2017购物中心市场业态及品牌分析
商场品牌撤拒的原因分析
商场品牌撤拒的原因分析走在城市的街道上，会时不时地看到一家家商场挂出闭店清仓大甩卖的牌子，然后里面的商家撤柜，整个商场或改造或倒闭！近年来，市场竞争愈发激烈，百货商场红利流失，新零售时代正在来临。
各地的实体商业也正在大换血，各大实体商业都在努力挣扎着转型，那一批没熬过去的，就开始集体溃败。
这一次的溃败，不仅是那些已经老旧化的商场，即使是一些一二线城市繁华地段的百货商场，也会出现店铺无人光顾、大量店家亏损，最终导致闭店或改造的案例。
有人发出感慨，这么多实体商场齐齐倒闭，肯定是因为电商的冲击！虽然电商对实体商场的冲击确实存在，但这只是造成倒闭潮的原因之一。
那造成实体商场倒闭潮的原因究竟有哪些呢？具体案例解析下面我们先来看看最近几个比较有代表性的，令人痛心的闭店的实体卖场案例。
案例1：北京太阳飘亮购物中心卖场现状：重新开业仅一年时间，位于北京朝阳区安立路的太阳飘亮购物中心现如今已经出现大面积商户撤店。
从一层已经撤店的商户来看，主要为服装品牌，包括几家多品牌集合店等。
地下一层主要为网红餐饮主题街区、影院和超市，还包括一些服装品牌，目前除了影院、超市和部分餐饮品牌以外，大部分商户已经撤出。
二层主要为餐饮，目前还在经营，但也有大面积的闲置区域。
一位正在进行店内清仓的商户表示，商场经营出现了问题，客流下降明显，他说：“我们已经无法承担商场的租金，入不敷出，所以只能选择离开。
”据多位商户和附近居民表示，刚开业的商场人气很高，如今变成这种情况，不免让人感到痛心。
原因调查：1、商场陷入纠纷许久。
目前商场是由两个公司共同运营，在经营理念上无法达成一致。
2、商场内出现了两种截然不同风格的商户。
商场形象无法统一，也导致客流下降。
案例2：西安群光广场卖场现状：西安群光广场的负一层主要是食品售卖区、餐饮食品店和群光超市，餐饮食品店和超市内均没什么客人，整个负一层冷冷清清。
1F到7F主要是珠宝首饰、服装、儿童游乐区等，每层都有很多的空柜，很多商家已经撤柜了。
2017年上海K11购物艺术中心市调报告(百度文库)
设计亮点
↑
空中花园艺术景观
上海K11购物艺术中心
28
市调小结
上海K11总结及启示
1、精细化的运营模式，创新提倡博物馆零售业态商业概念。 2、融入人文、艺术、体验业态的经营模式。 3、通过数字营销O2O策略，与时俱进，加强线上推广与线下服务体验，抵挡电商带来的冲击。 4、精细化招商管理，品牌组合求精求细，只引进5个国际一线的品牌，且品牌形象与其艺术氛围 相融合。 5、主题形象突出，不仅表现在跨界的思路与艺术小品上，更多的是上海K11背后拥有强大的艺术 团队丰富项目的艺术内涵与底蕴， 6、强化了其面向公众的业态功能，包括免费艺术中心、新食艺、屋顶花园、大型垂直绿化以及多 元化品牌名店的创艺生活。从运营角度来讲，一个能够举办各种展览的空间更能够发挥K11的艺 术资源优势，也使一个购物中心做活动的能力变得更加强大。 7、特色经营管理，如开办都市农场，其运营思路就是准确地抓住了都市人对田园生活的向望与渴 望，通过体验的方式抓住了顾客的情感需求。 8、不是简单的复制商业，而是与当地的文化、历史、人文、地域等息息相关，因地制宜地设定运 营方案。
市调报告
上海K11艺术购物中心
2017.02.23
上海K11购物艺术中心
1
C
主要内容
ONTNETS
1 2 3 4
上海K11购物艺术中心
广场概要 楼层解读 设计亮点
市调小结
2
广场概要
上海K11购物艺术中心
开发商:新世界集团 商业建面:4万平方米 开业时间：2013.6.28 品牌商家:78家 产权归属:全部自持 改造资金:5亿 车位 :270个 主力店：DOLCE&GABBANA、 Burberry、 Max Mara、 P-Plus 名品集合店、港丽餐厅 业态占比：是装配饰42% 美容护肤12% 生活配套 10%、餐饮36%
“海澜之家”零售商业模式分析
“海澜之家”零售商业模式分析2017-04-21 07:24⼀、逆势的华丽成绩单。
海澜之家市值突破600亿，超越Coach、Prada、Burberry等世界著名品牌！在服装企业业绩纷纷遇冷的⼤环境下，在A股上市公司的海澜之家成为“另类”。
标准普尔公布的“全球市值最⾼服装配饰奢侈品公司25强名单”中显⽰，来⾃中国的海澜之家排名第14位,市值为94.98亿美元。
榜单排名第⼀的为奢侈品巨头LVMH，其市值为807亿美元，海澜之家市值相当于LVMH的1/8。
随着⽹购成为⼀种潮流，服装业实体店的⽣意越来越难做，近⼏年实体店倒闭潮越来越猛烈。
许多线下零售企业深深地感受到了压⼒，往往做起了线上销售，或是发展020模式。
在关店潮中，海澜之家却逆势疯狂开店，2016年前三季度新增门店972家，相当于平均每⽉开店100家以上，同时在这三个季度⾥营收过百亿，位列2016年前三季度全国服装零售业上市公司总营收榜⾸。
毫⽆疑问，在⾏业⾯临寒冬的情况下，海澜之家逆势交出了⼀张华丽的成绩单！除了辉煌的销售业绩，在品牌传播上，连续三季赞助冠名《奔跑吧兄弟》、独家冠名《吉尼斯中国之夜》、赞助《最强⼤脑》等⼀系列国内极具影响⼒的节⽬，使海澜之家品牌影响⼒获得有效提升，“男装国民品牌”深⼊⼈⼼，“男⼈的⾐柜”更加⽿熟能详。
有⼈问安踏创始⼈丁志忠在互联⽹的巨⼤冲击下，零售业谁能活下来。
丁志忠说除了⾃⼰，还说了⼀个品牌：海澜之家。
海澜之家创始⼈周建平说：我们不是⼀家服装企业，因为我们不赚差价。
那么，海澜之家卖的不是服装，究竟是什么呢?⼆、零售模式分析——海澜之家的商业模式画布。
