抵押物遭遇拆迁 银行该如何维权

抵押物遭遇拆迁银行该如何维权

随着城市建设的发展，一些被银行设定了抵押的房产面临拆迁，但相关法律规定存在一些空白。

当作为银行债权抵押物的房产被拆迁，银行将面临抵押物灭失、债权脱保的风险，此时，银行该如何维权?让我们试从法理上进行分析，并就银行如何防范类似风险作一些探讨。

拆迁补偿款如何受偿

《物权法》第174 条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”。最高人民法院的《担保法司法解释》第80条第一款也规定“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿”。

实际上，这些规定实质上就是明确了抵押权的物上代位制度，即抵押物毁损或灭失后，抵押权人对该抵押物的保险金、赔偿金或其他替代物甚或是请求权都享有优先权。该制度的理论基础在于抵押权人关注的是抵押物的交换价值，当抵押物毁损、灭失后，抵押物的交换价值以保险金或赔偿金等替代物的形态表现出来，抵押权当然的可以追及到这些替代物或代位物上。

如果抵押物毁损、灭失后抵押权自然消失，而由抵押人获得替代利益，则实为对抵押权人的不公。因此，当抵押人享有土地使用权项下的土地被征收、地上房屋被拆迁后，拆迁补偿款即成为抵押物的代

位物，作为抵押权人的银行有权对拆迁补偿款行使优先受偿权。

但需要注意的是，拆迁补偿款作为代位物，同样具有抵押物所具有的特定性特征，因此，如果抵押人隐瞒被拆迁事实，领取动迁补偿款进行花费或转移，导致最终已无法进行追偿时，因该笔动迁补偿款失去了行使担保物权所必需的财产的特定性，诉讼中银行就不能再对拆迁补偿款提出行使优先受偿权的主张。

拆迁人该负哪些义务

拆迁设定了抵押权的房屋时，拆迁人是否需要通知抵押权人并妥善处置动迁补偿款？

从法律法规看，国务院的《城市房屋拆迁管理条例》第30条仅规定：“拆迁设定有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行”，而在个别地方性规定中，虽然有所涉及，但又语焉不详。如上海、哈尔滨等地规定，拆迁设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当进行协商，并向拆迁人提交有关书面协议。如达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存。上述规定均未明确，在抵押权人不知情时，拆迁人的义务以及处理办法。

正是由于在此领域法律规定的不明确，造成了实践中巨大争议。一种意见认为，拆迁人经与抵押人协商，拆除抵押房屋，该行为不属不法侵害，并未侵害银行权利，而银行作为房屋的抵押权人应随时关注还款人的还款情况及抵押房屋的状况。另一种意见则认为，拆迁人负有一定的注意义务，应根据被拆迁房屋的不同情况采取相应的措施。

我们认为，拆迁人在对房屋实施动迁以前必须对房屋的产权进行查明，此时不仅应包括对房屋产权人、房屋面积情况等基本情况的查明，也应包括针对房屋有否出租、有否被查封、是否设定抵押等附属情况的查明。因此，在实践中，拆迁人除了应在拆迁现场张贴拆迁通告和拆迁公告，查验被拆迁人的土地使用权、房产证原件，测量被拆迁的土地和房屋面积，核实安置对象的人口信息等工作外，还必须到当地房地产权属部门对被拆迁人享有的土地使用权和房产有否被司法机关查封、冻结，是否设置抵押等情况进行核查。如核查中发现在被拆迁房屋存在查封、冻结或者设置抵押权的情况时，应及时通知司法机关或抵押权人，或采取提存等方式妥善处置动迁补偿款。这是拆迁人应当履行的拆迁程序和必须尽到的注意义务。

如果拆迁人履行了上述程序，尽到了必要的注意义务，则对抵押权人的抵押权和债权的无法实现没有过错，不需承担责任。否则，即使拆迁人已经全额支付动迁补偿款，也应在动迁补偿款范围内，根据过错大小承担赔偿责任。近期，最高人民法院在判决中国信达资产管理公司哈尔滨办事处诉哈尔滨大地农业公司、哈尔滨城建投资公司损害赔偿纠纷案中就是依照这样的原则判决的。

银行应采取哪些措施

第一，加强对抵押物的监管力度。作为专业金融机构，银行对债权及抵押权的行使具备比一般公民和企业更强的意识和能力，也需要承担更多的责任。因此作为抵押权人的银行，应加强对抵押物的监管力度，了解掌握抵押物的现状、市场价值以及是否受到权利限制等信

息，并在发现抵押物存在毁损、灭失、被征收征用、贬值等情况下，及时采取要求抵押人恢复抵押物的价值、提供抵押权人认可的担保、就抵押人获得的保险金、赔偿金或补偿金优先受偿、提前清偿债务或诉讼保全等有效措施。

特别是在个人住房抵押贷款中，由于借款人人数众多，抵押物分散，因此对逾期的贷款一定要坚持到现场清收，以及时掌握抵押物和借款人的最新状况。

此外，我们认为，如果银行的经办人员疏于管理抵押物和怠于行使债权、抵押权的，也应被视为一种严重的失职行为。笔者在诉讼中就曾发现，某银行某支行的一起二手房抵押借款，贷款已经逾期2年、房屋已经被拆迁1年，而银行贷后管理人员仍然不知拆迁的相关情况，更无从谈起向拆迁人申报抵押情况、与抵押人协商清理债务以避免权利受损。在银行起诉拆迁人、房地产权属部门要求其承担损害赔偿责任时，会因银行的这一过错而被判令自行承担部分责任。

第二，得知抵押物将被拆迁后的措施。银行得知抵押物将被拆迁后，应与抵押人就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商，要求抵押人以拆迁补偿款优先偿还银行债权，或者要求重新设定抵押权。如果双方达不成协议的，银行应通知拆迁人或者申请法院对拆迁补偿款予以保全；尤其在目前的相关法律、法规对抵押物遇到拆迁时抵押权人和拆迁公司的职责界定存在空白时，银行作为抵押权人要主动主张优先权。

第三，抵押物已被拆迁后的补救措施。在借款人仍正常还款，但

抵押物已被拆迁时，如果被拆迁人不同意就收到的拆迁补偿款偿还银行贷款，也未就设置新的抵押物或者采取银行认可的其他补救措施达成协议的，银行应根据借款合同的约定，及时宣布贷款提前到期，并采取相应的诉讼保全措施。