清河新天地商业街部分策略分析报告
商业街项目建议书 (2)
商业街项目建议书一、项目背景商业街是一个以商业为主导的综合性街区，集购物、餐饮、娱乐等多种功能于一体。
随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，商业街的建设已成为现代城市规划的重要组成部分。
本项目旨在打造一个现代化、多功能且具有吸引力的商业街，以满足人们日益增长的消费需求，促进城市经济发展。
二、项目目标1. 打造一个独特的商业街品牌，吸引更多的消费者和游客。
2. 提供丰富多样的商业服务，满足不同人群的需求。
3. 促进当地经济发展，增加就业机会。
4. 提升城市形象和居民生活品质。
三、项目规划1. 选址：根据市场调研和人流密集度，选择位于市中心的一块适合建设商业街的地段。
确保交通便利、人流量大，有利于商业活动的开展。
2. 建筑设计：商业街建筑应具有现代感和独特性，能够吸引人们的目光。
建筑外观设计应与周边环境相协调，提升整个区域的美观度。
3. 商业布局：商业街内应有不同类型的商铺，包括大型百货商场、专卖店、餐饮店、娱乐场所等。
商铺布局要合理，以满足消费者的购物需求和娱乐需求。
4. 环境设施：商业街应配备完善的环境设施，包括停车场、公共卫生间、绿化带等。
同时，要注重环境保护，提供舒适、安全、卫生的消费环境。
5. 宣传推广：通过多种渠道进行宣传推广，提高商业街的知名度和吸引力。
可以利用广告、社交媒体、活动等方式，吸引更多的消费者和游客。
四、项目投资与回报1. 项目投资：商业街项目的投资主要包括土地购买、建筑设计与建设、商铺装修、设备购置等方面。
根据市场调研和项目规划，初步估计项目总投资为X万元。
2. 收益预测：商业街的收益主要来自于商铺租金、销售额和活动策划等方面。
根据市场分析和经验数据，预计商业街的年收益为X万元。
3. 投资回报率：根据项目投资和收益预测，初步计算出项目的投资回报率为X%。
该回报率超过了市场平均水平，具有较高的投资吸引力。
五、项目可行性分析1. 市场需求：根据市场调研数据显示，该地区商业街的建设有着广阔的市场需求。
清河新城执行策划方案
北京立竿见影广告有限公司
2021/4/6
1
活动场地及区域
创富大厦 财智国际大厦 左岸工社 中芯大厦 中关村大厦 四通大厦 中关村e世界 资源大厦 盈创动力大厦 创业大厦 数字传媒大厦
2021/4/6
2
写字楼巡展活动
优势：
能够在目标人群集中的场所展示项目，引起他们的注意。
确定场地
活动前的准备
物料的集中
活动现场
现场协调
活动结束
活动完毕
制定排期
物资集中
展具制作
物料运输
布展
活动开始
活动内容
拍现场照片
撤展
物料清点
运输到下 个场地
2021/4/6
12
活动人员
名称 销售人员 现场协调人员
司机 布展、撤展 活动总负责人
人数
工作内容
2名 派发宣传资料、收集客户信息、咨询解答问题
1名 负责活动场地的正常使用、与大厦方面沟通工作
2021/4/6
5
写字楼巡展活动人群分析
写字楼巡展
决策者, 其它, 7.20% 4.30% 总经理,
7.90%
专家学者/专业 人员, 51.40%
2021/4/6
总监/项目经理 /高级职业经 理, 29.20%
6
写字楼巡展受众收入分析
写字楼巡展
3000以下, 20000以上,
5.70%
4.80%
1名 负责部分物料的运输
2名 负责活动场地的布置工作
1名 负责整个活动的总协调工作
2021/4/6
13
物料的准备
宣传资料—————200份-400份/场 小礼品——————50份/场 拉网展架—————1个，规格：2.3m*3.05m(高*宽） X型展架—————2个，规格：0.8m*1.8m(高*宽） 咨询台——————2张 椅子———————2把 相机———————1台 运输车——————2辆
商业街策划报告
商业街策划报告一、背景介绍商业街是一个集商务、休闲、娱乐为一体的综合性街道，通常位于城市的中心地带或繁华区域。
商业街通常拥有丰富的商业资源和各类商家，吸引着大量市民和游客前来消费和购物。
