个方面的不同:一是实现手段不同;税收筹划是利用税收制度中的税收优惠条款或不同经济事项的差别税收负担,结合个人或企业的经济目标,进行最优方案的选择;偷税是指无视税收法规的明文规定,对已经形成的企业行为事实采取欺诈、隐瞒或错误呈报等非法手段达到少交税、免税的目的;二是法律性质不同;税收筹划是合法的,受到法律法规的保护和支持;偷税是非法的,要受到法律法规的制裁或调整;三是效果不同;税收筹划可以达到控制税收成本,实现预期利益目标的目的;偷税受到法律惩罚,不但无法实现预期经济目标,反而会加重经济负担,甚至负刑事责任;在我们的现实生活中,有一些企业由于对税法缺乏全面而准确的理解,如当发生资金困难时,擅自少报甚至不申报,自认为可以实现纳税递延,结果还是受到处罚;其实他们完全可以利用征管法的规定,向税务当局报告申请缓征,合法地达到筹划目的;税收筹划的原则、方法和误区1.2.1税收筹划的原则所谓税收筹划的原则,是指贯穿在税收筹划的过程中的计税人员所必须遵循的基本准则;能够成为税收筹划的原则的必须是具有高度指导性,并且和税收计算的过程和内容息息相关的准则;在国家相关规定未明确或者尚未做规定的时候,如遇到问题,则可以用税收筹划的原则来解决,因此,税收筹划又应该具有高度概括性和综合性;1税收筹划的合法性原则;这是税收筹划最首要的原则;纳税人必须遵从税法规定依法纳税,如果违反税法规定应当受到法律制裁;但是依照税法的规定,在多种纳税方案可供选择时,纳税人可以合法地选择缴纳税款最少、税收利益最大的纳税方案;税收筹划具有合法性,它与偷税有着原则性的区别,如果采取非法手段进行“减免税收行为”,那么从本质上看就已不属于税收筹划范围了;因此,纳税人在进行税收筹划时必须遵循合法性的原则,这是由税收筹划的本质特征所决定的;具体表现在:①企业的税收筹划只能在税收法律许可的范围内征纳关系是税收的基本关系,税收法律是规范征纳关系的共同准绳,作为纳税义务人的企业必须依法缴税,必须依法对各种纳税方案进行选择;违反税收法律规定,逃避税收负担,属于偷漏税,企业财务管理者应加以反对和制止;②企业税收筹划不能违背国家财务会计法规及其他经济法规国家财务会计法规是对企业财务会计行为的规范,国家经济法规是对企业经济行为的约束;作为经济和会计主体的企业,在进行税收筹划时,如果违反国家财务会计法规和其他经济法规,提供虚假的财务会计信息或做出违背国家立法意图的经济行为,都必将受到法律的制裁;③企业税收筹划必须密切关注国家法律法规环境的变更企业税收筹划方案是在一定时间、一定法律环境下,以一定的企业经营活动为背景来制定的,随着时间的推移,国家的法律法规可能发生变更,企业财务管理者就必须对税收筹划方案进行相应的修正和完善;财务管理者只有通过不断提高自己的业务水平和熟练程度,时时把握国家税收政策最新动态,才能成功实现税收筹划的预期目标;2税收筹划的经济效益原则;税收筹划归根结底是企业的一项理财活动;税收是企业经营必要的成本支出,它同利润存在着此消彼长的关系;为了获得节税利益,纳税人主动积极开展策划活动,持续地追求利益,以达到节约税收成本最大化;为了达到预期的筹划效果,常需要有其他措施的配合,为了实施这些措施所增加的各项支出,就是税收筹划的成本;如何使税收筹划成本最小,节税净收益税收筹划的税收利益减去税收筹划成本最大,是进行税收筹划决策的重要依据;因此在税收筹划过程中要对多种方案的效益进行比较;在坚持经济效益原则进行筹划的过程中,为了达到预期的经济目标,要注意两点:一是讲求时效,处理好时机和效果之间的关系;很多法律法规的出台是在一定的经济背景下,由于现代社会的高速发展,各种情况变化频繁,迅速,时机往往是转眼而逝,时机与效果具有紧密的联系;因此,筹划过程中,要尽可能缩短策划到实施的间距;二是坚持谨慎性,凡事都应有周密的计划方案和准备,不可鲁莽草率;3税收筹划的事前筹划原则;事先筹划原则要求企业进行税税收筹划时,必须在国家和企业税收法律关系形成以前,根据国家税收法律的差异性,对企业的经营、投资、理财活动进行事先筹划和安排,尽可能地减少应税行为的发生,降低企业的税收负担,才能实现税收筹划的目的;税收筹划的实施必须在纳税人的纳税义务发生之前,这既是税收筹划区别于偷税的的重要特征之一,也是税收筹划必须遵循的重要原则;如果企业的经营、投资、理财活动已经形成,纳税义务已经产生再想减轻企业的税收负担,那就只能进行偷税、欠税,不可能进行税收筹划;4税法和会计制度分离的原则;计税和会计工作都是企业的理财环节,两者可能在同一过程中进行,但是,却有着本质的区别;由于会计与税法目的不同、基本前提和遵循的原则有所差别,在税务筹划上必须考虑到税法与企业会计制度适度分离的必然性;①目的不同;制定企业会计制度的目的就是为了真实、完整地反映企业的财务状况、经营业绩、以及财务状况变动的全貌,为报表使用者提供决策有用的信息;根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性;税法的目的主要是取得国家的财政收入,对经济和社会