每周一例 —— 万科翡翠别墅项目
【产品】万科翡翠系产品解读档案
3 翡翠长安165㎡户型
三室两厅两卫一厨
四室两厅两卫一厨
双钥房
翡翠长安的165㎡创意三房户型南北通透、格局方正，三室两厅两卫一厨的设计完全可以满足三口之家的日常生活所需， 而且空间尺度感很强，舒适度高；创意四房更为实用，四室两厅两卫一厨的布局虽然紧凑却不显局促，各个功能分区都很合理， 尤其适合有二胎的家庭；165㎡双钥房可租用、可与老人之间实现既近又远的生活，还可以用作工作室等等。
社区分享
二人世界
3 彩蛋：无限系概念图
小太阳
三代同堂
一个户型的一生
双钥匙
适老住宅
PART 0 4 万科美好家
房地产+
4 万科美好家
什么是美好家： “美好家”是万科上海区域在2015 年推出的一项个性化的装修定制服 务，目前已在多个城市多个项目上 线。
美好家的体系规划： “美好家”的产品体系规划有六大 定制核心，包括功能可选、材质可 选、风格可选、软装可选、全居住 周期可选以及量身定制。
3 翡翠四季125㎡户型
单身贵族
摩登家庭
二胎时代
双钥匙
翡翠四季125㎡为平层产品，只有约125平米一个面积选项，但是却为购房人提供了4种户型选择，而且随着购房人家庭格局的 变化，还可以在之后的居住时间里，为购房人进行户型改造，工期约40天左右。
3 彩蛋：无限系概念图
单身贵族
家庭SOHO
一个户型的一生
玄关
卫生间
衣柜
4 美好家厨房定制
厨房定制功能全面，收纳细节贴心，看似不在产品卖点中而通过服务链来体现，其实也是产品的加分项：
台
收
面
纳
4 小结
精益求精
+
注重细节.
万科翡翠山语房东边发展规划
万科翡翠山语房东边发展规划
【项目规划】万科翡翠山语位于唐冶片区，地处济南历城区兴元街以南、围子山路以西、土河以东，产品涵盖了叠拼别墅、小高层和高层，开发商为万科，物业为万科物业。
万科的楼盘和万科的物业在济南的认可度还是比较高的。
项目靠近围子山自然山体公园，背靠山坡，健身游玩的好去处。
万科翡翠山语位于历城区唐冶片区，开发商为万科，物业为万科物业，产品类型比较丰富，涵盖高层、小高和叠墅。
项目总规划用地面积约150750.8平，总建筑面积约265112.4平，所在地块为兴元街以南A地块，项目容积率为2.1，绿化率35%。
规划44栋住宅2127户，分为一期和二期，西地块为一期，东地块为二期。
一期规划25栋住宅，共1297户，包含18栋4层—6层叠拼别墅、2栋18层小高层、2栋30层高层、1栋27层高层、1栋26层高层、1栋24层高层。
已交付。
其中，2栋30层高层（45#楼、49#楼）为安置房。
除安置房外，其余小高层和高层住宅均为精装。
二期规划规划19栋住宅，共830户，包含13栋4层叠拼、1栋5层叠拼、3栋18层小高层、2栋27层高层。
其中，小高层和高层房源均为精装，交房时间为2021年12月。
世联_深圳万科兰乔圣菲别墅项目_泛联动执行要点_24ppt
•工作思路： •针对银行大客户进行拓展，采取圈层营销策略，试图直接挖掘有效客户。
•拓展对象： •中国银行、工商银行、建设银行、招商银行、荷兰银行等
•拓展流程：
•行长
•预约拜访
•合作方案
•组织活动
•转介客户
•拓展方式： •1）项目组主要人员亲自上门拜访讲解项目信息，初步探寻合作意向 •2）确定合作方案后，组织活动并鼓励转介客户
•成果反馈： •累计转介有效上门客户35批，其中B类客户为16批。
•2020/5/27
•银行客户拓展 •经验分享
•行长
•预约拜访
•合作方案
•组织活动
•转介客户
•合作方案： •按揭+额外奖励（3万、5万/套）
•具体活动： 招行私人银行专题讲座 嘉德油画展暨红酒品鉴会（招行私人银行） 中国银行风水讲座专题活动日 工商银行私人银行投资理财讲座 荷兰银行“财富寻宝”游戏
•拓展障碍： ➢ 找不到对接人 ➢ 找不到合作的理由 ➢ 找不到好的合作方式
•盲点1：仓促上阵 •蚊、蝇
•样板房展示差
•盲点2：客户跟进力度差
•技术要点：
