重庆观音桥商圈分析研究

重庆观音桥商圈市场调查与研究报告
深圳市新摩尔商业管理有限公司
1、重庆江北区观音桥商圈概况
江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。

观音桥商圈范围南起建新南路下穿道，以建新西路为界;北至泰兴电脑城、茂业百货，东至龙湖北城天街，区域面积达42.42公顷。

观音桥商圈规划面积6.8平方公里，核心区面积2平方公里，是集商业购物、商务办公、金融贸易、总部基地、文化娱乐、酒店美食、生态旅游、会展表演等多种功能于一体的城市综合服务区。

观音桥商圈是一个目前重庆功能分区最合理，集基础设施配套齐全、步行街系统完善、交通组织畅达、生态环境优美于一体的现代化步行街区。

观音桥商圈以商贸发展为主导、步行街区为载体、以零售为基础、以购物休闲为主题、以都市景观为标志的重庆北部商贸中心核心区。

观音桥步行街按区域功能可划分为步行街及其下的佳侬地下商业街、观音桥广场、现代广场、北城天街购物广场、黄金海岸购物中心，嘉陵公园以及其下的金源不夜城。

其内有新世纪百货、新世界百货、重庆百货大楼、深圳茂业百货、远东百货、UME国际影院、金源不夜城、CEPA香港城、家乐福超市、福建永辉超市等大型商场。

经营劳力士、帝舵、MANGO、GUESS、哈根达斯、星巴克、MINI COOPER、BMW Lifestyle等众多的国际知名品牌。

观音桥商圈是重庆乃至西南规模最大、功能最完善的超大型购物中心和百货以及品牌专卖店集群。

观音桥商圈的销售总额将突破1000亿元，率先跻身全国一流的千亿级品牌商圈。

有日渐取代解放碑商业购物步行街之势，而且现在的规模还在逐渐扩大。

观音桥商圈商业环境分析：
▼观音桥商圈人流量在与日俱增，其辐射消费范围为江北、渝北、北部新区及渝中区，商业形态主要以购物中心、百货为主，家电、建材、娱乐、餐饮等配套的业态形式。

▼随着观音桥步行街各大型企业的纷纷抢驻，商圈已经培育成形，北京华联、北城天街、茂业百货、远东百货、新世纪百货、金源不夜城、永辉超市等大型企业集团的经营已步入成熟阶段，
江北商业氛围正在发生翻天覆地的变化，商业气氛日渐浓厚，市政配套设施齐全，商业潜力巨大。

▼观音桥步行街及步行街周边地区的商用物业正成为各大型企业集团、投资客户所瞄准的第一投资对象。

观音桥作为江北区乃至整个北部城区的商业、商务、金融中心，具有巨大的商务需求。

随着中信大厦及周边地区的一批高档专业纯写字楼和商务公寓的相继推出，为观音桥区域的商务发展注入了一股新的力量，促进了区域内商务品质和商务氛围的升级。

3、重点商业调查情况
重庆观音桥新世界百货
香港新世界百货重庆店位于重庆市江北区观音桥商圈的核心位置，紧临观音桥步行街，东接建新北路，西临嘉陵公园，北面规划为城市绿化休闲广场。

作为重庆第二大商圈，观音桥周边交通便捷，人流量大，商务、休闲、娱乐等配套设施齐全。

1F 国际名品、化妆品、名表、女鞋、屈臣氏
2F 女士时尚装、珠宝、潮流配饰
3F 女士职业装、女士手袋、女士内衣、配饰、美容中心、促销场
4F 男士正装、男士休闲装、男士配饰、男鞋、男士皮具、咖啡厅
5F 运动服装及用品、家居用品、小家电、童装、玩具、美发中心
6F 餐厅、健身俱乐部
世纪新都
世纪新都是重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司旗下面积最大、配套设施最完善的大型综合百货商场，经营面积4.2万平方米。

主要经营食品、服装、家用电器、餐饮等，其中女装和化妆品经营面积较大，是观音桥商圈经营坪效最高的商场。

商场于2006年1月入驻江北观音桥步行街，
2010年世纪新都实现销售20亿元以上，
2011年世纪新都实现销售24亿元，连续六年销售排名位居重庆市第一名，成为重庆首家单店零售额超24亿的百货店。