发展进行调节;目的不同,二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求;②基本前提不同;由于会计制度与税法的目的不同,而使得二者的基本前提不尽相同;会计分期,由于会计制度与税法的目的不同,对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同,从而导致企业税前会计利润与应纳税所得之间产生差异—时间性差异和永久性差异;③遵循的原则不同;由于企业会计制度与税法所服务的目的不同,导致二者为实现不同的目的所遵循的原则存在较大差异;税法也遵循一些会计核算的基本原则,但基于税法坚持的法定原则、收入均衡原则、公平原则、反避税原则和便于征收管理原则等,在诸如稳健性或谨慎性原则等许多会计核算基本原则的使用中又有所背离;上述的这些区别都需要在税收筹划方案中加以考虑;1.2.2税收筹划的方法综合税收筹划实践经验,税收筹划的方法可以从这几方面考虑:1.调整成本法调整成本法是指通过对企业成本的合理调整,抵减收益、减少应税所得额以减轻企业税负的节税方法;成本的调整应根据有关财务会计制度规定进行适当处理,决不能乱摊成本,乱计费用;调整成本主要通过以下途径来实现:存货计价法、折旧计算法和费用列支法;2.收入控制法收入控制法是通过对收入的合理控制,相应减少所得,减轻或拖延纳税义务以减轻企业税负的节税方法;这里必须明确,收入控制是根据有关财务会计制度规定进行的合理财务技术处理;根据接收款方式销货收入的认定,以实际收到货款时为准,因而可对取得货款时间稍加控制,相应影响收益;又如分期付款销货收入,按合同约定的收款日期作为收入的实现,也可作适度控制;工程收入实现采用全部包工法等也可以达到递延收入的效果;3.运用低税环境进行税收筹划低税环境是指税率较低、税负较轻的区域、行业和产品种类,低税区税收优惠政策之一是降低税率,减少纳税环节,优化税收环境;企业选择低税区包括经济特区、沿海开放城市、技术开发区进行生产经营活动,不仅给企业提供良好的税收条件,而且为企业创造了税收筹划的便利;此外,产业倾斜政策也给企业投资提供了政策选择和税收筹划的机会;例如,我国税法规定,在高新技术开发区的高新技术企业,减抵15%的税率征收所得税,新办的高新技术企业自投产年度免征所得税两年等;4.经营活动筹划法经营活动筹划法是指围绕经营活动的不同方式而进行的筹划,如公司融资的税收筹划、证券投资的税收筹划、跨国经营的税收筹划等;因为每个行业、每个企业,总是会涉及具体的经营活动,这样,对生产经营活动进行的筹划就可以使很多纳税人有利;运用经营活动筹划法,要遵循税收筹划的特点,不能光看该经营活动的税收利益最大化,要把眼光放在企业整体利益的最大化上,要注意与企业其他的生产经营活动相互协调;税收筹划的实现条件一切税收筹划方案都是在一定条件下选择与确定的,并且也是在一定条件下组织实施的;税收筹划的条件至少包括两个方面的内容:其一是纳税人自身的条件,主要是纳税人的经济活动;其二是外部条件,主要是税收法治的完善;1.3.1 企业自身的条件一般来讲,企业的经营规模越大,组织结构越复杂,业务范围越广,缴纳的税种越多;纳税的金额越大,则税收筹划的空间就越广阔,获取的筹划利益的潜力也就越大;除此之外房地产公司还具备以下几个税收筹划条件;1.税收筹划主体具备良好的专业素质税收筹划是一种高层次的理财活动,没有相当的专业基础难以胜任该项工作;成功的税收筹划不仅要求筹划主体以正确的理论作指导,更要求筹划主体具备法律、税收、会计、财务、金融等各方面的专业知识,尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定,还要具备统筹谋划的能力,否则,盲目开展所谓的税收筹划,其结果可能是从期望节税开始到反而遭遇更大的利益损失结;2.税收筹划企业应有相当的收入规模是否有必要进行税收筹划,还要看纳税企业的应纳税状况;而纳税企业的应纳税状况复杂与否取决于应纳税义务人的生产规模和收入规模;一个集团公司,下辖若干企业,经营着多种商品,从事几个行业的生产,每年上缴税种数量多,税款数额大,在这种情况下,可考虑实施税务筹划;如果纳税企业的经营规模小,组织结构简单、税收筹划的空间很小,此时进行税务筹划的费用可能大于税务筹划的收益,就没有必要开展税收筹划活动;3.持续经营;持续经营是指在可以预见的将来,筹划主体一般是企业将会按照当前的状态持续正常经营下去不会倒闭,不会被破产或清算,是一种理想状态的前提条件;这个前提将筹划主体所进行的筹划活动置于稳定的状态之下,如财务会计与所得税会计账务处理方式不同所引起的时间性差异在足够长的时间内可以转回,使税务筹划活动按照既定目标有条不紊地持续下去,从而提高税务筹划主体的经营管理水平;1.3.2 纳税人所处的外部环境要求1.