房地产定价原则

住宅项目定价方法(科学、详尽)—)住宅项目定价方法探讨在住宅项目定价实践中,其定价方法较多,其中主要有成本加成定价法,它指得就是在项目单位成本得基础上加上一定比例得目标利润作为项目得单位售价,其公式为P=C×(1+η)［1］,但这种定价方法仅仅考虑成本与企业得目标利润,而不考虑需求与市场竞争状况,其结果就是住宅要么卖不出去,要么企业不能获取较大得利润。竞争定价法,它指得就是以竞争对手得价格作为基础得定价方法,这种方法考虑了市场需求与行业竞争状况,在房地产竞争激烈得今天,其住宅得需求弹性较小与供大于求得情况下,为了不破坏整个市场价格得平衡,这就是一种较常采用得定价方法,但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑,这样就显得过于笼统,没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分,故在项目定价实际应用中将会遇到障碍、此外,还有尾数定价法,以及差别定价法。在本文中,主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可操作得定价方法,它其实就是对竞争定价法得一种深化与延伸。在这里,称之为类比量化定价法、

该定价方法指得就是对住宅价格有影响得主要因素按其影响因素得不同分别确定权重,并对其中得每一单个因素根据其优劣赋予不同得分值,然后选择与本项目类似得项目进行类比后分别一一赋予分值,其次根据权重乘以相应分值求与得出各项目得总分,再次通过所得出得各项目得总分与已知项目得均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目得均价,最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元得拟售价格。该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化,而赋予得分值又仅仅就是通过调查对比得出,而不就是采取专家打分

法使得分值得随意性与波动性都比较大,而且充分考虑了市场需求与行

业竞争状况。ﻫ一、影响因素、指标及其分值得确定ﻫ笔者共列出了12个主要影响因素,分别就是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境(景观、污染)、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌与实力、广告,其分值分别为1、２、3、4、5。分值越大,表

示等次越高,详见下表1、ﻫ表1住宅项目影响因素、指标与分值［2］

二、权重得确定

表2 住宅项目影响因素权重计算表(０?9评分法)［3] 笔者运用价值工程中得０－-—9评分法来确定权重、

三、项目均价得确定

通过表2确定得各影响因素得权重与拟售项目及类比项目所赋予得分值,由公式得出各项目得总分,其中n表示项目影响因素得项数,Wi表示权重,Fi表示分值,其计算如表３。ﻫ表3 类比量化定价法计算表

然后根据表３得出得数据,运用最小二乘法建立回归方程,即

P=a+bS[４］,其中P为项目均价,S为项目得分,确定参数a与b后,代入拟售项目得得分,即可得拟售项目得均价。

四、住宅项目各单元定价ﻫ上述定价只就是制定出一个小区或一栋楼得基准平均价格,而对具体得某一单元而言,由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型等得不同,对购房者来说,就有着不同得效用。所以需将各单元分别定价,以不同得价格来体现效用得高低、ﻫ１、项目位

置价格调整系数ﻫ项目位置价格调整系数就是指在一个小区中,根据各栋楼宇得位置、坐向、临街状况、楼间距、与小区花园、公共配套服务设施得距离等来综合调整价格系数。如南北朝向、较大得楼间距、临近配套设施、外观漂亮得楼宇得价格就会相对高些,如表4所示、

表4 项目位置价格调整系数表

ﻫﻫ注:其中m、k一般在5%以内,如果位置差异特别大,可取更大得系数,但一般不超过１5%。

2、项目楼层价格调整系数ﻫ项目楼层价格调整系数就是指根据居民得生活习惯、楼层高低所体现得通风采光、视野等差异来调整得楼宇价格。在我国,如果就是六层多层住宅,一般就是一、六层较便宜,二、五楼层居中,三、四层最贵;而对高层住宅,一般就是越高越贵。针对不同楼层其价格调整系数见表5。ﻫ表5 项目楼层价格调整系数表［５] 注:①m=ｋ/Ｎ,其中k为不同楼层系数之最大值,一般取１0％——－1５%。

②如果有另楼遮挡本楼,则在另楼得最高层处上下,本楼得楼层系数会有一个较大得跳跃。

根据项目位置价格调整系数与项目楼层价格调整系数,利用公式类比量化法得楼宇均价×(1+项目位置价格调整系数)×(１+项目楼层价格调

3、项整系数)得出各栋楼各层得均价,笔者将此价格称之为楼层均价。ﻫ

目水平价格调整系数

(１)项目区位价格调整系数ﻫ区位价格调整系数指得就是那种靠近电梯、过道得单元由于易受噪音干扰、而此位置单元不如远离电梯、过道得单元所形成得价格调整系数,一般此价格调整系数上下不要超过１%。

(2)户型价格调整系数ﻫ户型价格调整系数就是指从它得功能分区就是否合理,采光通风如何,就是

否有暗房,就是否有恰当得面积配合比等方面来进行价格调整得系数。其价格调整系数一般不要超过３％。

(3)单元朝向价格调整系数ﻫ单元朝向价格调整系数就是指根据

单元得朝向、采光、平面布局、消费习惯等而进行得价格调整系数。朝向通常就是指客厅得朝向,根据朝向得不同,其价格调整系数见表6。ﻫ表6 单元朝向价格调整系数表

ﻫ(４)景观价格调整系数

景观对于住宅购买者而言,常具有决定性得影响力,对那种能够临望公园、水景、山景、自然或人造得景观单元,通常相对没有景观得单元而言,价格要高出许多。故景观价格调整系数就就是指由于不同单元得景观差异所造成得价格调整系数。其价格调整系数一般不要超过15％,对多面景观也最多不要超过２0％。

综合项目得区位价格调整系数、户型价格调整系数、单元朝向价格调整系数、景观价格调整系数得出项目水平价格调整系数、

然后用每栋楼得各层楼得楼层均价×(１+项目水平价格调整系数),即得各单元得初步价格。ﻫ五、各单元价格得微调ﻫ上述各单元得初步

价格×相应各单元得面积之与得出整个项目得总价,用总价除以总面积所得得调整后均价与我们前面通过类比量化定价法所得出得均价有一

1、当调整后得均价大定得出入。我们可以用以下方法进行微调。ﻫ

于通过类比量化定价法得出得均价时,一就是用每套单元均价除以系数k,其中系数k＝调整后均价／类比量化定价法得出得均价。二就是将那些条件差得单元价格再次调低,使最终得出得调整后均价与通过类比量

2、当调整后得均价小于通过类比量化定价法得出得均价大致相符。ﻫ

化定价法得出得均价时,一就是用每套单元均价乘以系数k,其中系数k=调整后均价／类比量化定价法得出得均价、二就是将那些条件好得单元价格再次调高,使最终得出得调整后均价与通过类比量化定价法得出得均价大致相符。