商业街对于城市的发展起到了重要的推动作用，可以促进商业繁荣、提升城市形象、增加就业机会等。
本篇文档将介绍商业街策划的相关内容，包括商业街的定位、规划、设计和推广等方面。
二、商业街定位商业街的定位是策划成功的第一步。
在商业街的定位中，需要确定商业街的定位目标、定位市场、定位消费群体等。
2.1 定位目标商业街的定位目标可以是多个方面的，比如提供高品质商品和服务、打造具有历史文化底蕴的商业街、建设环保可持续发展的商业街等。
2.2 定位市场商业街的定位市场需要根据商业街所在城市的特点和市场需求进行确定。
可以根据市场调查和分析，确定商业街的主要消费人群和市场需求。
2.3 定位消费群体商业街的定位消费群体也是商业街策划需要考虑的重要因素。
根据定位市场和商业街的特点，可以确定商业街的消费群体是年轻人、家庭消费者、旅游者等。
三、商业街规划与设计商业街的规划与设计是商业街策划的关键环节。
在商业街规划与设计中，需要考虑的因素包括商业街的建筑风格、道路规划、商户布局、景观设计等。
3.1 建筑风格商业街的建筑风格需要与商业街的定位相符合，使商业街在视觉上给人以一种独特的感觉。
可以选择传统的建筑风格，也可以选择现代的建筑风格。
3.2 道路规划商业街的道路规划需要考虑交通便利性、人流量等因素。
可以合理规划商业街的道路宽度、人行道、停车场等设施，以提供便捷的交通和停车条件。
3.3 商户布局商业街的商户布局需要合理安排各类商家的位置，以提高商业街的整体经营效益。
可以根据商户类型和定位进行分类，合理分布在不同区域。
3.4 景观设计商业街的景观设计可以通过绿化、雕塑等方式来提升商业街的美感和吸引力。
可以考虑在商业街设置公共广场、休息区等，以提供更好的休闲空间。
北京新天地项目营销思路报告
北京新天地项目营销思路报告一、对新天地项目整体开发思路的明白得第一时期：资金快速回笼期本时期通过〝迅捷营销〞的方式来达成资金快速回笼。
本项目实现〝迅捷营销〞的手段：制造〝适应性产品〞，并通过〝区域内平实的价位〞实现〝迅捷营销〞，现金快速回流，同时完成〝产品形象力〞的树立，为下一时期价格的攀升打下坚实的基础。
〔注：具体节点将依照开发商现金回流的平稳点来操纵。
〕关键词：迅捷营销：充分预热，快速销售。
适应性产品：面对最广泛受众、具备一定品质、适当创新的产品。
区域内平实的价位：与产品品质相比，能够表达较高性价比的合理价格〔并非成本导向的超低价格〕。
第二时期：取得较大利润空间期――实现区域内较高水平的价位，力求达到项目整体较高利润回报。
本时期在第一时期〝产品形象力〞的基础上，通过实现项目的〝品牌阻碍力〞达到利润最大化的目标。
注：现金流问题解决后，需要通过有效的营销手段来把控销售速度和销售价格的相对平稳，坚持良好项目品牌形象，利用受众对区域价值的认同，为项目制造更高价值。
关键词：产品形象力：通过项目产品的支持所带来的市场竞争力。
品牌阻碍力：在产品的基础上充分树立品牌形象，形成的超出产品力的市场竞争力。
销售操纵：通过对销售价格和销售速度的操纵，形成相对平稳局面，从而制造更高价值的过程。
二、关于新天地项目实现较大利润空间的几点摸索1.北京住宅进展的宏观走势〔详见新天地市场调研报告〕从市场报告可知，北京2006年住宅供应量将有较大增长，从土地供应结构上看，2006年住宅市场销售价格将会连续上涨。
然而房价的走势最终取决于两个因素，即供应和需求，而通过前面对供应量和需求量的分析能够看出，2006年住宅市场将会显现项目的集中供应现象，且以大盘为主，总体数量加之单体体量造成总体供应量的集中，然而以自住型为要紧目的地差不多生活需要又决定了购房人可不能等太长的时刻，去年抑制的需求也将在今年有一个明显的开释，这将使供需在量上达到一个平稳，而供应结构那么直截了当决定了房价的走势。
城市商业街区的改造和提升计划
城市商业街区的改造和提升计划城市商业街区是城市的重要组成部分，不仅是人们日常生活购物需求的集散地，还是展示城市文化与经济实力的窗口。
然而，随着城市发展的不断加速，许多商业街区存在着老化、拥挤、拥堵等问题，影响了市民和游客的购物体验。
