中大文儒德个案

项目设计亮点
建筑设计 ”新亚洲“风格，石材，拼砖打造
文儒德整体由美国知名JWDA建筑设计事务所设计完成，所有户型均设计有超宽的阔景阳台，每一户业主都拥有极 佳的通风采光及宽广的景观视野。外立面为中西结合的”新亚洲风格”运用石材与拼砖打造实体的面，用实的面与 虚的玻璃交相辉映，围合成通透空间，用料扎实，线条简单，不淤泥。
17069 5
3.0
拍卖
7750
85%
≤航空
限高绝
住宅兼
对海拔 136556 34139 商业用
高程
地
540米
周边规划 加油站为项目“硬伤”
地块被各类性质地块包围，北侧为教育用地、东侧为服务及加油站用地、西侧为公共管理用地。
公共管理与公共 服务设置用地
中小学 用地
服务设
文
施用地
儒
德
加油加气站用 地
区位情况 区域处于开发中期，高端项目聚集
神仙树商圈
石羊场商 圈
本 案
新南天地商 圈
金融城商 圈
大源商圈
位于城南站南板块高端居住区，目前区域投入使用高端 小区较多； 项目处于金融城与石羊场商圈交叉处，离金融城商圈、 大源商圈、新南天地商圈、神仙树商圈、石羊场商圈， 五大定位各不同的商圈，开车仅10分钟不到。
新亚洲风格 14栋（8栋高层，5栋别墅，1栋会所
799户（别墅33户） 大平层高层2T2、3T2户 高层162-304㎡，别墅：420--500㎡ 大平层：2-2.7万/㎡以上，别墅1500万以上/套
1858个 1:2.3
豪装（7000元/㎡） 高层全部精装，别墅清水
4.8元/㎡ 中大物业管理有限公司
合计
供应套数 供应占比
196
72%
38
14%
38
14%
272
100%
别墅
420-520
联排
33套
—
备注：供应套数仅统计以拿预售1、3、7、8、9、10、11、12栋 别墅产品设计资料暂未公示，具体信息详见下次单独分析
在售户型
16.2米
【主力户型分析】南北/东西分布 高端产品标配双入户设计
建筑面积： 185㎡ 户型：4-2-2+保姆房
次主入口2
迎合临近近慈寺，高层点式布局，形成佛教中的“万”字； 虽项目为纯住宅，但楼间距都较小，对后期居住的私密性有 所降低。其中高层楼间距横向：60米，纵向最宽120米。 别墅楼间距：3-5米。
主要布局划分： 1、住宅半围合式+点式布局； 2、别墅行列式分布； 3、高层与别墅区分明显； 4、配有地面一层、地下三层独立会所； 5、住宅为2梯2户、3梯2户纯板式设计； 6、别墅全线朝锦城湖分布。
区位情况 热点高端项目聚集区，圈层纯粹
位于热点高端居住区，区域高端住宅项目较多，形成一定的圈层效应。
金悦湾
雍锦汇
乐天圣苑 天誉 滨河湾
锦天府
伊泰天骄
润富国际 公园5号
誉峰
站南/大源九号公馆
本 案
西派国际
铂雅苑wenku.baidu.com
地铁1号线 天府大道
交通及配套 交通网络发达，配套较为成熟
三环路
交通：三纵三横三地铁 三纵：新园大道、剑南大道、益州大道 三横：锦城大道、府城大道、绕城高速 三地铁：5号线（规划中，元华站）、9号线 （规划中，元华站）、1号线（孵化园站）
中大集团 开发布局
成都 西南中心
武汉
南昌
无锡 绍兴
上海 经济之都
宁波
杭州
嵊州
开发布局
至今，集团跨区域拓展项目包括 上海中大·九里德花园，中大·诺卡 小镇（2012），无锡中大•颐和湾、 南昌中大·青山湖花园、中大紫都、 中大·云锦、中大青山湖东园，武 汉中大·长江紫都、中大·水墨兰轩、 中大·十里新城，成都中大·君悦金 沙、中大·文儒德，宁波中大·国际 汽车城，嵊州中大·剡溪花园，杭 州中大银泰城、中大吴庄，富阳 中大·西郊半岛，扫兴上虞中大·君 悦龙山等楼盘。
绿地
规划中幼儿园、规划小学、成都石室天府中学 规划农贸市场 锦城湖酒店，将军别墅区
西派国际
地块四至 目前周边地块开发完善，享有锦城湖资源；
东邻剑南大道，西邻将军别墅，北靠天府石室中学，南邻锦城大道、锦城湖公园
天府四中
将军别墅
成都石室天 府校区
将军别墅
售楼部 （会所）
锦城湖
西派国际 近慈寺
锦城湖公园
住宅+写 字楼
高层
3.8 245（目前） 12500
5000
40006000
清水
652 1234 1491
会所 独立会所
/
