博加2019年上海万科翡翠别墅价值策略
万科翡翠系列：一个全国性高端产品的成功路径丨户型库
万科翡翠系列：一个全国性高端产品的成功路径丨户型库俗话说：买套房子穷三代，选错户型悔一生。
商品房是我们大部分人一辈子购买的最贵的商品，户型的好坏很大影响了我们每天的居住品质。
各位屏幕前的户友，大家好！今天和大家聊聊万科的高端产品系列——翡翠系列！原因很简单，它的推出改变了市场对万科只擅长刚需的认知，可谓功臣卓著。
本文授权转载自莫老爷，微信号：molaoyeshizhu，由库哥编辑。
翡翠系：万科不只擅长做刚需先来了解一下万科住宅产品早期主要的四大系列：1.【TOWN 系列】起始于1992年，郊区住宅，价格务实，如四季花城。
2.【CITY系列】起始于1996年，城郊住宅，一般处于城市非中心地带，以首次置业客群为主要销售对象。
3.【GOLDEN系列】起始于90年代末，城市住宅，多是居于城市中央的高档楼盘，命名喜欢以“金色”、“金域”开头，如金域蓝湾、金域华府、金色城市等。
4.【TOP系列】起始于2003年，顶级豪宅，如万科天琴湾、万科湖心岛等。
后来，随着万科各区域公司做大做强，市场的需要也越来越多变，各区域公司就开始研发各自的产品线了，如北京万科有了大都会系列、深圳万科有了臻系列等。
上海万科则是研发了幸福系列（刚需住宅）、国际系列（改善型住宅）和翡翠系列（高端住宅）三条产品线。
嗯，翡翠系列就是在这样的背景下诞生的。
上海最开始的三个翡翠系作品为翡翠滨江、翡翠别墅和翡翠公园，因为都非常热销，之后它就成了万科布局全国战略的重要高端产品系。
现在，万科北京区域公司和万科成都区域公司都有翡翠系作品。
大家都知道，过去地产圈一直流行一种说法，“刚需买万科”，而提到万科打造高端产品，业界的评价总感觉是差了那么一口气。
直到翡翠系列的推出，才改变了市场对万科只擅长刚需的认知，可以说，但凡翡翠系列出品，都是热销作品。
目前，翡翠系已经走向全国十座城市，而在万科内部也形成了一个考量标准，翡翠作品必须符合这四大苛刻要求：1.地段要占位城市发展区域，并占有稀缺资源，建设体量超过20万平方米的综合社区;；2.客户匹配城市精英人群；3.必须践行“人文生态的健康生活、精工性能的产品创造、万科城市运营配套服务”三大产品精神；4.必须为业主提供万科物业的升级服务，即睿服务的延伸。
万科翡翠滨江个案调研报告
市场研展部
7.8公里，从起点至龙居路段拓宽为双向6车道，龙居路至金桥路段拓宽为双向8 车道，设计车速40公里/小时；第二层为地下道路：长6.1公里，双向4车道，设 计车速50公里/小时；第三层为轨道交通14号线：全通道预留6个车站。 距离城市重要节点距离
陆家嘴金融区——3公里——浦东大道 人民广场商圈——6.3公里——延安东路隧道 淮海路商圈 ——6.5公里——人民路隧道、复兴东路隧道、延安东路隧道 世纪公园 —— 5公里 ——昌邑路、福山路、浦东大道 轨道交通 目前现状 4号线（浦东大道站）——2.7公里 6号线（民生路站）——1.7公里 未来规划 14号线浦东大道站 （江桥——金桥开发区），2016年通车 18号线昌邑路站 （场北路——航头）， 2020年通车 公共交通 792路(浦东南路东城路站); 陆家嘴金融城3路
（三）
周边生活配套
商业配套：项目目前周边商业配套以社区配套商业为主，而且由于浦东 大道为城市快速道路，道路较宽，因此未来区域商业配套主要依赖项目 自身商业配套的完善。
教育配套：优势明显，周边2公里以内有福山外国语小学、进才中学、建 平中学等，另外小区内还有配套幼儿园和小学在建。项目地块西侧紧靠
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2006年11月28日，上海万科从上海中房置业手中收购中房委托国投发行 的“滨江花苑项目股权投资资金信托”2亿元受益资金信托，从而实际 控制了滨江花苑项目”，该住宅用地占地约3．8万平方米，建筑面积 约10万平方米。