经营业绩背后必有恒定的盈利逻辑作为⽀撑，相⽐其他同⾏，海澜之家的商业模式有何优势呢？商业模式描述了企业如何创造价值，传递价值和获取价值的基本原理。
笔者⽤瑞⼠商业模式专家Alex Osterwalder的“商业模式画布（ Business Model Canvas）”来描述和分析海澜之家的零售模式。
我国零售市场业态与规模格局分析
我 国 零 售 市 场 业 态 格 局 与 规
售业未来发展局面的不确定性。当前 ， 在外
资零售业的影响下 ，超市 （ 含便利店 ） 、专
售方式 ，以销售生鲜商品、 食品等大众化实
用品、 向顾客提供 日常必需 品为主要 目的的 零售业态。 在百货 商场扩张 受到影响的情况 下， 连锁超市成为新的发展方向 ， 具备竞争 力的大型连锁超市将成为下一轮发展热点： 中国连锁超市 已成 为商业领域最 具活 力的业态 。尤其是近几 年来 ，大中型连锁 超市销售规模逐年 递增 ，销售增长 明显高 于社会商 品零 售总额的增长和传统百货商 店 的增长 。 竞争激烈 ， 连锁超市进入 整合 时期 。 同 国外 的连 锁超市公司相 比，中国的连锁超
连锁 超 级 市场 超 市 是 指 采 取 自选销
商 场 一 般 都 实 行 私 人 商 场 ，即 ＰＢ
（ ＲＩＡ ＥＢ Ａ Ｐ Ｖ Ｔ Ｒ ＮＤ ） 战略 。零 售 企 业 自 己
力 Ｔ ，经改 Ｉ人 以我济革 口Ｏ 一Ｗ后国的及
的引入 ，加剧 了零售市场竞争格局的变化 。 在加速我 国零售业发展 的同时， 对我 国目前 的零售业态格局产生了较大影响 ， 增加 了零
内客擅 要 ：入 世 后 ，在 开放 市场 下 ， 随 着 外 资 企 业 的 大 举 进 入 ， 我 国 零 售 市 场 面 临 的 主 要 问题 是 不 同 业 态 的 竞 争 以及 不 同规模 企 业的竞 争。探 讨和 解
决 这 些 问题 。对 于 优 化 我 国零 售 市 场
集团公司看好了中国商业领域 的发展潜力， 纷纷抢滩 中国，不断加大投 资力度 ，并取 得了很好的经济效益。 如美国的沃尔玛 ， 法 国的家乐福 ，已经逐步在我 国形成 了一定 的网络 规模 ，而且拟 定了进一步拓展 中国
2010-2020购物中心发展报告
2010-2020购物中心发展报告“DeadMall”在美国已成为专有名词，用来代指那些空置率超过40%的购物中心。
2014年，美国3%的商场被认为已“死亡”，20%的商场具有“死亡”风险。
而在中国，已建成的购物中心中，仅有15%符合国际物业标准；已开业的购物中心中，有近50%的项目长期无法实现盈利，整体成功率低于20%；每年有近50%的购物中心延期开业……疫情只是一个突发变量，购物中心行业在十年的“波诡云谲”中，发生了天翻地覆的变化。
一、2013年迎发展“拐点”，购物中心向体验式商业转型1996年，国内首家现代型购物中心广州天河城开业，拉开了中国购物中心时代的序幕。
经过20多年的发展，大部分零售商习惯了“跑马圈地”式经营。
据赢商大数据监测，从2011年第三季度开始，零售市场开始减缩下滑。
而在经济下行、成本上升的情况下，电商却在疯狂抢夺零售市场，对实体商业造成了较大冲击。
2013年，购物中心迎入市“小高峰”：新增体量、数量同比增速均超过40%，此后新项目入市增速整体呈逐年下降趋势。
面对电商的压力，购物中心在2013年纷纷向体验式商业转型，成为紧迫的现实。
二、2014年进入“分化期”，创新能力成为兴衰分水岭据赢商大数据统计，截至2020年5月底，中国购物中心（商业建筑面积≥3万㎡，不含独立百货、大型独立商超、大型独立影城等集中式商业项目）数量存量4835家、体量存量4.2亿㎡。
其中，存量增速在2014年后呈逐年下降走势，行业高速增长红利消失，导致市场容错度降低，同质化竞争加剧。
特别是—线城市，面临大量同类竞争，客流和销售的高增长盛况不再，弱势项目开始岀现大量空置现象。
2014年，行业进入衰退倒闭或是创新崛起的分化期，购物中心或调整改造进入新的增长通道，或出售变现放弃原有市场。
三、2017年整体进入“存量时代”，市场区域重叠，产生高度竞争2010-2016年，购物中心新增量占总存量比例均保持在20%及以上的水平。
购物中心创新业态模式
购物中心创新业态模式2017年是消费结构升级的一年，体验式消费在购物中心中占据着越来越重要的位置，并且也孕育了更多的创新业态，给购物中心带来了更多人气。
从2015-2017年新开业购物中心引进品牌的细分业态数量占比来看，零售、餐饮、亲子体验、休闲娱乐、生活服务分别占比51%、32%、9%、6%、2%；体验业态总体占比49%。
好的业态无疑能吸引人，聚集人气。
以下购物中心选择了这些创新业态，不仅与其他普通购物中心形成差异化竞争，还获得了良好的关注度。
上海兴业太古汇：新型艺术业态一直以来走高端时尚路线的兴业太古汇，根据自己的品牌定位引入了法国画廊Carré d'Artistes、Editor主题买手店等小众时尚业态。
与传统画廊不同，艺术家广场画廊不做让人觉得遥不可及的高端展览。
相反，它根据这些艺术家的作品的大小来出售。
通过更接地气的销售方式，让艺术更贴近大众，让高端时尚流行起来。
同时不定期邀请当代艺术家进行创作和交流，让高端艺术从购物中心传播出去。
Editor主题收纳买手店也是如此，有着时尚简洁的网红外表，却从世界各地搜罗、精选了富有设计感又不缺乏实用性及趣味性的产品，将憧憬中的一个个画面、场景以及生活方式变为现实。
冷艳高贵的时尚路线早已不受大众欢迎，只有更接地气、大众能接受的东西才能引起人们的兴趣。