市场经济体制和有效市场;从根本上讲,企业之所以开展税收筹划活动;首先是出于对其自身经济利益的追逐;这是符合“理性经济人”假设的,而这种假设的前提在于完备的市场经济体制;只有在市场经济体制下,企业真正成为市场的主体,享受独立的经济利益,同时在激烈的竞争中产生对成本控制的需求,税收筹划才有存在发展的空间;有效市场假设是指税务筹划所依据的资本市场健全、有效并长期存在,这意味着市场上的信息是完全公开的,市场对信息的反应是灵敏的,市场上的价格是合理的;2.税收制度的非中立性和真空地带;税收中性是指国家征税应避免对市场经济正常运行的干扰,特别是不能使税收成为超越市场机制而成为资源配置的决定因素;在实践中,各国政府在制定税收制度时,为了实现不同的目标,都会设计许多差异化的政策,税收优惠的范越广,差别越大,方式越多,内容越丰富,企业进行税收筹划的空间越大;由于企业的实际情况多种多样,同时作为税收契约的制定者,政府不可能获取完整信息,因此任何税收契约都是不完备的,利用税法空白进行税收筹划是许多纳税人最为本能的一种税收筹划方式;3.完善的税收监管体系;税收契约双方具有信息不对称性,尤其在会计信息的掌控上,企业自身占据强势地位;然而,绝大多数税收的计量又是以会计信息为基础的;为了弥补政府在会计信息方面的缺陷,必然要求政府对企业进行税收监管,并对违规行为进行处罚;如果整个社会税收监管水平较高,形成良好的税收执法环境;纳税人要想获得税收收益,只能通过税收筹划方式进行,而一般不会或不易、不敢做出违反税法等有关法律之事;如果税收监管力度较弱,执法空间弹性较大,纳税人采取风险和成本都比较低的税收欺诈行为即可以实现企业目标,自然无需进行税收筹划;因此,完善的税收监管体系是税收筹划的前提式;第二章我国房地产业的发展及其税负状况房地产业的定义基本情况2.1.1我国房地产业的发展状况房地产业是指:是以土地和为经营对象,从事、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种为一体的综合性产业,属于第三产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业;主要包括:、房屋的建设、维修、管理,的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款,以及由此形成的;在实际生活中,人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业;我国的房地产业是在上世纪80年代重新兴起,90年代进入快速发展时期;经历了党的十一届三中全会以来,在经济体制改革的带动下,房地产业,这一亿万价值的巨大商品开始起动,开始流通,并且迅猛发展;2001年以来,随着中国与世界经济的联系越来越紧密,国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中,中央与各地政府、企业与金融机构,以及各级市场在不断博弈中发展和成熟;我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制,整个行业呈现出欣欣向荣的景象;近十年来,中国房地产业一直持续上涨,房地产销售额连年增长;通常房地产销售价格走势和投资增长可以显着反映出我国房地产周期性波动的规律;图全国房屋销售均价变化2001年全国商品房销售均价2198元/平方米,2002年商品房销售均价为2362元/平方米,同比2001年增长3.%7;2007年商品房销售均价为3885元/平方米,同比2006年增长%,较1997年增长%;2008和2009年受到金融危机的影响房产价格出现较大波动,2009年房产业的复苏,房地产价格出现新高;总体上,房地产价格呈上涨趋势;如图1从全国范围看,我国目前房地产销售均价并不高,但这并不能完全反应现实问题;京、沪、穗、深等一线城市销售均价在2007年普遍达到万元以上,这在一定程度上加大了房地产市场的销售矛盾,特别是住宅领域,在一线城市已经很大程度上脱离了普通人的购买能力范围;图商品房投资走势从年度走势来看,受金融危机和次年房地产悲观预期的影响,全国商品房投资增幅在2008年和2009年出现连续下滑;而随着2009年以来经济的快速增长和房地产市场的强劲复苏,全国商品房投资在2010年出现大幅上涨,全年同比增长%,涨幅创下2001年以来的历史新高;虽然2010年以来经历了三轮房地产调控,但并未对房地产业发展形成根本影响,房地产开发的前景依旧被看好,房地产开发投资热情依然高涨;。
房地产开发企业税务筹划分析
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房地产开发企业税务筹划分析V V 黄鹂税务筹划对房地产企业十分重要,能够在合法范围内减少房地产企业的税费支出,优化资金配置。
同时,通过对各项税收优惠政策的合理应用,也能够减少应纳税额,在一定程度上增加房地产企业的资金流动性,助力房地产企业长远发展。
