2018年房地产中介行业易居分析报告
2018年房地产行业调研分析报告
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】一，对房地产行业走势的分析方法，要建立在中国特色的基础上，要基于人口特点，发展中国家特点，社会主义市场经济特点，当前经济和社会所处的历史时期特点。
这些角度，可以归纳为分析中国房地产行业的四个维度。
1、制度维度制度维度决定的是房地产行业的价格形成机制，在中国特色的基础下，价格形成的行政和制度成本很高，灰色地带很广，制度不确定性大。
因此对于房地产业而言，在这样的制度创造的市场环境中，成本具有很大的随机性。
不能用制度本身来看待成本，很多事情的人为随意性决定了这个行业本身的暴利不仅来自行业，还来自制度方向的选择和制度缺失导致的人为影响。
制度是决定房地产价格的主要因素，是由房地产业的特殊性决定的。
土地供给方式，税收制度，制度成本构成，这三个方面的制度选择决定了房地产业的定价机制。
要改变房地产业的现状，从制度入手是治本的方法。
制度维度对房地产业走势的影响，在当前的市场经济体制中，所占的权重最大。
如果制度采取支持地产价格向上的方向选择，房地产行业成为国民经济中的主导推动产业，任何房地产行业性的价格回落，从长期看都是一种回调。
制度性决定的地产价格走势，是主要的长期趋势。
以地产作为国民经济发展的主要推动力，将不可避免的通过推动地产价格上涨的方式完成推动经济发展的过程。
地产价格下跌，只会导致经济发展减速。
当前所采取的制度配置，正是以地产来推动经济发展的方式。
通过土地拍卖和税收制度，不断的推高房地产业的价格，为政府投资和社会投资融资，为与地产相关的行业制造景气度，并通过投资实现就业和社会收入的传导。
以地产作为国民经济的主导产业，是一种简单短期的政策选择。
其结果，就是象日本曾经走过的道路那样，最终导致社会成本高涨挤出其它行业，货币膨胀维持发展，直到经济崩溃重新开始。
制度维度选择支持地产价格向下的方向选择，在《将房地产价格打压到底》中已经详细论述过，在此不在重复。
2、宏观经济维度作为一个发展中国家而言，GDP和收入的增长将是长期的主要趋势。
2018年中国房地产经纪人行业分析报告
２０１８年中国房地产经纪人行业分析报告目 录CONTENTS1 市场变化1.1 房地产政策1.2 金融政策1.3 存量房时代1.4 房地产经纪2 经纪人画像2.1 经纪人的群体特征2.1.1 年龄组成：以年轻人为主2.1.2 学历组成：低学历为主2.1.3 学习习惯：普遍较差2.1.4 工作年限：不满2年过半2.1.5 从业资格：多数未获得2.2 经纪人工作情况2.2.1 工作时长：9成超8小时2.2.2 业务支出：能把本赚回来？2.2.3 业务类型：二手是绝对主力2.2.4 业务覆盖：谁擅于控制全市房源？2.2.5 房源数量变化：减少了吗？2.2.6 客源变化情况：增长大幅领先？2.2.7 收入情况：中位收入6-9万2.2.8 收入涨幅：涨多于降2.3 什么样的经纪人收入较高？2.3.1 从业年限越长，收入越高2.3.2 年龄越大，收入水平越高2.3.3 取得职业资格的房地产经纪人，收入高于未取得职业资格的房地产经纪人2.3.4 学历越高、学习习惯越好，收入越高2.3.5 一二线城市经纪人收入普遍好于三四线城市经纪人收入2.3.6 业绩越好，抗周期性越强2.4 总结01 03 06 07 0710 10 11 11 12 13 14 14 15 16 17 18 18 20 20 21 21 22 23 23 25 25 26 093 门店变化3.1 门店对经纪人的核心价值3.1.1 门店业绩变化：一线城市下挫3.1.2 门店人数变化：升多于降3.1.3 合作情况：主要靠单打独斗3.1.4 房客源开发渠道：去门店化有用？3.1.5 培训情况：经纪人最需要什么？3.1.6 HR关怀：员工有归属感吗？3.2 门店应该重视什么？3.2.1 充分的培训、合理的培训频次3.2.2 有效的房源获取手段3.2.3 有效的客源获取手段3.2.4 重视合作：抱团取暖、加盟崛起3.2.5 企业文化建设：会留住人才吗？3.3 总结4 三大类型中介的特征4.1 为什么是加盟？什么是加盟？4.1.1 加盟模式的赋能作用4.1.1 四种主流加盟模式4.1.2 加盟品牌与形势4.2 加盟型连锁中介的特点4.2.1 加盟相比直营的优点4.2.2 加盟相比直营的劣势4.3 市场上加盟型连锁中介、直营型连锁中介、自营型中小中介的比对情况4.3.1 城市分布：直营主战一线4.3.2 工作时长：自营型最安逸4.3.3 收入水平：最高的竟是自营4.3.4 带看情况：直营 加盟更抗周期4.3.5 房源变化：直营 加盟更稳4.3.6 信息化工具使用：自营型是短板4.3.7 品牌宣传：直营、加盟强势4.3.8 培训情况：自营较差4.3.9 经纪人自身规划与需求28 28 29 30 31 32 33 3442 42 43 44 44 44 47 49 50 50 51 51 52 53 54 55 34 35 36 37 39 40 27 41 564.4 加盟型中介适合现在的中国吗？4.5 总结5 对市场的预期5.1 房价和成交预期：大部分经纪人持乐观态度5.2 公司坚持和行业坚持：投入多、收入高越忠于这行5.3 职业规划：三分之一经纪人想创业58 5859 60 61 65序 言 1谁没跟上步伐 谁就会被立即抛弃创业的时光过得飞快。