因此，对城市商业街区进行改造和提升已经成为当下城市规划和管理的重要课题。
一、城市商业街区的现状分析1. 商业街区的特点及发展历程商业街区通常是城市中心区域的重要商业集聚地，集中了各种零售商铺、餐饮店、娱乐场所等，是市民和游客进行购物休闲的重要场所。
随着城市发展，商业街区也逐渐呈现出多元化、规模化、品牌化的趋势，成为城市经济发展的重要支撑力量。
2. 商业街区存在的问题尽管商业街区在城市经济发展中发挥着重要作用，但也面临着诸多问题。
例如，一些商业街区由于年代久远，建筑老化严重，设施陈旧，不符合现代化的商业需求；另外，部分商业街区交通拥堵，停车难，给市民和游客带来不便；同时，商业街区的管理和服务水平不够，导致市容市貌不佳，影响了商业氛围和形象。
二、城市商业街区改造的重要性1. 促进城市经济增长商业街区是城市经济的重要组成部分，其规模和发展水平直接影响着城市的经济实力和竞争力。
通过对商业街区的改造和提升，可以吸引更多商家入驻，拓展商业业态，提升商业水平，进而促进城市的经济增长。
2. 提升市民生活品质商业街区是市民日常生活购物消费的主要场所，优质的商业街区不仅可以丰富市民的消费选择，还可以提升市民的生活品质。
改善商业街区的交通、停车、环境等配套设施，可以为市民营造一个舒适便利的购物环境，提升市民的生活幸福感。
3. 塑造城市形象商业街区是城市的文化窗口和城市名片，其形象直接关系到城市的品牌形象和吸引力。
通过改造和提升商业街区，可以提升城市的形象和知名度，吸引更多游客和投资者，推动城市的全面发展。
三、城市商业街区改造的路径探讨1. 推进商业街区产业升级商业街区的发展需要不断创新和变革，只有不断推动产业升级，才能适应市场需求的变化。
商业街项目实施计划书范文
商业街项目实施计划书范文一、项目背景随着城市化进程的不断推进，城市商业街成为了人们休闲购物的重要场所，也成为了城市的文化名片。
然而，随着电子商务的兴起，传统的商业街面临着市场萎缩、业态过时、管理落后等困境。
为了提升城市商业街的竞争力，改善市民的购物环境，本项目决定对某商业街进行改造升级，打造一个现代化、时尚化的商业街。
二、项目目标1. 提升商业街的品牌形象，增加商业街的知名度和吸引力；2. 创造具有地方特色的商业街文化氛围，提高游客消费粘性；3. 优化商业街业态结构，引入新概念、新业态；4. 提升商业街的管理水平，提高运营效率和服务质量。
三、项目内容1. 商业街规划设计：根据商业街的地理位置、周边环境和商业发展趋势，进行规划设计，打造一个具有地方特色和现代气息的商业街形象。
2. 商业街改造工程：对商业街的建筑、道路、景观等进行改造升级，提升商业街的整体品质。
3. 商业街业态优化：引入新的商业概念和业态，打造一个多元化、时尚化的商业环境。
4. 商业街管理提升：提高商业街的管理水平，推行智能化管理，提升服务质量和市民满意度。
四、项目实施计划1. 前期准备阶段（1个月）确定项目组成员和责任分工，召开项目启动会议，明确项目目标和时间节点。
2. 商业街规划设计阶段（3个月）委托专业设计机构进行商业街规划设计，征集市民意见和建议，确定最终规划方案。
3. 商业街改造工程阶段（6个月）按照规划设计方案，进行商业街的建筑、道路、景观等方面的改造工程，确保改造工程质量和进度。
4. 商业街业态优化阶段（3个月）调研市场需求，引入新的商业概念和业态，推动商业街的转型升级。
5. 商业街管理提升阶段（长期）建立商业街管理机构，制定管理制度和运营方案，推动商业街的管理水平提升。
五、项目预期效益1. 提升商业街的品牌形象，增加商业街的知名度和吸引力；2. 营造具有地方特色的商业街文化氛围，提高游客消费粘性；3. 优化商业街业态结构，吸引更多商家和消费者；4. 提升商业街的管理水平，提高运营效率和服务质量。
清河新城营销策划报告