杨宝民先生本店秉承新世纪百货诚实经营、真情服务的经营宗旨，让顾客全程体验全新的购物乐趣、以及享受温馨细致的服务。

杨总结大型商业超过3万平方米必须有一个品类占有相对竞争优势，超过6万平方米必须有两个品类占有相对竞争优势。

远东百货
茂业百货重庆江北店
茂业江北店总投资高达5个多亿，重金打造72000平方米的公寓和8万平方米、共十一个经营楼层的裙楼商场。

开业后的江北店整体定位为中高档商场，主要面向金领、白领阶层，兼顾工薪阶层。

茂业百货重庆江北店是国内著名的大型百货商业——茂业百货跨省连锁经营的第一家分店，于2004年10月1日开业，位于江北商圈中心黄金地段“茂业·东方时代广场”裙楼，三面临街，人流汇聚，整体建筑气势宏伟。

茂业百货重庆江北店主体定位为中高档商场，主要面向白领阶层，兼顾高端消费群体与工薪阶层。

实行百货.饮食.娱乐一体化经营，是能全面满足消费者需求的“一站式”购物场所。

江北店是目前重庆市单店经营面积最大.经营楼层最多.经营商品种类最丰富的综合百货商场，成为重庆市乃至西南地区最具影响力的综合性百货公司。

-3F：停车场
-2F：停车场
-1F：重庆购书中心：书店、文体用品、眼睛行、咖啡吧、玩具、音乐影视GF：精致生活馆：百福超市、数码产品、小家电、美食
1F璀璨时尚馆：女鞋、化妆品、眼睛、钟表、珠宝、玉器、自动提款机、必胜客
2F时尚佳丽馆：仕女装、精品女装、女包、饰品
3F名媛淑女馆：淑女装、女士内衣、孕装、家居服、饰品、美容美发
4F潮流少女馆：时尚少女装、少淑女装、时尚配饰
5F：名流绅士馆：男装、商务休闲、男鞋、男包、皮鞋美容、服装修改、男士精品、咖啡吧
6F运动休闲馆：时尚休闲服饰、运动服饰、健身器材、户外用品、牛仔潮服、休闲鞋
7F温馨生活馆：童装、婴儿用品、童鞋、童车童床、玩具、床上用品、家居用品、VIP服务中心
8F季节服饰馆：季节服饰、皮草、羽绒服、羊毛衫
9F力美健健身俱乐部：力美健健身俱乐部
茂业百货江北观音桥店2011年度销售额应该在16亿元以上。

茂业百货公布的2011年度业绩报告同样喜人，报告显示：茂业国际年度销售所得款项首次突破百亿元大关，2011年全年销售总额达人民币104.299亿元，
同比上年增长43.5%。

龙湖·北城天街购物广场
龙湖·北城天街购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大型购物中心之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。

北城天街[2]拥有3座休闲景观广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电影院、近千个泊车位的大型停车场。

天街平面图
远东百货和北京华联是北城天街引进的两个主力店。

远东百货，全名远东百货股份有限公司，是台湾一家百货公司连锁店。

远东百货隶属于台湾知名企业——远东集团。

1F流行名品馆：名牌化妆品、香水·彩妆·女鞋·女包·精品·钟表·专业护肤室
2F流行少女馆：流行少女服饰·少淑女装·珠宝佩饰·女杂(天然个人护理品、香薰、时尚表) ·阿利艾德咖啡西餐厅·罗莎蛋糕
3F时尚名媛馆：国际进口流行服饰·高级淑女套装·仕女内衣裤、睡衣·珍珠女杂(珍珠饰品、高级丝巾、伞、帽子)
4F：绅士休闲馆：西服、衬衫、领带·男士皮包、皮件·旅行箱·男鞋·男士内衣·烟具用品·城市休闲服饰·精品钢笔·高尔夫服饰、用品·修改室5F运动童玩馆：运动服饰、用品、鞋·户外、旅游用品·流行休闲包、牛仔服饰·童装、童玩·涵沛SPA
B1F家居生活馆：寝具用品·厨房用品·精选瓷器·食品礼盒·美人美·红帽象·精致超市。

2003年进驻北城天街的远东百货，2010年业绩高达近10亿元，连续4年成为远东集团大陆地区百货事业成长率冠军，2011年销售业绩成长超过20%。

重庆龙湖北城天街
在重庆北城天街开业后的第八年，2011年龙湖投入5000万元进行升级改造，这次巨额投入不仅在动线、灯光等多处细节更突显人性化，让整个项目耳目一新，预计将带动项目租金收入提升，而2010年主力店的重新定位改造，也带来租金收入提升带来显著成果。