一、当前我国房地产开发企业税务筹划面临的挑战(一)贷款利息的抵扣问题同其他类型产业所不同的一点是,房地产开发企业在开发一个新的项目时,需要大量的资金投入,而为了获得充足的资金支持,房地产企业通常会选择将其开发的楼盘与土地进行质押,以获取长期贷款,而由于这些长期贷款的金额较高,房地产开发建设周期较长,要达到预售条件时才能逐步地实现资金回笼,因此借款资金占用金额较大、时间较长,在一个开发项目中需要承担较重的利息负担。
而根据财税〔2016〕36号文的规定,贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。
对于营改增前采取简易计税方式的老项目而言,贷款服务不可抵扣的进项税额不会导致增值税税负的增加,然而营改增后,一般计税项目不能抵扣利息费用的进项税额,将会导致增值税税负的增加。
(二)佣金费用企业所得税税前扣除问题根据财税〔2009〕29号文规定,企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出,除保险企业外的其他企业,按合同确认的收入金额的5%计算限额。
新企业会计准则则要求与销售相关的佣金在与之相关房屋控制权转移前应计入合同取得成本。
近年来,房产市场行情需求锐减,开发商为了促进开发商品的销售,通常会给代理机构超过5%的佣金代理费,这就会导致企业所得税税负的增加。
而佣金计入合同取得成本后,较以前而言,佣金抵扣企业所得税的时间延后至开发产品移交时,若项目本身即为亏损项目,或者项目的实际毛利率低于当时的预计毛利率,则会存在前期多缴纳企业所得税,到尾盘销售时的亏损无法得到弥补。
根据目前现行的税收政策规定,只有因为土地增值税清算涉及的多交企业所得税,才可以申请退还,而像佣金这种税会差异导致的企业所得税整体税负的增加,是不能申请退还企业所得税的。
房地产企业税收筹划方案
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房地产企业税收筹划方案
目录:
1. 企业税收筹划的基本概念
1.1 税收筹划的定义和意义
1.2 税收筹划的原则
2. 房地产企业税收筹划的重要性
2.1 房地产企业税负较高的原因
2.2 房地产企业税收筹划对企业发展的影响
3. 房地产企业税收筹划的具体策略
3.1 合理选择企业税种
3.2 优化企业组织结构
3.3 合理规划企业融资结构
3.4 积极开展税收优惠政策申请
4. 房地产企业税收筹划的风险防范
4.1 避免违法风险
4.2 避免会计核算风险
4.3 避免风险管理不当带来的损失
5. 结语
在目前房地产市场竞争激烈的背景下,房地产企业税收筹划成为
了企业管理中不可忽视的一环。
税收筹划是指企业根据国家税收法规,通过合法手段调整企业财务状况,规避税收风险,降低税负,以提高
企业盈利能力的行为。
在税收筹划中,房地产企业更是需要谨慎处理,因为其税负较高,税收筹划对企业发展至关重要。
房地产企业税收筹划的具体策略包括选择合适的税种、优化企业
组织结构、规划融资结构以及争取税收优惠政策等。
通过这些策略的
实施,可以有效降低企业税负,提高盈利水平,增强企业竞争力。
同时,房地产企业在税收筹划过程中也需要高度重视风险防范,避免违
法行为、会计核算错误和风险管理不当带来的损失。
在未来的发展中,房地产企业需要充分认识到税收筹划的重要性,制定科学合理的策略,遵守国家税收法规,增强风险意识,不断提升税收筹划的水平,以实现企业的可持续发展和长期稳定经营。
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房地产开发企业各阶段税收筹划
房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、岀租环节,项目清算环节。
各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。
由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,而税务事项始终贯穿其中,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环,有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结,抓住一些税收筹划机会,更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
一、立项环节
很多企业在做项目规划及向有关部门报批时,都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产,有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。
由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项,只能按这些分期项目为单位清算。