太古汇兴业巧妙地找到了时尚与大众的平衡点，将购物中心打造成了一个可以通过艺术形式让大众接触艺术的新文艺平台。
大连恒隆广场：新型运动业态大连开业时，成为大连最具特色的地标性购物中心，高端奢华的形象，压倒了商圈周边的众多购物中心。
其目标客户主要是追求生活品质的中产阶级。
为了打造更具品质的购物中心，大连恒隆不仅推出了相应的高端零售业态，也迎合了中产阶级追求健康生活的需求，推出了各种运动业态。
除了拥有超大运动空间的近2000平米健身房，大连恒隆还引入了更时尚的运动业态，如射箭馆、室内攀岩、溜冰场、室内壁球等。
2017年中国零售业发展情况报告(精简版)
2017年中国零售业发展情况报告（精简版）第一部分零售业整体情况一、宏观情况根据国家统计局数据发布，2017年全年，中国社会消费品零售总额为36.6万亿元，比2016年增长10.2％，连续第14年保持两位数增长。
最终消费对经济增长的贡献率为58.8%，连续第四年成为拉动经济增长的第一驱动力，继续发挥着对经济增长的基础性作用。
具体到零售业，2017年，商务部重点监测的2700家典型零售企业销售额同比增长4.6%，增速较上年同期加快3个百分点，典型企业营业利润和利润总额分别增长8.0%和7.1%，增速分别比上年同期加快6.5和11个百分点，特别是实体零售逐步回暖，分业态数据显示，2017年，专卖店、专业店、超市和百货店销售额增速分别为8.3%、6.2%、3.8%和2.4%，较上年同期分别加快6.6、3.3、1.9和2.7个百分点。
二、政策环境影响（一）十九大报告指明零售业发展前景党的十九大报告明确提出，中国社会的主要矛盾已经转变成为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
美好生活需求中，必然包括更好的消费和体验，而不平衡不充分的发展中，也必然蕴含着零售行业迭代升级的市场机遇。
（二）降低消费品进口关税扩大内需从2017年12月1日起,进口关税进一步降低,这是2015年以来第三次降低消费品进口关税。
本次降低消费品进口关税涵盖食品、保健品、药品、日化用品、衣着鞋帽、家用设备、文化娱乐、日杂百货等类别,平均税率由17.3%降至7.7%,下降9.6个百分点。
三、零售业总体发展（一）行业转型初现成效在供给侧改革的推动下，在电商倒逼的压力下，零售企业凭借自身多年积淀和锐意进取的精神，加快转型变革，加速业态升级，加力市场深耕，面对消费市场和生活方式的深刻变化，从顶层设计，区域布局，新老业态融合，商业模式重构等方面进行全方位战略性调整，大力进行门店改造，深度整合供应链，全面升级渠道能力，积极布局新零售，在行业回暖背景下出现明显的业绩改善。
2017年沈阳中粮大悦城市调报告综合体业态区位分析_市场调研
D 生活馆
未来生活：18—60岁 生活艺术爱好者 时尚个性追求者
具有一定的经济实力，稳定的生 活，敏锐的时尚意识，注重环保 低物质享受，追求心灵成长生活 一族； 消费更倾向于选择具有很强文化 意味的产品和服务，注重与商品 之间产生情感与体验的交流机会。
A馆 优雅馆
47%
地上5层 共计105个品牌 租赁面积20849㎡ 空柜7个 745 ㎡ 空柜率4%
综合体分析
COMPLEX ANALYSIS
的城市综合体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，
节约资源，高效运营城市生活，成为推动城市发展的重要力 量。年轻、时尚、潮流、品位的大悦城，已成为高品质城市 生活新标志。
面积
占地面积：73000 m2 建筑总面积：550000 m2 营业中面积：315000 m2
亮点与不足
REFERENCE POINT
借鉴之处
区位分析
LOCATION ANALYSIS
沈阳 中国东北地区最大的中心城市
东北三省消费力最强的城市 东北三省辐射范围最广的城市 东北三省时尚上升度最高的城市
兴隆大家庭
经营15年，拥有多家连锁店面，经营比较接 地气。
中街
中兴 新一城
新玛特
皇城恒隆
拥有良好基因的购物中心，结合中街客层不 断调整品牌组合。
B 先锋馆
先锋青年 ：15—25岁 中高校学生 初涉社会青年 潮流 青年
心理而且有很大的自主支配权、 追求新事物、新潮流,带有一定消 费盲目性；消费以中档为主， 经常光顾当今流行的时尚类消费 场所；
C 时尚馆
都市新贵 ：25—40岁 商务人士 职员 自由职业
目标主力消费群。他们是社会消 费的生力军，有文化，敢于消 费喜欢时尚且追求休闲生活感受， 具有一定的经济能力及支配权， 追求品牌和享乐，消费 心理较为成熟，消费力以中高档 为主；
(2017)商业综合体各业态设计规范
②供水：
供水管线由甲方无偿提供到乙方租赁区域，并需满足：日供水指标不小于25吨；供水压力不小于0.2Mpa，管径不小于
DN50mm，乙方在乙方租赁区域内自设总闸门和计量水表，总闸门以后的管路由乙方维修，总闸门以前的管路由甲方维
修。
③结构：
甲方保证乙方租赁区域的楼板结构承重：设计活荷载炸锅及冷库区不小于450KG/M2，其他区不小于350KG/M2；如不
上岛咖啡
商圈选择 经营面积及楼层
建筑要求
基础设施配套要求 租金及管理费承受范围 合作方式 租赁期限
省内一类城市市区，市区核心商圈，商圈展示面好，核心位置
500-800平米，1F-4F均可 层高：4.0-4.5米以上； 楼板载荷：300-400kg/平米； 柱距：6米×6米或8米×8米； 临街面 提供或有位置可建设排水/排油/排污道； 有招牌位及广告悬挂点
吉野家
首选物业 经营面积及楼层 建筑要求