清河新城营销策划报告策划部2005年6月目录第一章市场篇第一节宏观市场第二节区域市场第三节区域市场消费需求特征第二章目标客群分析第一节消费者购房的整体态势第二节不同购买动机的客群分析第三节目标客群的组成及特征描述第三章项目策划定位第一节项目SWOT分析第二节项目策划定位第三节产品品质定位及设计计划建议第四章营销策略第一节目标市场策略第二节销售策略第三节价钱策略第四节推行策略第五章推行预算及工作进度第五节推行费用预算（一期）第六节工作进度第一章市场篇第一节宏观市场1、05年下半年供给将集中放量，同比2004年将增加30％左右。
从2003年开始国土资源部和北京市政府和各相关部门实施了一系列的严格土地管理和供给的相关政策，2003、2004年新项目推出数量增加相对放缓。
第一是全国各地停止审批新设立和扩大各类开发区，按照督查情形汇总，截至2004年3月已撤并整合的各类开发区共计2046个。
接下来，在2004年2月10日，北京市人民政府办公厅下发2004年4号令--《关于停止经营性项目国有土地利用权协议出让的补充规定》，规定从2004年1月9日起，停止所有经营性项目的土地协议出让，全数采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地市场公开交易，从而断绝了从来是北京市土地供给主要方式的协议出让渠道，在短时刻内造成2004年上半年土地供给的减少。
再接下来，2004年8月4日，北京市国土局、发改委、计划委和监察局等几个部门联合下发《北京市处置经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》，8月16日、19日、26日，国土资源局分三批发布了能够继续协议出让的项目名单。
其中第一批182个、第二批68个、第三批38个，共288个项目涉险过关，过关项目的总建筑面积大致在亿平方米，过关比例达64%。
若是所有过关项目都能按计划完成，那么依照北京市目前商品房销售量年均2000万平方米左右计算，这部份项目大约可供市场消化5年。
另一方面，2003年121号文件对于房地产开发企业自有资金比例的提高、和2004年10月底的加息等一系列资金信贷政策，使得房地产开发企业的开发本钱大幅上升，所以，“快进快出”、尽快进入上市销售状态，通过市场销售达到回笼现金，保证现金流安全，就成为众多开发商的共识。
商业街项目研究报告
商业街项目研究报告一、项目背景商业街项目是指在城市或社区中建设起来的一条或多条集购物、餐饮、娱乐等商业业态于一体的街道。
商业街项目通常具有独特的特色和文化底蕴，能够吸引大量的游客和居民前来消费和体验。
随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，商业街项目在吸引人流、促进经济发展和塑造城市形象等方面发挥着重要作用。
二、市场调研在进行商业街项目研究之前，首先需要进行市场调研，了解当地的消费需求和市场潜力。
通过对周边居民的问卷调查、消费数据的分析以及竞争对手的考察，可以得出以下结论：1.当地居民对购物、餐饮和娱乐等商业业态的需求旺盛。
2.周边商业设施相对较少，市场空间较大。
3.竞争对手存在一定的品牌优势，但缺乏独特的特色。
三、项目规划基于市场调研的结果，可以进行商业街项目的规划。
以下是项目规划的关键步骤：1.确定商业街项目的位置：选择一个交通便利、人流量较大的地段作为商业街项目的位置。
2.制定项目目标：明确商业街项目的发展目标，例如吸引一定数量的游客、提升消费水平等。
3.商业业态的布局：根据市场需求和消费者喜好，合理安排商业业态的布局，包括购物、餐饮、娱乐等。
4.设计商业街的风格和特色：通过与当地文化相结合，打造商业街的独特风格和特色，增加吸引力。
5.考虑可持续发展：在项目规划中考虑环境保护、资源利用等可持续发展因素，提高项目的长期竞争力。
四、投资与运营商业街项目的投资与运营是项目成功的关键。
以下是投资与运营的一般步骤：1.确定项目投资额度：根据项目规模和市场需求，明确项目的投资额度。
2.寻找合作伙伴：寻找有经验和资源的合作伙伴，共同投资和运营商业街项目。
3.编制详细的投资回报率（ROI）分析：通过综合考虑投资额、运营成本、预期收入等因素，编制详细的投资回报率分析报告。
4.运营管理：建立完善的运营管理机制，包括商户管理、安全管理、营销推广等，确保商业街项目的正常运营。