•银行客户拓展.xls
•系统性与计划性、万科品牌、银行客户增值服务、利益驱动（按揭+额外奖励）
•2020/5/27
•源点客户拓展
•5月10日-- 7月18日 •7月19日-- 9月20日 •10月16日-- 10月25日 • 11月26日 • 11月2日 •11月8日 • 项目筹备阶段 • 酒店分展场开放 • 关系户名义定房 •对外公开算价 •公开内部认购 • 开盘
•工作思路： •改变展场被动接待客户的局面，主动走出去，陌生拜访拓展客户。 •拓展对象： •宝安区域各自然村村委、宝安各高档消费场所及俱乐部、宝安区金融机构 、宝安区各家三级地铺 •拓展方式： •销售人员手提电脑上门给客户推介项目、挖掘直接购买客户群体的同时着 重培养源点客户。 •成果反馈： •累计拓展源点客户89批，其中高诚意源点客户28批。
高密度独栋别墅社区的设计策略及实现——上海万科翡翠别墅项目方案设计总结
高密度独栋别墅社区的设计策略及实现——上海万科翡翠别墅项目方案设计总结上世纪80年代，上海独栋别墅社区建设始发于虹桥开发区，1995年左右，从开发规模和产品数量来说，达到了历史峰值。
2002年以来，虽然政府出台了一系列措施抑制独栋别墅产品的开发，但市场需求仍呈现出一定的上扬趋势，如大家熟知的新增别墅供应区松江、佘山区域。
上海万科翡翠别墅项目设计始于2007年，与当时市面上推崇备至的佘山别墅区相比，从用地条件上看，有着诸多劣势。
同为独栋别墅，翡翠项目的容积率为0.4，同期佘山产品的容积率为0.1~0.2，这意味我们要用更密集的产品实现独栋的品质；翡翠项目的建筑密度只有20%，如果我们不想损容，必须采用全两层的方式，这样可能会对我们的产品产生诸多不利影响，如：没办法做露台以提升别墅舒适度，二层没办法交错布置体量以避开视线干扰等。
面对不利条件，我们在方案中采取了一系列创新的设计方法，最终做成一款业主认可、市场知名的独栋别墅产品。
项目简介：万科翡翠别墅项目位于浦江镇中心镇西北角，距离地铁8号线芦恒路站约3公里，公共交通并无优势；从区域位置看，距外环线2公里，徐浦大桥3公里，卢浦大桥和世博会址8公里，可为难得的距离市区较近的独栋别墅社区。
本案采取整体规划，分地块进行报批的做法。
其中2#5#地块总用地面积181，050㎡，计容建筑面积68，996㎡，住宅套数143套；3#地块总用地面积73，213㎡，计容建筑面积27，241㎡，住宅套数55套；4#地块总用地面积49，017㎡，计容建筑面积18，206㎡，住宅套数45套。
万科翡翠项目2#3#4#5#地块规划总平面图规划目标：通过合理化、创造性的设计，转化规划层面的不利因素；充分展现出高端别墅社区应有的一切要素，如院落，私密性，舒适性，品质感等；承接浦江镇整体规划中的意大利小镇空间结构和材料特征，打造具有标识性的高端社区。
设计策略：1)创新高效的组团形式。
前文讲到本案容积率为0.4，在独栋别墅社区中偏高，于是我们放弃了传统的独栋别墅地上车行入户的形式，转而采用以4栋或6栋为组团，共用地下车库的创新形式。
万科翡翠系列：一个全国性高端产品的成功路径丨户型库
万科翡翠系列：一个全国性高端产品的成功路径丨户型库俗话说：买套房子穷三代，选错户型悔一生。
商品房是我们大部分人一辈子购买的最贵的商品，户型的好坏很大影响了我们每天的居住品质。
各位屏幕前的户友，大家好！今天和大家聊聊万科的高端产品系列——翡翠系列！原因很简单，它的推出改变了市场对万科只擅长刚需的认知，可谓功臣卓著。
本文授权转载自莫老爷，微信号：molaoyeshizhu，由库哥编辑。
翡翠系：万科不只擅长做刚需先来了解一下万科住宅产品早期主要的四大系列：1.【TOWN 系列】起始于1992年，郊区住宅，价格务实，如四季花城。
2.【CITY系列】起始于1996年，城郊住宅，一般处于城市非中心地带，以首次置业客群为主要销售对象。
3.【GOLDEN系列】起始于90年代末，城市住宅，多是居于城市中央的高档楼盘，命名喜欢以“金色”、“金域”开头，如金域蓝湾、金域华府、金色城市等。
