江苏盐城房地产项目可行性研究报告
江苏盐城房地产市场调研报告-PPT课件
1 盐城城市发展概况
自然资源
■海洋和滩涂资源丰富 沿海滩涂总面积4550平方公里（含辐射沙洲），其中潮上带1677平方公里， 潮间带1610平方公里，分别占全省的67%、64.6%、60.8%。 ■岸线港口资源得天独厚 盐城市海域位于江苏沿海中部，海岸线总长582公里，占江苏省的56%。海域 面积18897平方公里，其中内水面积12144平方公里，领海面积6753平方公里， 沿海海域是中国唯一无赤潮的内海水域。 ■石油天然气资源蕴藏较多 已探明石油天然气蕴藏量达800亿立方米，预计总储量达2000亿立方米，为中 国东部沿海地区陆上最大的油气田。沿海和近海有约10万平方公里的黄海储油 沉积盆地，居全国海洋油气沉积盆地第2位，有着广阔的勘探开发前景。 ■农产品资源优势突出 盐城是江苏最大的农副产品生产基地，已建成8个全国商品粮基地县、1个优质 油料基地县和6个优质棉基地县，海洋及动植物资源丰富。 ■生态旅游资源独具特色 全市现有对外开放景点40多个，其中省级文保单位15个，4A级景区1个，3A 级景区3个，2A级景区9个，省级风景名胜区1个，全国农业旅游示范点4个， 国家级自然保护区2个。
Байду номын сангаас 盐城规划发展解读
城市定位 江苏沿海中心城市
长三角北翼新兴的工商业城市 湿地生态旅游城市
根据《江苏省沿海开发总体规划》，盐城市以建设我国沿海地区现代化工商城 市为目标，坚持高水平规划、高标准建设，进一步明确市区各片区的定位，重 点开发新城区。优化城市空间结构，增强城市功能。以省级开发区为载体，以 建设汽车城、现 代轻纺基地、绿色食品基地、生态化工基地为方向，加快发 展汽车、现代纺织、化工、机械、医药、食品加工等优势产业，扩大产业规模， 提高产业层次。积极发展商贸、物流、旅游、产品市场、信息服务等服务业， 提升城市服务功能。加强中心城市与上海、临海港口的联系，提高辐射带动能 力。
盐城市可行性研究报告
盐城市可行性研究报告一、研究背景盐城市位于江苏省东部，是长江下游地区的重要城市之一。
盐城市在过去几年取得了显著的经济发展成就，但也存在一些问题和挑战。
为了更好地推动盐城市经济的可持续发展，本报告将对盐城市当前的发展状况进行分析，并提出可行性建议。
二、研究目的本报告旨在通过对盐城市经济、社会和环境等方面的调研分析，提出可行性建议，为盐城市未来的发展规划和政策制定提供参考。
三、研究方法本报告采用了文献研究、实地调研和访谈等方法，对盐城市的经济、社会和环境等方面进行了深入分析。
同时，还结合了国内外相关领域的研究成果，为本报告的可行性建议提供理论支持。
四、盐城市经济发展现状分析1. 盐城市经济总体发展状况良好，GDP持续增长。
但受全球经济不确定性因素影响，经济增速有所放缓。
2. 盐城市产业结构逐步优化，高新技术产业和服务业比重不断提高，传统产业仍有待改善。
3. 盐城市对外贸易呈现稳步增长趋势，主要出口产品为机械设备、电子产品和纺织品等。
4. 盐城市人口增长较快，人口结构呈现老龄化趋势，城乡差距较大。
五、盐城市社会发展现状分析1. 盐城市教育水平较高，教育资源充足，但教育质量有待提高。
2. 盐城市医疗卫生服务水平较高，医疗资源相对均衡，但跨区域医疗卫生资源分布不均衡。
3. 盐城市基础设施齐全，城市交通便利，居民生活水平较高。
4. 盐城市环境质量较好，但环境污染问题仍然突出，特别是空气和水质问题。
六、盐城市发展面临的挑战1. 经济转型升级任务繁重，传统产业仍需改造升级。
2. 人口老龄化加剧，劳动力市场供需矛盾尖锐。
3. 城市基础设施建设滞后，交通拥堵问题日益加重。
4. 环境污染问题严重，生态环境破坏严重威胁城市可持续发展。
七、建议和措施1. 加大科技创新投入，推动高新技术产业和服务业发展。
2. 完善人才培养机制，引入高素质人才，提高人才培养质量。
3. 加强城市规划和基础设施建设，提升城市交通运输效率。
4. 严格环境保护法规执行，加大环境治理力度，改善城市环境质量。
2024年盐城市房地产市场分析报告
一、市场概况2024年，盐城市房地产市场受到多重因素的影响，整体上呈现出回暖的趋势。
政府的扶持政策以及市场需求的持续增长为市场提供了动力，但是市场也存在一些不确定因素和挑战。
二、供应与需求1.供应方面：盐城市房地产市场供应规模不断扩大。
政府加大土地出让力度，推动开发企业增加土地储备。
新盖房源增多，二手房交易也略有增长。
但是仍然存在着供应不足的问题，特别是高品质住宅和商业地产。
2.需求方面：盐城市房地产市场需求呈现出稳定增长的态势。
人民生活水平的提高和城市化进程的推进，使得市民对于居住和商务需求的增长。
此外，投资性需求仍然存在，许多投资者看好盐城市的发展前景，选择将资金投入到房地产市场。
三、价格趋势1.楼市价格整体上呈现稳定增长的态势。
虽然供应增加，但需求的增长也在继续推高价格。
全市房价呈现分区域和分段位的差异，市中心和繁华地段的房价相对较高，而偏远地区的房价相对较低。
高品质住宅和商业地产价格相对较高，而普通住宅的价格相对适中。
2.政府调控政策的影响明显。
为了控制房地产市场过热的态势，政府对于购房贷款和房产交易进行了一系列的限制。
首付比例提高、贷款利率上涨等措施对于市场价格产生了一定的影响，使得市场价格上涨速度放缓。
四、市场风险和挑战1.政策风险：政府调控政策的频繁变动对市场稳定性产生一定的不确定性。
政策的变动可能导致市场价格的波动，进而影响市场参与者的信心。
2.经济风险：宏观经济环境的变化可能对于房地产市场产生影响。
经济低迷和不稳定性可能使得市场需求下降，进而影响到市场价格。
3.市场竞争：随着市场的开放和竞争的加剧，房地产市场的竞争日益激烈。
企业需提高产品质量和服务水平，增加竞争优势。
五、建议1.政府应继续加大土地供应力度，增加开发企业的土地储备。
同时，对于高品质住宅和商业地产的供应不足问题，政府可以推动开发企业加大投资力度。
2.政府需要稳定调控政策，减少不确定性。
政府的调控政策应根据市场需求和供应情况进行相应的调整，合理控制市场价格波动。
江苏盐城房地产项目可行性研究报告[管理资料]
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江苏盐城房地产项目可行性初判上海功夫堂投资管理有限公司二00七年十月十日目录一、盐城城市解读 (1)1、行政区划 (1)2、交通条件 (2)3、宏观经济 (3)GDP增长状况 (3) (4) (5) (6)4、城市规划 (7) (11)二、住宅市场分析 (12)1、土地市场 (12)2、供求分析 (13)3、价格分析 (14)4、板块分析 (15)5、楼盘分布 (17)6、产品分析 (20)三、地块分析 .............................................................................................................................................................................................................. 错误!未定义书签。
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江苏盐城房地产市场研究报告