但是,若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准,则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。
若整体增值率低于个别房地产的增值率,那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
(实务中,不同的地区操作有区别,要具体向当地地税部门了解
清楚)
企业在立项时,就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。
这样企业就可以合理降低土地增值税的税负,为企业带来一定的经济利益。
这是一个很好的税收筹划机会。
二、融资环节
企业资金不足可以从其关联方融资。
如从关联方取得的贷款数额巨大,根据《企业所得税法》的规定,企业从其关联方
接受的债权性投资的利息支岀有限额,超岀规定标准的利息可能不得税前扣除;同时,根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此,部分利息可能不得作为扣除项目。
企业应提前与税务机关沟通,明确关联方贷款利息可扣除限额,从而明确最佳关联方贷款金额,尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。
这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。
如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率,根据《企业所得税法实施条例》的规定,向非金融企业借款的利
息支岀,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。
因此,超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。
根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出是有限额的,因此部分利息可能不得作为扣除项目。
对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。
为避免关联方过高的利息支岀和利息收入在税负方面的不利影响,企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。
若企业是无偿使用关联方的贷款,企业作为借入方没有相应的利息支出,那么就会虚增利润;借出方的利息费用也不能在税前扣除,将会导致双重征收企业所得税。
企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。
三、土地取得环节
(一)企业以国家出让方式取得土地
在以前年度取得国有土地使用权时,没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的,根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本,费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。
企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。
这样可避免一些不必要的税务麻烦。
对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费,在计算企业所得税时,土地闲置费能否扣除,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。
该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此,在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。
企业应加强项目开发的管理,尽量在约定的期限内进行开发;若的确需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免土地闲置费,并与税务机关确认相关税务处理方法。
企业未按规定期限支付土地岀让金而缴纳的滞纳金,在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支岀而不得扣除。
另外,此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。
企业应加强资金管理。
按规定期限支付土地岀让金,如果确实需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免滞纳金。
(二)以资产收购方式取得土地
实际中在资产购置时,存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。
由于相关凭证没有反映真实交易价格,根据《税收征收管
