房地产企业开发成本核算及分配

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房地产开发企业成本核算办法

《房地产开发企业成本核算办法》第一章总则第一条为了加强企业的成本、费用核算，提高企业的经济效益，规房地产开发企业成本核算方法，根据《企业财务通则》、《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》，结合******实际情况及管理要求，特制定本办法。

第二条本办法适用于从事房地产开发企业和单位。

第二章成本核算的对象及要求第三条成本核算对象一般应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互相混淆、串户。

成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素，分别做以下处理：1．一般的开发项目以每一独立编制设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。

2．同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。

3．对于个别规模较大、工期较长的项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。

第四条各成本项目的预算成本(计划成本)和实际成本的核算围，计算口径必须一致。

第五条成本核算应根据计算期已完工程实际消耗和实际价格，按照"权责发生制"的原则，分别进行成本核算，做到手续完备、容真实、准确及时。

按照"收益与费用配比"的原则，正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目。

第三章成本项目和开支围第六条根据房地产开发企业会计制度规定，开发产品的成本项目分为：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．基础设施费；5．公共配套设施费；6．开发间接费(开发企业没有二级管理机构则无此项目)。

第七条成本开支围一、土地征用及拆迁补偿费：1．土地征用费：土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金。

2．耕地占用税。

3．劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴，超转人员安置费等。

4．地上地下物拆迁补偿费：指私产发价、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出，地上地下市政管线拆改费。

房地产成本核算各成本要素分摊原则

房地产成本核算各成本要素分摊原则1.土地征用及拆迁补偿费在“生产成本—房地产开发成本—[土地费用] —[公共] —[公共]”归集，分配计入成本核算对象。

也可直接分配计入“生产成本—房地产开发成本【土地费用】【房地产专用项目】【业态档案】。

有关分配方法为：（1）按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳税费时方法一：按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补偿费，按苑区内产品类型再进行直接分配。

若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品（参考开发数据简表，视项目而定），则将其分配得到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配。

直接分配数加间接分配数，即该商品房等成本核算对象应承担的地价和拆迁补偿费。

方法二：将公用占地面积先分摊到商品房等成本核算对象的占地面积上，商品房等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。

（2）按建筑面积计征、进行补偿、缴纳税费时不论是公共用地还是商品房等成本核算对象自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用，均应按商品房等成本核算对象的占地面积来分摊。

自有物业应以其“办理产权的面积”计算土地成本，在确认产权归属时按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。

办理产权的面积（在不影响项目建设情况下，业务部门应以基地面积办理产权）与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本，计入所在销售苑区土地成本（若售楼部处于某销售苑区中，则分摊至该销售苑区；若售楼部相邻有若干销售苑区，则分摊至相邻销售苑区），若属多个成本对象受益，按建筑面积分配。

自有物业确权时，若苑区已竣工结转，则根据重要性原则判断是否调整。

自有物业办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本分摊方法示例。

处于某销售苑区中相邻有若干销售苑区售楼部所处位置图示2.前期工程费根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入收益的成本核算对象。

房地产企业成本核算的会计科目有哪些你知道吗

房地产企业成本核算的会计科目有哪些你知道吗房地产开发企业的成本核算是一项非常复杂的工作，这是由房地产项目的特性所决定的，房地产项目投资项目具有建设周期长、资金投入量大、成本核算环节多、成本分配复杂、金融投资风险高等特点。

所以正确进行成本核算及分配，是房地产开发企业会计的首要任务，因此，对于房地产企业成本核算科目的深刻了解也是必要的。

1.房地产开发企业成本核算的会计科目（1）开发成本：可类比于工业企业的“生产成本”；（2）开发间接费用：可类比于化学工业企业的“制造费用”；（3）开发产品：可类比于工业企业的“产成品”。

2.开发成本开发成本科目开发成本会计核算企业在土地、房屋、建设项目设施和代建工程的开发过程中所酿成的各项费用。

开发产品成本按用途可分为四类：（1）土地开发成本：房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发与此相反生的各项直接费用和开发间接费用。