江苏盐城房地产市场研究报告盐城房地产市场分析报告南京垠坤2008年8月目录一、08年上半年全国房产发展情况 (3(一房地产市场运行的主要特征 (3(二2008年前三季度房地产市场趋势预测(13 二、盐城房地产市场分析 (16(一房地产市场投资分析 (16(二市场供给与需求分析 (18(二2008年盐城房产价格分析 (29三、盐城市区住房建设规划 (35(一住房现状和需求 (35(二住房建设规划 (35(三土地供应规划 (37(四空间布局规划 (40四.房地产市场板块分析 (42(一盐城房地产市场板块布局概述 (42(二西南板块房地产市场分析 (44一、08年上半年全国房产发展情况(一房地产市场运行的主要特征1.住房投资加快,90平米以下住房比重持续上升2008年上半年,全国房地产开发完成投资13196亿元,同比增长33.5%,增幅比上年同期高5.0个百分点。
其中,商品住宅完成投资9497亿元,同比增长36.6%,增幅比上年同期高5.8个百分点,比房地产开发投资增幅高3.1个百分点。
商品住宅投资占房地产开发投资的比重为72%,比上年同期高1.6个百分点。
上半年,90平方米以下住房完成投资2509亿元,同比增长85.1%,增速比同期房地产开发投资增速和商品住宅投资增速高51.6个百分点和48.5个百分点。
从90平米以下住宅投资占商品住宅投资的比重上来看,上半年为26.4%,比一季度高3.5个百分点,比2007年同期高6.9个百分点,比2007年全年高3.1个百分点,90平米以下住宅投资占商品住宅投资比重不断上升。
2.土地开发增长较快,企业购置土地较为谨慎2008年上半年,全国完成土地开发面积达1.3亿平方米,同比增长9.9%,增速比1-5月提高5.6个百分点,比去年同期提高2.3个百分点。
上半年,全国完成购置土地面积1.9亿平方米,同比增长7.6%,增幅比上年同期回落2.4个百分点。
受调控政策和房地产市场销售低迷的共同影响,房地产开发企业购置土地较为谨慎,企业购置土地面积增速有所回落,部分城市土地供应出现冷场,甚至有个别地块出现流拍。
盐城建设可行性研究报告
盐城建设可行性研究报告一、研究目的盐城是江苏省的一个重要城市，具有良好的地理位置和多样化的产业基础。
为了更好地推动盐城经济社会发展，本报告将重点研究盐城未来建设的可行性，推动城市的可持续发展。
二、盐城现状分析1. 地理位置优势：盐城位于江苏省东北部，东临黄海，南临长江，地理位置优越。
2. 产业基础多元化：盐城拥有农业、化工、装备制造等多元化的产业基础。
3. 市场需求增长：盐城市场需求逐渐增长，城市建设发展潜力巨大。
4. 环境质量改善：盐城环境质量逐步改善，城市发展基础更加稳固。
三、盐城建设规划1. 建设现代化农业基地：加强农业现代化建设，促进农业综合生产能力提高。
2. 发展绿色产业：以环保、清洁技术为主导，发展绿色产业，推动盐城绿色产业迈向新高度。
3. 建设现代化城市：加快城市基础设施建设，优化城市规划布局，提升城市形象和品质。
4. 推动旅游业发展：盐城拥有丰富的自然资源和人文景观，可发展观光旅游业。
5. 优化交通网络：加强交通基础设施建设，优化交通网络，提升城市交通效率。
四、可行性分析1. 市场需求支撑：盐城市场需求增长，有利于城市建设项目的推进和发展。
2. 产业基础支持：盐城产业基础多元化，有利于城市建设项目的多元发展。
3. 政策支持：国家对环保、绿色产业等领域的政策支持力度不断增加，有利于盐城建设项目的推动。
4. 技术支持：现代化技术的逐步应用和推广，对盐城建设项目的实施有利。
5. 资金支持：盐城拥有较为充足的资金支持，有利于城市建设项目的顺利进行。
五、风险分析1. 经济波动风险：市场经济波动可能对盐城建设项目造成一定的影响。
2. 自然灾害风险：自然灾害的发生可能对盐城建设项目造成损失。
3. 政策调整风险：政策调整对盐城建设项目可能造成一定的不利影响。
六、建议1. 加强市场调研：进一步了解市场需求，科学规划城市建设项目。
2. 加强风险管理：合理应对各种风险，确保城市建设项目的稳步推进。
3. 加强政策研究：密切关注政策动向，灵活应对政策变化，推动城市建设可持续发展。
江苏盐城东台某房地产项目策划报告130页
四、项目定位
——项目客户来源探究
当前总体市场环境： 东台房地产市场充满活力，发展方兴未艾。 城市发展扩张使城北、城东区域成为未来升值潜力最大的区域之一。 城北区域普通多层售价2300元/㎡（2007年7月份）
发展活跃期
2004-2005年
商品房已经深入人心，房地产市场也开始慢慢吸引 外地开发商的进入。价格也在不断上涨，城市开始 向北发展。
发展转型期
06年至今
受到东台市城市规划影响，以及外地地产商的进入 。东台市开始大力发展城市北部，生活水平的提高 ，使购房者不再是仅仅为了满足住房需求而买房， 房屋的品质也开始深入人心。
——东台房地产市场发展历程
发展时期 起步期
时间 1997年
阶段特点
市场商品房出现，价格开始提升，市场均价达到 616.4元/平米。
初次发展期
1998年-2003年
商品房市场起步带动本地房地产企业的迅速崛起， 房价也稳步上升，每年上涨的价格都在115元/平米。 到03年均价已达到1433.4元/平米。
——区域发展和竞争趋势
—老城区：未来只有零星拆 迁新建项目开发
—城北区：未来住宅房源的 主要供应区域，供应区域不 断向外围拓展
—城南区：县城未来另一个 居住集中地
—城东区域：随着204国道改 道，使国道东面区域更好地 融入市区，形成新的住宅居 住区
点评：市政北迁，使得金海路、北海路周边楼盘崛起。价格也提升较快。未来 城市北部竞争必然激烈。本案区位相对其他区域劣势明显，要吸引客户购买， 只有在品质、价格和营销等各个方面提升自己的竞争力，才能突围而出。
价比的产品将获得较大的市场空间。
——当前消费心理特征研判
➢ 重视教育，购房对居住区域的教育设施比较重视； ➢ 好面子，跟风随群购买现象明显； ➢ 对社区硬件设施很重视，但软件服务敏感度低； ➢普遍青睐小两房、小三房等实用型房源； ➢ 购房客户以贷款为主，一次性付款客户不多； ➢ 普通住宅产品的价格敏感度较高，对总价的敏感度高于单价。
盐城项目可行性报告(立项申请)
盐城项目可行性报告规划设计/投资分析/实施方案盐城项目可行性报告说明盐城，江苏省地级市，长江三角洲中心区27城之一。
地处中国东部沿海地区，江苏省中部，东临黄海，南与南通接壤，西南与扬州、泰州为邻，西北与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望。
全市地势平坦，河渠纵横。
盐城下辖3区5县，代管1县级市，全市土地总面积16931平方千米，其中沿海滩涂面积4553平方千米，拥有江苏唯一的世界自然遗产中国黄（渤）海候鸟栖息地。
2018年户籍人口826.15万人，常住人口达721万人。
盐城海陆空交通便捷，基本形成高速公路、铁路、航空、海运、内河航运五位一体的立体化交通运输网络。
南洋国际机场、盐城港大丰港区、滨海港区、射阳港区、响水港区成为国家一类开放口岸，盐城市成为同时拥有空港、海港两个一类开放口岸的地级市，是国家沿海发展和长三角一体化两大战略的交汇点。
2018年中国百强城市排行榜排56位。
2019年，盐城市实现地区生产总值5702.26亿元。
2019年7月5日，中华人民共和国生态环境部公布了2019年统筹强化监督（第一阶段）黑臭水体专项排查情况，盐城被列入“黑臭水体消除比例低于80%的城市名单”，消除比例为40%。