5.定期评估和调整：定期对商业街项目进行评估和调整，根据市场变化和消费者需求的变化，优化项目的运营策略。
商业街讲解说辞
项目简述承载城市繁华绝版黄金旺地成就财富新地标千乘新天地位于高青县城东南，千乘湖生态文化园北侧，南北贯通清河路与高苑路，扼守高青稀缺绝版黄金地段，为上风上水之地。
千乘新天地县委县政府重点建设项目。
项目总建面积约1.5万平米。
整体由购物、休闲、餐饮、娱乐四大业态类型组成，是为高青首家文化休闲街。
两端将形成最具聚客能力与吸引力的大型餐饮主力店龙头，带动整个商业的核心引擎，同时与千乘湖生态文化园作为补充，使新天地实现旅游文化与商业消费的人流互动，商业街将成为整个城市部分的核心主轴！千乘新天地不但提升了整个高青的商业档次与形象，更以休闲文化体验式购物模式，成为领航高青商业旗舰，推动整个城市商业整体升级，并将成为城市发展核心驱动！新天地文化休闲街区以其独具特色的规划设计，将“十字”型规划理念融入整体规划，通过休闲广场与步行道路将商业街各商业部分紧密联成一体，中式建筑风格立面将城市特色和时尚元素有机的结合在一起；商业街区两端的两大龙头主力店，根据项目地形建筑出现不同的层次感，营造出更加丰富的立体观景的商业街效果。
分析城市空间，在商业主线上引入增加价值的其他分入口，意喻为龙爪！各组团商业流线自成环路，形成一个完成统一的商业圈。
休闲主题广场、停车场的硬件设施齐全，配套建设更加合理人性化。
集中供暖、安全监控和音乐广播系统、消防监控系统等一应俱全，电话、宽带入铺、公共部分全装修等，一方面提升了商铺的价值，业主、业户简装即可入铺经营，另一方面也为营造一个安全、舒适的经商环境、消费环境奠定了扎实基础。
丰富多彩内部商业步行街,绚丽、通透、舒适的购物空间，及内部大型绿化景观、风情小品，形成四季的有景，让消费者在优美的环境中休闲、购物，尽享生活的乐趣；千乘新天地文化休闲街区以其优越的地段，便捷的交通，充足的停车位，引发项目地段价值的急剧飙升！因此一种复合式消费主题，以休闲文化主题体验为基础，通过亲切而富有变化的步行空间，融合独创的多项主题故事，形成最具吸引力的主题商业街区。
邢台市胜安国际旅行社有限公司清河县新天地花园广场商业街营业部介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告邢台市胜安国际旅行社有限公司清河县新天地花园广场商业街营业部免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:邢台市胜安国际旅行社有限公司清河县新天地花园广场商业街营业部1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分邢台市胜安国际旅行社有限公司清河县新天地花园广场商业街营业部综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务企业授权，在有效的《旅行社业务经营许可证》1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
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价格定位
方式【1】：租金反推售价；
实用与尾盘滞销商业，铺面价值市场认知度低，销售遭遇瓶颈；
方式【2】：市场加权比较法；
区域近距离类比商业项目多，区域商业高度成熟；
方式【3】：混合定价；
介于前两者条件之间；
本案所处武松路和太行路交汇处，周边区域商业市场处于中期发
展阶段，需差异化销售带动项目，建议采用第三种方式。
2、原则不变，方式灵活
格局三： 散户PK大盘
散户
大盘
1、没有章法
1、系统开发
2、满足基本需要的投资
2、满足高层次需要保障投资
战略战术：1、大盘意味高端路线，产品定位略高于主客群的现实需求，满足
切合实际的理想需求
2、大盘要有主旨精神，系统开发的目标指引。
——对象
客户目前的消费观念，呈现以下特点： 1、认识：对房地产概念认识和对自身需求认识模糊肤浅 2、行为：原始的口碑传播，眼见为实 3、思想：怀疑一切，防备心思重 4、信念: 因为怀疑而又认知肤浅，故而害怕被骗，没有基本的道德操守。