2007年11月24日，万科企业股份发布公告，称其旗下全资子公司上海 万科房地产有限公司以20.13亿元获得上海铜山街项目60%的权益。
这是一个”最好”的时代，又是一个“尴尬”的时代 我们来看万科的首个豪宅作品如何在这样一个时代中“诞生“
万科住宅与商业物业定价模型
考虑市场需求和竞争情况
详细描述
在采用成本加成定价法时，应充分考虑市场需求和竞争情 况，对成本进行合理加成，确保价格具有市场竞争力。
总结词
定期评估和调整价格
详细描述
在采用成本加成定价法时，应定期评估市场变化和成本变 动情况，及时调整价格，保持价格的合理性和竞争力。
优化市场比较定价法
总结词
选择可比项目
在万科住宅物业定价中，竞争 定价法通常用于计算物业管理 费等收费项目。
在商业物业定价中，由于商业 物业的市场竞争较为激烈，因 此竞争定价法的应用更加广泛。
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万科住宅与商业物业定 价模型优化建议
优化定价策略
总结词
考虑市场供需关系
详细描述
在制定定价策略时，应充分考虑市场供需关系，根据市 场需求和竞争情况调整价格，确保价格与市场实际情况 相符合。
通过比较类似物业的租金和售价，计 算出目标物业的租售比。
租售比分析
分析租售比的变化趋势，判断物业的 投资价值。
租售比应用
根据租售比分析结果，制定相应的定 价策略和投资决策。
投资回报率定价法
投资回报率定义
投资回报率计算
投资回报率是指商业物业的年租金收入与 其售价之间的比例关系。
通过比较类似物业的年租金收入和售价， 计算出目标物业的投资回报率。
详细描述
在采用市场比较定价法时，应选择与待定价项目相似的 可比项目，确保可比项目的相关指标和数据具有参考价 值。
总结词
合理确定修正因素
详细描述
在采用市场比较定价法时，应对可比项目相关指标和数 据进行修正，合理确定修正因素，确保价格评估的准确 性和合理性。
总结词
定期更新市场数据
营销策划-世纪博瑞上海万科深蓝独栋别墅项目营销推广整合提案销售策划方案
蓝山历史－攻击路线（一期）
2004/5-7 理念： 原创别墅， 空间改变生活
2004/8 产品定义： 碧云国际社区 旁联排别墅
2004/9-11月 产品竞争力： 提前十年住别 墅
蓝山历史－攻击路线（二期）
2005/3 产品定义： 碧云旁实景别墅
2005/4-8 形象符号： 出众源于不同 Logo下注入slogan 空间改变生活
结论：产品优势在逐步弱化，同时却未能给市场树立新的信心点。
此前，我们诠释变化； 现在，是该诠释变化的终极结果了。
那么，这个结果是什么？ 是成熟生活吗？ 我们认为： 成熟仍然只是过程，要找到最终结果，需要回归原点。
思考，回到原点
蓝山为什么要叫蓝山？
因为蓝山有与众不同的原创建筑， 因为我们希望这个建筑能带给业主与众不同的原汁原味的生活。
观察对手
新浦江城
魅力意大利 产品类型： 院墅&院邸（竞争产品）、 联排、公寓混合 发 展 商： 天祥华侨城 地块概念： 闵行浦江镇 户 数： 独院别墅216户左右 主力房型： 210-300平方米 平均单价： 15800元/平方米 主力总价： 332-482万元 直接的竞争 项目将对深蓝的陆家嘴客群构成掠夺， 但对金桥及杨浦客群由于位置原因竞 争力不大。其与深蓝类似的独院别墅 是应关注的焦点。
－人性管理服务：完善的配套和无微不至的物业管理。 －圈层共享原则：建立完整的圈层感，平等共融的生活氛围。 －人文理想氛围：营造了富有活力的社区文化。
第二个问题 蓝山之于万科，是什么？