10月23日，确定为“第三批城市黑臭水体治理示范城市”。
该xx项目计划总投资17422.13万元，其中：固定资产投资14177.66万元，占项目总投资的81.38%；流动资金3244.47万元，占项目总投资的18.62%。
达产年营业收入29290.00万元，总成本费用22398.33万元，税金及附加313.34万元，利润总额6891.67万元，利税总额8155.59万元，税后净利润5168.75万元，达产年纳税总额2986.84万元；达产年投资利润率39.56%，投资利税率46.81%，投资回报率29.67%，全部投资回收期4.87年，提供就业职位561个。
重视环境保护的原则。
使投资项目建设达到环境保护的要求，同时，严格执行国家有关企业安全卫生的各项法律、法规，并做到环境保护“三废”治理措施以及工程建设“三同时”的要求，使企业达到安全、整洁、文明生产的目的。
盐城市房地产开发项目可行性研究报告
盐城市房地产开发项目可行性研究报告盐城市XXX房地产开发项目可行性研究报告第一部分项目总论1.1项目概况 1.1.1项目名称：XXX商住小区开发项目 1.1.2建设单位：盐城市XXXX房地产开发有限公司 1.1.3项目地点：本项目选址于盐城市黄海中路、盐城工学院西校区对面，该区域为盐城重点开发建设板块，毗邻盐城工学院，文化氛围浓厚，开发前景广阔。
1.1.4项目单位基本情况：盐城市XXXX房地产开发有限责任公司成立于XXXX年XXX月，是一家民营企业，主要从事房地产开发、房屋工程建筑劳务分包等项目。
公司设有综合办、工程部、开发部、财务部、销售部等部门，是盐城市最早的房地产开发公司之一，实力雄厚。
公司注册资本5000万元，自成立以来，已开发各类房地产项目达30万平方米，投资近200000万元。
截至目前，公司资产总额4700万元，其中：固定资产1200万元、流动资产3500万元，全年实现经营收入8000万元，利润1200万元。
资产负责率1.3％，流动比率72.9％，销售利润率16.67％。
该公司长期偿债能力较好，短期偿债能力一般，企业盈利能力较强。
1.1.5项目用地概况本项目建设用地面积为60亩，通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（砂砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。
1.1.6项目建设内容及规模项目规划用地面积40000平方米，建设5栋三十层建筑物及其配套公建，总建筑面积194750平方米，其中商品住宅面积147000平方米，商业用房面积10500平方米，地下车库面积10500平方米，公共建筑面积200平方米，道路及绿化面积26550平方米。
绿化覆盖率41.2％，容积率1.2，建筑密度22％。
项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。
盐城建设项目可行性报告(模板范文)
盐城xxx项目可行性报告（模板范文）规划设计 / 投资分析盐城xxx项目可行性报告（模板范文）说明“十二五”时期，我市发展环境深刻变化，发展动力深刻调整，发展方式深刻转变，经受住了严峻挑战和重大考验。
五年来特别是党的十八大以来，面对错综复杂的国际形势和艰巨繁重的改革发展任务，市委、市政府按照党中央、国务院和省委、省政府的决策部署，团结带领全市人民，顽强拼搏，负重奋进，积极作为，精准发力，综合施策，致力建设宜居宜业宜游的富强邯郸、美丽邯郸，持之以恒推进项目、环境、城乡、平安“四大建设”，持之以恒稳增长、调结构、促改革、治污染、惠民生，经济社会发展成效显著。
综合实力日益提升。
面对经济下行压力，紧紧围绕建设区域经济中心战略目标，坚持把稳增长摆在更加重要的位置，坚持将项目建设作为稳增长的头等大事来抓，大力实施“三集中”工作法，调结构、转方式,集中精力抓投入、上项目、促发展，不断掀起项目建设新热潮，五年共安排重点建设项目928个,全社会固定资产投资累计完成13829亿元，年均增长18%;2015年，地区生产总值完成3145.4亿元，年均增长8.6%，成功跨入3000亿元俱乐部；人均生产总值年均增长7.8%，达到33450元；地方一般预算收入年均增长10.5%，全部财政收入年均增长4.7%，突破300亿元。
该xxx项目计划总投资5202.60万元，其中：固定资产投资4091.19万元，占项目总投资的78.64%；流动资金1111.41万元，占项目总投资的21.36%。
达产年营业收入7698.00万元，总成本费用6113.79万元，税金及附加92.81万元，利润总额1584.21万元，利税总额1895.53万元，税后净利润1188.16万元，达产年纳税总额707.37万元；达产年投资利润率30.45%，投资利税率36.43%，投资回报率22.84%，全部投资回收期5.88年，提供就业职位107个。
报告根据项目产品市场分析并结合项目承办单位资金、技术和经济实力确定项目的生产纲领和建设规模；分析选择项目的技术工艺并配置生产设备，同时，分析原辅材料消耗及供应情况是否合理。
盐城编制可行性研究报告
盐城编制可行性研究报告一、研究背景盐城市位于江苏省东部，是江苏省的沿海开放城市之一，拥有得天独厚的区位优势和丰富的资源禀赋。
随着国家“长江经济带”和“沿海经济带”战略的实施，盐城市在城市建设和经济发展上迎来了前所未有的发展机遇。
因此，对盐城市的可行性进行深入研究，有助于指导盐城市的规划和发展，促进经济社会的稳定和持续发展。
二、研究目的本报告旨在通过对盐城市的现状、发展潜力和前景进行深入剖析，为盐城市的城市规划和经济发展提供科学参考和决策支持。
具体目的包括：1. 分析盐城市的地理、经济、人口等基本情况，全面了解盐城市的发展现状；2. 梳理盐城市的产业结构和经济发展状况，分析盐城市的产业优势和发展劣势；3. 探讨盐城市的城市规划和建设重点，提出盐城市可持续发展的战略思路和措施；4. 提出盐城市未来发展的建议和改进措施，为盐城市经济社会的可持续发展提供参考。
三、研究方法本报告主要采用文献资料法、实地调研法、专家访谈法等研究方法，对盐城市进行综合分析和评估。
具体方法包括：1. 收集盐城市的相关资料和数据，分析盐城市的基本情况和发展状况；2. 到盐城市进行实地调研和考察，了解盐城市的城市规划和建设情况；3. 采访相关专家学者和企业家，获取有关盐城市发展的意见和建议；4. 进行数据分析和模型建立，综合评估盐城市的可行性和发展潜力。
四、盐城市的发展现状1. 地理位置优越：盐城市位于江苏省东部，东临黄海，南接长江入海口，是连接苏、沪、杭、镇四大城市群的重要节点城市，地理位置优越；2. 经济基础雄厚：盐城市拥有发达的农业、港口、船舶、化工等产业，是江苏省重要的经济增长极，经济基础雄厚；3. 人口规模庞大：盐城市拥有人口规模庞大，城市化水平较高，人口资源丰富；4. 城市规划科学合理：盐城市城市规划科学合理，城市景观宜人，环境优美。
五、盐城市的产业结构和发展趋势1. 盐城市以农业为主导产业，同时拥有发达的港口、化工、船舶等产业，产业结构较为复杂；2. 盐城市产业发展呈现多元化、高端化和绿色化的趋势，未来有望成为以高新技术产业为主导的发展模式；3. 盐城市拥有丰富的自然资源和人力资源，具备迅猛发展的潜力和条件；4. 盐城市产业升级和转型的势头强劲，将为盐城市的经济发展提供动力和支撑。
