万科地产车位销售策略

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项目现状
车位与住宅同期销售 项目一批推出住宅280套,车位221套
蓄客期短:住宅线上推广至开盘不足一月 无客户基础:车位销售期无成交业主 车库入户通达性差:车位近80%不能从电梯直接入
户,车库无其它特色
思考 车位比1:0.7——明显是不够的 客户——存在抗拒心理
如何改变客户对车位不重视、不稀缺的心态?
➢ 车位款全部一次性付款,按照 价表95%折扣。
车位出售以70年车位使用权租约形式转让,在合同中均有车位的明确归属; 从宝安中心区3个典型的车位销售案例来看,销售期多超过一年,销售结果多不理想;
客户心理
为什么要买车位?
“地面停车位多的是,我干嘛要买?” “宝安的地多得是,想停哪停哪,谁买车位啊?” “买车位?那我宁可再买辆车呢!” “我就租就可以了,还不用交管理费,干嘛要买?” “车位本来就是有产权争议的东西,凭什么要买?”
壹. 问题 贰. 对策 叁. 执行
市场情况
宝安市场车位租金200元/ 月,价格7-10万
项目名称 尚都
天悦龙庭 御景湾 圣淘沙骏园
车位比 1.16 1.1 0.7 0.8
幸福海岸二期 0.92
租售情况 自然销售 自然销售 自然销售 自然销售
自然销售
车位价
备注
9.8-12.8万 6-12万 7.8万 7-14万
9.8万
子母车位12.8万 子母车位12万 统一价,384个车位全部推出 子母车位14万,分两期全部推出 子母车位17.8万 标准车位9.8万,
备注:以上资料来自于项目现场咨询和过往调查资料,个别数据可能存在误差。
目前参照宝安项目,车位处理方式以出租或自然销售为主; 金泓凯旋城、丽晶国际、富通城、山语华庭、金域豪庭车位均出租为主,月租金 为200元/月; 尚都、天悦龙庭、御景湾、圣淘沙骏园、幸福海岸二期车位以销售为主,标准 车位的售价在7-10万左右;子母车位12-18万
金色领域· 车位销售策略
车位销售策略前提
1. 与住宅同步销售,以住宅销售为主
与住宅销售同步,首批单位推售时即启动车位销售,但以 不影响住宅销售为首要原则
2. 预计一期车位比为1:0.7
项目一期630户,首批280套单位,一批车位约221个
3. 可直接入户车位仅占约20%
仅约20%车位可从电梯间直接入户,另外约80%需从楼体 进入园林,再进入大堂,入户通达性差
对外报价 10.8万 9.66万 8.52万
优惠折扣 统一88折
实收价格 9.5万/个 8.5万/个 7.5万/个
策略细化——促销策略
“购车位减房价”
I. 购买100㎡以下小户型的业主,如购买车位,享受购房总价减1万的 优惠;
II. 购买100㎡及以上中大户型的业主,如购买车位,享受购房总价减2 万的优惠。
展示区域划分原则:
1、区域范围不必过大 因车位的基本展示价值差 异不大,故不用展示过多车 位; 因展示区域要装空调,考 虑成本,限制展示范围; 2、将道路系统进行较全面 的展示 3、将最优地段车位进行展 示,为车位分区定价及稀缺 性氛围营造打下基础
展示区域
BA
策略细化——展示策略
“宝马车位样板”——营造车位尊贵感,拔高整体形象
销售案例
宝安车位自然销售周期一年左右,销售率7%-11%
项目 御景湾 尚都
圣淘沙骏园
推售
住宅496套,车位 384个全部推出,且 1户可购买多个车位
住宅:1338套 车位:1560个 推售70%的车位
住宅:984套 车位:约800个(地下) 所有车位全部推出
销售情况
2005年11月—2006年9 月共销售29个车位,价 格7.8万/个(统一价)
壹. 问题 贰. 对策 叁. 执行
营销策略 “像卖房子一样卖车位”
制造紧张稀缺感——推售策略
限定购买客户——制造稀缺性 分区一口价——促进快速成交,制造紧张抢购氛围 分批销售——相互挤压,制造卖压
制造优惠假象——促销策略
高价高折——现时抢购,优惠刺激 购车位减房价——捆绑策略,促进车位成交 按揭贷款——解决后顾之忧,促进成交 临门一脚——购车位送车位锁
“按揭贷款”
I. 与银行确定车位按揭贷款服务,以保证每位客户不会因付款方式导 致成 交失败。
“临门一脚”
I. 凡购买车位的业主,万科均给予每个车位赠送一把车位锁的优惠; II. 车位锁可与供应商签订团购事宜,亦可允许供应商在车位展示区展 示其
展架,以获得更优惠的团购价格。
策略细化——展示策略
车库展示区划分
打造尊贵感——展示策略
宝马车位样板——提升专属车位尊贵感 车库展示区包装——提升车库整体形象 车位附加值——赠送储物间,定制车位画面,制造差异化
策略细化——推售策略
“限定购买客户”
I. 仅签约业主能购买车位; II. 每户业主仅限购买2个车位,但第2个车位除88
折以外不能享有其他任何优惠。
策略细化——推售策略 分区一口价,221个车位
一批推售105个;
二批推售58个;
三批备案58个;
分批次推售制造紧张稀
缺氛围,同时首批推售
优质产品,

批推售优质单位,销售
率达90%加推二批58
套,待二批销售率90%
以上,可选择加推三批
58套
三批58
一批105
13 45
18
20
67
58
二批58
策略细化——促销策略
“高折高价”——统一优惠88折
Baidu Nhomakorabea
车位类别 A B C
销售周期一年,价格分 别为9.8万、10.8万、 12.8万(子母车位)
1户可购买多个车位;一 年半销售约90个车位; 价格标准车位7-10万; 少 量子母车位14万左右
销售分析
➢ 40%左右的客户无车,买车位 的客户主要为购买129平米以 上的宝安本地原居民;
➢ 未对外高调宣传售卖。 ——
➢ 销售结果与客户群体有关。项 目的主力客户群以无车族为 主;
设置1~2个车位样板,在车位上停宝马、奔驰等名车,灯光效果以及私家车位标 示牌全部包装到位,进行车位样板展示;
在样板车位上方悬挂标识牌“某公馆+车牌号”,增加尊贵感。
据了解宝安市 场 参考项目车 位销售均价为 7~10万 ,参考 比较本项 目车 位预计均价 为 8.5万/个。
A:9.5万/个,51个 B : 8.5万/个,112个, C : 7.5万/个,58个
AB AB A C
红线范围217(标准)+4(子母车位)
策略细化——推售策略 “分批推售”
如右图所示分批推售策 略:
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