关于蓝山 1、万科精心打造的原创建筑 2、一脉相承的万科物业管理服务 3、强调社区之间分享、交流的圈层思想 4、万科竭力营造的人文理想氛围
关键词系列一：Island&Share Island（岛，圈层，壁垒）
别墅推广策略·万科庄子
3 东方富人的 重境界
1、名成利就 丰盛的物质享受，实现了大众眼里的身份证言 2、淡泊雍容 喧嚣之外，收拾名利河山，梳理心灵江山。 3、磅礴万物 与天地自然融通，开始万物皆可往来的自我实现。
广告沟通的3个境界
庄子的境界
亮相
淡泊世间雍容
开盘
磅礴万物于一心
持销
创作系统展示
庄子的境界
磅礴万物于一心
一花见世界 一叶知菩提 天地有大美而不言 四时有明法而不议 万物有成理而不说 心泊天下，则境界可观 心涵四季，则境界可赏 心载万象，则境界可造 物华 心及 境至 乘物以游心 [万科·庄子] 道法自然 磅礴万物于一心
备选名字↘
九溪 东方 三湖润月
境界的另一个通道
回到宁静的川上
产品
软性
网络
Step 2
时间段 05—06月
户外：庄子的境界
营销节奏 锁定客户 推广阶段 亮相期
报纸软文 炒作地块/资源，放大未来的人文价值
主力价值 地块、资源
预期目标
展示项目形象，顺着公关势头对位 目标人群，形成项目认知偏好。
阶段主题 庄子的境界
关键词 境界
报纸硬广 东方意境下的人生、生活、居住境界
当财力多寡已无法直接划分阶层时 境界高低成为了衡量的另一个天平
当标签在逐渐丧失威力时 状态（境界）将成为高价购买的关键诱因
叁
【核心】
境界，什么境界？
境界
竹的境界；花的境界；石的境界；水的境界…… 心驰神往的境界；喧嚣之外的境界；淡泊名利的境界……
世间功名利禄完成了生命的一种成全。 天地自然造化完成了生命的另一种成全。 东方的哲学语境里 儒，授我以使命，教我在社会人格中自我实现，以身践行。 道，假我以羽翼，教我在纷繁人世间自我超脱、心灵遨游。 儒家教我们承担了重任，而道家让我们举重若轻。 请自备心境，恭请入境。
上海浦东-万科翡翠公园房地产项目分析
3.6m层高 双钥匙配置 独立双套房 超强收纳
6
规划和立面分析：开放式街区规划，分六期开发，立面是美式街区风格，实用主义
美式街区风格
外墙面砖
开放型街区规划—
项目分为6个地块，设置多个出入口，组团设置独立车库和人行入口，完 全人车分流
底部石材
五重景观体系—
四大主题街心公园、六个组团景观
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装修分析：SOHO预计5月底开盘，样板间最终版还未确定，装修价包含在售价（3.8-4万/平）
4
客户描摹：客户多看中张江地区的多企业化人才氛围和高品质的社区设计
受访人：孙女士 27岁 浦东区 客户基本属性：未婚单身型 目前在沪工作快5年，非上海户籍，社保不足5 年，限购普通商品住宅，工作地方浦东陆家嘴 跟别人合租了四年，注重自己的生活品质，想 拥有自己的小屋 单身，考虑LOFT总价低、面积大些更为合适 受访人：曹先生 28岁 徐汇区 客户基本属性：未婚有女朋友 外地人，最近刚拥有上海本地户口，喜欢徐 汇区的生活氛围 打算购房用作投资，不自住 置业主要看中本产品的升值空间和投资回报 认可本项目的地段及周边环境
车位数
物业公司 物 业 费Leabharlann 产权年限 煤气 装修1500个
万科物业 5.8元/月/㎡ 50年
优势/资源：多个公园主题、绿色科技智能化覆盖全社区。
项目介绍： 万科翡翠公园项目总建筑面积约30万㎡，坐落于浦东张江高科技园区内。其约1/3 的土地用于建造公园，缔造出公园生活综合社区，小区内有多个主题公园、多重 物业类型以及独立景观区域。小区内部运用了超过40项绿色科技，是不用带钱包 的互联网智慧社区，电动汽车环保社区。 内部住宅与商业占比分别为72%和28%，住宅约21.7万方，商业约8.5万方，住宅 包括85㎡两房、125 ㎡三房、180 ㎡三房以及45 ㎡LOFT住办两用空间类型。