消费群体对策： 基于传统的消费观念和人文特点，强势营销（清者自清）+ 侧面针对引导
四、竞争项目
金地商业广场
五、项目定位思考
利： 1、项目位于主干道武松路和太行路交汇处，周边通迅商圈，建材商圈、购物中
心等三大商圈环抱，形成市中心商圈； 2、周边有汽车站，交通便利，地理位置优越，有强大的消费能力； 3、老市政府周边，有一定的商业积淀； 弊：
移动、联通 电信、网通
邮局 消防局 派出所 俱乐部
幼儿园 重点中小学 艺术培训
补习学校
假期活动营 社会实践俱乐部
亲子创意坊
口腔医院 康体中心
美容院 中医医院 大型综合医院 大型综合药房 中草药库
商铺业态定位分析
时尚潮流地带 业态组合：精品饰物、咖啡shop、名品钟表及休闲运动服饰等 ； 时尚潮流地带、社区服务性行业 业态组合：主题茶馆，西式餐厅，精品饰物，时尚服饰及社区服务性配套设施 等，满足本案及周边居民的高层次需求，并提供完善的生活配套设施； 休闲餐饮 满足本案及周边居民的饮食需求； 网吧 、特色酒吧、迪吧等休闲娱乐场所 满足本案及周边居民的娱乐需求。 通讯电子、小家电、SPA等 满足本县及周边居民需求。
项目业态初步规划
2个中心——社区商业型商业中心
加强东西地块的结合力，通过商业中心营造社区公共交流空间，统一社区形象。
12大节点——商业黄金节点（主力店）
发挥“金角银边”的商业价值，通过主力形象店的引入，构建项目商业的整体性，扩大项目商业的聚客能力；
25小点——外向型商业裙带
借助节点商业的聚客能力，引入片区中高档特色商业配套，契合项目高档社区的通盘调性；
从运营层面——【放水养鱼，先求市再求利】
加大招商力度和市场体制建立；前期以现行租金标准为基础确定招商基础 条件，通过招商优惠及核心优势（市场形象强化、主力店成功引进）的建立， 清晰化项目商业前景；
经营模式图解
销售
销售所带来的资金，避免后经营管理的资金风险
给投资者带保证 给前期销售推广的卖点
开业 销售后期
太 行 路
小区次口
消防通道
武松街
商业主入口
消防通道
文
昌
路
小区次入口
消防通道
消防通道
朝 阳 小 区
小区主入口
育 才街
小区主入口
边
小区主入口
社区商业业态梳理
基础生活配套
便利店 水果摊
肉菜市场 缝纫店 修鞋配钥匙 早点铺 家常菜 五金店
中西快餐连锁店 西饼店 烟酒店 中小超市 干洗店 ATM机 小药店 耗材店
招商
管理
稳定商户经营风险
给投资客带来稳定收益
本图解将是销售、招商、经营贯穿的主线。由此可以看出：
招商 是本项目整体重中之重！ 管理 为本项目扫除后顾之忧！
在销售开盘之后，招商进驻就应当进入，使投资者和经营者看到科学 管理，市场增值的保障。也是我们项目中后期推广的卖点。
经营建议
作为一个成功的商业地产必须具备：
本案需要解决的问题
明确方向 （企业战略、市场竞争下的策略） 清晰思路 （1、整体营销定位、思路 2、整体业种规划、经营思路） 实施计划 （1、推售策略 2、招商策略）
本案总体轴线
营销定位
市场分析
项目定位
业态定位
推售思路
经营思路
营销策略
管理运营
招商策略
PART1 市场及竞争
市场背景分析 竞争项目分析 项目自身特点 项目市场对策
并提供完善配套物业支持。 2、销售策略差异化，有利于项目商业销售，及后期管理。 威胁：
片区金地商业广场项目，为项目未来不甚明确的商业竞争环境。
经营思路
在平衡开发商、自营客、投资客三者利益的基础上寻求：
运营风险最小化； 开发利润最大化；
经营模式
先售后租
从资金回笼层面——【速度为先，现金为王】
销售在先，开业/招商到位前最大可能的实现项目的快速去化，降低项目 后期运营的资金风险； 合理定价，凸显项目自营和投资在市场不成熟阶段的高性价比卖点； 销售同时3年包租，便于管理，统一经营，提升自身品牌形象。
SOHO公寓:SOHO——Small office（and） Home office，直译就是在家庭办 公室、小型办公室的意思，实际上就是创业者或自由职业者的意思。当然， SOHO也代表了一种更为自由、开放、弹性的工作方式。
