5月河南郑州区域市场写字楼分析报告26P

河南郑州区域市场写字楼分析报告

郑州四合同创房地产营销策划

2011年6月

目录

一、郑州写字楼市场概况 (1)

1.1历年写字楼市场走势分析 (1)

1.22010年写字楼市场概述 (2)

二、区域写字楼项目个案分析 (4)

2.1王鼎国际 (12)

2.2领秀国际中心 (13)

2.3永和国际广场 (6)

2.4绿地中心千玺广场 (7)

2.5行署国际广场 (8)

2.6绿地之窗 (9)

2.7国泰财富中心 (10)

2.8绿地世纪峰会 (11)

三、郑州其它区域代表性写字楼项目分析 (12)

3.1个案情况分析 (12)

3.1.1易摩根中心 (13)

3.1.2科技才智名座 (20)

3.1.3郑州时代国际广场 (21)

3.1.4世博中心—蓝堡湾二期写字楼................................................. 错误！未定义书签。

3.1.5格林·融熙国际.............................. 错误！未定义书签。

3.1.6升龙环球广场................................ 错误！未定义书签。

3.1.7曼哈顿金融中心 (20)

3.1.8荣勋赢座 (21)

3.1.9绿地原盛国际 (22)

3.1.10兴达国贸 (23)

3.2代表性项目硬件配置明细表 (24)

写字楼市场分析报告

（2011年5月）

一、郑州写字楼市场概况

1.1 历年写字楼市场走势分析

如上图所示，2004-2010年期间，除09年严重供不应求外，其他年份办公物业的供求量相对平衡。08年受金融危机影响，开发商放慢了对办公物业的开发力度，导致09年供应量急剧减少。09年随着经济好转，在住宅市场首先复苏的带动下，办公物业销售大增，历年累积的大量库存被消化，使市场供求严重失衡。2010年依然延续供不应求状况，同时市场受强烈通胀预期及住宅市场调控政策影响，大量的投资客入市，导致市场供求两旺，供应量和成交量双双创出历史新高。

历年来，办公物业的成交价格呈震荡上行态势，与住宅物业价格（上述价格包含经济适用房）在大趋势上保持一致，但是由于办公物业整体供求量较小，平均仅占全市商品房开发量的5%-10%，因此办公整体均价受个别区域、个别项目的影响较为明显，价格波动幅度远大于住宅产品。

从平均涨幅来看，2004-2010年，郑州市办公物业的整体涨幅达到143.5%，平均年复合增长率为16%。其中2004-2006年价格较为平稳，自2006年开始，办公物业价格呈现加速上涨态势，2006-2010年期间涨幅达到118.5%，年复合增长率达21.58%。

1.2 2010年写字楼市场概述

2010年，办公物业市场供应强劲，批准预售面积为78.31万平米，较09年的21.82万平米增长258.9%；办公物业成交量为93.66万平米，较09年成交量69.61万平米增长34.5%；办公物业成交均价8522元/平米，较09年5252元/平米上涨了62.3%。整体供求比为1：1.2，供求矛盾有所缓解，但仍然供不应求。从量价关系上看，在成交量的有力支撑下，成交价格震荡攀升，2010年郑州办公物业市场呈现稳步发展态势。

从办公物业供求量来看，2010年郑东新区和金水区是办公物业供求的绝对主力区域，两者在全市供应量和成交量中所占的比例均达到95%，其他区域有办公物业供应的比例非常低。由于地段、商务氛围、配套环境、档次、配置标准、发展潜力等方面的优势，两区域的办公物业价格也大幅领跑全市，均达到8700元/平米左右的水平。2010年郑东新区CBD内的地标写字楼绿地千玺广场入市，成交均价达24443元/平米，成交面积近3.8万平米，大大拉升了郑东新区乃至全市办公物业的销售价格。

2010年郑州写字楼各总价段成交情况

结论：

⏹写字楼的近两年呈现供不应求状态，供需的连续上涨带动价格攀升迅猛；

⏹写字楼的市场均价与住宅均价（不含经济适用房）相差1000-2000元/平方米；

⏹整体发展不均衡，在商品房市场占有比例不足10%，供需主要集中在金水

区（花园路以东区域）和郑东新区，且受单个项目影响较大。

⏹2010年写字楼成交总价段分布情况来看，小面积、中等面积、较大面积写

字楼的总价分别集中在20-40万、80-120万、180-250万的区间

二、区域写字楼项目个案分析

2.1王鼎国际

楼盘价格：23000元/平方米

物业类型：写字楼|商铺

装修状况：公共部分精装修

区域：郑东新区

项目地址：郑东新区CBD商务外环路与九如东路交汇处

售楼地址：CBD商务外环路与九如东路交汇处

交通状况：乘坐7路、26路、206路、B16、B19等公交车，在商务内环路九如路站下车，向西走100米即到

物业管理：河南省王鼎泓大物业有限公司

物业费用：5.00元/平方米·月

容积率：13.60

绿化率：12%

停车位：地下停车位:350个

周边配套：郑东新区CBD中央商务区，郑州第47中学新校区，郑州市新房地产交易大厅，万达期货，郑州国际会展中心。

备注信息：

1栋29层的高层，其中：1-5层为商业裙房， 6-29层为办公区域。

2.2领秀国际中心

楼盘价格：18000元/平方米

物业类型：写字楼|商业

装修状况：公共部分精装修

区域：郑东新区

项目地址：郑东新区商务外环路19号(商务外环与商务东二街交叉口)

售楼地址：商务外环路19号(商务外环与商务东二街交叉口)

交通状况：乘坐7路、206路、26路、B16路、B19路、47路等公交车，在商务外环与商务东二街站下车，即可到达项目。

物业管理：郑州方园物业管理有限公司

物业费用：6.00元/平方米·月

容积率：12.57

绿化率：21%

停车位：地下停车位215个

周边配套：

学校：四十七中、郑东新区幼儿教育研究中心、郑州实验学校、郑东新区幼儿教育研究中心、众意路小学；餐饮：阿锋香港酒楼、迪欧咖啡、金汤鲍鱼、皇府鲍鱼、远景咖啡；

银行：中国人民银行、中国银行、农业银行、招商银行、民生银行、光大银行、汇丰银行、广发银行等；

备注信息：

一栋30层高层，其中1-4层为商业裙房，5-30层为写字楼。