4.【TOP系列】起始于2003年，顶级豪宅，如万科天琴湾、万科湖心岛等。
后来，随着万科各区域公司做大做强，市场的需要也越来越多变，各区域公司就开始研发各自的产品线了，如北京万科有了大都会系列、深圳万科有了臻系列等。
上海万科则是研发了幸福系列（刚需住宅）、国际系列（改善型住宅）和翡翠系列（高端住宅）三条产品线。
嗯，翡翠系列就是在这样的背景下诞生的。
上海最开始的三个翡翠系作品为翡翠滨江、翡翠别墅和翡翠公园，因为都非常热销，之后它就成了万科布局全国战略的重要高端产品系。
现在，万科北京区域公司和万科成都区域公司都有翡翠系作品。
大家都知道，过去地产圈一直流行一种说法，“刚需买万科”，而提到万科打造高端产品，业界的评价总感觉是差了那么一口气。
直到翡翠系列的推出，才改变了市场对万科只擅长刚需的认知，可以说，但凡翡翠系列出品，都是热销作品。
目前，翡翠系已经走向全国十座城市，而在万科内部也形成了一个考量标准，翡翠作品必须符合这四大苛刻要求：1.地段要占位城市发展区域，并占有稀缺资源，建设体量超过20万平方米的综合社区;；2.客户匹配城市精英人群；3.必须践行“人文生态的健康生活、精工性能的产品创造、万科城市运营配套服务”三大产品精神；4.必须为业主提供万科物业的升级服务，即睿服务的延伸。
别墅推广策略·万科庄子-82页PPT资料
2、时间背景”让传统建筑赋有现代精神，符合国际化审美。
在东方美学不断被推崇的今日，呈现出开放而不失我的姿态。
第五园 骨子里的中国
画了个圈，是一个边界，一种品类。 自视下的圆，他视下的针尖，一举成名。
本案
不只是具备品类属性，更会在内涵和级别上走得更远 不只是提供房子和界线，更提供完整的居住生态（房子＋自然＋人）
意境东方
万科塘厦 整合推广（AD+PR）策略汇报
壹
【属性】
别墅，什么别墅？
精神的别墅
作为终极的居住形态， 别墅的意义>功能 在功能价值之外， 精神价值， 驾驭着别墅购买的关键诱因。
别墅精神属性的3大来源
城市中心/未来之地 土地属性 维港、香蜜湖1号……
精神属性
资源属性
稀缺的、不可再生的山/湖/海/高尔夫 观澜湖、17英里……
消费者细分2： 当代豪绅。有钱有势有点文化的地方大族。包括地主和财主。本土 主义和本位主义的捍卫者。 清流者：财富拥有后的文化提升。虽学识、品位尚缺功力，但乐于 不断修为和学习，努力在财与才之间取得平衡。 浊流者：财富拥有后的附庸风雅。对地位和品位有恐慌感，通过各 种文化标签及符号来维护外界评价。
贰
【切入】
东方，什么东方？
别墅购买者的精神阶梯
心灵道具 PROP
我在
身份面具 MASK
我有
功能工具 TOOL
我是
关注状态
水榭山、17英里
关注标签
观澜湖、丹堤
关注底线
万科城、维港
追求心灵道具的本案购买者 欲求着怎样的状态？
消费者细分1： 当代名仕。包括商官与政官。拥有官员和知识分子的双重身份。 权力符号与文人意趣的交织，是这一群体的特质。 其中清流者通常具有较出众的才华和学识，有一定艺术/学术地位， 为人清正、清雅，消费契合自己精神的商品。 而浊流者为缓解官场压力，表面上仍须立博学之志，喜好山水字 画，以文会友。把文化品位做为官位的拄杖。
西安公司—万科翡翠国宾故事线的打造及落地
西安万科
故事线打造背景
万科翡翠国宾项目故事线核心任务
①西安万科开创性翡翠系产品树立标杆②实现突破区域价值壁垒
西安万科深耕10年，缺乏具 有城市影响力的标杆项目
西安市先后诞生诸多标杆项 目，万科急需拓展标杆项目
承载品牌影响力
万科长期缺乏高新布局，国 宾的出现给万科布局高新核
走进匠人世界，
活动重塑，生带活业信主仰。体
验匠人匠心
组织品各鉴种类高：端旅 行红酒活、动雪，茄带、名业车主、
古董、茶艺
领略讲高座端类生：活配
理财、风套水、投资
针对城市精英圈 层私密专属的高
雅品鉴
倡导高端的生活 方式，以各国国 家国宾礼遇的活
动为主
国宾大讲堂
邀请行业菁英任翡翠
营
课堂讲师，与业主交 流高端生活方式