商业定位依据
★ 全面衡量大市场和区域市场及局部市场的商业发展现状； ★ 正确评估区域的消费方向和购买力；
业态定位的利与弊
业态定位利： 1、项目位于主干道武松路和太行路交汇处，周边通迅商圈，建材商圈、购物中
心等三大商圈环抱，形成市中心商圈； 2、周边有汽车站，交通便利，地理位置优越，有强大的消费能力； 3、老市政府周边，有一定的商业积淀； 弊：
项目商业体量过大，给销售及招商带来一定在压力； 机遇： 1、本项目为片区商业地产项目，业态定位分明，有利于以后市场的发展需用求，
清河新天地商业街
（部分策略分析报告）
项目核心问题
背景：此项目处于国策调整时期，房地产市场处于引导阶段：
一、如何实现风险的最小化和利润的最大化？ 二、项目卖多少钱，采取什么样的价格策略？ 三、项目按什么的策略推售？保价还是保量？ 四、如何平衡商业长期收益与短期资金回收的关系？ 五、如何有效解决商业经营与销售的矛盾？
3、供求：清河县的发展需要大批量的商业市场支承，目前清河市场商业投放 量约6万㎡，且增势迅猛。由此，可以看到整体市场供不应求。
——未来格局（四种格局对比）
格局一：本土PK外来 优劣势对比：
表面：本土 1、信誉好，可靠（乡里乡亲） 2、消费特点及文化环境熟悉 3、人际关系基础好，广为熟知
外来 1、不了解，质疑 2、对消费市场的理解需要时间 3、人际关系生疏，认同感需要提升
速度是王，先入为主，使整个项目快速进入现金流！
PART2 项目定位
项目定位 产品定位 目标客户群定位 业态规划定位 经营定位
整体项目定位
商铺
（一二层）
公寓
（三四层）
住宅
（高层）
独立产权式商铺 SOHO公寓
纯住宅
独立产权式商铺：是一种全新的投资概念，以“现金回报+独立产权+馈赠服务” 的模式出现，实行所有权、物业管理权、所有人与经营者高效而有机地结 合在一起，各得其所。投资者将产权商铺出租获利，而商铺的经营则委托 专业品牌商业公司统一经营，统一管理。
一、市场背景
——态势：
根据对市场的调研和进一步分析判断，目前整体市场的现状和发展态势呈现以 下特点：
1、时期：从区域市场的发展历程看，市场发展属于起步期；在其他城市和房 地产行业发展现状的影响下，市场发展态势将出现多种属性，综合具备 初级市场和竞争市场的多元化混沌局面。
2、规则：整体市场呈现不规则的发展态势，区域市场的房地产发展处于初级 的迅速膨胀阶段，受房地产发展大势影响，区域市场整体判断处于培育 期与竞争期的混乱状态。
1、开发商 2 、地产策划顾问
3、运营商
★开发商和运营商的分离是商业地产未来的趋势，也是商业地 产良好发展、增加盈利的保证。
★地产顾问应在项目前期规划时介入，配合项目整体改建，策 略分析，整合推广，全案销售；为适应以后的经营管理提炼品 牌形象。及针对消费者形象。
★运营商应在项目推广中确定，配合推广；为适应以后的经营 管理提炼品牌形象。及针对消费者形象。
优劣势转化思路：扬长补短，提升核心竞争力，提高认可度
格局二：业余PK专业
业余（闲散游击队）
专业（实战正规军）
1、不按规矩出牌，无规则
1、有成熟的操作模式
2、操作方式自由、灵活
2、以不变应万变
3、不注重形象
3、注重形象，品牌效应
4、追求短期利益
4、追求长远利益，品牌化发展
发展眼光：1、把握大势，以挑战姿态统领市场，实现利润最大化
项目商业体量过大，给销售及招商带来一定在压力； 机遇： 1、本项目为片区商业地产项目，业态定位分明，有利于以后市场的发展需用求，
并提供完善配套物业支持。 2、销售策略差异化，有利于项目商业销售，及后期管理。 威胁：
片区金地商业广场项目，为项目未来不甚明确的商业竞争环境。
据市场反映启示：
1、抢时间,抢占市场份额的市场策略 2、产品领先、形象领先的竞争战略 3、招商在开盘后启动，有利于销售策略 4、分阶段展示，深入挖掘价值，追求价值最大化的价格策略
目标客户群定位
谁需要我们的产品？ 我们的产品为了谁？
首先根据：我们的产品特点 它是商业地产，具有投资特性
因此，我们的目标客户群锁定为：