2018年房地产中介行业分析报告
2018年房地产中介行业分析报告一、我国地产行业现状 (3)1、商业地产行业市场规模 (3)2、商业地产服务行业规模 (3)二、我国房地产中介服务行业发展趋势 (4)1、行业愈加专业化 (4)2、行业向信息化方向发展 (4)3、行业向品牌化发展： (5)三、行业监管体制和政策 (5)1、行业监管体制 (5)（1）行业主管部门 (5)（2）自律性组织 (5)2、相关法律法规及产业政策 (6)四、行业风险特征 (7)1、宏观政策调控的风险 (7)2、技术革新的风险 (8)3、市场竞争加剧的风险 (8)4、人才流失的风险 (8)五、影响行业发展的因素 (9)1、有利因素 (9)（1）中国城市化进程尚未完成，存在较大市场空间 (9)（2）房地产行业进入调整期，但商业地产并无明确限制 (9)（3）行业分工更明晰，商业地产租赁业务外包成为行业主流模式 (9)2、不利因素 (10)（1）受宏观政策调控影响，行业存在周期性波动风险 (10)（2）细分行业对于专业能力有一定要求，行业存在人才短缺现象 (10)六、行业竞争状况 (10)1、行业竞争程度 (10)2、行业壁垒 (11)（1）人才壁垒 (11)（2）品牌壁垒 (11)3、相关企业 (12)（1）新港联行 (12)（2）点点租 (12)一、我国地产行业现状1、商业地产行业市场规模伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。
尤其是近些年，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。
2009-2015年，我国房地产开发投资额呈逐年递增趋势。
2015年，房地产开发投资额约为95,978.85亿元，同比增长1%，其中办公楼和商业营业用房的投资占21.69%，为20,817.23亿元。
从近七年的数据来看，办公楼和商业营业用房的投资在房地产总投资的占比逐年提高。
2、商业地产服务行业规模根据上图中数据显示，商业地产在全国房地产开发投资中的份额已经上升到20%左右，且商业地产的营销服务费用在整体销售额的比。
2018年中国房地产行业现状及行业发展趋势分析
2018年中国房地产行业现状及行业发展趋势分析一、房地产行业发展现状分析1、房地产调控政策现状分析2018年上半年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大并落实“有效供给”，但是，短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用并产生效果尚需时间，市场上的供需情况仍较紧张。
重点城市新房市场成交面积继续缩减，各线城市中一线城市领降；三四线城市新房成交面积亦有所回落，但绝对规模仍处历史较高水平。
上半年调控力度并未减弱，截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，海南上半年历经数次政策收紧。
2016年出台调控政策城市数量资料来源：公开资料整理2017年出台调控政策城市数量资料来源：公开资料整理2018年1-6月出台调控政策城市数量资料来源：公开资料整理与2017年相比，2018年上半年除在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题。
短期需求侧调控（抑制非理性需求）和中长期供给侧改革（保证有效供给）共同发力。
2、房地产行业销售及投资情况分析2015 年至 2017 年，是城市需求热度从东部向中西部蔓延的过程，三四线城市销售也高歌猛进，成交创历史新高。
而进入2018 年后，这种热度蔓延的趋势进一步扩散、进一步下沉，但增速呈现放缓。
前4 月全国商品房销售面积仅同比增长 1.3%， 4 月单月同比增速已转为负增长。
分结构来看，增速下滑的主要原因是东部尤其是三四线城市开始面临增速回落，相对而言中西部三四线城市的热度依然维持，这也符合近期调研的结论。
积极的因素体现在重点一二线城市，虽然整体还是处于负增长区间，但是降幅在二季度开始明显收窄，一线城市也是在5 月近两年以来首次重归正增长。