去地产化媒体组合：正在按节点排期推送
西安城记
真叫卢俊
郎club
房地产广告精选
景观周
搜建筑
其他第三方媒体自发性报道
故事线推广落地 3、自媒体阵营，以官方媒体释放项目信息，全面解读项目故事线——国宾级五大身份资产配置，逐步亮相
官微：国宾道
当代人物
身份资产
朋友圈：项目价值解读
官微：线上发布会视频
故事线推广落地
销
活
动
国宾艺术之旅
以城市艺术、名胜、 人文会所为目的地， 为业主定制出行路线
城市艺术计划
以电影节、歌剧等艺术 欣赏类活动，为业主打
造当代生活方式
国宾风尚行
组织高端旅行活动，带 业主领略高端生活配套
，感受生活氛围
国宾私享会
针对城市精英圈层打造 私密专属的高雅品鉴
第五园案例分析[1]
![第五园案例分析[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/ea4fdb3a83c4bb4cf7ecd1ef.png)
第五园案例分析深圳万科“第五园”是万科集团在深圳做的第一个“现代中式”风格的项目。
其独特的“原创现代中式”的建筑风格令人耳目一新，更给业界带来中式公寓项目策划的新思路。
另外，该项目一经推出便获得市场的认可，销售成绩可嘉，项目的运作非常成功。
万科“第五园”的出现说明国内房地产开发商踏出了“中式公寓”的第一步，本文将对第五园进行全方位的剖析，解读万科的中式理念。
一、为什么做“中式”万科一直都是“引进派”，从欧式风格到西班牙风格，引领国内住宅项目的“时尚”。
而此次“第五园”却一改万科往日的作风，改走中式路线，进行全新的尝试。
一个项目的定位是基于各种因素的，那么我们先来剖析一下万科为何要将第五园打造成“中式”风格。
（一）项目开发背景1．宏观市场背景“万科第五园”位于深圳龙岗区（关外）坂雪岗片区，是万科在深圳将开发重心向关外转移策略的重要环节。
2003年1月，第五园项目正式启动，2004年10月开工建设，2005年7月正式开盘销售，因此我们有必要先来了解一下03年深圳房地产的宏观市场。
03年深圳房地产市场经历了年初的SARS风潮，年中的CEPA的签署、国务院18号文下发，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。
但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着均衡、平稳的发展状态。
2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了2.55%，涨幅不大，市场价格稳定。
而市场供给结构不平衡导致关内外价格相差很大，关内的价格几乎高于关外一倍，主要原因在于：特区内土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，从而引至房价较快上升，价格差距拉大。
然而值得注意的是，深圳的城市发展的重心已经开始逐步向关外转移，开发商们的主战场也随之转移至了关外。
03年土地市场出现的热点地块“坂雪岗”拍地时，万科与华侨城的激烈竞争正能说明问题。
XX0914逸翠庄园万科城贝蒙天地个案分析
园
•高尔夫
•常青藤
•清河湾
XX0914逸翠庄园万科城贝蒙天地个案分析
逸翠庄园基础指标
地理位置
北部新区湖云 街金渝大道
占地面积
（万方）
45
总建筑面积 （万方）
容积率
绿化率
学习改变命运,知 识创造未来
43 1.02 35%
XX0914逸翠庄园万科城贝蒙天地个案分析
逸翠庄园项目规划
项目一共分为四期开发，一期为双拼别 墅， 二期为联排别墅，均已交房； 目前在售三期为叠拼别墅，四期规划别 墅，还未入市。
•赠送面积
万科城产品分析 D户型
建筑面积
数值 赠送率
地上计容面积
160 ——
实得面积
302 ——
D户型
花园 11 7%
露台 30 19%
赠送面积 地下室 70 44%
挑高 30 19%
合计 142 75%
•17.
•70 ㎡
6㎡
•30 ㎡
•23.