（2）房屋开发成本：房地产开发企业开发计划各种可行性研究房屋（包括商品房、周转房、出租房、代建房等）所发生的各项费用支出。

（3）基础建设设施开发成本：房地产开发企业开发的、能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发新产品成本的公共配套设施所再次出现的各项费用支出。

（4）代建工程成本：房地产开发企业告知知会委托单位的委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他建筑工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出。

3.开发间接费用开发间接费用核算中小企业内部独立核算单位直接组织管理开发项目而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；为建造开发家电产品借入资金而发生的借款费用，据此企业会计准则，将符合借款资本化条件的还款费用计入开发间接费用。

4.开发产品开发产品核算的是企业已完工仍未开发产品的实际成本。

包括土地、房屋、配套设施和代建工程等，具体是指企业已经完成全部开发计划过程，并已验收合格，合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。

房地产企业成本核算方法

房地产企业成本核算方法
房地产企业的成本核算方法主要包括以下几种：
1. 直接成本法：将所有直接与房地产项目相关的成本列入项目成本范围，包括土地购置费、建筑物建设费用、设备采购费、人工成本等。

2. 间接成本法：将与房地产项目相关但难以直接分配的成本归入间接成本，例如管理费用、销售费用、研发费用等，按照一定的分摊比例计入项目成本中。

3. 全面成本法：综合考虑直接成本和间接成本，并将所有与房地产项目相关的费用都纳入核算范围，包括项目前期开发费用、设计费用、融资成本等。

4. 边际成本法：只考虑新增投资所导致的成本变化，不计算已有的固定成本和间接成本。

在实际应用中，房地产企业常常结合以上方法制定适合自身运营的成本核算方法，以准确计算项目成本，为决策提供参考。

房地产开发企业的成本会计核算_开发成本

房地产开发企业的成本会计核算_开发成本摘要:本文论述了房地产开发企业的成本会计核算，重点关注开发成本的核算方法。

首先回顾了房地产开发中的常见成本，然后通过对成本会计核算原则和相关会计准则的介绍，揭示了开发成本的特征、核算原则和核算方法，最后简要提出了对成本会计核算进行评估的原则和原则。

关键词：房地产开发，成本会计核算，开发成本，核算原则，核算方法，评估原则正文：一、简介房地产开发是指在拥有房地产开发权的基础上，将房地产扩大开发、增值的综合性表现形式。

它集经营、投资和其他业务为一体，是一个复杂的、高风险的经济活动，其成本会计核算十分复杂。

本文重点讨论房地产开发企业的成本会计核算，重点关注开发成本的核算方法。

二、成本会计核算原则根据国家会计准则，企业在进行成本会计核算时应遵循以下原则：1. 实物直接成本原则：所有直接参与生产和销售活动的实物费用都应归为直接成本。

2. 推算成本原则：当不能直接获取实物费用的数据时，可以根据相关信息推算出相应的成本数据。

3. 全部成本原则：所有参与生产和销售活动的费用都应归为全部成本，然后以某种方式将它们分配给不同类别的产品或服务。

4. 时间成本原则：应当将成本对应到生产和销售活动中的时间，将发生的成本归属到具体的时间段内。

三、开发成本的核算1. 开发成本的特征在房地产开发中，开发成本是指由于地方政府相关政策或者企业创新研发活动而认可的，可以在销售项目中分解出的，用于支持企业的相关投资。

一般来说，包括建设成本、投资管理成本、销售及服务成本以及其他营运性成本等。

2. 开发成本的核算原则a) 开发成本应当根据财务会计原则，按原始成本和变动成本两个类别进行核算；b) 如果土地、楼宇、运输设施等的价值不能直接计量，应当进行估值，并在估值变动情况出现时及时进行调整；c) 生产、投资、行政以及其他费用应当按真实价值进行核算；d) 土地使用权、许可证等费用应当逐笔计提；e) 违约金、罚款等应当在发生时计提；f) 投资补偿费、押金等应当按实际发生成本进行核算。