2011年，北城天街营业额突破30亿元，2008、2009、2010连续三年，每年都保持高速增长。

从建筑设计角度分析，北城天街的规划设计水平和室内空间环境类似于美国九十年代中期的购物中心水准，今后提升的方向增加文化品味，注重软装饰和文化风格的营造，商业文化综合体是今后可以选择的重点方向。

大融城
位于重庆江北观音桥核心商圈的大融城，是一座由联想控股、光大控股共同精心打造的“重庆首家青年主题购物公园”，它拥有13万平米的总体量，并畅享15万平米人性化与自然景观结合的公共空间，室外多个入口直达商场内，紧邻未来地铁出口，立体交通网络、大容量地下停车场，全面满足消费者的需求。

大融城拥有西南最大室外广场与200多平米瞭望相互交融，延展无限视野。

其中，重庆最大开放式中庭与直达4楼的飞天梯，完美衔接5楼购物空间。

变幻莫测的内装，搭配每层楼独有主题，为青年专属定制。

同时，独具特色的业态布局，全面构建青年物质与精神家园。

大量首度进驻重庆的时尚品牌，为大融城带来同步国际的时尚感受，更多欧美零售巨舰的聚首，让潮流更具规模。

大融城秉承融合之原则为来者精心挑选了近100多个优秀品牌。

欧美快时尚席卷1F，这里有荷兰国宝级的服装品牌WE,前卫科幻的娱乐场——天空之城，以原创设计和艺术为品牌核心的ARRTCO等。

2F将国际零售巨擘的时尚品牌与概念旗舰店结合得天衣无缝，通透的店面设计，360度室外全景打望台，无限延展视线,这里有前卫时尚的ZACK、hempel等服饰品牌，还拥有西南最大、最新概念的苹果专卖店。

3F人气少女馆，连接室外互动平台，这里拥有YELLOW EARTH自有品牌——时尚UGG雪地靴，以及专为年轻时尚女性打造的饰品购物体验专区等。

4F休闲与运动兼备，这里拥有史上最拉风的、纯爷们必备的游戏电脑Alienware重庆旗舰店，国际运动品牌集合店——滔博运动。

5F潮流生活主场，是目前重庆最IN潮流圣地，在这里你能第一时间捕捉到最新、最潮的潮流资讯，最全、最酷的时尚玩物，目前这里有西南最大创意产品集合店：囧BOX，集中众多潮流集合店，如：hardly ever's 、YS、NON-NO等潮牌集合店，拥有众多特色青年潮牌，如：K-3，7hilo，beauti-keys，异禾团、缤果等，另外还有众多专业美容美发类品牌的入住，让5F全方位的打造您成为最潮，最时尚的达人。

6F、7F从时尚到娱乐，从独立电影到人气餐饮，满足青年多重需求。

台湾第一大、世界十大主题餐厅之一便所餐厅、港星最爱的越南菜餐厅越香河，意式休闲餐厅巴贝拉，不上火、味不上身的青一色火锅，追忆童年幸福时光的外
婆家，韩式正宗烧烤——韩林碳烤，精致江湖菜顺风123等，难怪有人奉劝来者一定要先规划好想触动哪种口味的味蕾。

2011年启动的新商业项目如下：
1、新华书城，新华集团将在观音桥推动20万体量的项目，其中规划有超过4万平方米左右的超大型新华书城的建设;
2、协信星光68将中国银行和银海宾馆地块改造为二期商业，引进国际一线品牌;目前已意向引进CHANEL(香奈儿)、HERMES(爱马仕)、PRADA(普拉达)等国际顶级品牌，打造西部最大的国际奢侈品购物街区。

3、富力海洋广场商业体量约10万平米，分三期开发，目前一期商业为家居广场;
4、名车广场，政府将原建新市场打造为西部首家世界名车主题广场。

依托时尚名车广场项目，引进奔驰、奥迪、保时捷等国际名车的精品展示厅和跨国银行的国际营业厅，将原建新市场打造为西部首家世界名车主题广场。

5、重庆太阳谷项目，占地面积80亩，位于渝北二村片区，由融恒地产、隆鑫集团等三家地产商共同打造，规划酒店集群、商务高地、奢侈品展示集散中心于一体的48万方超大型生态商贸中心。

2011年全面启动近50万平方米“太阳谷”项目建设，意向引进美国美中投资基金、美国罗森王全球投资公司(犹太基金)、美国普洛斯公司、世界第二大电器经营商日本家电连锁巨头山田电机等多家世界500强企业，打造10亿元级以上的高端商务楼宇3—5个，形成楼宇经济巨舰。