盐城大丰项目可行性调研及分析报告
盐城大丰项目可行性调研及分析报告目录:一、大丰市概况:1、城市发展情况;2、城市经济发展水平;3、城市文化环境｡二、项目概况:1、宗地位置:2、四至范围;3、地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;4、地面状况;5、地面现有居民情况;6、地质情况｡三、项目周边情况1、项目所在区域位置及自然条件;2、项目周边物业发展情况;3、项目区域交通环境､交通状况;4、项目周边的社区配套｡四、市场分析:一､区域住宅市场成长状况:1、区域住宅市场简述;2、区域住宅市场各项指标成长状况｡二､区域内供应产品的集合特征:1､区域内表现较好个案状况;2､分析:本案在区域市场内的机会点;3､结论｡三､物业类型､户型､面积设计建议｡五､投资收益分析:1､成本预测:2､税务分析:①､营业税及附加税;②､所得税;③､土地增值税｡3､经济效益分析:1)､经济效益分析的假设条件(是否享受政府各项税费的减免);2)､项目利润率､投资回报率及主要经济指标;3)､项目开发各期的利润体现;4)､敏感性分析｡4､项目资金预测:1)､资金投入;2)､资金回款计划;3)､资金需求计划｡六､项目SWTO分析1､优势;2､劣势;3､机会;4､威胁｡七､项目开发可行性建议及市场定位1､项目开发可行性建议;2､项目市场定位;1)､项目规划定位;2)､项目消费群体定位;3)､项目价格定位｡一·大丰概况一､城市发展概况:大丰市地处江苏东部,黄海之滨,总人口73万,面积2367平方公里,辖14个镇､两个省级开发区,境内有省属农场和沪属农场各3个｡大丰市先后荣获“江苏省文明城市”､“江苏省卫生城市”､“江苏省社会治安安全市”和“全国城市环境综合整治优秀城市”等30多个国家级和省级先进县(市)称号｡大丰是麋鹿之乡｡大丰麋鹿国家级自然保护区是世界上最大的麋鹿放养区,也是全国精选的15个生态旅游景点之一,现有麋鹿1000多头,占世界总数的30%｡大丰是绿色生态家园｡大丰市先后实施了沿海防护林体系､湿地生物多样性保护等74项生态建设工程,被命名为全国生态建设示范市､国家可持续发展实验区,被联合国粮农组织确定为“持续农业与农村发展实验区”｡大丰是滩涂湿地宝库｡大丰海岸线112公里,沿海滩涂面积10万公顷,是亚洲最大的一片滩涂湿地,被联合国列入世界重要湿地名录｡原始滩涂湿地上栖息着400多个野生动物家族,生长着近500种海边植物,是各类野生动植物栖息繁衍的天堂｡大丰是新兴港口城市｡国家重点工程大丰港位于江苏沿海海岸线中部,是填补江苏沿海港口空白带的中心战略大港｡2005年10月18日,大丰港一期工程两个万吨级泊位已建成试航,2006年开放一类口岸,并同时开工建设6个5万吨级泊位｡到2010年,大丰港将形成1500万吨年吞吐能力,成为江苏沿海对外开放的综合型中型商港｡十一五期间,大丰将努力建成江苏东部沿海新兴临港工业城市､江苏中部开放的港口物流城市､长三角地区重要的生态旅游城市和盐城跨越发展的重要增长极｡二､城市经济发展水平:⏹综合实力2007年全市实现GDP175亿元,比上年增长16%;完成财政收入11.5亿元,其中一般预算收入6.8亿元,分别比上年增长31.3%和35.7%;完成全社会固定资产投资100亿元,其中工业投入70亿元,分别比上年增长55%和48%;实现城镇居民人均可支配收入11230元､农民人均纯收入7006元,分别比上年增长18%和14.4%｡⏹农村经济农业结构调整继续推进,农业投入不断加大,农村的各项优惠政策全部落实到位｡2006年全市实现农业总产值91.5亿元,比上年增长7.9%,全年农作物种植业种植面积356.49万亩,生产粮食58.01万吨､棉花5.16万吨､油料产量5.81万吨,特种经济作物面积达99.02万亩｡牧业生产有所下降｡渔业生产稳中求进｡⏹工业经济工业生产快速发展｡全年完成工业总产值235.5亿元,比上年增长24.9%,其中规模工业完成产值137.9亿元,比上年增长31.30%,增速达到历史最高水平,在规模企业中私营工业完成产值64.1亿元,比上年增长39.2%,私营工业占全市工业的比重达61.0%,已成为规模工业经济的主力军｡工业经济效益大幅提高｡全市规模工业实现主营业务收入136.34亿元,同比增长26.7%,实现利税9.0亿元,同比增长34.3%,其中利润4.08亿元,同比增长35.1%,亏损企业由上年的17家下降到15家,下降11.8%｡重点企业贡献巨大｡全市重点企业27家,实现主营业务收入48.3亿元,占全市规模工业的45%,重点企业的平均增速比全市规模工业高2.4个百分点,重点企业实现利税3.5亿元,占全市规模企业的54.5%,重点企业对全市工业的贡献越来越显著｡⏹固定资产投资全年完成固定资产投资69.4亿元,比上年增长38.9%,其中工业投资45.6亿元,比上年增长40.3%｡在工业投资中全年新开工1000万元以上的项目251个,5000万元项目65个,亿元以上项目28个｡象20万千瓦风力发电､上海纺织工业园､万向森威冷精锻等10亿元以上项目逐步启动｡房地产开发投资力度不断加大,全年房地产投产5.2亿元,同比增长69.3%｡城市建设步伐进一步加快｡⏹国内贸易消费品市场日趋兴旺｡全年实现社会消费品零售额38.9亿元,同比增长16.3%,是十五时期市场最旺的一年,其中住宿､餐饮业零售额3.13亿元,同比增长17.7%｡⏹对外经济对外招商引资力度进一步加大,实际利用外资成绩斐然｡全年合同利用外资1.56亿美元,同比增长35.1%,实际到帐外资6323万美元(按商贸部新口径)｡对外贸易快速增长｡全年出口总额1.51亿美元,同比增长20.9%,出总额1.44亿美元｡⏹金融保险金融运行状况良好,保险业务不断拓展,全市年末金融机构各项存款106.6亿元,居民储蓄存款78.8亿元､人均达10800元｡各项贷款53.8亿元,同比增长11.4%｡全年保费收入2.24亿元,同比增长3.1%｡⏹交通通信港口—大丰港是江苏中部沿海唯一的深水良港,开通日本､韩国､香港､上海､秦皇岛等航线;铁路—新长铁路纵贯大丰境内,北与欧亚动脉陇海线接轨,南与沪宁､宣杭线相连;航空—毗邻南通机场､盐城机场,已开通至韩国的国际航班及北京､广州､温州等国内航线,近期将开通西安､厦门､武汉､大连等航线;公路—从港口可直通沿海高速､徐大高速､宁靖盐高速､沪宁高速､204国道;内河—港口5级疏港航道可通过通榆运河直达长江水系｡通关优势:盐城机场目前正在申报国家一类口岸;大丰港是国家布点的沿海深水港口,国家一类开放口岸,已纳入上海国际航运中心;新建中的保税仓储物流中心及出口加工基地,提高了通关速度,降底了生产成本,为大丰营造了良好的投资环境｡交通通信高速发展｡交通投资力度不断加大,交通设施日趋完善,全市新建一级公路30.3公里,等级公路2087.3公里,村村通等级公路｡交通运输持续发展,年末民用拥有各类车辆9836辆,载客汽车524辆,公里客运量434万人,货物运输量达235万吨｡港口货物吞吐量52万吨｡邮电通讯发展迅速｡全年完成电信业务总量2.57亿元,比上年增长31.0%,年末电话用户29.32万部,移动电话8.68万部｡⏹市政建设根据新一轮城市总体规划,进一步编制了城市交通､燃气､人防等专业性规划,组织实施了城市道路桥梁框架工程､景观建设工程､城市品位提升工程､公共公用事业工程､旧城改造工程､城市基础设施配套建设工程､城市管理建设工程等七大类七十五项工程,全面开工建设｡