6㎡
•负一楼
学习改变命运,知 识创造未来
•二楼 •一楼
•赠送面积
万科城产品分析 B户型
建筑面积
数值 赠送率
计容面积
138 ——
实得面积
392 ——
•151 ㎡
B户型
花园 84 61%
露台
•26.9 ㎡
赠送面积 地下室 147 107%
挑高 23 17%
合计 254 179%
•负一楼
学习改变命运,知 识创造未来
•一楼
•80 ㎡
XX0914逸翠庄园万科城贝蒙天地个案分析
54
90%
学习改变命运,知 识创造未来
地产案名全攻略
叁拾峯
目标客群是三十岁左右的年轻人 。
案名的故事@出街篇
沙发社区
亿城苏州战略——青年社区产品，案名上要搏出位。 产品本身缺乏超越，需靠营销突破再次引爆市场。而 沙发乃网络新生代语言，与80前后目标客群对味。从 精神层面来说，沙发代表舒适与沟通，与产品定位完 美融合。沙发社区成功将企业品牌度、项目营销度、 客户接受度、案名概念度和沙发应用度，五度合一。
字字母母
JIA EAC NASA
Hasa CASA LOFTEL
LOMO FESCO OCTVILLAS
中中英英混混合合
A派公寓 摩登BOBO colour彼岸 dada的草地 都市E站 e动力广场 FREE自由季 和风GOLF别墅
万科HONG 宽HOUSE 飘HOME IT家园 K2清水湾 上城LOFT 朝外MEN ME时代
OOUUTT
翡翠别墅
上海 · 万科 · 独栋别墅
评述：案名来源于徐志摩先生笔下的《翡冷翠山居筆 記》，翡冷翠指的是佛罗伦萨，它代表了意大利这座 城市的文化复兴、人文内涵、与精致生活。翡冷翠， 将中西合璧的美感奇妙酝酿，描绘了一幅詩意世界。 衍生出来的案名“翡翠别墅”，丧失了原本的项目灵 魂，城市精神，以及想要擦出的文化间的火花。
17英里
从沙头角到达项目刚好17英里。
据说02年万科拿下这个地块后，高产建筑评论人王受之应邀参观 时联想到了“17 Miles drive”似的半山景致，项目由此得名。
17 Miles drive——十七英里海滩是美国加州蒙特利半岛沿海观光 公馆的一段著名景区，从美丽的滨海小城卡迈尔（Carmel）到蒙 特利市，路长17英里，沿路有绵延不绝的海滩、群山和开满夹竹 桃的草坡，还有高大笔直的红杉林和美国最奢侈的圆滩高尔夫球 场，以及半山上零星点缀的超级豪宅。
翡翠1.0作品：上海万科翡翠别墅TOP100豪宅项目研究
品牌价值 区域价值 项目价值 服务价值
万科品牌，深根上海，前期有康 桥圣菲、万科红郡等项目打造。
政府大力扶持，一城九镇中离上 海城区最近。低密度、国际化、 城镇配套完善，生活便捷。
意大利新古典主义纯独栋社区， 万科翡翠系品质保证，组团围合， 规划私密。
万科智能、安防系统，生活类、 配套类服务保障。
02 章节 PART
出入口规划
单元入口： 与地下车库入口平行而设；主题LOGO和单元入口的结
合，加强了入户的引导性和标志性。
地下车库设计： 集中单元式地库，增加有效容积率：万科翡翠别墅采用单元式
集中地下车库设计，首先实现人车分流，使得组团景观设计更接近 人的尺度；其次增加有效容积率，创造出更高的土地使用空间，因 为地下车库面积及附带的下沉庭院都不计入建筑面积；同时增加社 区绿化覆盖面积；
①世博辐射区域，与世博森林带一衣带水。 ②周边的高科技产业环境。 ③世博带动的区域旅游、投资、会展等产业发展。 ④城市发展轨迹，与二三十年代上海西南角的崛起非常相似。
项目名称 项目地址 开发商 规划设计单位 建筑设计单位 景观设计单位 室内设计单位 物业管理单位 建筑类型 交付标准 户型产品
总占地面积 总建筑面积
出入口规划
园区入口： 园区入口并未设计繁琐的岗亭，而是通过高大乔
木树阵与高墙结合，营造出强烈的仪式感、等级感。
组团入口： 利用内街与园区主街交叉处设计岗亭成为组团的主入口，
并设计有景观岛，加种大树，相当于设置了“屏风”，增加 了景深，营造相对安静私密入口环境，入口空间同样采取树 阵方式，以传延续放大仪式化、等级化的社区肌理。
出入口规划
单元入口： 与地下车库入口平行而设；主题LOGO和单元入口的结
上海万科翡翠新城品牌发布会领导致辞#致辞##发言稿#
尊敬的各位来宾、万科的老业主们以及所有热爱、关心、信任、支持万科的各界朋友们，大家晚上好！非常荣幸能够邀请到这么多的上海精英人士参加上海万科高端社区的发布仪式。