渝北二村“太阳谷”项目地处观音桥商圈核心环道内，总占地面积约78.6亩，总建筑规模近50万方，包含金弓地块——融恒时代广场、二号地块——天和国际中心、机械局地块——隆鑫地产项目、船舶地块——船舶科技大楼共四个项目。

渝北二村“太阳谷”项目拟建设2万平方米太阳谷公园和超大型花园式生态商务高地建设，引进世界500强企业，形成楼宇经济巨舰，打造重庆商务新地标。

融恒时代广场项目概况
总占地面积约5266㎡(7.9亩)，容积率10.71，总建筑面积79732㎡，地上30层、地下5层，建筑总高度130米。

该项目汇集国际顶级时尚购物中心、5A甲级写字楼于一体，商业裙楼将自行持有，并委托国际五大知名物管企业之一的戴德梁行进行物业管理。

预计，今年9月，主体结构封顶;2013年5月，主体外装饰完工;2013年国庆裙楼商业开业。

天和国际中心商业综合体项目概况
总占地面积约9451㎡(14.17亩)，容积率11.86，总建筑面积170917㎡，地上61层、地下8层，建筑总高度328米，为重庆主城已审批建筑中第三高。

该项目将打造集奢侈品购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档娱乐会所于一体的城市综合体。

预计，今年6月，启动基础施工;2013年7月，完成裙楼主体封顶;2013年底，裙楼商业开业;2014年7月，塔楼主体封顶;2015年8月，塔楼酒店开业。

隆鑫地产酒店、商业、写字楼综合体项目概况
总占地面积约25136㎡(37.69亩)，容积率9，地上总建筑面积226224㎡。

商业裙楼计划引进国际顶级品牌，聚集高端商业，达到星光68广场底层商业档次。

地块内共三栋超高层建筑，其中最高层建筑地上68层，建筑总高度330米，将打造为集五星级酒店、甲级写字楼、高端酒店公寓、高档娱乐会所于一体的城市综
合体。

预计，2012年底，完成土石方工程并启动基础施工;2013年底，完成裙楼主体封顶;2014年6月，两栋高层写字楼主体封顶;2014年8月，裙楼商业开业;2015年1月，超高层酒店主体封顶;2016年4月，两栋高层写字楼交房;2017年5月，超高层酒店开业。

船舶科技大楼项目概况
总占地面积约7014㎡(10.52亩)，容积率9.3，总建筑面积10.5万㎡，由20层办公楼和24层住宅楼组成，该项目以“中船重工西部科技中心”为平台，吸引重庆船舶工业公司、重庆船级社、重庆造船工程学会、重庆船舶工业行业协会等机构入驻，联手打造重庆船舶工业企业的经营、销售、管理中心，成为船舶行业研发基地与管理中枢，实现重庆船舶工业振兴发展战略。

预计，2012年5月，启动基础施工;2012年11月，完成裙楼主体封顶;2013年5月，塔楼主体封顶;2013年底交房。

由于缺乏综合体基本常识，政府在太阳谷出让的每个项目占地都比较小，事实上难以打造一流的商业文化综合体，现有几个项目的商业群楼对观音桥主要商场的影响不大，今后核心区土地出让占地面积尽量要达到4万平方米。

市场调研结论：
引用自网上报告。

目前从竞争角度分析，远东百货档次较高，销售额早就突破10亿元。

新世纪百货占领白领市场份额最大。

目标消费者年龄与性别特征
引用自网上。

作者通过实际考察验证，以上数据可以看出，18～30岁消费者的消费占有最大的市场市场份额。

对沙坪坝消费者我们也比较分析，青少年学生在沙坪坝商圈占有主要比例，实际购买力比较观音桥商圈要远远大于沙坪坝商圈。

市场销售额情况：
2010年，观音桥商圈实现社会消费品零售总额200亿元，商品销售总额达到956亿元，增幅双双超过30%。

2011年观音桥商圈实现社零总额254.4亿元，比上年增长27.0%，占全区社零总额的87.4%。

作为“重庆两江新区”的核心商贸功能区，今年，观音桥商圈的销售总额已经突破1000亿，率先跻身全国一流的千亿级品牌商圈。

2011年，北城天街单日客流量达到20万人次，营业额突破30亿元，并且每年都保持高速增长。

大融城从开业以来也呈现良好业绩。

2011年底，重庆新世纪百货世纪新都全年销售额突破24亿。