基础设施配套要求 开店方式 租赁期限
商业综合体、购物中心、商业街、写字楼及配套商业
180-300，1F/2F 层高：净高至少5米； 柱距：6米以上； 楼板载荷：300kg/平米，局部350kg/平米 提供或有位置可建设排水/排油/排污/烟道； 配电负荷：190KVA； 提供室外安装空调和排烟机位置
直营、加盟、特许加盟
5-8年
呷哺呷哺
首选城市及物业 商圈选择 经营面积及楼层
建筑要求
基础设施要求 合作方式 租赁期限
商业综合体、购物中心、商业街、写字楼底商及配套商业；
人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈
100-500平米 结构要求：框架式结构，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一； 层高：不低于4米，梁底最低标高应不小于2.5米； 楼板载荷：不低于400kg/平米； 独立出入口； 消防系统：提供一次<<消防验收意见书>>、<<环保批文>; 餐厅防排烟、给排水、污水排放、隔油设备应齐；
青岛商业地产购物中心调研报告
青岛商业地产购物中心调研报告目录一、内容概要 (3)（一）调研背景 (3)（二）调研目的与意义 (4)（三）调研范围与方法 (5)二、青岛商业地产市场概述 (6)（一）青岛商业地产市场发展历程 (7)（二）青岛商业地产市场现状 (8)（三）青岛商业地产市场发展趋势 (10)三、青岛主要商业地产购物中心分析 (11)（一）购物中心概览 (13)1. 青岛购物中心分布情况 (14)2. 各购物中心简介 (15)（二）购物中心经营状况 (16)1. 营业收入与利润分析 (17)2. 招商与租户情况 (18)（三）购物中心优劣势分析 (19)1. 优势分析 (21)2. 劣势分析 (22)四、青岛商业地产购物中心竞争格局 (23)（一）主要竞争对手分析 (25)1. 竞争对手概况 (26)2. 竞争对手优劣势对比 (26)（二）竞争格局分析 (27)1. 市场份额分布 (28)2. 竞争态势分析 (29)五、青岛商业地产购物中心消费者行为分析 (31)（一）消费者特征分析 (32)1. 年龄结构 (33)2. 职业分布 (34)3. 收入水平 (35)（二）消费者需求分析 (37)1. 购物需求 (38)2. 休闲娱乐需求 (39)3. 服务需求 (40)（三）消费者行为影响因素分析 (41)1. 商业环境 (43)2. 交通便利性 (45)3. 商品多样性 (46)六、青岛商业地产购物中心策略建议 (47)（一）提升购物中心竞争力 (48)1. 优化品牌组合 (49)2. 提升服务质量 (50)3. 创新营销策略 (51)（二）加强购物中心与品牌商户合作 (52)1. 深化合作关系 (53)2. 共同应对市场变化 (55)3. 促进资源共享 (56)（三）关注消费者需求变化 (57)1. 及时调整商品结构 (58)2. 提升购物体验 (59)3. 加强消费者互动 (60)七、结论与展望 (62)（一）调研结论总结 (63)（二）未来展望 (64)（三）研究不足与改进方向 (65)一、内容概要本报告主要对青岛市商业地产购物中心进行了深入的调研与分析，涵盖了项目概况、市场环境、竞争格局、消费者行为以及未来发展趋势等多个方面。
2017市场营销经典成功案例分析
2017市场营销经典成功案例分析市场调查可帮助企业发现市场机会,为企业提供科学决策的依据。
那么下面是店铺整理的2017营销案例分析，就随小编一起去看看吧，希望能够有所帮助。
2017营销案例分析一谁说实体店没落?看这一家销售额15亿的“爆款”超市人们的生活节奏正变得越来越快，逛超市都逐渐成为一种奢侈，更多的人习惯去便利店买东西，然后迅速走人。
在意大利却有这样的一家食品超市，偏偏逆向而行，不仅主打“慢食生活+健康”的生活理念，更通过“超市+餐厅”的模式深入人心，2014年在全球只有28家店的情况下，年收入2.2亿欧元(约15亿人民币)。
在纽约的一家分店，一天的客流便可达到12800人，这家超市就叫：Eataly。
品牌起源Eataly的名字来源于英文吃(Eat)和意大利(Italy)的组合，是全世界规模最大、品种最全的意大利食品超市。
Eataly的创始人奥斯卡﹒法利内希望开办一家以持续性、责任感及分享为目标的食品超市。
于是2007年在意大利都灵开办了第一家Eataly，马上引起了超乎想象的轰动效应。
现在，你几乎在意大利的每个重要城市都找得到Eataly的坐标，而且它还扩展到了美国、英国、日本、阿联酋等其他一些国家的重要城市中。
Eataly在纽约曼哈顿的分店总投资2000万美金，于2011年8月开张，在开业不久后马上就创造了单日12800名到访者的纪录。
是什么造就了Eataly如此受人欢迎?法则一：极致的体验深入人心1. 人性化的设计。
很多时候，我们到超市要买一件东西立刻走，必须逛完整个超市才能找到收银台，而Eataly和传统超市不同，顾客一进门就可以看到收银台，如果顾客着急，可以直接买完东西结账走人，而不用逛完整个超市。
2. 颠覆传统超市的定义。
Eataly不仅仅是一个食品购物超市，更多的还提供一种生活方式。
Eataly将自己定位为“慢食超市餐厅”，所以走进去时，更像是一个食品市场，这里不仅陈列着琳琅满目的食材，旁边还有厨师、餐桌和服务生。
商业业态的商业模式及成长路径分析-2017