去年这个时候上海万科进入了新的十年，我们也邀请到了很多老朋友和新朋友对外发布上海万科新十年的发展战略，其中一个很重要的部分就是我们最新的代表性产品，这也引起了我们的很多思考。
实际上万科在上海做的高端社区、高端住宅已经有十来年的时间了，从2003年的产品到2007年的项目，我们一直在致力于打造业主最满意的住宅。
今天我们带来了最后一期精装修的住宅，就在我们所在的浦东陆家嘴黄浦江边民生码头，张江号称上海的硅谷，我们选择在这里建设翡翠高端社区。
我们来看上海翡翠高端社区的研发过程。
过去的三十年万科谨慎坚定地开启了众多市场，我们在美国旧金山华人区开发了纽约的最高层建筑——洛克菲勒大厦，我们在纽约世界金融中心、纽约著名的汉斯大道两百米高的高端住宅也是我们的作品，我们在新加坡建设绿色可持续的高端住宅，我们在香港开发滨海高端住宅，而且就在前不久最新的绿色技术获得成功，同时打破了新的融资渠道，我们在明年的米兰世博会上会展出最新的产品。
我们不断地捕捉这些发达国家的先进市场呈现出来的价值追求、生活理念、社区环境和建筑特色背后的含义和精神，从而形成我们翡翠新城的特色和特点，因为我们相信上海将很快成为最重要的国际化大都市。
道琼斯国际金融市场上海排名第六，发展指数全球第一，2014全球十大发展城市也是全球第一，相信随着前滩这些片区的经营成熟，这个愿景一定会提前实现。
这样一个上海究竟需要怎样的社区环境和生活品质呢？我们来看这样几个数字：2013年上海空气污染天数达到124天，去年的胡润财富报告显示上海的千万级富豪将近5000人，超过1/4对自己的健康情况并不满意，同样在这些上海高端人士的调研当中发现，超过90%的人打算移民到海外生活，同时去年上海60岁以上的老年人占到70%，2020年上海的富裕家庭数量将比2010年增加3倍。
博加广告 万科翡翠别墅价值体系梳理-表四
①大众媒体软文 +硬广宣传 ②户外宣传 ③城市别墅复兴 话题炒作 ④外地城市巡展 ⑤客户答谢酒会 ⑥各种圈层活动 ⑦现场客户联谊 会
藏 于 城 市 精 华 处
服务价值
生态系统
①环保节能。②保温隔热。③声光控节能。④给排水节能。
私密、安全、放心、尊贵体验
服务价值
①生活类（保姆、家教、航班预定„„）。②配套类（园艺维护设计咨询、 室内环保检测„„）
客户价值
购买信心、高端属性
关键点描述
讲述比例
在整体项目宣传阶段中， 万科企业品牌会贯穿项目 推广的一直出现，但所占 比例仅为3%。
讲述阶段
整个推广阶段
方式渠道
各种推广渠道
总诉求
城市关系
土地价值
浦江新镇
①政府大力扶持。一城九镇中离上海城区最近。②意大利戈里高蒂的大师们 交通便利、城市属性、前景良 的理想城市规划理念。③已历时3年的城镇发展。④低密度、国际化生活的 好、升值潜力、国际城市居住 感受 新城镇。⑤城镇配套完备、生活便捷成熟。 ①世博辐射区域，与世博森林带一衣带水。②周边的高科技产业环境。③世 博带动的区域旅游、投资、会展等产业发展。④城市发展轨迹，与二三十年 代上海西南角的崛起非常相似。 ①城市别墅。②地上二层独栋。③组团围合。 ①以人为本，环境之上的设计理念。②新意大利式景观为主线。③营造良好 的城市景观，形成丰富的空间层次。④组团围合成中心绿地，与周边地块景 观轴相呼应。⑤景观规划用材：石作、树木、水；雕像、高大乔木。⑥绿化 层次丰富敞开空间与私密空间想结合。⑦别墅单体设计依照浦江镇总体意大 利小镇的规划风格理念，采用现代意大利新古典主义风格。 ①设计突出强调均好性、多样性、协调性、居住性、灵活适应性。②大面宽 。③多套房。④卧室均朝南。⑤采光地下室，噪音低，利用率好。⑥入口的 门厅区域。⑦以餐厅、起居室为中心公共区，中西厨房、早餐厅、家庭室形 成家庭活动活动区。⑧3种面积段户型，满足不同客户要求。 ①每户都有入口前院和私家庭院。②精装花园、自动浇灌系统。③内庭院。 ④石材院墙。 ①城市别墅复兴。②上海老洋房。③翡冷翠。④佛罗伦萨。 ①商业大于住宅。②创新型商业产业模式。 精神标签 高端生活享受，硬性生活便捷。 和谐的资源共享。生活舒适。 空间感丰富。 土地资源占有，稀缺性
【万科中西学院】项目故事线梳理及场景应用策划标准(内部权威)
故事线的重要性
对客户来讲： 故事线是代入感与区隔感极强的购买逻辑 对操盘团队来讲：故事线是一个操盘的方法论
对执行团队来讲：故事线是营销各项工作开展的工具和边界
故事线的来源