上海万科翡翠别墅价值策略.pdf
紫禁城
古罗马城
九宫格布局
方正街区
浦江新镇 城市规划
：规整
古罗马城
•300X300方正形街区 •方正街区独自成为一个休息与居住的完善 单元
方正街区
浦江新镇 城市结构
北-容积率：低 翡翠别墅的用地正是浦江新镇的精华所在。
南-容积率：高
浦江新镇 土地规划逻辑
翡翠别墅规划逻辑
翡翠别墅
体现传统意大利韵味的现代城市别墅
• 石料
材质： 以意大利的传统石材为建筑整体框架， 既具高层次的品质感，又能经历时间。
• 木料
纯木结构： 通过现代材料的运用， 来演绎原味意大利的木质结构下的建筑形态。
• 屋顶：优雅
屋顶： 脱胎于意大利的斜坡屋顶，
以及红瓦结构，带给视觉上的舒适感。
• 烟囱：经典
• 片段式景观，让整个社区都充满戏剧感，不管在哪里都有新的景观点来演绎生活的高贵。
景观——空间层次
生活动线&接触点 质地&效能
次入口
道 路
路 主入口
后花园
• 主入口
• 入口
尊贵&私密
• 借助于高大植被的遮掩，以及与层次不同的景观的配合，创造出 尊重的氛围与方正的气质，开阔的纵深营造一马平川的开阔感， 以及身在其中的尊贵气质。
翡翠流光
PLUS+博加广告提供
1. 翡翠流光，意味着翡翠别墅将纯正的意式风韵及其所象征的文化广为弘扬，并让这样的生活情趣
升华为一门生活哲学；
2. 翡翠流光，意味着翡翠别墅不仅仅是一个新的高端项目的入市，应该是冷市的下高端项目的引领
者，并以这样的姿态来为高端市场解冻。
3. 翡翠流光，意味着翡翠别墅不仅仅是万科在打造一个新的TOP项目，应该是万科人文精神的一次
翡翠1.0作品：上海万科翡翠别墅TOP100豪宅项目研究
品牌价值 区域价值 项目价值 服务价值
万科品牌，深根上海，前期有康 桥圣菲、万科红郡等项目打造。
政府大力扶持，一城九镇中离上 海城区最近。低密度、国际化、 城镇配套完善，生活便捷。
意大利新古典主义纯独栋社区， 万科翡翠系品质保证，组团围合， 规划私密。
万科智能、安防系统，生活类、 配套类服务保障。
02 章节 PART
出入口规划
单元入口： 与地下车库入口平行而设；主题LOGO和单元入口的结
合，加强了入户的引导性和标志性。
地下车库设计： 集中单元式地库，增加有效容积率：万科翡翠别墅采用单元式
集中地下车库设计，首先实现人车分流，使得组团景观设计更接近 人的尺度；其次增加有效容积率，创造出更高的土地使用空间，因 为地下车库面积及附带的下沉庭院都不计入建筑面积；同时增加社 区绿化覆盖面积；
①世博辐射区域，与世博森林带一衣带水。 ②周边的高科技产业环境。 ③世博带动的区域旅游、投资、会展等产业发展。 ④城市发展轨迹，与二三十年代上海西南角的崛起非常相似。
项目名称 项目地址 开发商 规划设计单位 建筑设计单位 景观设计单位 室内设计单位 物业管理单位 建筑类型 交付标准 户型产品
总占地面积 总建筑面积
出入口规划
园区入口： 园区入口并未设计繁琐的岗亭，而是通过高大乔
木树阵与高墙结合，营造出强烈的仪式感、等级感。
组团入口： 利用内街与园区主街交叉处设计岗亭成为组团的主入口，
并设计有景观岛，加种大树，相当于设置了“屏风”，增加 了景深，营造相对安静私密入口环境，入口空间同样采取树 阵方式，以传延续放大仪式化、等级化的社区肌理。
出入口规划
单元入口： 与地下车库入口平行而设；主题LOGO和单元入口的结
上海万科翡翠新城品牌发布会领导致辞#致辞##发言稿#
尊敬的各位来宾、万科的老业主们以及所有热爱、关心、信任、支持万科的各界朋友们，大家晚上好！非常荣幸能够邀请到这么多的上海精英人士参加上海万科高端社区的发布仪式。