商业业态的商业模式及成长路径分析-2017商业业态的商业模式及成长路径分析报告第一部分商业业态及其商业模式一、商业业态概述业态是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
零售企业根据不同要素组合形成不同业态形式，要素包括：战略目标、商品构成、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式及服务、提供销售和服务的类型化形态。
常见的业态有：便利店、折扣店、大型超市、仓储式会员店、百货店、专卖店、购物中心、工厂直销中心。
二、业态特征国内业态发展迅速，现以便利店、大型超市、百货商店、购物中心为主。
国外以工厂直销店、专卖店、大型超市、购物中心为主。
各自特征：1、便利店，满足客户便利性需求；2、专卖店，专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态；3、大型超市，实际营业面积 6,000 平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态；4、百货商店，在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态；5、工厂直销店、生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态；6、购物中心，多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划的开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
三、不同业态的商业模式零售企业定位不同，那么其所处的位置就会不同，服务的顾客就会不同，经营的方式不同，这一切就会产生不同的业态，其商业模式便会不尽相同。
下面将介绍几种主流业态的商业模式：1、便利店提供及时性商品或服务，便利性为第一宗旨，自选式购物的小型零售店。
盈利模式为：经营利润=商品销售毛利+其他业务收入-营业费用；商品销售毛利中食品毛利率较高，增加生食比例成为便利店盈利重要增长点，其他业务收入=增值服务收入+加盟费+会员费；营业费用=员工工资+固定成本+系统建设。
7-11作为便利店行业的佼佼者，其成功得益于三个方面;1、密集布局，连锁比例达到97.7%，极大的利用了规模优势，降低了成本；2、高效、精细化的物流模式；3、差异化经营，商品结构侧重于生食，毛利率在同行业最高，注重自有品牌建设。
2017年双11上海大型商圈分析报告
六大商圈 中山公园商圈 淮海路商圈 五角场商圈
浦东商圈 徐汇区商圈 南京路商圈
特色属性人群 音乐爱好者、保险达人 时尚达人、养眼达人 早教一族、健身达人 办公达人、借贷一族 电子产品爱好者、听新闻一族 直播爱好者、美拍达人
来源：MobData，2017.11
16
家庭与财产情况
有孩有车一族对线下商圈消费倾向性更高，五角场最受青睐
购物达人 理财达人 对战游戏爱好者 旅游达人 脱口秀爱好者 手机卫士达人 煲剧一族 语言学习者 求职招聘一族
0%
双11期间上海商圈客群人群属性Top10
7.4% 6.7%
6.0%
5.3% 4.8%
4.0%
3.5%
5%
10%
12.5% 15%
20%
25%
30%
35.1%
35%
40%
双11期间上海六大商圈客群其他特色属性分布
12
人群基本属性
80、90后为主，占比超五成，浦东商圈活力四射，淮海路 客群年龄偏大
双11各大商圈中，25-34岁成为主力军，占比超过五成，85后逐渐成为线下消费的新贵，这一部分人具备一定的购买力，更注重品质和消费 体验；35-44岁以及18-24岁的顾客群比例均在15%-20%之间，也占据了一定的比例。在各大商圈中，浦东商圈25-34岁比例最高，淮海路 由于高档消费商品较多，受经济实力更加雄厚的人群偏爱，客群更多来自35岁以上。
6 淮海路 TGI99
来源：MobData，2017.11
17
职业类型
消费品制造业排名第一、自由职业、金融业位居二三
通过大数据分析得出，双11期间前往以上各商圈的客群中，消费品制造业从业人群最多，占比超过两成；自由职业和金融业从事者以一成占比 位居二三。以上从业人员相较IT、媒体等行业来说，可自由支配时间较多，线下商圈消费的时间更为充裕。
购物中心的经营特点是怎样的
购物中心的经营特点是怎样的购物中心(Shopping centre)是现代城市或市镇中常见的建筑物，是结合购物、休闲、文化、娱乐、饮食、展示及资讯等设施于一体的商业设施。
以下是店铺为你精心整理的购物中心的经营特点，希望你喜欢。
购物中心的经营特点购物中心的经营特点：物业型物业购物中心又分A、物业型购物广场、B、物业型摩尔购物中心。
A、物业型购物广场：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。
特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够(通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入)，还称不上真正的摩尔购物中心。
B、物业型摩尔购物中心：又称普通摩尔购物中心，普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所有者、管理者与经营者的分离。
优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。
这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。