房地产企业成本归集与分配分析

房地产企业成本归集与分配分析随着中国经济的快速发展，房地产行业在过去的几十年中发挥着重要的作用。

然而，随着市场环境的不断变化，房地产企业面临着越来越多的挑战，其中最突出的问题之一就是成本控制。

本文将探讨房地产企业成本归集与分配的问题，并提出相应的解决方案。

一、成本归集在房地产企业中，成本的归集是成本管理的基础。

只有准确、全面地归集成本，才能更好地控制成本，提高企业的盈利能力。

1、直接成本归集直接成本是房地产企业开发过程中产生的直接费用，如土地购置费、设计费、施工费、材料费等。

这些费用可以直接计入开发成本中的各个项目。

在归集直接成本时，应采用适当的方法，确保数据的准确性。

2、间接成本归集间接成本是指为支持房地产企业正常运营而产生的费用，如管理费用、销售费用等。

这些费用需要根据实际情况进行分摊，并计入每个开发项目中。

在归集间接成本时，应采用合理的分摊方法，确保每个项目的成本核算准确。

二、成本分配在房地产企业中，成本的分配是成本控制的关键。

只有将成本合理地分配到每个项目中，才能更好地控制成本，提高企业的盈利能力。

1、按照项目分配成本在房地产企业中，每个项目都有不同的特点和要求。

因此，需要根据每个项目的实际情况将成本进行分配。

在分配成本时，应采用合理的方法，确保每个项目的成本核算准确。

2、按照时间分配成本房地产企业的开发项目通常需要较长时间来完成。

因此，需要根据开发进度的实际情况将成本进行分配。

在分配成本时，应采用适当的方法，确保每个阶段的成本核算准确。

三、成本控制策略1、制定合理的预算和计划房地产企业需要制定合理的预算和计划，以确保成本控制的有效性。

预算和计划应该包括每个项目的开发进度、投资计划、销售计划等。

通过制定预算和计划，可以更好地掌握每个项目的实际情况，及时调整成本控制策略。

2、建立完善的成本控制体系房地产企业需要建立完善的成本控制体系，以确保成本控制的有效性。

成本控制体系应该包括成本预测、成本归集、成本分配、成本分析等环节。

房地产开发成本项目构成与成本分配的具体方法!财务人都在看!

房地产开发成本项目构成与成本分配的具体方法！财务人都在看！房地产开发企业进行经营活动的时候前期投入是十分的，如果做极成本规划处理不好有可能在前期工程正在进行的时候公司就会支撑不住负债的压力导致破产，生活中这种例子很罕见。

那房地产开发企业成本项目是如何构成的呢？怎么分配才是最好的呢？快来一起看下吧！一、房地产开发成本项目投资构成1）土地征用及拆迁补偿费是指为取得官地土地合作开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

2）前期工程费是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期市场费用。

3）建筑安装工程费是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的酿成建筑工程费、安装工程费及精装修费等。

4）基础设施建设费是开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。

5）公共配套设施费是指对开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或拨用赠与地方政府、政府公共事业单位的市政开支配套设施费用等。

6）开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。

7）借款费用是指符合资本化条件的借款费用。

二、成本分配的具体方法《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业处理办法>的通知》（国税发〔2021〕31号）：第二十九条企业开发、建造的开发产品产品应按制造成本法实施计量与核算。

房地产开发企业的会计核算

房地产开发企业的会计核算房地产开发企业的会计核算一、设立时的核算在设立时，主要业务包括办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。

设置的主要账户包括实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等。

对于收到所有者投入资本时，会计分录模板为借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等，贷：实收资本、股本等，资本公积—资本溢价或股本溢价。

对于筹建期开办费发生时，会计分录模板为借：管理费用、长期待摊费用，贷：银行存款等。

二、取得土地时的核算在取得土地时，主要业务包括出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。

设置的主要账户包括开发成本、无形资产、投资性房地产等。

对于用于土地、商品房开发，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费，贷：银行存款等。

对于用于自建用房或暂时没有明确用途，会计分录模板为借：无形资产，贷：银行存款等。

对于用于赚取租金，会计分录模板为借：投资性房地产，贷：银行存款等。

三、房地产开发阶段的核算在房地产开发阶段，主要业务包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。

设置的主要账户包括开发成本、管理费用、销售费用等。

对于为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费，贷：银行存款、应付酬工薪酬等。

对于项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—前期工程费，贷：银行存款、应付酬工薪酬等。

房地产开发企业成本核算项目及其内容

房地产开发企业成本核算项目及其内容一、土地取得成本土地取得成本，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为政府地价及市政配套费、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费。

