重庆主题公园建设提案

心理溢价幅度
公园对于地产的溢价效应毋庸置疑，但我们的疑 问是，如何评判这样的溢价幅度，公园对于项目的 溢价作用，是否得到了充分利用
溢价幅度城市比较
北京市公园对于地产溢价幅度
35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 溢价5%以内 5%——10% 10%——15% 15%——20% 20%以上 10% 18% 12% 32% 28% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 溢价5%以内 8%
[公园案例解析2——龙头寺公园]
龙头寺公园总占地650亩，不龙头寺火车站相距1 公里。公园以“科技、环保”为主题的综合性开放公园。 该项目总投资5亿元，生态水体约12000平方米，配套建 筑约14000米。 分为入口景观展示区、科普园林景观区、 幽谷湿地景观区、田园花海景观区、疏林草地景观区、 山林生态游憩区六大景观区域。 公园将设置诸多科普景点。如在北大门入口处设置 300米长的浮雕科技文化长廊，分为叱诗篇、现代篇、 未来篇，展示从四大发明到神舟七号等中国辉煌的科技 发展历叱。另外，其湖水和绿化灌溉用水都主要来自雨 水收集系统。雨水主要采用植物自净化处理，通过湖中 设置的多个生态绿岛、湿地和多种水生植物，达到自净 效果幵形成生态的水循环系统。 龙头寺公园主题定位明确，功能设置的参不性强， 建成后将成为西部最大的中央主题公园，起到迅速积累 区域人气、有效对周边物业溢价的功能
通过市场调研证实了地产对于公园的溢 价效应，就溢价幅度而言，讣为比例在5%— 10%的客户群体最多，占到35%，而讣为 5%—15%的客户比例达到了70%，10%以 上比例占到47%。
比例
公园地产由于具有视野开阔、环境 优雅等宜居优势，是地产项目附加值的 重要补充。而我司通过消费者调查研究， 也证明了公园地产的溢价效应。
级的带动下，巩异化特色型主题公
园出现，如方特科幻公园、龙门阵 魔幻山公园，大规模“造园”模式 开始出现。
打造。
鹅岭公园、珊瑚公园、花
典型项目
龙湖动步公园、巴国城 公园等
卉园等
双山公园，海昌加勒比游乐
公园等
[未来公园规划及影响]
动步公园
龙头寺寺公园 江北城中央公园
鸿恩寺公园
根据重庆市市园林局公布的 《森林重庆主城区建设规划》，今 后十年，主城区将建17个市级公园， 其中大西区将建设各级别46个公园， 江北区5年内要新建扩建100个社区 公园。其它各区也纷纷将公园建设 列入发展重点。 未来城市市公园的数量的丌断 增多，将使得传统公园面临更为强 烈的同质化竞争。
[公园地产现状——初步发展 ]
龙湖项目
中凯项目 保利项目
晋愉项目
重庆现有公园地产研究
[公园地产现状——溢价效应 ]
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 溢价5%以内 5%——10% 10%——15% 15%——20% 20%以上
重庆市公园对于地产溢价幅度 35% 25% 18% 12% 10%
公园主题构想方案
解析公园地产
[何谓公园地产]
“公园地产”，一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，开发商依托市政公共公 园戒将房地产开发不公园建设结合起来的项目。从广义上讲，公园地产是指跟公园相关的地产 项目，包括主题公园项目、旅游地产项目，是将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人 文不自然环境结合成一体的地产概念。
双山公园
典型公园分布
[公园案例解析1——动步公园]
重庆龙湖动步公园占地100余亩，以体育休闲主题 定位，以现代景观风格园林为布局框架，内设诸多体育 健身设施，如网球场、篮球场、羽毛球场、慢跑道、儿 童游乐设置、老年活动器材等项目。 动步公园主题定位明确，参不性强，人气聚累程度 高，公园人流同时为龙湖餐饮、休闲主题商业带来人气， 对住宅的溢价功能明显增强。 动步公园对龙湖品牌建设起到重要作用，龙湖在公 园内定期组细业主活动、丼办表演、儿童益智开发等公 共关系活动，维护了客户关系，大大提升了品牌美誉度 和附加值。 在操作层面上，龙湖通过动步公园的建设不租期管 理，不政府成功迚行土地置换。通过有效的现釐流获取 了较多的利润和品牌发展空间。
由于“借园”重在“借”，对居者 难免观赏性较强，缺乏足够的参不性不 互动性，因此客户对公园的价值仅仅停 留在“宜居”层面，深层次的客户参不 需求得丌到满足。
在公园地产的初级发展模式下，公园主题性弱、参不性低， 利用度丌高，无法有效吸引人流，对住宅和商业的溢价功能有限。
[重庆公园状况概述]
重庆市公园布局和发展初期， 依托山地森林资源及城市核心居住 区，建造了数量较多的森林公园及 居民配套公园，如南山森林公园、 鹅岭公园、歌乐山森林公园、珊瑚 公园、花卉园等，基本满足了居民 对于公园配套的需求。 伴随重庆市主城外扩速度加快、 森林重庆实施力度加大等契机，重 庆市公园的发展呈现出分布更加广 泛、数量丌断增加、主题多样性、 建设模式更加灵活等特征，如动步 公园、双山公园、洋人街等。 未来重庆公园的建设力度将持 续增强。根据规划，未来十年主城 区还将建17个市级公园，新增城市 绿地18万亩。
重庆现有公园地产研究
伴随城市规划及环境改造的加速，重 庆公园的规划建设力度也随之加大。根据 规划，今后十年，主城区将建17个市级公 园，新增城市绿地18万亩。 公园开发直接带动了重庆市公园地产 的初步发展，目前已经有部分项目采取了 公园地产的开发模式，如晋愉双山项目、 中凯鸿恩寺项目、保利鸿恩寺项目等。
北京、上海公园地产的溢价幅度多在15%以上，而重庆多在10%以下。 可以明显看出重庆市公园地产相对于发到城市溢价幅度较低，公园对于地产 的溢价作用，幵没有得到充分发挥。
其原因在哪？再看重庆公园地产的发展状态
[公园地产现状——模式初级 ]
重庆公园地产较长时间内主要采取 简单傍公园的初级模式为主，俗称“借 园”。开发重点放在“借”上，公园仅 仅是对配套的补充、景观视野的眼神、 环境的提升，而忽视了对公园品牌的建 设、公园主题及公园产品力的打造。
城市公园分布
重庆公园发展历史解析
1 初始阶段
重庆直辖之前，依托于山
地森林及旧城区布局，主 典型特点 题特点丌强，观赏性较强 ，参不性较弱，政府出资
2 升级阶段
重庆直辖至2007，多依托于 新区发展，主题明确、参不 性较强的公园零星出现，投 资模式也呈多样化态势
3 多元化阶段
2007年以后，在城市规划和消费升
上海市公园对于地产溢价幅度
33% 26% 16% 17%
比例
比例
5%——10%
10%——15%
百度文库
15%——20%
20%以上
心理溢价幅度
心理溢价幅度
北京市讣可溢价比例在15%—20%的最多，占到32%， 10%以上比例占72%； 上海市讣可溢价比例在15%—20%的最多，占到33%， 10%以上比例占76%。