文儒德
85
住宅
高层+联 排
3.0
184、252
预计 20000+
7000
799
下沉式会所
独有优势 直观锦城湖
数据来源搜房网及透明网
产品对比 【同等产品对比】功能设计各有长短，本案虽独有保姆间设计，但优势不明显；
户型配比
大部分产品南北朝向 设计大平层和别墅享湖景资源
住宅大平层主力面积区间162-304㎡，主力户型面积段为：184-253㎡，主推185㎡ 套四双卫产品；；利用景观资 源，在别墅旁不受视野遮挡的位置，设计200㎡以上的更大户型（楼王），实现资源溢价。顶跃面积为226-304㎡， 主力面积为209-231㎡，别墅420-520余㎡共计33套
代表作 【城市豪宅】南昌-青山湖花园-2009
中大青山湖花园位于风景秀美的青山湖西岸，总规划240亩，总户数是1685户，小区规划有别墅，多层，小高 层，高层，在小区的外围还规划了部分店铺做商业街。主要面积段：93-138高层，161-262㎡大平层，300-630㎡ 独栋别墅。
在蓉布局 深耕10年，仅开发一个项目
半 赠 送
西派国际：172㎡
半 休赠 息送 区 休息
区
润富国际花园：179㎡
半赠送
休息区
休 息 半赠送 区
文儒德：184㎡
半赠送 休息区
半赠送
西派国际172
户型结构 2T2/板式/套三
润富国际花园179 2T2/板式/套四
文儒德184
2T2/板式/套四
赠送面积 15 约30 约22
客厅大小 32.4 21.6 20.25
本 案
其他配套：重点学校林立，配套缺乏 幼儿园：宋庆龄国际幼儿园、弋国国际幼儿园、金苹果国际幼 儿园、 小学：泡桐树小学天府校区、蒙彼利埃小学 中学：石室天府中学 医院：成都市第一人民医院 公园：锦城湖、锦城公园 购物：购物中心：奥克斯广场、环球中心、九方、伊藤等。
总结
优势： 目前区域整体开发已趋于成熟，周围豪宅云集，圈层效应热烈 靠剑南大道，锦城大道，与益州大道也无缝对接，交通便利。 离锦城湖公园仅一马路，景观资源优越 与金融城商圈、大源商圈、新南天地商圈、神仙树商圈、石羊场商圈，五大定位各不同的商圈交叉 劣势： 位于剑南大道右侧，与整个区域的豪宅圈层有所偏离 项目缺乏可直接使用的高端住宅商业配套 项目不远处加油站，对其豪宅居住品质有较大影响
项目地块信息
地理位置 位于站南高端居住区，注定“高逼格”
开发商”跨区”拿地，站南高端居住区，高端项目聚集，注定高溢价。
成交时 间
净用地 面积 （亩）
可建面 积（平 方米）
容积 率
出让式方（楼元面/地平价米）溢价率
建筑高 度
可建面 积（住
宅）
可建面 积（商 业）
用地性 质
201212-26
85.35
2017年下半年整体交房
中大•文儒德地块位于锦城大道北侧，剑南大道西侧，规划净用地占 地面积约85亩，规划总建面约258956.41㎡，其中住宅约169688.01㎡ 目前项目处于前期排筹中但已进行内部认购一次，首批次推售1、3、 7号楼，具体开盘时间不明确，等待总部批示
产品规划 以高层（大平层）为主，稀缺别墅配套（双拼）
代表作 【江南名庄】杭州—中大吴庄-2001
离西湖直线距离300米，总占地3万余平米，容积率1.4，建有150-200平米的错跃层观景公寓和 300-450平米的豪华双叠别墅、独立别墅共198户。目前二手房均价103000元/㎡
代表作 【城市别墅】上海-九里德-2009
小区以别墅物业规划，整体容积率仅为0.9，绿化率达到46%。由小高层公 寓、联排别墅、商业街区组成。小区分三期开发，其中一期由6幢高层公 寓组成--2栋装修、4栋毛坯小高层公寓，建筑面积约5万方，共556户宽景 小高层。面积段：二居90平米、三居135平米、四居155平米，及190-208平 米联排别墅 。目前别墅价格600-650万/套
主卧大小 约31㎡ 约35㎡ 约34㎡
设计特征
单价/总价
双入户、双主卧设计、独立两厅
15500/267
双入户、卧室分离、10米阳台开间、独立两 厅、
双入户、7.5米阳台开间、两厅一体、保姆 间设计
18500/331 20000+/377+
利用景观资源优势，设计别墅及大平层，拔高项目调性； 巧用寺庙人文资源，规划上和说辞上放大风水意识； 高层产品设计满足豪宅标配，但优势不够突出；