一二线城市和三四线城市的增速差在经历了 2017 年的持续扩大后，在 2018 年重新收敛。
全国商品房销售面积单月增速资料来源：公开资料整理2018年全国城市商品房销售面积及增速展望资料来源：公开资料整理随着商品房销售面积单月增速在2018 年4 月份转负，地产板块相对大盘指数的正收益信号或已初步显现。
2018年房地产中介行业分析报告
2018年我国房地产中介行业发展现状分析根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产中介服务是房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪等活动的总称。
房地产中介服务机构是承办房地产中介服务业务的主体，包括房地产咨询机构，房地产价格评估机构和房地产经纪机构。
这些房地产中介机构在活跃房地产市场、满足居民购房需求等方面发挥了重要的作用。
房地产中介服务的范围比较广泛，房地产咨询、房地产评估、房地产经纪是目前三种比较重要的形式。
房地产中介是一个方兴未艾的行业，特别是国家将房地产业确定为国民经济的支柱产业,出台一系列系列规范发展房地产业的政策措施,为房地产中介业的发展注入了新的生机和活力.随着城乡居民住房消费的旺盛需求.我国经济的持续、稳定、快速发展和城市化进程的加快。
以及全面建设小康社会奋斗目标的确立。
这些都是为房地产中介提供了巨大和广阔的发展空间。
随着房地产业的迅速发展，同时也由于人们住房的刚性需求，房地产中介与人们的生活关系愈加密切。
目前中介服务机构数量较多，从二手房买卖和租赁市场状况来看，许多民众认为房地产中介是自己获得买卖和租赁房屋信息的主要来源。
同时，受楼市调控政策的影响，不少购房者持币观望，再加上许多新就业人员、暂时买不起房等中低收入人群的存在，使得租赁市场火爆起来。
1.房地产中介活动具有内容的服务性，房地产中介是提供各类信息、咨询、估价、代理服务的经营活动。
这个行业的产品就是服务，服务的质量、水平标志着产品的质量、水平。
在整个服务过程中，中介机构既不占有商品也不占有货币，主要是依靠自己的专业知识、技术、劳务等为房地产各种部门提供中介代理和相关服务。
2.房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。
房地产中介机构在为客户提供服务时，就形成了中介人与委托人的关系，即服务和被服务的关系，这种关系不是长期的和固定的，而是就某一事项达成的一种契约关系，这种服务一旦完成，原有的契约关系也就解除，即委托服务一终止。
2018年房地产行业分析报告
2018年房地产行业分析报告2017年10月目录一、一二线和三四线市场销售走势料将再度逆转 (4)1、预计明年全国新房销售小超市场预期 (4)2、一二线与三四线销售增速出现‚剪刀差‛ (5)3、销售分化源于一二线与三四线市场周期错位 (6)（1）一二线市场将迎来复苏期 (6)（2）三四线市场渐入衰退期 (7)二、投资和新开工有望大幅超预期 (9)1、预计2018 年投资和新开工增速均高于今年 (9)2、保守估计一二线城市新开工面积至少增长20% (10)3、三四线城市新开工增速预计不低于10% (11)4、新开工提速支撑10%以上投资增速 (12)三、信贷环境整体平稳 (13)1、明年按揭投放额预计将达6.5万亿 (13)2、按揭额度四季度仍紧，明年房贷利率存上行压力 (14)四、2018年行业集中度仍将继续提升 (15)五、地产企业简况 (17)1、A股市场 (17)（1）一二线的龙头房企 (17)（2）雄安建设和京津冀协同发展提速受益企业 (17)（3）长租相关企业 (18)2、H股市场 (19)（1）从GAV占比界定一、二线企业 (20)（2）一、二线龙头备货充裕，今、明两年40%左右销售增长确定性强 (21)（3）一、二线龙头防御能力强，强销售亦将继续加强、巩固基本面 (23)一二线和三四线城市销售走势料将逆转，形成“剪刀差”。
预计一二线城市销售面积同比增速将在今年11、12 月至明年年初反超三四线城市，继去年四季度后再度呈现‚剪刀差‛。
其中：1）一二线城市销售面积预计将由前期15%左右同比跌幅持续反弹，并于明年一季度转为10%左右正增长，随后增速波动走高，全年预计将达15%；2）三四线城市销售面积预计将自前期20%以上同比增速持续回落，年末降至0%左右，并于明年年初出现10%左右同比下跌，下半年跌幅虽可能受基数影响略微收窄，但仍将远弱于一二线城市，全年预计下跌0~5%。
预计明年全国销售规模小超市场预期。
【2018房地产年报】[易居]2018年福州房地产市场年报
![【2018房地产年报】[易居]2018年福州房地产市场年报](https://img.taocdn.com/s3/m/2d15a7cfb8f67c1cfbd6b823.png)
1 PART