1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价等。

2、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

4、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

二、前期工程费前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。

在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为勘察设计费、报批报建增容费、“三通一平”费、临时设施费。

1、勘察设计费包括勘测丈量费、规划设计费、建筑研究用房费、其他。

勘测丈量费：包括初勘、详勘等。

主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。

建筑研究用房费：包括材料及施工费。

2、报批报建增容费报批报建增容费包括报批报建费、项目整体性报批报建费、增容费。

房地产开发企业成本核算及会计处理

房地产开发企业成本核算及会计处理房地产开发企业的建账:房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权，房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业。

它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费、前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费、道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。

为核算各项上述费用，需设置“开发成本”、“开发间接费”、“开发产品”等总账和明细账。

房地产开发企业自行开发房地产的会计处理:房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，应当设置“出租开发产品”科目，并在“出租开发产品”科目下设置“出租产品”和“出租产品摊销”两个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。

企业开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品－－-出租产品”科目，贷记“库存商品”科目。

出租开发产品所取得的租赁收入，借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”或“其他业务收入”科目；按期摊销出租产品的成本，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目；发生的出租开发产品的维修费用，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记有关科目。

企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。

按出租开发产品的账面余额，借记“主营业务成本”科目，按出租产品累计摊销额，借记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目，按出租产品原价，贷记“出租开发产品－－-出租产品”科目。

企业如已对出租开发产品计提减值准备的，应同时结转已计提的减值准备。

期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。

房地产开发企业共同成本的分配分摊规定

房地产开发企业共同成本的分配分摊规定房地产开发企业发生的开发产品成本中属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，但是共同成本和不能分清负担对象的间接成本怎么进行分配？主要规定如下：1、《企业会计准则-存货》第十四条规定：企业应当采用先进先出法、加权平均法或者个别计价法确定发出存货的实际成本。

已售存货，应当将其成本结转为当期损益，相应的存货跌价准备也应当予以结转。

对于性质和用途相似的存货，应当采用相同的成本计算方法确定发出存货的成本。

对于不能替代使用的存货、为特定项目专门购入或制造的存货以及提供劳务的成本，通常应当采用个别计价法确定发出存货的成本。

——因此，房地产开发企业开发产品的发出成本应当采用别计价法确定。

2、国税发[2009]31号第二十九条规定：共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

同时第三十条规定，土地成本一般按占地面积法进行分配；公共配套设施开发成本应按建筑面积法进行分配；借款费用按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目（建筑安装工程费、基础设施建设费和开发间接费）的分配法由企业自行确定。

3、国税发[2006]187号第四条（五）规定：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

——使用“属于***共同的成本费用”表述，说明只是第二次分摊环节的计算方法。

4、国税发[2009]91号第二十一条（五）规定：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

房地产开发企业共同成本（间接成本）的核算特点核算原则核算特点核算形式权责发生制（期间）属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。

房地产开发企业产品成本的核算

五、土地开发的成本核算土地开发也称建设场地开发.通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地;二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。

自用的建设场地属企业的中间产品,其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本,而商品性建设场地是企业的最终产品,应单独核算其土地开发成本。

（一）土地开发费用的归集与分配企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本-—房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本—-土地开发”账户核算.分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发"等设置二级明细账户,按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。

1．土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。

这些费用,一般能分清受益对象,可直接计入成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户及有关明细账户，贷记“银行存款"、“应付账款”等账户。

2，配套设施费的归集与分配。

配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：（1）与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本—-土地开发"账户,贷记“银行存款"等账户；分不清受益对象时,应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集,待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配.（2）与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本—-土地开发”账户中。

