房地产开发大作业答案

安徽工业大学工商学院2012-2013第二学期房地产开发与经营大作业姓名_______hjj____________班级_______市____________学号__________________任课教师______吕子豪_______________日期______2013.6_______________1、在社会经济发展过程中，普遍存在对资源过度开采使用，造成资源浪费的现象，我们国家正在倡导建立资源节约型、环境友好型的经济发展模式，请结合房地产行业发展现状，你认为在房地产开发过程中如何贯彻节约型的房地产开发理念？（20分）答：（1）强化集约利用土地，提高土地利用率①盘活土地存量，整顿现有土地秩序②坚持规划先行，加强用地科学管理。

规划明确不同地段的土地用途、产业布局、配套设施和发展目标。

既保证土地利用的最大效应，也保证企业发展的良好环境，充分发挥规划的引领作用。

③坚持多措并举，提高集约利用水平。

（2）积极推进原材料节约①推广应用高性能、低材耗、可再生循环利用的建筑材料②鼓励使用非结构预制件③减少或不适用粘土砖，新型墙体材料应用率不断提高。

（3）大力推进建筑节能①减少和避免大型公共建筑在节能方面存在的一些食洋不化和水土不服问题，盲目拷贝和追求怪异②建筑体型上应避免过于强调怪异，形式单一、土地浪费、采用集中能源系统和高大门庭，公共建筑中使用高大门庭现象应该逐渐消失。

（4）整合优化利用城市建设资源①从整体上构建城市和城镇体系。

要坚持“整体城市建设”的理念，按照城乡统筹、城乡一体、节约集约、生态宜居、和谐发展的原则②加快推进中心城区、复合型组团、小城镇和新型农村社区建设，不断优化各种建设的资源，从整体上构建富当地城市特色的现代城镇体系。

2、房地产开发周期较长，影响因素众多，面临诸多风险，应加强房地场市场调研，请从我国当前政治法律环境和经济环境入手，分析宏观环境对房地产企业及房地产市场发展造成怎样的影响？（20分）答：（1）宏观环境对房地产企业的影响政府土地、金融调控措施必将对房地产业的发展产生深远的影响，这些影响主要有：调控政策规范市场。

有助于为房地产企业创造一个公平的市场竞争环境。

调控措施将带来的资金压力，特别是中小开发企业濒临用境，将迫使一些开发企业转变开发方向和开发计划。

同时，调控势必有可能把更多的投机性开发商逐出市场，企业将回归理性和本分。

调控措施将有助于促进企业的优胜劣汰，在此过程中实力较弱、企图投机的开发商将会面临较大压力甚至被淘汰出局。

经过优胜劣汰后生存下来的，必将是优质企业。

其抗风险能力也将大为提高。

调控措施在限制高档住房和商业用房消费的同时，中低价住房消费由于事实上的提高预售门槛，也会受到一定的影响。

部分消费者可能从原来的持币购房变为对价格下降产生预期，持币观望、延迟购房，削弱市场的活力和动力，必将影响房地产企业市场发展的信心。

（2）宏观环境对房地产市场的影响①．加息从短期来看，加息会从三个方面对房地产业造成影响，从而导致当前的高房价回归理性。

首先，加息表达了央行的一个宏观调控的信号，从而改变购房者对房价上涨的心理预期，很多人就会从楼市退出来；其次，加息会增加存款人的货币收入，增加贷款者的利息负担，这会抑制投资者、投机者的购房需求；第三，加息会增加投机者囤房、开发商囤地的机会成本，从而增加商品房的供给。

加息主要是改变购房者和售房者的成本收益曲线，通过“看不见的手”引导双方自动调整自己的行为，使供需双方在动态中达到一种均衡。

②．房产税房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

对房产征收的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

开征房产税有利于稳定房地产市场预期，有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为，有利于改善人们购房的理念，有利于抑制虚高的房价，使得房价回归理性等。

(1)降调节房价增长率； (2)低房屋土地空置率，调节供需平衡； (3)增加地方政府收入来源，降低对土地出让金的过分依赖； (4)优化社会资源配置，缩小贫富差距。

③．限购令限购令有利于社会公平和资源节约，影响如下：(1)限购令的执行，已经按下了高房价的疯狂的头颅，逼迫房价进入下降通道。

过度的投资保值投机已严重扭曲了房地产的居住功能，一户一房的调控目标就是要还住房本来的居住本质，确保更多以居住为主的居民的利益； (2)限购令固然是以行政强力遏制了购房需求，其短期或对调整房市有所影响，但正因为调控行为的非市场化，政策的连续性就让人存疑。

(3)“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。

首先，这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。

只要炒房客预期房价继续上涨，炒房客就有可能千方百计绕开规定。

其次“一户限购一套房”的规定有漏洞。

炒房客既可以借用暂时不买房人的身份证来炒房，还可以通过假离婚等方式来炒房。

④．限制银行给房地产贷款只要房地产开发商资金流动性充足无忧，房屋销售价格就没有降价压力，同时受城市房地产资源稀缺性等因素影响，房屋售价还可能持续上涨，这是导致政府宏观调控政策失效的主要原因之一，而房地产开发商资金来源直接间接占比40％以上来自银行贷款。