经济环境
经济环境 宏观经济
中国前三季度GDP同比增6.7%，经济总体平稳，稳中有进，目前依然处于转型升级深化发展阶段
u 从2013年开始，中国GDP增速呈现“阶梯式”下降趋势；至2018年第3季度，全国GDP增速稳定在6.7%，主要由于“政 治任务”需要稳定经济增长。
u 2018前11个月CPI有所回暖，在整体需求平稳、货币环境稳健中性大背景下，预计2019年整体不会出现明显的通胀压力。 同时随着国内投资需求趋弱，对工业产品价格不存在拉高作用，未来PPI涨幅可能缓慢收窄。
而美元则可能面临新的贬值压力，人民币汇率趋稳，如果2019年经济下行压力不减，央行货币政策的宽松力度或将继续加码。
经济环境 房地产开发投资
房地产开发投资增速维持相对高位，同时房企到位资金开始保持平缓并有小幅收窄，融资环境边际 改善
u 年末房企投资力度放缓，企业在投资上对于区域与能级的选择更加谨慎，同时房企到位资金小幅收窄导致投资趋理性，目前房 企以多渠道融资保障资金充裕以便借旧还心，但短期内行业融资环境大幅改善的可能性较低，边际宽松初显。
0
新榕地产
2018/1/11
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三桥建设
2018/1/11
土地市场
占比及溢价
区域 马尾区
台江区
编号
案名
马宗地2018-05号 马宗地2018-01号 马宗地2018-03号
2018/9/20 2018/8/30 2018/8/30 2018/1/11 2018/1/11 2018/1/11 2018/1/11 2018/11/26 2018/9/20 2018/9/20 2018/9/20 2018/8/30 2018/9/3 2018/1/18 2018/1/18 2018/1/19
2018年房地产行业分析报告
2018房地产行业分析报告2017年11月目录一、调控“稳”字当先，“房住不炒”基调明确 (4)1、调控以“稳”为主，政策力度不会放松 (4)2、“租购并举”长效机制加快落地 (7)二、销售回落，投资平稳 (9)1、商品房销售走向负增长 (9)2、开发投资稳中有降 (12)三、分化中攫取收益 (14)1、融资渠道仍紧，利差上行 (14)2、规模优势强化，杠杆扩张走向尽头 (16)3、分化中挖掘收益，规模为重，现金为王 (19)2017年，房地产行业在调控的不断加码中出现下行趋势，但无论是政策、市场亦或是个体经营均表现出新的变化。
展望2018年，行业变革将会加快，政策的不放松并非意味着行业和企业进入寒冬，长效机制的快速落地也将给予优质房企更为平稳健康的发展环境政策核心以“稳”为主，“租购并举”长效机制加快推进。
2018年，调控核心仍为稳定房地产市场，销售端限购、限贷的力度不会放松，限售也将作为未来房地产调控的常态化工具之一；融资端抑制房企过度加杠杆的核心目的不变，政策环境仍较紧。
在调控不放松的背景下，“租购并举”长效机制将加快落地，主要形式将以共有产权房、住房租赁为主，核心为构建多层次的住房体系，而房地产税制度改革大概率为循序渐进的过程，预计将在中期有所突破。
市场下行趋势确立，销售回落，但投资表现仍相对平稳。
受政策环境较紧，三、四线棚改货币化安置和销售边际增长有限影响，预计2018年商品房销售将进入负增长区间，全年商品房销售面积同比预计收在-8%左右；开发投资增速则受到低库存水平、土地成交量涨价稳、租赁用地供应的正向支撑，有望稳中回落至约3%左右，仍维持正增长。
房企偿债能力受考验，中低评级主体信用利差上行。
预计2018年房企融资渠道仍严格受限，叠加到期回售量增加的影响，房企偿债能力受到一定考验。
预计中低评级房企信用利差将上行，其中中评级主体利差上行趋势更为明显，低评级主体信用利差维持高位。
规模优势将更为突出，杠杆扩张走向尽头。
2018年房地产行业分析报告
2018年房地产行业分析报告2017年12月目录一、回顾2017：分化格局初显，长效机制元年 (4)（一）政策监管环境回顾：调控升级，政策全方位收紧 (5)1、调控政策一览：多管齐下，力度明显加强 (5)2、融资政策：多渠道收紧，资产证券化大放异彩 (8)（1）银行贷款：严格遵守“四三二”和白名单，严格资金监管 (9)（2）债券融资：全年收紧，采取分类监管 (10)（3）股权融资：实质上停滞 (11)（4）信托融资：接收其他渠道挤出资金，规模大增 (12)3、土地供给侧改革：供应上行，“附条件土地出让”成为常态 (13)（二）行业分化格局显现 (15)1、销售：城市和企业层面均产生分化 (15)2、投资：拿地与新开工分化，龙头企业积极扩张 (17)3、长效机制：政策密集推出，住房租赁成为长效机制核心点 (19)二、展望2018：分化格局加剧，长效机制革新 (22)（一）政策分化：调控政策边际无放松，融资有保有压 (22)（二）区域间分化：重回一二线行情，城市群是2018年主线 (26)1、三四线繁荣不可持续，一二线预计回暖 (26)2、城镇化步入新阶段，城市群效应逐渐突出 (28)（三）企业分化加剧：龙头优势凸显，中小地产商另辟蹊径 (33)（四）长效机制革新：政策推进的逻辑闭环 (36)三、2018年销售下行，新开工投资不必悲观 (41)四、行业重点企业简析 (46)（一）保利地产：高成长、资源整合预期高 (46)1、净利润毛利润齐增，公司业绩稳中有升 (46)2、销售数据良好，拿地扩张迅速，央企改革助力资源整合 (47)3、创新融资方式，处于行业融资领先地位 (47)（二）万科：业绩高速增长，龙头地位不可动摇 (47)1、合约销售保持高增长，盈利状况持续改善 (47)2、逐步稳健加杠杆，资金面优势巨大 (48)3、拿地开工积极度高，多元化业务支撑公司长远价值 (48)（三）新城控股：深耕长三角城市群，业绩持续增长 (49)1、利润高增，业绩亮眼 (49)2、销售增速大幅提高，拿地积极，扩张加速 (49)3、商业地产优势独特，“吾悦”项目深化全国布局 (49)（四）华夏幸福：围绕城市群异地复制，产业新城模式持续发展 (50)1、业绩增长超预期 (50)2、销售额增长符合预期，多区域拿地积极布局 (50)3、异地复制加速推进，产业新城模式持续发展 (50)（五）光大嘉宝：受益长效机制，迎来新发展 (51)1、业务结构调整，利润率改善 (51)2、光大继续增持，地产基金业务快速发展 (51)3、长效机制政策红利逐步兑现，公司发展前景光明 (51)“五限”政策背景下，行业分化格局进一步加剧。
2018年房地产行业分析报告
2018年房地产行业分析报告2018年1月目录一、低库存下的新常态 (5)1、库存结构分析：低库存常态化 (6)2、政策新常态：政策周期熨平，短期调控或常态化 (9)3、房企新常态：龙头房企在销售端及土地端的聚焦效应将持续显现 (15)（1）龙头房企销售集中度大幅提升，呈现“强者恒强” (15)（2）龙头房企拿地端的聚焦效应更明显，未来销售市占率将进一步提高 (18)4、估值的新常态：行业系统性风险下降，业绩增长成为核心影响因素 (21)二、基本面回顾：量跌时间延缓，房价增速下行缓慢 (25)1、本轮政策周期进入后半段 (25)2、三四线超预期复苏是延缓量跌时间的重要因素 (28)3、低库存导致房价增速下行较为缓慢 (32)4、17年三四线房价领涨，行政限价导致一二线房价涨幅收窄 (33)5、土地供地节奏显著加快，长期供应计划收缩 (35)三、基本面展望：成交量将小幅下滑，成交金额同比持平 (50)1、基本面下行趋势明确，18 年或将量跌价稳 (50)2、成交量判断：预计18 年全国商品房销售面积同比下滑4% (52)3、成交金额判断：预计18 年全国商品房销售金额同比增长0%左右 (58)4、投资及新开工预测：投资增长5.3%，新开工增长7% (59)5、土地投资测算：18年预计同比增长6.7% (61)6、施工投资测算：18年预计同比增长4.8% (62)7、租赁项目建设对于投资的影响测算 (67)四、长效机制加速推进，住房制度设计是关键 (72)1、德国住房制度研究 (75)（1）法律建设：供给端扶持多元化供给主体，需求端保障租赁权益 (75)2、新加坡住房研究 (82)（1）组屋发展的关键要素：土地制度和资金支持 (84)（2）供给模式以“先预定后建造”为主，定价由政府决定 (87)（3）通过公积金缴费率控制HDB资金端供给，间接调节组屋供给量 (89)（4）制度保障各阶层“居者有其屋”的同时抑制投机 (90)3、德国与新加坡制度对我国的启示 (93)（1）供给端：“租赁+共有产权（保障性安居工程）+商品房”的多层次供应体系 (93)（2）需求端：有保有压，保障租购同权，同时通过税收机制打击投资性需求 (94)4、REITs：“公募基金+ABS”架构或将优先推出 (95)（1）中国类REITs现状：债性大于股性，存在流动性问题 (95)（2）未来REITs突破方向：“公募基金+ABS”模式 (100)5、关注房产税在18年的推进情况 (103)五、投资策略：关注长期机遇与短期价值 (107)1、传统开发类企业：关注价值修复机遇 (107)2、长期行业发展机遇：长效机制政策催化与存量时代投资机遇 (108)3、房地产大资管或将迎来集中发展 (113)2017年的地产行业是变化的一年，对于政策调控体系认知的变化，土地出让规则的变化，行业发展格局由增量到存量的变化，龙头地产公司估值体系的变化。
2018年房地产行业市场调研分析报告