如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本（或预算成本）在土地开发成本中预提。

预提时，借记“开发成本—-土地开发”账户,贷记“预提费用--预提配套设施费”账户。

房地产企业开发成本科目设置及核算

房地产企业开发成本科目设置及核算对于房地产企业成本科目设置和核算工作来说，作为一个比较繁琐的工作，将会受到房地产开发项目特性影响，房地产投资项目所需资金量比较多，开发周期长，成本核算环节多，投资风险高等，只有正确设置开发成本科目，做好成本核算工作，才能改善房地产开发项目成本管理质量，控制成本支出，维护房地产企业自身利益。

基于此，本文结合房地产企业开发成本核算内容，重点分析房地产企业开发成本科目设置要点，根据分析结果，提出房地产企业开发成本核算建议，具体内容如下。

标签：房地产企业;开发成本;科目设置;成本核算近年来，随着市场环境的不断变化，各种宏观调控政策的颁布，房地产行业利润率逐年降低，高利润的高光时刻已成为过去，盈利来源以土地升值为主逐渐朝着内部高效管理方向改革。

再加上房地产行业具有投资规模大、投资回收周期长、投资风险高等特性，一旦一个房地产开发项目出现失败，将会造成企业整个资金链的断裂，让企业陷入资金危机中。

因为受到开发周期长、成本核算环节多等因素影响，房地产企业成本具有特殊性质，具体展现在投资成本规模大且不均衡、开发周期长、核算复杂等方面。

基于此，要求房地产企业做好开发成本科目设置工作，加强开发成本核算与管理，选择适宜的核算方法规避风险，争取以最少的成本投放获取最高的经济效益。

一、房地产企业开发成本核算内容对于房地产企业来说，在开展开发成本核算工作时，具体涉及的内容展现在以下几个方面。

首先，土地费用。

土地费用也就是指房地产企业在开发房地产项目时投入的成本，占总成本的50%左右。

其中包含土地出让金、拆迁补偿款等。

其次，前期工程开发费用。

前期工程开发费用也就是指房地产开发项目前期规划费用、土地勘察费用等。

再次，建筑安装工程费用。

建筑安装工程费用，也就是指房地产企业在开展工程建设施工时，投放的材料、设备等费用，该费用是房地产公司开发成本核算中重点关注的内容。

最后，基础设施费用。

基础设施费用也就是指房地产公司开发工程项目中水、电、暖气等基本费用。

财函字【2012】009号附件：恒大集团房地产开发企业成本核算制度

恒大集团房地产开发企业成本核算制度第一章总则第一条为规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，加强开发成本的管理控制，特制定本制度。

第二条本制度适用于集团内全资、控股的房地产开发企业，以及受托经营的非控股房地产开发企业。

第二章成本核算程序第三条按照房地产开发项目的特点，根据成本核算对象的确定原则，确定成本核算对象。

第四条设置成本核算会计科目，按照集团会计核算制度的要求，核算和归集发生的开发成本及费用。

第五条根据受益原则和配比原则，确定应分摊的成本和费用在各成本核算对象之间的分摊方法、标准。

第六条将归集的成本费用按确定的分摊方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。

第七条根据项目总体规划方案，正确划分项目可售面积和不可售面积，按有关规定分别计算可售面积和不可售面积应承担的成本。

第八条编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第九条正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

第十条正确划分已交楼开发产品和未交楼开发产品成本，正确结转当期交楼开发产品销售成本。

第十一条根据成本核算和管理的要求，编制成本报表，综合反映各成本核算对象的成本情况。

第三章成本核算对象的确定第十二条成本核算对象通常按以下原则合理确定：（一）可否销售原则。

开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。

对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。

开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）权益区分原则。

开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

第十三条成本核算对象确定的方法按照成本核算对象的确定原则，成本核算对象按以下方法进行分类：（一）能一期开发完毕的项目，按独立别墅、双拼别墅、联排别墅、多层、小高层、中高层、高层、超高层、独立商业、公寓、写字楼等不同可售产品类型划分成本核算对象。