理法》规定,纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处五万元以下的罚款。
企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证,以降低企业的税务风险。
四、拆迁安置环节
在拆迁安置环节,拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。
这些收据或白条不属合法有效的凭证,根据《发票管理办法》规定,不符合规定的发票,不得作为财务报销凭证。
企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁,并向其索取合法有效的凭证。
五、工程建设环节
在工程建设环节若与关联方签订的工程造价高于当地市场标准,根据《企业所得税法》的规定,企业与其关联方之间的
业务往来,不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。
根据税法规定,房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。
企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。
六、预售环节
企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行相关税务申报,根据规定,对预售收入,应按预计利润率计算岀预计利润额,计入利润总额预缴企业所得税。
根据规定,可对开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。
对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。
企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。
七、销售环节
企业对于样板房的装修费用常计入营业费用,而不计人开发成本,造成开发成本减少。
根据规定, ___________ 部(接待处)和样板房的装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。
企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算,在计算企业所得税时开发成本是可全部税前扣除的,同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。
企业为鼓励业主介绍房屋销售,以替业主支付物业管理公司一定的物业管理费作为报酬,但未取得物业管理公司的发票不得作为费用列支的凭证,根据规定,未按规定取得发票的费用,不能在企业所得税税前扣除。
扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。
若业主取得的____________________________________ 劳务报酬超过一定标准,企业作为扣缴义务人需代业主扣缴他们的个人所得税。
企业应及时向物业管理公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税。
八、岀租环节
实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用,并与业主签订车位使用权买卖合同收取使用费,确认为销售收入。
无论销售收入或租金收入,企业都需要缴纳企业所得税,对企业最终的企业所得税税负影响不大。
但是,由于人防工程不可出售,交易的实质为出租,(1)若确认为租金收入,按租赁期限来分期确认租金收入,在合同签订当年,租金对应的企业所得税税负将相对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负;(2)若确认为销售收入,在计算土地增值税时,可能会被视作应税收入;而作
为租金收入确认,则不需缴纳土地增值税。
企业应将买卖合同改为租赁合同,避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。
九、项目清算环节
在项目清算环节对一些与其他“期”共享的公共配套设施的建造费用,可能在该“期”进行清算时,仍未开始建造,企业会预提这部分费用。
对这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时一般不能扣除。
企业在作项目开发时,应考虑土地增值税的清算时点,安排相关工程。
对后建的工程,企业可与主管税务机关协商在最终结算时,按项目(期)来重新计算土地增值税的税负,多退少补。
总之,房地产开发各环节所涉及的税务问题比较复杂,本人通过对税务问题及其改善和筹划机会的分析和总结,只是初步的税收筹划,只有具体工作时作具体分析和操作。