2018年房地产行业市场调研分析报告目录一、驱动房价的需求因素：人口与流动 (4)1.1 存量人口需求 (4)1.2 潜在人口流入需求 (9)二、驱动房价的供给因素：库存与土地 (10)2.1 房地产库存 (10)2.2 土地供给 (13)三、驱动房价的金融因素：信贷、利率与估值 (14)3.1 信贷数量：M2与住房贷款 (14)3.2 利率水平：住房贷款利率 (16)3.3 估值水平：房价/收入比 (19)四、驱动房价的政策因素：房地产调控 (21)五、结论与展望：中国城市房地产的绩优股和潜力股 (23)图表目录图表 1：35 个大中城市的房价累积涨幅与常住人口/户籍人口 (4)图表 2：房价累积涨幅与常住人口/户籍人口之间的线性方程 (5)图表 3：35 个大中城市的房价累积涨幅与工作人口/常住人口 (6)图表 4：房价累积涨幅与工作人口/常住人口之间的线性方程 (6)图表 5：35 个大中城市的房价累积涨幅与小学生在校人数增速 (8)图表 6：35 个大中城市的房价累积涨幅与小学生在校人数增速之间的线性方程 (8)图表 7：小学生在校人数持续增加&排名前 10 城市，房价与小学生人数之间的线性方程 (9)图表 8：35 个大中城市的房价累积涨幅与优质公共资源 (9)图表 9：35 个大中城市的房价累积涨幅与优质公共资源之间的线性方程 (10)图表 10：35 个城市的 2011-2015 年的平均人均广义库存和 2015 年来的房价涨幅12图表 11：人均广义库存和 2015 年来的房价涨幅之间的线性方程 (12)图表 12：累计土地购置面积和房价涨幅之间没有显著负相关性 (13)图表 13：人均土地购置面积和房价涨幅之间的负相关性相对明显 (14)图表 14：70 个大中城市住宅价格同比与 M2 同比 (15)图表 15：住宅价格同比与个人住房贷款余额同比 (16)图表 16：住宅价格与住房贷款利率 (17)图表 17：住宅价格同比与首套房贷款利率 (17)图表 18：住宅价格与住房贷款利率优惠占比 (18)图表 19：2016 年一季度个人购房贷款平均利率 (19)图表 20：35 个城市的 2011-2015 年的平均房价/收入比和 2015 年来的房价涨幅 . 20图表 21：房价/收入比和房价涨幅之间的线性方程 (20)图表 22：房价周期与调控政策 (22)图表 23：房价周期与调控政策 (22)图表 24：七因素指标的各个城市排名 (24)图表 25：35 个大中城市房价驱动因素基本面强弱综合排名 (25)图表 26：35 个大中城市房价累计涨幅排名 (26)图表 27：35 个大中城市房价上涨空间排名 (26)图表 28：35 个大中城市中的“绩优股”和“潜力股” (27)一、驱动房价的需求因素：人口与流动人口是影响房价需求的根本因素，我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。
(易居克而瑞长沙)2018年长沙房地产市场年报
仍未提楼市，为政策放松 打下伏笔
• 同样未对房地产领域的 相关政策表态，但再次
提及“六稳” • 重提打好三大攻坚战，
并着重强调稳增长
7月
10月
10月，合肥院子 降价3成，政府 约谈后均价回涨
12月
经济下行压力剧增 政策层态度转变明显
• 强调持续扩大内需和加强关键核心技术攻关， • 关键是要主动同高质量发展的要求对表，对得上的
长沙
注：图中累计采样了367个城市中，2921个行政区或者县级市的23573个新楼盘价格
全国趋势
市场尚处下行初期，主力 2018年H全国商品住宅成交均价跌幅分布
都市圈价值抗跌属性强
胡焕庸线
高离散区呈点状 尚未出现由惯性大批
量降温传导趋势
都市圈外围 区域离散程
度最高
多点 降价圈
楼市降温由沿 海城市开始， 但幅度有限
供求：供给端改革显效明显，纸面库存触底，仍需警惕二手存量地及违规地入市风险
土地与商品房累计差额走势
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
463642
1609 828
2009年 2010年
经营性土地成交建筑面积 商品房成交面积
1215 995
1734 1259
2186 1463
1613 1198
• 未提楼市政策和去杠杆 • 首提改进作风，狠抓落实，使已出台的各项政策措施尽
快发挥作用
未提及楼市政策后续发展方向
政治局三季度会议
长沙政策：高度政治敏感性过严执行中央调控政策，严丝合缝的政策围城难见松动光亮
市场转向期仍出台调控升级重拳，无疑对楼市困境雪上加霜
1月6日
2018年房地产行业分析报告