普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。
特点：面积比购物广场大许多，一般在15至30万平方米左右;业态业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。
购物中心的经营特点：百货公司型由大型连锁百货公司发展或扩建而成。
面积一般在10至15万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位也还必须突出某一目标顾客群体，入驻的业种一般很齐备但业态的复合度还不够(通常定位于高端市场，以自己的百货公司为主，虽然百货公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态)，仍称不上真正的摩尔购物中心。
城市综合体开发实践案例分析
城市综合体开发实践案例分析第一章：综合体开发的概念和意义城市综合体开发指的是在城市内集中开发建设商业、文化、娱乐、办公等多种功能于一体的综合性建筑群体，是城市化发展的重要体现之一。
城市综合体开发对于提升城市品质、促进经济发展、改善市民生活有着重要的作用。
城市综合体开发可以促进城市空间的优化和资源的高效利用，提升市民生活水平和城市的整体形象。
第二章：综合体开发的成功案例1. 北京王府井商圈北京王府井地 area，是北京市最为繁华的商圈之一，拥有众多高端商场和百货商店，商业氛围浓厚，并且周边的旅游景点也得以发展，如故宫博物馆等。
1990 年代后，王府井地区开始进行综合体开发，不断引入文化、影院、餐饮等休闲娱乐业态，使得王府井成为了一个集购物、休闲、娱乐、旅游等多种功能于一体的区域。
到了2017年，王府井旗下的购物中心、大型商场超过30家，业态种类多样，成为了国内外高端品牌争相进驻的地方。
2. 上海淮海路商圈淮海路商圈位于上海市黄浦区，是上海市最为繁华的商业区之一，也是上海时尚风向标之一。
淮海路商圈中有许多品牌高端商铺，如LV、CHANEL等，同时也不乏上海本地知名品牌。
淮海路商圈不仅拥有众多的商场、餐饮、娱乐等业态，更是周边高档住宅区的聚集地。
2018年，淮海路商圈实施地面人行道改造，将地铁C出口与地上导向系统相结合，将地铁出入口与地上导向整合，进一步提升了淮海路商圈的整体形象和用户体验。
第三章：开发综合体的难点1. 地址选择综合体开发的地理位置非常重要，不仅要考虑到商业氛围、人流量、交通便利等因素，而且要考虑城市规划和发展的演变，不足的前瞻性和后准备生机，这很容易导致项目的失败。
2. 合适的商业选项综合体开发需要精准定位商业选项，精确的目标市场，精准的市场调研和流转性经营策划，对商业品类的多元化营销和商务合作的多元化配策，方可促使综合体项目的发展和收益。
3. 经营管理商业综合体不仅是地产项目，还是商业项目。
青岛商圈市调报告2017
水悦城 | 阳光百货—经营状况
阳光百货商品品牌定位于“时尚、高档、健康、休闲”，GUCCI、 CHANEL、DIOR、LANCOME、巴利、保罗鲨鱼、铁狮东尼、著名的 咖啡品牌“星巴克”、德国 “保时捷”展厅，冰激凌第一品牌“哈根达 斯”等众多国际一流品牌汇集在此 阳光百货经营状况良好，年营业额达9.1亿，并且每年以10%~15% 的速度增长。其中，会员的消费额占整体消费额的65%左右。 阳光百货的化妆品品类是整个山东省内一线品牌最丰富、业绩最好、 发展潜力最大、整体形象最佳的
城市概况 | 商业现状
水悦城 |
国民经济的利好，为城阳带来大量的商业地产投资 青岛人均GDP
1.5万美金
发现青岛 | 商业情况
水悦城 |
福布斯中文网发布2015中国大陆最 佳商业城市100强，这也是该机构 连续12年发布该榜单。在其公布的 大陆最佳商业城市排名中，青岛排 名第九，这也是青岛首次入围前十
所在省份：山东省 总面积： 11282平方公里 国民生产总值： 8692.10亿元人民币 GDP增长率：8.0% 人均地区生产总值 : 96524元 常住人口：904.62万 市区户籍人口 : 487.59万万 产业结构： 4.2:44.6:51.2 社会商品零售总额： 3268.8亿元 市区人均可支配收入：38294元 旅游收入： 1061.1亿元 旅游人数： 6843.9万人次
崂山商 圈 台东 商圈 中山路 商圈
香港路 商圈
商圈分析 | 各商圈分析
水悦城 |
商圈介绍
商圈类型
商圈名称
区位 市南区
商圈概况 日益壮大、商业业态不断完善、 网点布局日趋合理、地标性商 业集聚区的雏形越来越清 “岛城第一商圈” 大量商家入驻， 打造青岛北部商贸中心。 利群与万达纷纷扩容，并引进 中高端产品，台东商业街也在 完善经营。
[精品]2017年商业案例加拿大西埃德蒙顿购物中心案例页
![[精品]2017年商业案例加拿大西埃德蒙顿购物中心案例页](https://img.taocdn.com/s3/m/c1fad30e0b4e767f5acfced5.png)
加拿大西埃德蒙顿购物中心案例1981年, 加拿大阿尔伯塔省(Alberta)的西埃德蒙顿购物中心落成(West Edmonton Ma ll), 总投资金额12亿元加币, 在当时号称是世界最大的购物中心, 并被列入金氏世界记录,它同时还拥有几个世界之最的记录:·营业面积350,000㎡,是当时世界最大的购物中心·20,000个停车位, 是世界最大的停车场〃内设银河世界游乐场, 是世界最大的室内游乐场〃内设水上乐园, 是世界最大的室内人工海浪水上乐园该购物中在未来10年的计划, 仍将持续扩建, 包括增建一家星级酒店、及一座邻里型的购物组合建物、写字楼及能容纳8,000个座位的多功能会议厅及展会馆。