人民桥与红旗桥节点改造､健康东路改造､飞达中路､益民桥､恒泰桥､黄海桥等50多个项目相继竣工交付使用,旧城改造力度进一步加大,依法拆迁15万平方米,新建房屋25万平方米｡组织了绿化大会战,市区新增绿地面积23.6万平方米｡城市规划建设管理工作日趋规范,市容市貌得到了极大改善｡⏹人民生活人民生活水平得到新的提高｡全市城镇在岗职工工资人均15131,比上年增长15.9%,城镇居民可支配收入9514元,比上年增长15.1%,农村居民人均纯收入6124元,比上年增长11.2%,城镇居民人均住房面积32平方米,每百户家庭拥有耐用生活消费品:摩托车72辆,成套家具100套,电冰箱94台,彩色电视机153台,电脑35台,汽车4辆｡三､文化环境:大丰历史悠久,成陆于两千多年前的春秋战国时期,曾以产盐而名闻遐迩｡大丰市早在1942年初建,当时名字是“台北县”,因地处东台的北边,所以叫台北了｡后来,因为它与台湾的台北县同名,故在1951年改为大丰县｡这大丰二字的来源呢,有两种说法,一是因为大丰这地方古时为盐场,而当时最大的企业是“大丰盐垦公司”,于是取“大丰”二字｡另一说法是,取县里大中镇和新丰镇的各一字而命名的｡不过取名为大丰后,确实老百姓的日子也一天天好起来了,大丰县也在1958年被列为全国重点产棉县,70年代,棉花产量进一步增加,被誉为“金大丰”,这金大丰真得归功于1917年实业家张謇在这里废灶兴垦,种植棉花｡著名的社会学家费孝通在大丰考察后,即兴题诗“大丰连年大丰收,滩涂初访是中秋,万顷沧海出桑田,范公忧乐不无由”｡诗中的范公呢,就是修筑范公堤的范仲淹｡在大丰人文荟萃,除了范仲淹曾在这任职外,还出了另一个名人,那就是《水浒传》的作者施耐庵,大丰是中国四大古典名著之一《水浒》作者施耐庵的故里｡大丰是全国第一批生态建设示范城市｡2006年2月21日,丹麦瓦尔德市､上海市､大丰市共同签署了亚欧生态大丰项目文本,标志着市郊猪废弃物生态利用项目在我国正式启动｡该项目的成功合作对推进大丰的生态市建设,加强大丰与欧盟的交流,提升大丰与上海区域合作水平,具有重要的促进作用｡1983年大丰出台了全国第一部生态县规划,由此被誉为“中国最早､早成功的生态建设区域”｡全国生态专家称“中国生态建设这篇大文章,是从大丰落笔的”｡大丰将生态理念全面渗透到社会的各个方面,形成绿色教育､绿色城建､绿色工业､绿色农业,进行综合生态建设｡这一局面在中国独此一家｡目前大丰已建成了生态家园､生态村落､生态社区……人类文明与自然造化的完美结合是人类能够创造的最伟大的作品,环境优美､文明进步的大丰市正率先开始对这样的作品做浓墨重彩的绘制｡近年来,大丰先后实施了沿海防护林体系､农田经济林网化､独立入海水系､生态农业､生态工业､湿地生物多样性保护等74项生态建设工程,被命名为全国生态建设示范市､国家可持续发展实验区､中国21世纪议程典型示范市,被联合国粮农组织确定为“持续农业与农村发展实验区”,大丰经济开发区被国家环保总局列为全国第一个生态经济开发区｡大丰以生态农业为基础,以生态型工业为主导,以社会调控为保障,坚持依靠科技进步,寓环境建设于经济社会发展之中,最终实现城乡生态建设一体化｡绿色生态成了大丰的资源优势和品牌优势｡大丰是全国拥有绿色食品论证最多的县(市)之一,建立了优质大米､啤酒大麦､大蒜等十大绿色食品生产基地,早酥梨､大米等产品获国家农业部论证并进入了国内外大型超市｡大丰还被联合国粮农组织确定为“持续农业与农村发展实验区”,被世界银行确定为“全球生态农业案例研究”五个基地之一｡通过森林改造和林业结构调整,全市形成沿海防护林､农田防护林和庭院经济林三级林网,森林覆盖率达18.7%｡列入国家863计划的抗盐耐海水蔬菜成果转化项目基地占地1万多亩,在中科院李银心教授的指导下,培育出海水蔬菜10多个品种,取得国内外发明专利4项,并获得国家绿色食品证书,海水蔬菜以口味独特､营养丰富､绿色保健等优势成为餐桌新秀｡该市精心实施“生态先行”的可持续发展战略,先后投入10多亿元,成功探索出了一条绿色规模化､生产监测全程化､生物保护多样化､经济生态一体化的生态农业模式｡在国家生态农业县(市)建设综合考核验收中,该市居全国51个生态农业试点县(市)之首｡“适度规模,现代品位,水绿交融,最佳人居”是大丰市民的生活追求｡在科学发展的今天,生态理念已日益融入大丰社会生活的各个层面｡二·大丰房地产市场分析一､区域物业市场成长状况:大丰市房地产以多层为主,新开发的住宅房价格基本保持在1600-1800元/平方米之间｡近几年,国内房地产市场的快速发展对于大丰市的影响很大,02年大丰住宅市场平均价格1200元/平方,到03年十月份之前还是保持在这个基础之上,03年十月以后大丰市的房价上涨幅度迅猛,到现在为止,市内住宅最高价已达到2700元(瑞城国际苑小高层)｡市内住宅的平均价位还保持在1700元左右,当前大丰市民普遍认为房价太高,但住房需求率还是很高,因为在这之前大丰市内没有几个像样的小区｡由于房价涨幅太快,大多数消费者的思想还停留在每平方1200-1300元的价位上,致使许多客户迟迟不能决定｡对于大丰的商铺而言则是另外一副景象｡在2003年以前,大丰居民把买商铺当首选的投资方式,而那时的商铺也仅仅就是主要的通道人民路的两边和一条老商业街｡后来政府招商扩建,把旧的商业街改建成鸿基购物广场,另外还建了一个名都广场,今年又建成了金宇广场,这一系列商业广场的推出使大丰的商业一下达到饱和｡目前,鸿基商业街的空置率达到60%以上,而名都广场里面的效益也不是很好,许多店铺都挂出转让､转租的牌子｡这一系列的现象直接影响到新开发的商铺｡二､本案所在区域消费群体情况分析:28人(对大丰街区走访得出.由于时间紧,取样人数不多,问级面不是很广)从上图可以看出:大丰市的房地产市场已经达到一个新的阶段,人们对住房的追求已经不仅仅局限于居住,而是需要更完善的配套,更大的空间｡在房价的承受能力上,受访者都表现得比较保守,每平方1300-1350元是大多数中层收入承受能力,在问及价格问题上大多数受访者认为大丰目前的房价水分太大(主要针对瑞城国际2700元/平方的高层价格),短期内有降价的可能｡1. 投资方向:被访者中有3人已经买了门面房,5人愿意花钱买门面用来投资,有两名经常买体育彩票,其它人对于商品房､股票､债券都没有太大的兴趣｡特别是对于商品房,消费者都认为现在大丰市房地产市场价格不稳定,并且当前价格太高,有望回落,对于购房都抱一种观望的态度,更不用说是投资了｡2. 付款方式:被访者中绝大多数人(占2/3)认为最好用一次性付款方式购房,主要考虑到银行住房贷款利息和今后的偿还能力｡3. 购买区域:集中在中心区跟西区,选择中心区是因为长期积累人气和齐全的商服设施｡而西区则是新规划的开发区,有一部分人看爱好它的发展潜力,并且西区更靠近204国道,交通条件更为便利｡而受访者则表示东区工厂太多,不适合人们居住｡4.交付要求:受访者一致表示要求毛坯房,主要原因是怕装修不附合自己的要求,他们认为买装修好的房子还不如买二手商品房,在他们的心中装修不仅仅是种形式｡5.了解广告的方式:了解信息广告跟受访人的层次有直接关系,但无论什么层次,朋友介绍始终是了解信息的一个最重要的途径｡而通过电视了解信息的并不多,因为市区都装了闭路电视,像盐城､大丰这些电视台没有多少人关注,而到了乡镇这种现象就好一点了｡另外,不是每个人都有看报纸的习惯和条件的,这当中只有很少一些单位和个人经常关注｡而司机则是在车上通过电台得知一些信息｡