2018年房地产行业分析报告2017年11月目录一、行业回顾与展望 (4)1、政策卓有成效，坚持调控不动摇 (4)2、销售正增长，棚改安置底部支撑 (6)3、房地产投资不必悲观，土地购置费带动增长 (8)4、资金面趋紧，银行控制额度和贷款质量是核心 (11)二、2018年的上市房企：蓄势待发 (14)1、盈利得改善，18年有望持续 (14)2、上市房企在手现金充裕，继续补库存意愿较强 (16)3、杠杆率不高，积极进取 (17)4、行业集中度进一步提升，龙头房企扩张意愿强烈 (19)三、主题机会：租赁与REITs (21)1、租赁：政策风口，市场潜力巨大 (21)2、REITs：发展机遇已成熟 (24)四、行业重点企业简析 (26)1、万科 (28)2、华夏幸福 (29)3、新城控股 (30)4、金科股份 (31)此轮调控政策在2018年不会出现放松的情况，随着房价和销售的企稳，此轮政策实施的目的已初步实现，政策亦无进一步收紧的必要，整个市场会以“稳”字当先。
2018年，全年销售面积增速不会超过3%。
受到土地购置费用的支撑，预计2018年全年投资增速仍将不低于5%。
我们判断部分今年下半年审批的按揭款可能将于明年初集中发放，房地产开发到位资金2018年将呈现“前高后低”的趋势，全年到位资金增速不低于7%。
房地产业基金持仓相对标准行业配置比例为-1.13%，属于严重低配的行业，面临抛压较低。
房地产板块整体估值处于低位，板块下行空间有限。
板块具备较大的估值修复空间。
对于大型房企，尤其是其中的龙头房企，2018年的营收、盈利和销售增长的确定性高。
龙头房企在手现金充裕，并且整体的杠杆率并不高。
在2017年土地供给增加，且土地价格较为合理的背景下，龙头房企有充足的在手资金和融资弹性以获取优质的土地资源，为未来发展蓄力，未来的规模和市场占有率也将不断的提升。
可以预期，行业未来仍会有大量大房企收购中小房企以扩大市场份额，亦或大型房企之间的并购整合，行业集中度将继续提升，龙头房企仍有较大的发展空间。
2018年房地产行业回顾与走势分析报告
2018年房地产行业回顾与走势分析报告2017年11月目录一、销售走势回顾与展望 (5)1、回顾：短周期波动扁平化，内部结构分化 (5)（1）短周期回顾：短期调控产生周期波动 (5)（2）短周期新趋势：波动扁平化，区域分化加剧 (7)2、展望：持续回落，2018年增速-8%筑底 (9)（1）回落势定，二三线拖累增速 (9)（2）预计2017年增速3.4%，2018年-8% (11)二、投资走势回顾与展望 (13)1、回顾：销售缓降传导，低库存提供支撑 (13)（1）销售传导资金约束，投资增速缓慢回落 (13)（2）低库存下投资有韧性 (17)（3）区域和业态分化 (18)2、预测：低库存和租赁住房拉动投资回升 (20)（1）地区结构法：一二线回升、三四线压力较大 (20)（2）成本结构法：土地购置费增速回落、施工面积增速回升、单位建安支出持续上扬 (23)（3）M1-M2增速剪刀差收窄 (28)（4）区域与业态结构分化，住宅和三四线在高位 (29)三、预测：销售传导、继续缓降 (31)四、两个重要边际因素量化分析：棚改和发展租赁住房 (33)1、棚改：对销售、投资、新开工边际拉动转负 (33)2、2018年货币化安置率将降低 (33)（1）2017年棚改货币化去库存的历史任务基本完成，三四线去化周期回归合理水平，房价有小幅上涨压力 (34)（2）棚改资金成本上升 (34)（3）估计货币化安置单位成本高于实物安置单位成本27.8% (36)（4）对销售边际拉动转负 (36)（5）对新开工和投资贡献率转负 (37)3、发展租赁住房：分流销售、拉动新开工投资边际大幅提升 (39)（1）边际影响大幅提升的两个时点 (39)（2）分流销售 (39)（3）增加新开工 (41)（4）增加投资 (42)销售：整体回落，二线和三四线压力较大。
预计2018年增速-8%。
调控持续，为建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”住房体系腾挪空间。
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2018年房地产中介行业易居分析报告
2018年7月
目录
一、易居中国的前世今生 (8)
1、控股公司于2007年美股上市，2016年私有化 (9)
2、2018年易居（中国）控股内部重组完成，三条业务主线转让到公司旗下
(10)
3、2018年7月在香港上市，募集净额约44.3亿港元 (12)
4、三大业务协同，创造庞大的交叉销售机遇 (12)
二、一手代理：赚内场的钱 (14)
1、代理公司在被分销渠道弱化，传统代理费率趋于稳定 (14)
（1）易居的代理费率是TOP3代理企业中最高的 (14)
（2）易居已成为中国最大的一手代理服务商，地域覆盖多达186个城市位居第一16 （3）房企行业集中度提升，利好龙头代理企业 (17)
2、实力股东和战略合作背书，一手代理强绑定 (18)
（1）新房代理并不是独家委托，公司享有部分优先权 (19)
（2）按固定比例/阶梯比例收取佣金，并设奖励佣金 (20)
3、庞大业务规模及丰富经验，一手代理独具优势 (20)
