绍兴商品住宅年度市场调研报告

绍兴商品住宅市场调查报告

2007年8月

目录

一、绍兴市区房地产市场进展回忆

（一）绍兴市区房地产业进展历程

（二）绍兴市区商品房价格走势轨迹

二、绍兴市区房地产业进展现状

（一）现时期绍兴市区房地产业进展特点

（二）绍兴市区要紧在售楼盘情况

三、绍兴市区住宅需求市场分析

（一）绍兴市区住宅需求市场现状及特点

（二）绍兴市区住宅需求市场调查与分析

四、调查结论

一、绍兴市区房地产市场进展回忆

（一）绍兴市区房地产业进展历程

绍兴市区房地产业是从八十年代中期开始进展起来

的，到目前为止，走过了起步、崛起、调整、高速进展、再次调整如此五个时期：

1、起步时期（1984-1989年，约5年）。1984年4月，诞生了绍兴市第一家房地产开发公司—中国房地产集团公司绍兴分公司，同年又相继成立了市房地产开发公司和市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业的正式起步。随后，由于全国经济建设热潮的兴起，市区相继又有建设房产、信托房产、塔山房产、城区房产等公司成立。

2、迅速崛起时期（1990-1993年，约4年）。上世纪九十年代初，绍兴市政府决定开发建设中兴路和拓宽胜利东路，加上1992年邓小平南巡讲话发表以后，绍兴市又启动了城东绍兴经济开发区的建设，这给市区房地产业带来了新的进展机遇。仅1992年和1993年，市区就冒出了30家房地产企业，开发了如“鹤池苑”等代表性房产。到1993年，市区房地产投资达到了7.21亿元，比上年增长了3倍多。

3、调整时期（1994-1997年，约4年）。由于前两年房地产开发过热，给市区的房地产进展留下了一些隐患，加上国家实行宏观调控，市区房地产开发投资迅速下滑，从1994年到1997年，差不多维持在4.7-5.0亿元这一水平，同比增幅在低位徘徊不前，房地产业进展处于低迷状态。

4、高速进展时期（1998-2004年，约7年）。三个缘故促成了市区房地产业的迅速复苏并进而转入高速进展时期。一

是1998年，随着政府机关住房制度改革的开始实行（即停止实物分房，实行货币分配），市区住房制度改革进入了实质性时期，有好大一部分单位，为搭上房改“末班车”，纷纷突击购房分房；二是当时我国为应对亚洲金融危机，而采取了积极的财政政策，发行特不国债，定向用于基础设施建设，其中包括用于经济适用住宅建设；三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也对市区房地产业起了推波助澜的作用。这一时期，市区先后开发了以“快阁苑”、“龙洲花园”、环城河整治、都市广场、袍江工业区房地产为代表的建设项目，使市区房地产业再次步入高速进展时期，呈现出异常繁荣的景象。其中：前四年是投资高速增长期，1998年-2001年，市区房地产投资额年平均增长速度达到40.1%；尽管2002年后，房地产投资增幅有所回落，但商品房住宅销售势头依旧旺盛，从1998-2004年，市区房地产实际销售面积年平均增长了35.2%，其中2004年的销售面积达到了177.91万平方米，超过了1998年-2001年这四年的销售面积总和。

5、调控调整时期（2005-2006年，约2年）。2005年开始，国家为了遏止略有抬头的全国性的房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为要紧目标的宏观调控政策，绍兴市区房地产市场在调控政策的阻碍下迅速降温，房地产企业经营压力明显增加，销售速度明显

减缓，而投资开发速度也明显趋缓。

（二）绍兴市区商品房价格走势轨迹

房地产市场进展形势，一方面反映在房地产开发投资量，而另一方面更反映在市场的供求关系及商品房价格的高低变化上。

绍兴市区进入实质性住房制度改革是在1998年，当时各级政府机关开始实行货币分配而停止实物分房。也确实是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。因此，分析市区商品房市场价格的走势，也从1998年开始。见表1：

表1：绍兴市区商品房销售价格变化情况

单位：元/平方米

■绍兴市区商品房价格在1998年-2001年间差不多维持在相对稳定的水平；

■ 2001年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。2004年到达5895元/平方米，比全省平均价格高673元，居全省第三，仅低于杭州和温州；

■ 2005年受宏观调控阻碍，绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与2004年差不多持平；

■ 2006年，市区房屋销售价格比上年上涨4.6%，其中，商品房销售价格上涨4.2%，二手房价格上涨5.2%。

二、绍兴市区房地产业进展现状

（一）现时期绍兴市区房地产业进展特点

1、房地产市场产销两旺，市区商品房供不应求

进入2007年以来绍兴市(地区)商品房交易快速回升，

1-7月商品房销售面积224.23万平方米，同比增长52.2%，增速较上年同期高出82.7个百分点。在全部销售面积中，期房销售占69.4%，现房销售占30.6%，接近七成的商品房在竣工验收往常已实现销售，充分讲明目前绍兴(地区)商品房需求旺盛，交易活跃。7月份绍兴市房地产开发投资增速全省第一，总量第四，1-7月份全市完成房地产开发投资86.81亿元，同比增长53.6%，增幅居全省第一，总量第四。

2007年上半年，越城区房产竣工面积29.84万平方米，销售面积47.2万平方米，比去年同期上涨50.8%，其中住宅面积41.4万平方米(按平均120m2/套算，约合3450套)，新建商品房呈现供不应求的态势。

2、商品房一、二级市场价格快速上涨

统计数据显示，2007年二季度，绍兴市区房屋销售价格快速上涨，同比上涨7.0%，环比上涨2.7%。同比涨幅比上年同期扩大2.1个百分点，比今年一季度扩大2.7个百分点，创下2005年3季度以来的新高。2007年1-6月份，房屋销售价格比去年同期上涨 5.7%，其中商品房销售价格上涨4.9%。绍兴老城区目前的房价平均价格在7035元/平方米左右， 2006年城区均价约为6510元/平方米，同比上涨幅度