还有各个广告公司上门派报,这对于市民来说也是了解新信息的一种很不错的方式三､区域内供应产品的集合特征:1､区域内表现较好个案状况;<一>､浦江名苑浦江名苑位于本项目东约200米处,目前尚未开盘,初步定价住宅为1800元/平方,具体价格将于本月底出台｡浦江名苑的市场反映不是太好,消费者普遍认为该地段的价值和定价不符,这对于本项目的定价定位起到一定的影响｡<二>､瑞城国际苑瑞城国际苑是目前大丰市比较有代表性的楼盘,这是因为她是目前大丰市场上最豪华､价格最贵的小区｡她抓住潜在的发展因素:大丰中学､规划中的市政广场以及新市政府将迁至,大力炒作,但这种价位是一般大丰居民不能承受的｡<三>､上海花园2､竞争楼盘优劣势分析:浦江名苑优势:①､处于工农西路中间地段,更接近市中心;②､占地面积55612平方,规模相对较大;劣势:①､周边配套不全;②､对于客户来说价格过高;③､沿街商铺(朝东)前面路太小,难以形成气候｡瑞城国际苑优势:①､靠近大丰中学高中部;②､地段发展潜力较大(市政设施的迁至)③､小区定位高档,配套相对齐全,绿化率高,设计合理;劣势:①､交通不方便;②､周边配套不全;③､距离市中心较远;④､小区定位高档,价格太高,失去了大部分客户群｡上海花园(未开盘位于项目的南侧约500米,地块已框好,其它工作还未开展) 优势:①､规模大,有影响力;劣势:①､小区大,销售周期大,交付时间长;②､周边生活所必须的相应配套设施少,并且商业氛围不是很浓厚｡二·项目概况一､宗地位置:项目地处大丰市新区(常新路西侧,健康路与工农路之间)二､四至范围:项目南临工农路(筹建),北达建康路,东侧距常新路100米,而西侧则是未开发的农田和私房｡三､地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较:项目所在地地面增高4米左右,周边地势与之等同｡四､地面状况:项目所在地地面现有少部分住房和农田,目前正在紧张拆迁过程中｡到政府交地时能达到三通一平,所以开发商拿到地时是熟地｡五､项目概况;项目面积50000平方米左右,约75亩｡整个项目由18000平方的商业用地和32000平方住宅用地组成｡在商业和住宅之间为市政府规划的一条横贯项目的人工河,河道宽14米,深3米,在河道边上也是政府规划的一条宽十米和绿化带和一条宽十米的沿河路(原来H101､G201､G301､H201是分开拍卖的,后来政府重新规划为H101､H210一起拍卖,G201､G301一起拍卖,那么人工河与绿化带及沿河路都由开发商负责建设,这样虽然提高了项目的档次,但开发商的投入也相对加大)六､地质情况:宗地土层为沙夹土,承载能力为每平方米10吨,地下水位在4米以下,抗震能力为6级｡七､项目所在区域位置及自然条件;大丰交通便捷｡距204国道15公里,距盐城机场50公里,境内新(沂)长(兴)铁路已投入运营,国家一类口岸——大丰港是国家“九五”规划的苏中沿海中心港,两个万吨级码头于2004年建成通航｡沿海高速公路已建设,3小时内可达上海､南京｡中等城市的框架已经构成,市区各类设施配套齐全,是“江苏省文明城市”｡八､项目周边物业发展情况;九､项目区域交通环境､交通状况;项目所在区域虽然位于大丰市新区,但距离市区并不远,距市中心商业最繁华处仅仅相距1800米,与项目相临的几条路都是大丰市的主要通道:常新路:建于2004年,路宽53.25米,包括三条绿化带;工农路:大丰主要商业通道,宽14.5米,项目所在地的工农西路正在改建过程中,届时也将改建成14.5米宽,并增加两条绿化带;健康路:项目所在地路段于今年刚改建完成,宽22米,两条绿化带｡从上面得出的结果看来,近几年政府比较重视新区的发展,从道路修建到土地开发都是为了快速发展西区和对新区人气的积累｡另外从建设局得到,从2004年开始大丰市政府将利用三年时间重点发展新区和开发区,等西区人气有一定积累后才开始进行东区的旧城改造｡本项目所在地交通状况较好,从204国道进入大丰市区的主要通道黄海路从项目前面通过,最近处150米,项目距离长途汽车站仅250米,去周边县市非常方便｡由于大丰属于县级市,所以还未开通市内公交,去下属乡镇的短途公交,有大部分从黄海路经过｡十､项目周边的社区配套｡10 大丰市政府60011 骨科医院80012 大丰商业街160013 肯得基200014 图书馆30015 大丰剧院1700从以上的图表来看:目前宗地周边基本生活配套还是属于较缺乏,如菜场､大型购物广场､娱乐场所等,小区周边的配套是否齐全是项目宗地开发与否的一项重要指标,项目宗地配套的缺乏会造成开发成本的加大,同时也势必造成利润的降低｡从本案来看,为提高开发可行性及将来的升值空间,小区周边应配备相应的生活､娱乐方面的商服设施｡四·投资收益分析一､成本预测:(从政府处问讯得数据)1､土地成本:31353135元以上的价格是在大丰市场调研时走访政府招商办､建设局等相关部门得出的数据｡以上土地的价格是根据目前市场的平稳估价,最终土地价格要通过拍卖得出,不会超出估价(建设局得出)2､建造成本:72376000元3､成本初算:103729135元二､税务分析:(所有税费都包含在土地费用里)1､营业税及附加税;2､所得税;3､土地增值税｡三､经济效益分析:①､经济效益分析的假设条件(是否享受政府各项税费的减免);②､项目利润率､投资回报率及主要经济指标;③､项目开发各期的利润体现;④､敏感性分析:五·项目优劣势分析一､优势:地理优势:本案所处的地理条件优越交通便利,本案东面的常新路为双向四车道,宽38米,非机动车道大约12米左右,南面工农路宽14.5米,北面健康路宽22米,其中工农路和健康路与人民路形成大丰主要商业通道,而且本案的前面150米处就是连接204国道和大丰市区的主要通道｡配套优势:项目周围的配套不是太引人注意,但仔细看来就可以发现,大丰中学初中部､高中部都在项目辐射区范围内,并且都在3000米范围以内｡而一些生活必须的配套都在3000米以内｡但是对于消费者来说,3000米范围有时也是比较远的,如果要对项目进行开发,这是必须弥补的地方｡规划优势:项目所在区域是政府现阶段重点发展区域｡二､劣势:环境劣势:项目正前方有一条大河,由于排污严重,水位过低会产生很大异味｡而项目在规划中有一条人工河道,水源必然和大河相通,如果规划不好则有可能弄巧成拙,使优势变成缺点｡区位劣势:虽然近几年政府加快新区发展,但在本案周围仍然是荒地旧房,这对消费者的心理会产生很大影响,特别是对商业氛围的形成和房屋的升值潜力,抱有很大怀疑｡三､机会:项目可与锦绣东方苑互相搭配､呼应,在物业上互补｡城建规划:西部新区的规划｡四､威胁:供给集中:区域内同档次楼盘的推出量大,楼盘同质化严重｡竞争威胁:如果本案在项目定位､销售策略上没有区别于其它楼盘的特色,则竞争力相当大,同档次的楼盘会吸引很多客户｡投资风险:从敏感性分析来看,项目投资额较大,如此开发商承受的风险比较大｡总结:综上所述,本项目在区域内还是比较有竞争能力的,无认是规模､配套还是交通上虽然说不上占有绝对优势,但都比其它楼盘优势明显｡相比之下,本项目的优势是均衡的,而其它竞争项目则是在某一方面有优势｡如果再通过项目定位时有针对性的对劣势､不足进行弥补,那么项目的可行性很强｡六·项目市场定位。
盐城项目可行性研究报告(范文)