去年这个时候上海万科进入了新的十年，我们也邀请到了很多老朋友和新朋友对外发布上海万科新十年的发展战略，其中一个很重要的部分就是我们最新的代表性产品，这也引起了我们的很多思考。
实际上万科在上海做的高端社区、高端住宅已经有十来年的时间了，从2003年的产品到2007年的项目，我们一直在致力于打造业主最满意的住宅。
今天我们带来了最后一期精装修的住宅，就在我们所在的浦东陆家嘴黄浦江边民生码头，张江号称上海的硅谷，我们选择在这里建设翡翠高端社区。
我们来看上海翡翠高端社区的研发过程。
过去的三十年万科谨慎坚定地开启了众多市场，我们在美国旧金山华人区开发了纽约的最高层建筑——洛克菲勒大厦，我们在纽约世界金融中心、纽约著名的汉斯大道两百米高的高端住宅也是我们的作品，我们在新加坡建设绿色可持续的高端住宅，我们在香港开发滨海高端住宅，而且就在前不久最新的绿色技术获得成功，同时打破了新的融资渠道，我们在明年的米兰世博会上会展出最新的产品。
我们不断地捕捉这些发达国家的先进市场呈现出来的价值追求、生活理念、社区环境和建筑特色背后的含义和精神，从而形成我们翡翠新城的特色和特点，因为我们相信上海将很快成为最重要的国际化大都市。
道琼斯国际金融市场上海排名第六，发展指数全球第一，2014全球十大发展城市也是全球第一，相信随着前滩这些片区的经营成熟，这个愿景一定会提前实现。
这样一个上海究竟需要怎样的社区环境和生活品质呢？我们来看这样几个数字：2013年上海空气污染天数达到124天，去年的胡润财富报告显示上海的千万级富豪将近5000人，超过1/4对自己的健康情况并不满意，同样在这些上海高端人士的调研当中发现，超过90%的人打算移民到海外生活，同时去年上海60岁以上的老年人占到70%，2020年上海的富裕家庭数量将比2010年增加3倍。
博加广告 万科翡翠别墅价值体系梳理-表四
①大众媒体软文 +硬广宣传 ②户外宣传 ③城市别墅复兴 话题炒作 ④外地城市巡展 ⑤客户答谢酒会 ⑥各种圈层活动 ⑦现场客户联谊 会
藏 于 城 市 精 华 处
服务价值
生态系统
①环保节能。②保温隔热。③声光控节能。④给排水节能。
私密、安全、放心、尊贵体验
服务价值
①生活类（保姆、家教、航班预定„„）。②配套类（园艺维护设计咨询、 室内环保检测„„）
客户价值
购买信心、高端属性
关键点描述
讲述比例
在整体项目宣传阶段中， 万科企业品牌会贯穿项目 推广的一直出现，但所占 比例仅为3%。
讲述阶段
整个推广阶段
方式渠道
各种推广渠道
总诉求
城市关系
土地价值
浦江新镇
①政府大力扶持。一城九镇中离上海城区最近。②意大利戈里高蒂的大师们 交通便利、城市属性、前景良 的理想城市规划理念。③已历时3年的城镇发展。④低密度、国际化生活的 好、升值潜力、国际城市居住 感受 新城镇。⑤城镇配套完备、生活便捷成熟。 ①世博辐射区域，与世博森林带一衣带水。②周边的高科技产业环境。③世 博带动的区域旅游、投资、会展等产业发展。④城市发展轨迹，与二三十年 代上海西南角的崛起非常相似。 ①城市别墅。②地上二层独栋。③组团围合。 ①以人为本，环境之上的设计理念。②新意大利式景观为主线。③营造良好 的城市景观，形成丰富的空间层次。④组团围合成中心绿地，与周边地块景 观轴相呼应。⑤景观规划用材：石作、树木、水；雕像、高大乔木。⑥绿化 层次丰富敞开空间与私密空间想结合。⑦别墅单体设计依照浦江镇总体意大 利小镇的规划风格理念，采用现代意大利新古典主义风格。 ①设计突出强调均好性、多样性、协调性、居住性、灵活适应性。②大面宽 。③多套房。④卧室均朝南。⑤采光地下室，噪音低，利用率好。⑥入口的 门厅区域。⑦以餐厅、起居室为中心公共区，中西厨房、早餐厅、家庭室形 成家庭活动活动区。⑧3种面积段户型，满足不同客户要求。 ①每户都有入口前院和私家庭院。②精装花园、自动浇灌系统。③内庭院。 ④石材院墙。 ①城市别墅复兴。②上海老洋房。③翡冷翠。④佛罗伦萨。 ①商业大于住宅。②创新型商业产业模式。 精神标签 高端生活享受，硬性生活便捷。 和谐的资源共享。生活舒适。 空间感丰富。 土地资源占有，稀缺性