埃德蒙顿购物中心基本资料:地点: 加拿大. 阿尔伯塔省. 埃德蒙顿市开业: 1981年开发商: Triple Five Corp.产权拥有者: West Edmonton Mall Properties Inc管理: Gary Hanson入驻商户: 800家以上主力店: 12家(含6家百货公司)基地面积: 570,000㎡营业面积: 350,000㎡楼层: 3层物业及商户员工总数: 23,000人停车位: 20,000个以上投资总额: 12亿元加币西埃德蒙顿购物中心的定位主要集中在两大块–“娱乐”与“购物”。
因此, 它的业态组合很明显,就在这两块领域里开展。
在购物方面, 聚合了800家以上的商户入驻; 在娱乐和餐饮方面, 引进了9个世界级的游乐区及超过100家的餐饮店/亭(Kiosk), 现已成为阿尔伯塔省著名的购物娱乐与观光景点之一。
立地位置人口结构阿尔伯达省的总人口数: 3,486,767人埃德蒙顿市大都会区总人口数: 1,016,007人, 是加拿大第六大都市埃德蒙顿市区总人口数: 730,372人主要业态组合:一.酒店由于该购物中心的规模大, 客源辐射范围广, 同时也定位为阿尔伯塔省的主要观光景点之一, 除了当地客源之外, 国内外观光客也是该购物中心主要的客源之一, 因而就必须解决观光客源的住宿问题, 所以将酒店纳入了规划, 进驻了两家酒店, 一是“梦幻世界旅馆”, 另一是“西艾德蒙顿购物中心酒店。
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以经营的形态分类
VS.
以贩卖商品ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ种类分类
3
购物中心基本概念
购物中心基本理论
同类业态聚集理论
指经营类似品种的商户在一个商业地点聚集的现象
原因：可降低顾客的购物风险，寻找成本最小化
群居
比较购物行为理论
消费者将放弃最近的商店，而会去较远的聚集了大量经营同类商品的不同 零售店的商业中心去购物，以满足比较购物的要求
[ Pij
Sj T
n ij
] ]]
[ [
Sj T
n ij
其中： Pij位于i地的顾客到j店购物的可行性；Sj：j店的规模，一般用面积表示，j=1，……n； Tij：从顾客的出发地i到j店的距离或所花费的时间； n：效应指数。如果T表示时间，n=1； 如果T表示距离，则n=2。
哈夫模型表明：一个零售店与其竞争店相比规模越大，顾客到店购物的 可能性越大。
科技化大数据成为基础、艺术生态体验成为共识 科技化、大数据成为商业地产的基本配置 进入2015年，无论是购物体验，还是经营管理，固有模式都渐显疲态，零售业已经进入 了一个全面的技术商业时代。大数据，Wi-Fi，电子标签，智能货架，自动收银，自动打包， 移动互联，线上APP，所有的新技术都在推动传统商业的革新。虽然我们当前只看到大悦城、 银泰、王府井等一批龙头企业正在使用科技化和大数据技术，相信在2015年，这批科技化浪 潮将会以惊人的速度大规模进入市场，很快将成为行业标准配置。
大小家电企业——》房地产
家电发展趋势
集中度加 强
技术竞争 成主流
小家电潜 力大
城镇化进 程加速
23
主力店的作用
餐饮：陷入低谷，竞争多样
餐饮增长率高于其他行业十个百分点以上 热门餐饮类型
西餐厅扎堆“高学历” 中餐厅日客流量最高 特色餐饮：BBQ烤吧
8
购物中心基本概念
业态组合理论及原则
决定业态组合的主要理论和需要遵循的原则
联合购物理论
将消费者通常会联合购买的商品组放在一起
零售的相容性原则
相容的商品组合在一起用来增加其整体吸引力
主动型与依附型业 态互动原则
A+B+C
9
购物中心基本概念
业态组合原则
按照是否能够独立创造客源把零售商业分为主动型和依附型两种 （确定商圈和基调）
银行等 依附C类：小型书店、精美礼品店、酒吧、小食品店、美容美发店等
10
购物中心基本概念
业态组合原则
购物中心核心店
+ B + 综合性零售 + 大型专卖店 +
A类业态：抓住核心商圈 B类业态：扩展整个商圈 C类业态：引导夜间消费
A
C
娱乐类
11
市场分析
整体零售商业消费疲软
2015年，中国消费市场受经济增速放缓、需求疲软、控制三公消费等因素叠加影响继续 下行，相对而言，黄金珠宝、家电等消费品类表现较好，而服装、日用品等欠佳;网购继续保 持高速增长(2013年前3 季度42%)，直接分流线下;同时2013年也是传统零售商觉醒的一年， 触网成为必然趋势。 2015年，中国的社会零售总额达到24万亿。目前来看，虽然电子商务所占的比例不大， 约8%，但按当前增长势头，预计到2020年，也就是7~8年之后，中国的零售总额即将达到50 万亿，通过电子商务完成的可能大概能占到36%-40%，也就是20万亿来自电子商务。线上电 子商务市场的快速增长，将给国内商业地产市场带来巨大冲击。
购物中心市场、业态及品牌分析
购物中心基本概念
什么是购物中心?
定义：购物中心是一种有计划地实施的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的 商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在 一起。
复合性 统一性 完整性 体验性
2
购物中心基本概念
什么是业态、业种?