（1）具备成熟运作系统和丰富经验，善于执行复杂大盘项目 (20)
（2）全国销售网络覆盖，具备强大规模优势 (22)
（3）房企战略关系深厚，储备物业大幅增加 (24)
4、一手房代理始于2000年，于2018年转入上市公司旗下 (24)
三、房友：赚外场的钱 (26)
1、S2b2c 的商业模式，最终还是为新房销售服务 (26)
（1）新房的销售除了内场，还有外场 (26)
（2）S2b2c，即S和小b共同服务c (27)
2、房友开创轻资产S2b2c模式，赋能小微中介 (28)
（1）房友的本质是加盟模式or平台模式 (28)
（2）为什么选择联合小微中介 (29)
（3）房友作为二手房经纪平台服务商如何赋能 (30)
①品牌赋能：免费翻牌 (30)
②培训赋能：免费线下培训 (31)
③系统赋能：免费系统软件 (31)
④交易赋能：可向经纪公司或个人收服务费 (31)
3、通过联盟小微中介，进行新房外场分销 (32)
（1）合作模式：楼盘资源+系统/交易中心+经纪公司+引流导客 (32)
（2）盈利模式：房友在新房佣金基础上提取20%+二手房服务费 (33)
（3）衍生模式：基于一二手交易场景的衍生服务 (34)
4、房友：已创建全国性经纪网络的新房销售有效平台 (35)
（1）2016年1月易居营销孵化出易居房友，于2018年转入上市公司旗下 (35)
（2）房友从2017年Q4成长加速，已进58城且门店突破8000家 (35)
（3）新房赋能，一二手联动快速扩张 (37)
四、大数据与前两条业务线形成强劲的协同效应 (38)
1、克而瑞的收入来源于三个方面的服务提供 (38)
（1）数据服务：核心产品是房地产决策咨询软件 (38)
（2）评级及排名服务：已连续七年发布研究报告及测评 (40)
（3）咨询服务：主要专注于五类地产 (41)
（4）收费模式：一年内的协议期限，每年收入波动较大 (43)
2、最具影响力房地产数据品牌：克而瑞/CRIC (44)
（1）持续升级现有产品，提供有吸引力的新产品 (45)
（2）大数据与两条业务线形成强劲的协同效应 (45)
3、CRIC系统始于2002年，于2018年3月转到上市公司旗下 (46)
五、财务&估值分析 (47)
1、核心业务一手代理稳增长，克而瑞和房友继续发力 (47)
2、经营效率提升，规模效应加大 (48)
3、较低杠杆率和资本充足的资产负债表，促使业务快速拓展 (49)
六、主要风险 (50)
继2016年底易居（中国）控股私有化后，2018年3月进行了内部重组，易居企业控股通过持股易居企业（中国）集团开展三条业务主线，且公司于2018年7月在香港证券交易所挂牌上市，发售价定为每股发售股份14.38港元，发行3.22亿股，将收取全球发售所得净额约44.3亿港元。
公司打通一二手联动的全产业链，内场代理加上外场分销，CRIC 也贯穿在整个房地产开发周期内为开发商提供各类服务，协同效应强劲。
公司核心业务一手代理稳增长，而克而瑞和房友将继续发力，预计公司2018的营收将和净利润将分别保持18%、24%的增长。
在公司三大业务引擎以及轻资产业务模式的推动下，公司收入从2015年的27亿元增至2017年的46亿元，年复合增长率为30.6%：①一手房代理服务历来是公司的主要收入来源，预计未来仍然如此，2017年占比总收入85%，；②大数据及咨询服务的收入占比从2016年10%提升至2017年14%, 且2017年增速大幅提升59%至6.3亿元；③虽然目前二手房经纪平台服务占比总收入在2%以内，但其增速最大，2017年增速达148%。
我们预计未来几年二手房经纪平台服务产生的收入将快速增长，且很快会扭亏为盈，并将继续主要由房地产开发商支付的佣金所组成。
目前传统代理公司在新房销售渠道能力逐渐被弱化，电商等多渠道营销方式以及二手房经纪公司“一二手联动”的出现削弱了代理的
销售能力，最直接的表现为代理行业佣金费率的下降以及市占的下滑，一手房代理服务的进入壁垒相对较低，主要进入壁垒为与房地产开发商尤其是顶尖开发商稳固的业务关系，而公司拥有26家百强房企股东以及42家领先房企战略合作背书，因此一手代理深度绑定，核心代理业务支撑有保障。
CRIC已成为中国房地产大数据与咨询市场上最具影响力的领导者，房地产大数据及咨询服务与其他两条业务线形成强劲的协同效应，并且带来庞大的交叉销售机遇。
至此，公司旗下的三大业务线覆盖了房地产开发投资、营销推广、一二手联动的全产业链服务，形成了新房服务闭环。
目前传统代理公司在新房销售渠道能力逐渐被弱化，主要是一方面如今案场代理最重要的销售能力被电商、二手房中介等分销慢慢侵蚀、替代；另一方面代理的营销能力，开发商自己的营销团队就具备，现出于成本控制和项目整体管控的考虑，大型房企也在加大自销比例。
最直接的体现就是代理行业的佣金费率下滑，就连易居、世联行这样。