国外商业业态

1、FOXTOW狐狸城（瑞士）

1970 年起，欧洲的一些服装和日用品加工企业开始利用工厂的仓库销售自己的定单尾货。一些喜欢品牌但又愿意廉价购买的顾客，不惜长途开车到工厂直销店去购买他们喜欢的品牌商品。1988 年以后，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，于是，有不少工厂便把自己的直销店开在一起，逐步形成了具有购物中心性质的工厂直销购物中心。但那时的FOXTOWN般都是真正的工厂直销，大多远离城市，功能单一，虽然以名牌和低价吸引顾客，但仍然没有形成有规模的销售。兴起于70年代的Outlet 作为一种零售业态，因销售名牌过季、下架、断码的商品，受到了追求最佳性价比的消费者及急于寻找另类销售平台的品牌厂商的极度欢迎。很快，Outlet 就在世界品牌云集的欧洲大陆风行壮大起来。在发展商的深度参与后，一些Outlet 商家逐步发展成拥有自身品牌价值的连锁集团。FOXTOW狐狸镇）就是在这种情况下成长起来的一个outlet国际连锁零售集团, 已在全球23各地区开设了FOXTOV品牌折扣店，年营业额超过了98亿欧元并持续成长。foxtown 亚洲公司于2004年正式进入中国市场，在上海市世贸商城1 楼开设了foxtown 世界顶级品牌服饰折扣中心，岁末年初，FOXTOW浦东中融店、西安店、成都店也即将陆续登场亮相；05年4月，FOXTOW还将以最强大的规模进入徐家汇商业圈—上海飞洲国际广场，开设占地1.5 万平方米的FOXTOWNFACTORYSTOR购物中心。以期满足更多消费者及供应商的需求，迅速搭建FOXTOW名品折扣新商圈。

2、鲁尔蒙德名品奥特莱斯中心（荷兰）鲁尔蒙德名品奥特莱斯中心距风景如画的鲁尔蒙德小镇仅需几分钟的车程，并与这座历史悠久的古城相映生辉。拥有200名品店家，其中主要品牌有：Adidas, Armani, Burberry, Dolce &Gabbana, Gucci, Hugo Boss, Prada 和Tommy Hilfiger ，全都能享有30%-70%的折扣。与其他众多购物中心不同的是，这里一

周7 天营业，为顾客提供了更多购物的机会。

优美的建筑、浪漫的广场和无与伦比的购物环境，使鲁尔蒙德成为旅游绝佳目的地。奥特莱斯购物中心距离杜塞尔多夫和马斯特里赫特仅30 分钟车程。来自荷兰、德国和比利

时的时尚达人都蜂拥至此。这里有鳞次栉比的酒吧、餐厅以及儿童游乐区，加上历史古迹与美丽风景，为游客提供了独一无二的购物体验，所以这里也就成为了所有到比荷卢的游客及其家人的绝佳选择。

3、Mall of America （美国）

美国最大的购物中心Mall of America 位于明尼苏达州的伯明顿，是目前世界上规模最大的超级室内购物商场，建筑面积约39万平方米，占地78英亩，12750 个车位，总投资高达6 亿多美元。购物中心集购物与娱乐于一体。Mall of America 的主力店由4 间本地的百货公司组成，分别配置于商场内4 个主要零售位置的4 个角落。此外，还有超过

520 间零售专卖店、80 间餐饮店分布于3 个楼层，大部分在美国已具有知名度的零售商及一些国际性零售商均设店于此购物中心内。

美国的巨型购物中心几乎无所不包，可以称得上是一个小“城市” 。现代购物中心的功能趋向多样化，并且常常与其他功能设施形成多功能综合体。它不仅满足购物需要，而且也满足文化、娱乐和餐饮等需求，创造了“一站式商城”这个集购物娱乐于一体的发展概念。在整体布局上，成功地利用内部不同分区的功能和定位、商户组合、以及建筑