盐城项目可行性研究报告（范文）第一章盐城项目概要第二章盐城项目背景及可行性第三章盐城项目选址用地规划及土建工程第四章盐城项目总图布置方案第五章盐城项目规划方案第六章盐城项目环境保护第七章盐城项目能源消费及节能分析第八章盐城项目建设期及实施进度计划第九章盐城项目投资估算第十章盐城项目融资方案第十一章盐城项目经济效益分析第十二章盐城项目社会效益评价第十三章盐城项目综合评价及投资建议第一章项目概要一、项目名称及建设性质（一）项目名称盐城xxx生产建设项目（二）项目建设性质本期工程项目属于新建工业项目，主要从事xxx项目投资及运营。
二、项目承办企业及项目负责人某某有限责任公司三、项目建设背景分析在新的全球产业竞争格局下，中国制造的优势何在？中国制造的升级之路如何实现？世界第一的制造业规模，门类齐全、独立完整的产业体系，强大的综合配套能力，亿万高素质的制造业大军，载人航天、超级计算机、高铁装备等若干具有国际竞争力的优势产业和骨干企业，以及13亿人的全球最大消费市场，这些仍然是中国制造在全球产业链中不可替代的优势和地位，是中国制造持续发展的动力，是建设制造强国的基础和条件。
四、项目建设选址“xxx投资建设项目”计划在某某省某某市某某县经济开发区实施，本期工程项目规划总用地面积126667.30 平方米（折合约190.00 亩），净用地面积126107.30 平方米（红线范围折合约189.16 亩）。
该建设场址地理位置优越，交通便利，规划道路、电力、天然气、给排水、通讯等公用设施条件完善，非常适宜本期工程项目建设。
盐城，隶属于江苏省，地处中国东部沿海中部，江苏省中部，位于长江三角洲城市群北翼。
盐城是江苏省面积最大的地级市，市域面积1.7万平方公里，常住人口722.85万人；其中市辖区面积4921平方公里，常住人口240万人。
盐城东临黄海，南与南通接壤，西南与扬州、泰州为邻，西北与淮安相连，北隔灌河和连云港市相望。
江苏盐城大丰房地产项目市场研究报告[管理资料]
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江苏盐城大丰房地产项目市场研究报告目录一、盐城大丰市概况 21、概述 22、交通状况 23、经济状况 34、招商引资 4二、大丰市2007—2009年土地供应情况7三、大丰市2009年房地产市场运行情况91、概况92、销售情况9103、商品房销售价格104、商品房供应情况115、客源116、二手住房市场12四、在售重点个案分析121、在售个案分布132、重点个案分析27五、地块及SWOT分析271、地块概况272、周边环境分析283、SWOT分析六、项目附加值提升建议291、相关配套292、产品竞争力29303、样板区的建设31七、结论一、盐城大丰市概况1、概述大丰市地处江苏东部，黄海之滨，有112公里海岸线。
其西与兴化市毗邻，北与射阳、亭湖二县（区）交界，沿海高速公路纵贯大丰南北，距上海仅有210公里车程。
大丰市总人口73万，面积3059平方公里，辖14个镇、两个省级开发区，境内有省属农场和沪属农场各3个。
大丰市先后荣获“江苏省文明城市”、“江苏省卫生城市”、“江苏省社会治安安全市”和“全国城市环境综合整治优秀城市”等30多个国家级和省级先进县（市）称号。
随着沿海高速和随着苏通长江大桥的建成通车，大丰市已进入上海2小时都市圈2、交通状况港口：大丰港是国家一类开放口岸，开通日本、韩国、香港、上海、秦皇岛等航线；铁路：新长铁路纵贯大丰境内，北与欧亚动脉陇海线接轨，南与沪宁、宣杭线相连；航空：毗邻南通机场、距盐城机场20分钟车程，现已开通至韩国的国际航班及北京、广州、温州等国内航线；公路：从港口可直通沿海高速、徐大高速、宁靖盐高速、沪宁高速、204国道；距上海虹桥机场2小时车程；距上海浦东和南京禄口国际机场23>.5小时车程；大丰港是国家布点的沿海深水港口，国家一类开放口岸，已纳入上海国际航运中心；新建中的保税仓储物流中心及出口加工基地，都为大丰市营造了良好的投资环境3、经济状况，同比增长13%；，%；，%，其中：，%；，%；实际外商直接投资19425万美元，%；城镇居民人均可支配收入14886元，%；农民人均纯收入8750元，%。
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KCimEFu- I-IAl平曲亠上海功夫堂投资管理有限公司00七年十月十日Kunfl^u-Town一、盐城城市解读11、行政区划12、交通条件23、宏观经济33.1 GDP增长状况 (3)3.2投资情况 (4)3.3收入水平 (5)3.4消费情况 (6)4、城市规划75小结 (11)二、.................................................................................................................................... 住宅市场分析121、土地市场122、供求分析133、价格分析144、板块分析155、楼盘分布176、产品分析20三、.......................................................................................................................... 地块分析错误!未定义书签。
1、地块一：中环机械厂地块................................................................................................ 错误!未定义书签。
1.1地块周边大环境.................................................................................................. 错误!未定义书签。
1.2周边房地产状况.................................................................................................. 错误!未定义书签。
1.3 地块周边小环境.................................................................................................. 错误!未定义书签。
1.4SW0T 分析 .......................................................................................................... 2、地块二与地块三 .........................................................................................................2.1 地块二与地块三周边大环境 ......................................................................................... 2.2周边房地产状况 2.3地块二：九州豹设备厂地块2.4地块三：大学城二期正对面地块 ...................................................................................... 错误!未定义书签。