⑤．保障房保障性住房政策的出台势必对房地产业的发展带来深远影响。

(1)有利于推进住房保障体系建设； (2)有利于稳定房地产投资增长； (3)保障性住房大量入市影响房地产供求关系。

目前，我国政府宏观调控对房地产市场的发展起到了相当显著作用，政府运用多种手段，结合市场的起落，确保房产市场平稳的发展，同时又带动相关产业，促进就业和GDP 的增长，另一方面，在不断加大保障性住房的建设，以保证民生，使得百姓能够安居乐业3、在现阶段，我国一些地方在土地征用和房屋拆迁过程中，经常出现一些“拆迁钉子户”，为什们会出现这些“钉子户”？你如何评价这些“钉子户”？为了避免出现暴力强拆，激化社会矛盾，人认为应从哪些方面着手以较好的解决这一问题？（20分）答：（1）“钉子户”产生的原因造成“钉子户”的原因复杂多样，其中最重要的原因是产生于补偿和纠纷的解决环节，尤以住户和开发商的矛盾最大，双方都有各自的利益追求和难题，对于住户来说，自愿搬迁如果不能拿到能让自己觉得合适的补偿安置费用，搬迁会吃亏，如果不搬可能会违规，还会面临被强拆的危险；对于开发商而言，强拆会显得不以人为本，但是不拆又会牺牲效益，就在双方都陷人两难的过程中，矛盾激化。

总结的一些具体原因：①被拆迁主体复杂多样②拆迁和裁决主体重叠混乱③行政机关的介人，破坏纠纷当事人平等的法律关系④补偿标准过低，补偿方式单一⑤补偿标准设置上限，局限于货币补偿⑥恋故土，保祖地观念根深蒂固⑦社会舆论的助推⑧违章建筑面积广大，难以认定⑨拆迁理由不够充分（2）对“钉子户”的评价“钉子户”是在市场经济进一步发展以及改革开放深化的时代背景下产生，它起初主要是用来形容被拆迁户抵制强拆的决心，后来因为真实的拆迁事件导致它的词性发生了改变，专指房屋拆迁的过程中，与拆迁人对抗、拒不搬迁的住户。

但这个称谓带有明显的歧视性，犹如“农民工”的称谓一样，他们的人格权受到了侵犯。

随着民主和开放意识的发展，“钉子户”顽强抵抗拆迁的行为也得到了部分群体的支持和认同，因为他们很多时候被视为敢于同追求暴利的开发商，个别腐败的政府机关工作人员以及官商相互勾结的恶势力做斗争的榜样，他们也越来越多的受到民意保护和舆论支持，尤其在网络媒界的密切关注下．“钉子户”常常也能博得一片叫好，“钉子户”也渐渐跻身于英雄代名词的行列。

但我认为“钉子户”的有些做法和活动是可圈可点的，在一开始他们有可能是弱势群体，有可能他们的利益真正的收到了损害，而通过自己的一些实际行动尽力去维护自己的权益这可以看做是英雄的行为，但另一方面健全的法治社会对“钉子户”也决不能迁就，不能纵容有些人借公共利益敲诈勒索，否则就是对其他搬迁人的最大不公正。

所以综合来说，对“钉子户”的评价应该客观和实事求是，具体问题具体去分析和评价。

（3）不同方面解决这一问题㈠针对政府方面：①规定房屋拆迁补偿的基本程序和救济程序②严格界定公共利益的范畴③丰富补偿方式，明确补偿的范围和标准④拆迁许可和执行主体分开，法院审查严格把关⑤明确诉讼主体资格，严防主体错位⑥专设独立、中立的评估机构建立有公信力的第三方拆迁纠纷解决机制⑦做好拆迁监督工作㈡针对拆迁户方面：①深入调查，搞清楚各个拆迁户拒绝拆迁的理由，针对不同的原因制定说服方案②本着以人为本的态度，在充分尊重拆迁户意愿的基础上，展开说服工作，晓之以理动之以情，说明拆迁规划是为了城市的整体发展，拆迁之后城市更加美观，拆迁户的生活环境也会更加优美，是对双方都有利的。

③对于少数拒不合作的拆迁户可以单独进行座谈，宣传征地拆迁的法律法规，说明不依法拆迁可能承担的责任。

④对于拆迁户提出的实际困难应尽可能协助进行解决，消除疑虑。

总之，我相信只要站在尊重拆迁户的利益，在平等的基础上展开协商说服工作，就能够获得信任和支持，顺利完成拆迁工作任务，切实可行的避免不必要的冲突与矛盾。

4、我们在媒体上经常看到曝光房地产市场暴露的房屋建筑质量问题，如所谓的“楼倒倒”、“楼脆脆”项目，你认为建筑项目质量管理有何特点？建筑质量受哪些因素影响，应采取哪些措施可有效控制房地产建筑项目质量？（20分）答：（1）建筑项目质量管理特点①影响因素多建筑项目通常是一些大型项目，因此会涉及到建筑过程中的许多方面，而不同的方面就会带来不同的影响最终建筑项目质量的因素。

②质量波动大众所周知，建筑工程项目一般是在露天环境下施工，受环境的影响非常大。

然而，环境因素是多变的。

在环境因素的影响下，我们很难保证项目质量的稳定性。

此外，受自身性质的影响，建筑工程项目很难进行生产流水线式的批量生产，这也从客观上造成了项目质量的波动。

③质量变异大对于建筑工程项目来说，它强调自身的连续性、整体性与协调性。

任何一个环节出现问题，都可能导致整个工程项目的失败。

进一步讲，如果建筑工程项目真的出现问题，就容易导致质量变异。

在有些情况下，甚至还会出现质量安全事故。

可见，质量变异问题是建筑工程项目质量的一项显著特征。

④质量隐蔽性除了质量变异大的问题外，建筑工程项目的连续性特征还会带来质量隐蔽性大的问题。

在工序衔接的过程中，前一工序中存在的问题很可能被下一工序所遮蔽。

⑤终检局限大当竣工以后发现问题，就为时已晚。

在有些情况下，终极验收也就不能确保问题被查出。

而这些问题就像一颗定时炸弹，带来了严重的质量隐患。

（2）建筑质量影响因素①人为因素影响对于建筑工程项目来说，人是其施工者。