它可能来自 独有的产品系 它可能来自 区域的独特配套 它可能来自 土地的历史文脉 它可能来自 资源价值的稀缺性 它可能来自 客群的深切洞察 它可能来自 产品的自身特色
级豪宅）
钓鱼台七号院 （收藏级北京顶
级豪宅）
万科翡翠国宾 （高端翡翠系顶
级巨作）
要素①:城市
西安国宾道
以世界国宾道为精神蓝本 以掌控国际化大都市核心资源的世界公民为中心
以国宾道上的高端住宅区为对标
国宾内核概念
西安国宾道
【美国】华盛顿·宾夕法尼亚大街
白宫、布莱尔国宾馆
【法国】巴黎·香榭丽舍大街
爱丽舍宫总统府
中西学院营销分院乘风班培训
项目故事线梳理
及场景应用策划标准
— — 郝文龙
案名：万科翡翠国宾 SLOGAN：西安国宾道·当代人物身份资产
案名：万科·融信 | 西雅图 SLOGAN：西雅图计划 | 我想要的世界
案名：德信·九溪云庄 S LOGA N ：云山何处不西湖
案名：万科·白石湖東 SLOGAN：我不是大师，湖山是大师
示范区营造：万科西雅图 建筑设计：万科大都会79号（罗伯特·斯特恩的平行世界）
案名-金隅中铁诺德·都会森林、万科翡翠国宾
广告语-融创·玖樟台
示范区营造-万科西雅图
建筑：高级灰立面
建筑：全落地玻璃、铝板商业
景观：孵化巨蛋
景观：精神堡垒
软装科创主题（手绘太空背景墙） 软装科创主题（背景墙）
软装科创主题（书房下拉床背板）
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三、建筑设计
万科翡翠
1、立面风格
翡翠别墅风格上承接浦江镇意式风情，采用意大利大宅式的建筑风 格，与浦江镇以及园区整体风格相呼应，反映出一种统一的语言；
三、建筑设计
万科翡翠
2、立面设计
单体立面设计上并没有非常刻意和过分的追求原味意大利的建筑形式，而是 通过一些经典意式建筑的经典元素传承以及材质运用来体现其建筑的独特性；立 面设计非常工整、线条也比较明晰，统一性比较强，整体感非常厚重。
项目周边环境特点： 项目位于翡翠别墅位于浦 江新镇规划中的超低密度、 高端型意大利风格住区。 整体风格与浦江镇的整体 风格相呼应；
二、规划设计
1、总体规划
（1）九宫格布局的特色规划：融合了 中国传统皇家九宫格布局与意大利宫廷 构筑规律，通过组团单元、两横一纵的 景观结构、配合整齐分割的道路体系， 将整个社区划分为各个方正化的组团式 单元，形成具有非常强烈的仪式化、等 级化的社区肌理。
万科翡翠
二、规划设计
万科翡翠
2、出入口设计处理
（3）单元入口：与地下车库入口平行而设；主题LOGO和单元入口的 结合，加强了入户的引导性和标志性。
二、规划设计
万科翡翠
3、地下车库设计
（1）集中单元式地库，增加有效容积率：万科翡翠别墅采用单元式集中地下 车库设计，首先实现人车分流，使得组团景观设计更接近人的尺度；其次增 加有效容积率，创造出更高的土地使用空间，因为地下车库面积及附带的下 沉庭院都不计入建筑面积；同时增加社区绿化覆盖面积；
高大乔木树阵与高墙结合，营造出强烈的仪 式感、等级感。
万科翡翠
二、规划设计
2、出入口设计处理
（2）组团入口： 利用内街与园区主街交叉处设计岗亭成为组
团的主入口，并设计有景观岛，加种大树，相当 于设置了“屏风”，增加了景深，营造相对安静 私密入口环境，入口空间同样采取树阵方式，以 传延续放大仪式化、等级化的社区肌理。
万科翡翠
绣石抽条
意大利原石材料立面 （珍珠贝）
采用传统罗马风格红色水泥瓦
木纹铝板
三、建筑设计
万科翡翠
2、立面设计
（3）外窗尺寸与建筑物层高之间的合理处理：外立面在外窗顶设置一 木质装饰过梁，形成一个过渡，既增加了建筑的层次感，又解决了窗 顶与檐口距离太大的观感缺陷。
四、户型设计
万科翡翠
中厨 西厨 餐厅
二、规划设计
万科翡翠
1、总体规划 万科翡翠规划设计最大特点在在于通过整体布局及道路设计、车库设计等增加 有效容积率：规划时从整体布局、道路框架、车库设计、单体结构、庭院设计等 方面充分考虑，采用了比较规整的做法，四方格、九宫格的布局和集中地下车库 的形式来增加有效容积率，以既保证独栋建筑形态同时满足0.4左右的较高容积率；
万科物业
独栋 毛坯 360-450平米，花园面积300-900平米 240000平米（360亩） 104046平米 178幢 0.37-0.4 35% 20% 1：2 1.5-2亩
万科翡翠
一、项目概况
万科翡翠