3、三地块市场情况对比 ..................................................................................................... 错误!未定义书签。
四、地块收益性测算 ............................................................................................................ 错误!未定义书签。
1、 地块一：中环机械厂地块 ................................................................................................ 错误!未定义书签。
1.1开发定位及价格预判 ............................................................................................... 错误!未定义书签。
1.2投资预算 .......................................................................................................... 错误!未定义书签。
2、 地块二：九州豹设备厂地块 .............................................................................................. 错误!未定义书签。
2.1开发定位及价格预判 ............................................................................................... 错误!未定义书签。
2.2投资预算 ......................................................................................................... 错误!未定义书签。
3、 地块三：大学城二期正对面地块 .......................................................................................... 错误!未定义书签。
3.1开发定位及价格预判 ............................................................................................... 错误!未定义书签。
3.2投资测算 .......................................................................................................... 错误!未定义书签。
4、 各地块经济数据对比 .................................................................................................... 错误!未定义书签。
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盐城地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云 港市毗邻。
1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰 2个县级市和 建湖、射阳、阜宁、滨海、响水 5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发 区，市辖区面积1696平方公里，人口 151.36万。
全市有138个乡镇，6个街道办 事处，1927个村民委员会，554个居民委员会，800多万人口，总面积1.5万平方 公里，是江苏面积第一、人口第二的大市。
、盐城城市解读Kunfl^u-Town1、行政区划1也1县Sh4^ang County馭 fritiCounty f ”傀湖』'甲・Hdu 抚Ail[£County:谕水从/ 昨帕♦血 / county/鉞肉肌 jr ftnhal盐城市行政区域图Kungfu-Towri2、交通条件航空盐城南洋机场，飞行区为4C级，是国际性航空港，现已开通了飞往韩国首尔的国际航班和国内诸多城市直达航班。
铁路盐城火车站的改扩建工程于2007年1月通过验收，新增开了许多直达列车, 大大改善了盐城出行条件。
公路盐通咼速公路、淮盐咼速公路、连盐咼速公路、宁靖盐咼速公路等咼速公路穿境而过，往来省内外各地方便快捷。
3、宏观经济近年来盐城经济显示出强大的潜力，增长速度逐步加快，06年增幅接近17%。
2005年经济总量成为继徐州之后苏北第二、全省第七家超千亿的地级市，人均GDP达12658万元，标志着盐城综合实力跃上一个新台阶。
一上上〔.L". Kungfu-Town3.1 GDP增长状况盐城近年GDP增长示意图（亿元）3.2投资情况固定资产投资、房地产开发投资都大幅增长，平均增幅都在40%以上，远远高于GDP 的增幅。
03〜05年房产开发投资占固定资产投资比重逐步增大。
投资的高速度增长，表明房地产市场处入快速发展阶段，有进一步的提升空间。
100Kungfu-Town - 607.45265.06________ 145 83__ 18881583.1634 4^A 2 24 \0 9■,0 1.14 - ■.盐城近年投资情况（亿元）2002 2003 2004 2005 2006 年份前ii个月口固定资产投资额■房地产开发投资额3.3收入水平盐城居民收入水平差距较大，这一特征将影响房产市场上消费客群的结构，市场对周边辐射不足。
盐城的市区居民人均可支配收入高于苏北的平均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游，有着较强的购买力。
随着城镇化的提高，广大农村居民收入水平会有较大提高，增强购买力。
Kungfu-Towri 盐城近年居民收入水平（元）200206—市区居民人均可支配收入丨一农民人均纯收入3.4消费情况2006年1〜11月，盐城市区实现社会消费品零售总额108.58亿元，占总额的32%，增长15.8%, 显示了市区强大的消费能力。
近年来盐城消费品零售额增幅迅速加快，反应了整个消费能力的提升。
强劲的消费市场对房产市场的发展比较有利。
Kungfu-Town 盐城近年社会消费品零售情况（亿Kungfu-Towri 4、城市规划城市总体规划用地盐城市城市总体规划用地范围东至沿海高速公路，南至徐淮盐高速公路，西至宁靖盐高速公路，北至新兴镇区北侧，总面积约423KM2。
空间形态总体上形成“一城多镇”组团状空间形态，主城区保持“团块状”空间形态。
发展方向重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北。
布局结构以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。