13
市场分析
购物中心竞争加剧 如外资的凯德、恒隆、新鸿基等商业地产品牌外，中国内地的万达、华润、中粮、宝龙，
这批品牌基本上形成了自己的一套投资、收益、管控、复制。同时龙湖、万科等一批老牌住
宅地产企业也在陆续研发了成熟的商业地产产品线，相信这批品牌开发商的出现，都将成为 商业地产市场的重要力量，将逐步成为大众心中公认的企业品牌。 截至2012年底全国约有3100多家购物中心，累计商业建筑面积已经达到2亿平方米。自
12
市场分析
零售商转型探索年 2015年， 是零售商转型探索年，众多零售业领头企业率先转型。苏宁率先提出线上线下 同价转型，银泰在电商方面推进最早同时和天猫双十一合作O2O;其他公司亦纷纷跟进触网。 在大零售领域，不同品类的电子商务渗透率也各不相同。其中，服装品类里面已有20%的电
商渗透率，除却由电子商务触发的新的需求，服装市场正在直面电商的替代竞争。除此之外，
舍近求多
积聚引力理论
销售类似但并不相同商品的零售商店倾向于互相毗邻
店以类聚
顾客对形成群集的每一家商店的光顾率要大于它们分散时对每一家的光顾
率（不适应于以便利性作为最重要考虑因素的购物行为，如便利店）
4
购物中心基本概念
商圈理论
莱利模型
康维斯模型
哈夫模型
5
购物中心基本概念
商圈理论
莱利模型
两城市从中间地带吸引顾客的数量与两城市的人口数量成正比，与两城市 距中间地带的距离成反比
困境
出路
趋势
租金及人工费上涨 快时尚插足 快时尚购物中心去 百货主力店化
升级体验 差异化 自持物业降低成本
高端化 重组 向新城发展
20
主力店的作用
超市：作用减弱，内进外退
业态创新 行业细分
超市发展趋势
超市作用减弱
大型连锁向 2、3线城市 渗透
便利店连锁 全国扩张
市场细分
经营规模化
16
主力店的作用
主力店对购物中心的主要贡献 持续经营能力 A 品牌 吸客能力 基本品质 B 人气
C
租金
主力店的作用
主力店在商业地产的作用
A 保证安全
B 确定基调
主力店的作用
核心租户Anchor Tenant（主力店）的类型及处境
百货：危机重重，寻找出路 超市：作用减弱，内进外退 院线：一家独大，洗牌在即 家电：转型初期，初步回暖 餐饮：陷入低谷，竞争多样 服装：西快集聚，内外交困
6
购物中心基本概念
商圈基本理论
康维斯模型
用以确定在A、B两城市之间的顾客到任何一个城市购物的分界点
Dab [1
d Pb ] Pa
其中： Dab：分界点到城市A的距离；d：城市A与城市B之间的距离；Pa：城市A的人口； Pb：城市B的人口。
7
购物中心基本概念
商圈基本理论
哈夫模型
用以测算特定地点的某个消费者到某个零售店(购物中心)购物的可能性
21
主力店的作用
院线：一家独大，洗牌在即
中国全年票房
2015年：440.69亿
万达：中国第一大院线公司
2014年票房：42.23亿，占比14.27%
2015年票房：59.79亿，占比13.57% 2014年：296亿
院线发展趋势
多元化
院线整合
催生影院地产
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主力店的作用
家电：转型初期，初步回暖
2015年上半年业绩情况
19
主力店的作用
百货：危机重重，寻找出路
利润下降：2015年统计的101家上市商业公司营收总额813.74亿，增幅为15.41%，共有51
家业绩下滑，占比50.49%；总计净利额456.29亿，增长12.79%，42家净利额下滑，占比 41.58%；合计净利率为5.61%，同比下降0.13个百分点，有55家净利率下降，占比54.5%。
主动型业态
A类：综合性零售商业，如大百货店、大型超市（核心商圈） B类：大型专业店，如家电专业市场、建材家居、汽车展卖、大型服装折扣店、大
型图书售卖市场等（扩展商圈）
C类：娱乐类，如影剧院、大型餐饮酒楼等（夜间商圈）
依附型业态
（专业化、多元化、高形象、高租金）
依附A&B类：快餐店、服装专卖店、美容美发、珠宝首饰、钟表、药店、咖啡座、
2011年开始中国的购物中心增长每年进入300家，以前每年增长都在300家以上。
预计2016年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。从现在到2025年，还会有 7000家建成开业，届时购物中心将超10000家。因此在当前商业地产领域，特别是在城市综 合体是有非常明确的泡沫趋势。
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市场分析
公司 国美 苏宁易购 营业收入 316.92亿元，同比上升8.82% 630.37亿元，同比上升23.24% 利润 6.87亿元，同比增长15.9% 3.48亿元，同比增长146.12%
转型方向
国美
——》新型消费电子卖场 差异化经营：OEM/ODM，加大 高毛利差异化产品的销售比例
苏宁
——》去电器化，加强三四线渠道 ——》电商抢占市场
箱包、3C家电、图书、化妆品等零售品类为实体店竞争高风险品类，最容易被替代。线上电 子商务与线下商业地产的竞争正在这几个细分品类里展开贴身肉搏。 2016年，是将零售商电商逐步落地的一年，真正打通渠道、提升效率者将迎来转机。 2014年以来，传统零售企业围绕B2C 转型创新不断，许多传统百货公司，如王府井、天虹商 场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP 软件，与微信合作等方式来应对电商冲击， 探索新型零售模式;家电零售企业受电商冲击最大，但转型也最坚决，双线同价，全网比价等 渐成趋势。2014年零售公司经过探索将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续 跟进改变。
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