万科rnav估值法
万科rnav估值法
万科RNAV估值法是一种房地产估值方法，其全称是“相对净值评估法”(Relative Net Asset Value)。
这种方法的核心思想是通过比较类似房地产的市场价值来评估目标房地产的价值。
在万科RNAV估值法的应用中，首先需要选择与目标房地产类似的房地产作为比较对象，收集这些类似房地产的市场价格、租金水平、折现率等信息。
然后，利用这些信息计算出类似房地产的相对净值，并根据目标房地产的具体情况进行调整。
最后，根据调整后的相对净值来评估目标房地产的价值。
万科RNAV估值法的优点在于其简单易行，可操作性强。
同时，通过比较类似房地产的市场价值，可以较为准确地评估目标房地产的价值。
此外，该方法还可以考虑房地产的租金水平、折现率等因素，从而更加全面地反映房地产的实际价值。
然而，万科RNAV估值法也存在一些局限性。
首先，市场比较法的应用前提是存在足够数量的类似房地产可供比较，这在一些地区或特定情况下可能难以满足。
其次，该方法对于类似房地产的选择要求较高，如果选择不当，可能会导致评估结果的偏差。
此外，万科RNAV 估值法无法考虑到未来收益等因素对于房地产价值的影响。
总的来说，万科RNAV估值法是一种相对简单、可操作性强、能够较为准确地评估房地产价值的工具。
但在使用时，需要谨慎选择比较对象，并充分考虑各种因素对于房地产价值的影响。
高密度独栋别墅社区的设计策略及实现——上海万科翡翠别墅项目方案设计总结
高密度独栋别墅社区的设计策略及实现——上海万科翡翠别墅项目方案设计总结上世纪80年代，上海独栋别墅社区建设始发于虹桥开发区，1995年左右，从开发规模和产品数量来说，达到了历史峰值。
2002年以来，虽然政府出台了一系列措施抑制独栋别墅产品的开发，但市场需求仍呈现出一定的上扬趋势，如大家熟知的新增别墅供应区松江、佘山区域。
上海万科翡翠别墅项目设计始于2007年，与当时市面上推崇备至的佘山别墅区相比，从用地条件上看，有着诸多劣势。
同为独栋别墅，翡翠项目的容积率为0.4，同期佘山产品的容积率为0.1~0.2，这意味我们要用更密集的产品实现独栋的品质；翡翠项目的建筑密度只有20%，如果我们不想损容，必须采用全两层的方式，这样可能会对我们的产品产生诸多不利影响，如：没办法做露台以提升别墅舒适度，二层没办法交错布置体量以避开视线干扰等。
面对不利条件，我们在方案中采取了一系列创新的设计方法，最终做成一款业主认可、市场知名的独栋别墅产品。
项目简介：万科翡翠别墅项目位于浦江镇中心镇西北角，距离地铁8号线芦恒路站约3公里，公共交通并无优势；从区域位置看，距外环线2公里，徐浦大桥3公里，卢浦大桥和世博会址8公里，可为难得的距离市区较近的独栋别墅社区。
本案采取整体规划，分地块进行报批的做法。
其中2#5#地块总用地面积181，050㎡，计容建筑面积68，996㎡，住宅套数143套；3#地块总用地面积73，213㎡，计容建筑面积27，241㎡，住宅套数55套；4#地块总用地面积49，017㎡，计容建筑面积18，206㎡，住宅套数45套。
万科翡翠项目2#3#4#5#地块规划总平面图规划目标：通过合理化、创造性的设计，转化规划层面的不利因素；充分展现出高端别墅社区应有的一切要素，如院落，私密性，舒适性，品质感等；承接浦江镇整体规划中的意大利小镇空间结构和材料特征，打造具有标识性的高端社区。
设计策略：1)创新高效的组团形式。
前文讲到本案容积率为0.4，在独栋别墅社区中偏高，于是我们放弃了传统的独栋别墅地上车行入户的形式，转而采用以4栋或6栋为组团，共用地下车库的创新形式。