劣势：
房屋动线设计太乱； 客厅偏小
10.1*4.2 ＜42㎡
5.0*3.3 =16.5㎡
8.5米
2.4米
2020/9/14
25
产品对比 【区域同等定位项目对比】纯住宅、直观锦城湖优势；价格最高；
相对于区域内其他高层豪宅中，本案地块相对偏小、但有纯住宅优势及景观优势； 区域主力面积区间在146-250㎡左右，其均有170㎡左右的产品，存在客户交叉； 本案虽有稀缺的别墅产品，但由于受地块大小及容积率的影响，很难有相应的舒适度，而且 别墅为联排双拼。
高层区
售楼部 （会所）
别墅区
在售户型 一批次首推1、3、7栋占比34%
目前文儒德已拿预售证的栋数为1、3、7、8、9、10、11、12栋，一批次在售 1、3、7栋，总共，272户，但全部只售2单元，总共136户。
物业 类型
面积
184-186
住宅
213
252
户型 4-2-2+保姆房 4-2-2+保姆房 5-2-3+保姆房
14.8米
3.0*3.7 =11㎡
3.3*4.5 ＜15㎡
优势：
两梯两户，板式通透； 户型方正，无异角，设置独立储物间（无采光）； 动静分区，3栋南北朝向； 景观阳台开间、进深较大，横厅设计； 厨房外配有独立生活阳台。
劣势：
入户直对主卧，风水角度不好； 1栋东西朝向，当西晒； 部分卧室临路
3.3*5.5 ＜18㎡
8.5*4.0 ＞34㎡
2.3米
7.5米
在售户型 【资源最好户型(楼王）分析】南北朝向 享湖景和中庭两面资源
建筑面积： 253㎡ 户型：5-2-3+保姆房
16米
18.6米
3.8*5.5 =20.9㎡
3.3*3.4 =11.2㎡
3.8*3.0 =11.4㎡
优势：
三梯两户，板式通透，位于楼栋两翼，三面采光； 动静分区， 横厅设计，超大景观阳台设计； 南北朝向，阳台直看锦城湖； 厨房外配有独立生活阳台。
项目
占地 （亩）
物业类型
建筑类别
容积 率
主力产品区间 （㎡）
成交均价 （元/㎡）
精装标 准（元/ ㎡）
总户数 （户）
内部配套
润富国际花 园
105
住宅、集 中商业、
写字楼
高层
3.0
146、172、 179
17500
西派国际
152
住宅+商 高层、小
业
高层
3.0
172、197、 218
17000
九号公馆
118
中大·文儒德个案
开发商简介 “全能选手”，非地产“专家”
中大集团是一家集建筑施工、房地产开发、农林生态、矿产开采加工于一体的多元化综合性企业集团，下辖中大 建设有限公司、广东新东华实业有限公司、江西中大地产有限公司、江西中大物业管理有限公司、江西中大农林 有限公司、四川中大矿业有限公司及中大投资香港有限公司等多家子公司。中大文儒德隶属于浙江上市国企（股 票交易号码600704）、2009中国十大城市综合体运营商、中国房地产百强企业业——“百强之星”、一级资质 实力开发商中大地产。
高层区
物业规划： 8栋高层精装大平层-766套，21-27 层， 层高：3.15米 5栋联排双拼别墅 ： 地上2层，地下2层，地面6.5M，地下，6.9M 1栋下沉式会所
别墅区
整体布局 利用湖景资源规划别墅产品，高层（大平层）产品以“万”字摆放
次主入1
56米 29米
41米
39米
会所+项目 主入口
55米
04年进入成都，在蓉开发首个刚需住宅项目——中大君悦金沙，占地百亩，项目分9期开发，周期较长。
中大君悦金沙（在售）
文 儒 德
在蓉布局 城市豪宅高端首秀—— 中大文儒德-2015
总结
优势： 开发商为上市央企，背景雄厚，品牌质量有一定保证 且深耕成都多年， 劣势： 发展脚步较慢， 目前在成都无豪宅开发经验及品牌号召力效应， 中大文儒德为其成都高端作品首秀；
产品规划设计
基本信息
开发商 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 建筑类型
楼层 建筑风格 总东数 总户数 梯户比 面积区间 销售均价
车位 车位比 装修情况 交房标准 物业费 物业公司
交房时间
项目基本指标
成都浙中大地产有限公司 85亩
25.9万方 3
30% 电梯（大平层）、别墅 21-27F（1栋21层、1栋26层、其他楼栋均27层）