细节等策略，吸引顾客始终保持购物逛街情绪和消费欲望，增加吸引力，延长购物者的停留时间。

在美国，大型购物中心的规划、投资开发、出租和经营管理，均由行业强势专业机构操作。开发商在开发建设完购物中心之后，通过出租经营，以收取租金的方式获取投资回报，并且由开发商自己拥有的购物中心管理公司，或委托其他专业管理公司来对购物中心进行统一管理。这就要求购物中心的开发商是综合性的商业房地产开发商，不仅具有雄厚的资金实力，还要具备开发商、投资商、经营商的背景。

美国商业房地产产业经过长期的发展和充分竞争，已经由市场打造出几十家大型购物中心投资商及开发商品牌，这些投资商和开发商旗下都组合着几十家甚至几百家购物中心，是美国购物中心产业的主力军。比如西盟地产集团在美国境内拥有250多家购物中心，GGP地产公司拥有160多家购物中心，这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司。

美国购物中心的成功经营的经验之一，就是招商原则注重开发商与进驻租户之间、租户与租户之间的合作，通过联合行销，共同发展，进而不断优化购物中心的业态组合和运营效率。以确保各租户在中心内的业务彼此之间具有良好的互补性，以及整个购物中心具有鲜明的特色。

4、“煤气罐”购物城（奥地利）

“煤气罐”购物城由保存完好的4个100多米高的硕大储气罐组成。这些储气罐是1899年根据当时维也纳市市长卡尔•吕格尔的建议兴建的，曾是维也纳城市煤气供应的主要来源。直到二战前，这里不断扩建，也是当时奥地利先进科技的象征。二战后，这里被重建并继续使用。直到1986年，“煤气罐”才真正“退休”。今天，这里成为维也纳市政改造工程的成功典范，也代表了购物中心发展的一种趋势，即强调资源再利用和美化城市的环保意义，以及综合实用的多功能性。

1989年，建筑学家曼福瑞德•维多姆教授开始研究如何重新利用“煤气罐”。最初这里只打算被改造为居民住宅区。但从2001 年开始，“煤气罐” 开始被赋予新的生命，通过专家的设计，它被逐渐改造成了一个集购物、展会、居住和旅游于一体的购物中心，也成为维也纳的标志建筑。近年来，随着维也纳人生活质量的提高，人们开始关注自身健康，“煤气罐”里的购物中心又与休闲娱乐中心结合在一起。

但千变万变，“煤气罐”的外表始终未变，也因此与维也纳市容的格调保持了一致。这种改造不仅赢得了维也纳市民的喜爱，也吸引了许多外国游客。据统计，在2005年有将近380万人来此参观并进行了消费。维也纳“煤气罐” 购物城由4 个硕大无比的储气罐组成，经过着名设计师的改造，成为大型购物中心。为了与维也纳古城市容保持一致，“煤气罐”的外表并没有变化

5、勃兰特—克劳斯（英国）

商场要有一个合理的租户组合，要有符合商场顾客需要的不同档次的商店、餐馆、咖啡厅、娱乐厅、影剧院，甚至保龄球场馆等。奈森说，在商场招商过程中，有大型知名百货商店进驻至关重要。如勃兰特—克劳斯商场就有约翰—路易斯、芬威克等名牌大型百货店，它们的进驻会带动许多中小商家入驻。入驻商店的品牌不一定是独有的，但必须能够满足不同消费群体的需求。第三，注重经营财务细节。商场选址和租户组合搞定之后，需要制定营销战略。而营销战略的确定也要作市场调查。英语有句俗话：“魔鬼就在细节中” 。财务细节不解决，商场经营就搞不好。奈森说，营销战略的重点是找准核心顾客群体，这犹如射箭要击中靶心。购物商场不能靠消费水平低的顾客而生存。

勃兰特—克劳斯商场有115家商店，购物面积达5 万平方米，共有雇员4500 人，既