房地产开发企业成本核算方法

房地产开发企业成本核算方法
房地产开发企业成本核算方法一般包括以下几个方面：
1. 确定成本核算对象：房地产开发企业应根据开发项目的特点，确定成本核算对象。

一般可以按照项目、业态、区域等进行划分。

2. 归集开发成本：按照成本核算对象，归集开发项目的各项成本，包括土地取得成本、前期工程成本、建安工程成本、基础设施成本、公共配套设施成本、开发间接费用等。

3. 分配共同成本：对于多个成本核算对象共同受益的成本，应按照合理的方法进行分配。

常用的分配方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法等。

4. 核算完工产品成本：对于已经完工的开发产品，应按照实际成本进行核算。

完工产品成本包括开发成本和分摊的间接费用。

5. 结转销售成本：对于已经销售的开发产品，应按照销售面积比例等方法，将其成本结转至营业成本。

6. 期末结账：在期末，应对房地产开发成本进行结账，将开发成本余额结转至存货科目。

以上是房地产开发企业成本核算的一般方法，具体核算方法应根据企业的实际情况和会计准则的要求进行选择和调整。

房地产开发企业的成本如何核算

房地产开发企业的成本如何核算⼀般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发⼯程的地点、⽤途、结构、装修、层⾼、施⼯队伍等因素，分别做如下处理：⼀、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发⼀定数量的商品房所⽀出的全部费⽤。

就其⽤途来说，⼤致可分为三部分：1.⼟地、⼟建及设备费⽤。

这是房地产开发成本的主体内容，⼤致占总成本的80%.其中最重要的是⼟地费⽤。

⼟地费⽤主要包括置换成本、批租费⽤、动迁费⽤等。

房产商在决定是否开发⼀个项⽬前，必须将预计的⼟地费⽤通过⼟地⾯积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平⽅⽶商品房所占的⼟地成本(俗称楼板价)，以此来进⾏项⽬的可⾏性评估。

2.配套及其他收费⽀出。

主要是指⽔、电、煤⽓、⼤市政和公建配套费，学校、医院、商店等⽣活服务性设施也是不可缺少的。

其他收费⽀出中有些虽属于押⾦性质，如档案保证⾦、绿化保证⾦等，但难以全部收回。

这类收费项⽬种类繁多，标准不⼀，许多项⽬由垄断性企事业单位执⾏，随意性很强，标准普遍偏⾼。

配套及其他收费项⽬是房地产开发成本中受外界因素影响最⼤的⼀块费⽤⽀出，⼀般占项⽬总投资的10%～15%.3.管理费⽤和筹资成本。

房地产开发与其他⾏业相⽐，有建设周期长、投资数额⼤、投资风险⾼等特点，因此，⼤多数开发企业必须通过贷款来解决资⾦需要，这样就产⽣数额较⼤的利息⽀出。

如何把这部分费⽤核算好，对正确计算开发成本将起到⾮常重要的作⽤。

⼆、加强房地产开发企业的成本核算策略1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、⾏业特点，建⽴和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算⼯作有法可依、有章可循，从⽽保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算⽔平和会计信息质量的提⾼。

同时，房地产开发企业应该考虑⾃⾝规模⼤⼩和开发项⽬的规模特点等因素，在保证成本会计⼯作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算⼈员。

房地产企业开发成本核算

房地产企业开发成本核算
房地产企业开发成本在会计核算中首先应确定成本核算项目和成本核算对象，其中，成本核算对象是房地产企业在开发经营过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者，它是由房地产企业自行确定的，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）号文（以下简称“国税发[2009]31号”）第二十六条，计税成本对象的确定原则有可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则；而成本核算项目的划分不是企业自行确定的，而是按房地产企业会计核算有关规定确定，它主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费及开发间接费用六大核算项目。

房地产开发企业的开发成本由各个成本核算对象的成本组成，而每个成本核算对象又由各个具体的成本核算项目组成，因此房地产开发企业的成本归集是指按照成本核算项目进行费用归集，成本分配是指将成本核算项目按照一定规则分配至各成本核算对象的过程。