翡翠别墅地处浦江新镇，是上海一城 九镇规划中离中心城区最近的区域，与 一般别墅容积率不同，该项目容积率比 较高，在0.4左右，属于高密度城市别墅 区，因此，如何突破高容积率成为了该 项目的规划设计一个的重要落点。
佣人房天窗
下沉庭院
下沉庭院侧壁采光
侧壁外墙透光设计 下沉庭院采光
五、景观设计
万科翡翠
翡翠别墅园区规划采用了较为规整、布局，因此，在景观设计上也服从这一 主题思想，设计上特别注重于仪式感和等级感营造，与整体风格的统一；同时在 对于过密的建筑排布的弱化和遮掩投入比较大；但主题性，情趣性以及人文性景 观表现缺乏，形式单一，园林绿化整体感观较硬；
2、组团入口景观设计
组团入口景观是整个园区为数不多的 异类，设计也相对柔软一些，更注重景 观视觉效果和场景化营造；其次情趣性 也比较好，花团锦簇布置假蝴蝶；
万科翡翠
五、景观设计
3、组团景观空间营造
组团景观空间营造着 重对于建筑密度的弱化； 同时运用了一些意大利 台地景观的手法，设置 层进台阶，来增加景观 主题性；
四重庭院，尊贵体验，特 别是中庭的引入，使得空间分 割多变，且保证房屋采光
万科翡翠
中庭 内庭
下沉庭院
入户庭院 （廊道）
入户庭院（廊道）
中庭
内庭院
下沉庭院
四、户型设计
万科翡翠
四、户型设计
3、地下室采光设计
考虑地下空间多处采用采光井的设 置，通过设置采光井、天窗、下沉 庭院等多种处理手法解决地下室的 通风采光问题，实现全明地下室设 计，提高别墅空间的使用。
单元式地下车库入口
地下车库附带的下沉庭院
二、规划设计
3、地下车库设计
（2）精装地下车库营造首层大堂概念： 地下车库精心设计打造，木梁吊顶、全 石材的地面、墙面铺装，营造出首层入 户大堂感受，这才别墅设计中比较少见。
万科翡翠
二、规划设计
万科翡翠
3、地下车库设计
石材铺装的地面、墙面；地下车库入口处，主题LOGO和单元入口的结合， 加强了入户的引导性和标志性;顶板采用透光设计，增加车库入口采光。
三、建筑设计
万科翡翠
三、建筑设计
2、立面设计 （1）经典建筑符号传承
万科翡翠
意大利经典廊道设计
敦实的烟囱
意大利式平坡屋顶
三、建筑设计
2、立面设计
（2）材质的原味感
传承意大利的石材装饰盛名，采用 三种材料（意大利原石材、珍珠贝、绣 石）雕琢建筑外立面，其中包括产自埃 及的珍珠贝。整体材料、质感的运用比 较妥帖。
万科翡翠
一、项目概况
项目名称
项目地址 开发商 规划设计单位 建筑设计单位 景观设计单位
ห้องสมุดไป่ตู้
室内设计单位
物业管理单位
建筑类型
交付标准
户型产品
总占地面积
技 总建筑面积
术 规划户数
经 济
容积率
指 绿化率
标 建筑密度
车位配比
户均占地
万科翡翠别墅 上海市闵行区江桃路556弄 万科集团 美国JWDA建筑设计事务所 美国JWDA建筑设计事务所 美国JWDA建筑设计事务所 样板房：萧氏设计
家庭室 （视听室）
中庭
次卧 下沉庭院
会客厅
公卫
廊道 （入户庭院）
地上一层
主卧
次卧 中庭
次卧
书房
露台
下沉庭院
家庭室
廊道 （入户庭院）
地上二层
四、户型设计
万科翡翠
四、户型设计
万科翡翠
四、户型设计
万科翡翠
四、户型设计
万科翡翠
四、户型设计
万科翡翠
四、户型设计
万科翡翠
四、户型设计
2、四重庭院设计
万科翡翠
五、景观设计
3、组团景观空间营造
万科翡翠
组团景观空间采用较多的树木绿化进行遮挡和掩映，弱化建筑密度过高；
五、景观设计
3、组团景观空间营造 运用对景设计的中国古典园林营造手 法，增加景观视觉纵深，同时提升入 户的私密性；
万科翡翠
万科翡翠
二、规划设计
1、总体规划
（2）单元组团规划：4幢或6幢为一单元组 团设计，以中轴对称分布，规整的、仪式 化的布局，通过组团公共环境空间和车库、 人行入户通道一体化设计的方式进行连接， 不仅减少入户公用面积，提升土地使用率， 同时营造出公共庭院意境。
万科翡翠
二、规划设计
2、出入口设计处理
（1）园区入口： 园区入口并未设计繁琐的岗亭，而是通过
五、景观设计
1、园区道路景观设计 园区道路基本上都是通过规整高大树阵，体 现仪式感和等级感，与整体风格的统一，同时高 达树木也有助于遮掩过密的组团排布；二期景观 设计有所提升，增加了花阵，植物搭配也丰富， 层次分明，景观提升效果还是比较好的；
园区道路
万科翡翠
一期，组团内部道路
二期，组团内部道路，
五、景观设计