山东半岛文化影视城的初步策划

青岛半岛文化影视城的初步策划方案

项目立项单位:半岛都市报社

策划单位:深圳市新摩尔商业管理公司

杨宝民ＱＱ：1572031121

２０１１年１１月２６日－１２月１８日

前言

十七届六中全会决定强调，建设社会主义文化强国，就是要着力推动社会主义先进文化更加深入人心，推动社会主义精神文明和物质文明全面发展，不断开创全民族文化创造活力持续迸发、社会文化生活更加丰富多彩、人民基本文化权益得到更好保障、人民思想道德素质和科学文化素质全面提高的新局面，建设中华民族共有精神家园，为人类文明进步作出更大贡献。

根据全会精神结合山东实际，山东半岛都市报社和深圳新摩尔商业管理公司利用高科技和青岛文化特色，整合电影电视和报纸以及网络媒体资源，在青岛建设世界一流的山东半岛文化影视城,半岛文化影视城带动区域蓝色经济和文化发展,是旅游、文化和计算机软件高科技产业的重大工程。发展以青岛海洋文化为特色的影视城,充分利用世界虚拟现实和动画等最新技术,形成具有世界最高科技水平的现代影视拍摄和制作基地,带动山东软件产业和文化产业的长远发展。

一、选址与规模

建议总体规划在1万亩左右5000亩用于影视城和奥特莱斯广场以及别墅区域开发,5000亩用于健康养老城综合开发(包括医院、老年大学和健康护理培训学院等)。

基本条件:

1.旅游环境山水景观，能够让顾客心情放松

2.交通具有边界的交通，周边城市和本市居民可以方便到达，经过收费站点较少

3.土地面积较大有5000亩左右的发展空间

4.风险可以控制，符合城市规划重点发展的方向。

建议优先选址胶南琅琊台旅游区或者备选即墨丁字湾旅游区。

二．以可持续发展为前提的半岛影视城创新研究

根据半岛都市报社领导的设想,半岛影视城要做如下创新:

1.流程以市场为导向根据顾客意见确定电影题材方向，采用全民参与模式,公开征求剧本竞赛,确定编剧后,选择知名导演,确定制片人和投资公司。放映模式，电影院发行和网络同步放映结合。

2.将电视拍摄和生活休闲结合,让导演和演员具有便利的生活条件,白天拍片,晚上回家休息，酒店配备最好的ＳＰＡ和韓國知名美容機構。根据知名导演和演员的要求,由策划公司新摩尔商业管理公司和德国设计公司根据偏好设计个性化明星别墅和公寓,例如,张艺谋的住宅重点考虑其女儿的偏好。

3.高科技和文化密切结合将动漫和虚拟现实科技、计算机动画技术密切结合,形成世界高科技含量最高的影视城，不断利用软件为游戏和游乐内容升级。三．世界各国影视城市盈利模式反思

在主题公园热潮中，我国各类影视城项目运作水平太低，缺乏周密的策划和高起点设计与运营能力，建设过程中不够精细化，普遍缺乏盈利能力，只有１０％盈利。各地西游记主题公园建筑较多形成大量建筑垃圾，教训沉痛。

过去的盈利模式集中在通过旅游门票收费盈利的模式，结果大部分达不到预定效果。

美国环球影城(又称为环球片场)〈Universal Studio, Hollywood〉是世界上最大的电影、电视制片厂及以电影题材为主的主题公园，影城位于世界著名的电影圣地好莱坞〈Hollywood〉附近的 Universal City，是位于洛杉矶市附近的几个著名观光点之一。

美国好莱坞环球影城

美国好莱坞环球影视城主题公园成功的原因

1.依托好莱坞形成多渠道盈利模式，打破了门票单一盈利模式。

2.策划起点高将高科技运用到影视城中。

航天主题拍摄体验

侏罗纪

3.拥有超级大国影响力，世界各国游客消费力较强。

目前中国惟一具有发展后劲的外景影视城就是横店影视城,不依靠场租费用盈利,而是依靠旅游和餐饮等多方面盈利。

横店影视城

长春电影世纪城的成功模式：打破横店外景地盈利模式的局限，借鉴美国好莱坞环球影城的成功经验，充分利用长春电影制片厂多年积累的电影资源和拍摄经验，以室内电影娱乐作为盈利的主要渠道，经常七年的运营实践，取得了圆满成功，是我们北方唯一成功的主题电影乐园。

长影世纪城总体规划效果图

巨幕影院

巨幕电影的立体影片――恐龙主题片租赁自美国

将立体显示技术和部分虚拟现实技术结合

星际探索

长影世纪城球幕电影将三自由度运动平台和立体电影结合，突出让顾客的参与。

长影世纪城正在将虚拟现实娱乐和飞行技术结合，让二期华夏翱翔项目，预计二期投资１亿元左右。

在游乐内容上，长影世纪城投资远远小于好莱坞环球影城，在内容创新方面缺乏高科技实力的支持。今后需要不断建立与大学和研究机构之间的战略联盟，不断对游乐内容进行升级，带给顾客更多新颖的体验，将中国文化融入到游乐内容中，超越对好莱坞的简单模仿，走上自主创新之路。

半岛影视城的盈利模式需要适当的外景地，同时考虑引进室内电影高科技娱乐项目，服务国内游客。同时考虑配套文化地产开发和奥特莱斯业态的引进取得盈利，采用滚动开发模式。

我们需要考虑地方政府能够实现文化产业和电脑软件产业的大发展,电脑相关影视软件是一个百亿美元的大产业,发展高科技影视城,可以有效增加税收,企业通过投资影视城能够有效盈利。

四、影视城规划与功能以及投入产出研究

土地成本平均10万元一亩5亿元,初步成本开发用地分期变性每亩增加30万元,可以先变性1000亩用于商业和住宅开发,土地初期增加3亿元.土地成本合计8亿元,后来变性完毕增加到11亿元。

其余5000亩锁定后建议由深圳新摩尔商业管理公司引进北京等大型养老地产开发公司司滚动开发,为影视城提供医院和商场等公共设施配套。

别墅用地容积率建议为0.5 ,500亩的占地面积为33万平方米,建筑面积16万平方米,开发造价为3000元*16万平方米=4.8亿元。建议500亩住宅用地和影视城开发作为挂钩条件,公开拍卖,直接解决产权问题,500亩直接作为住宅用地。

预计售价确定为1万元/平方米,比较容易被市场接受,回收资金为16亿元。售价1.2万元,售价为19.2亿元。

奥特莱斯开发成本预计为10万平方米*3000元=3亿元

实现滚动开发。

影视城投资估算

二期国家虚拟现实软件研发基地投资10亿元左右,同步可以建成山东青島超级计算中心。

旅游门票采取20元左右,重点在于吸引人气。每年计划吸引游客100万人。