青浦华新镇项目(终稿) 2012-8-26

产业发展方向预判2
部分代表企业举例 • 上海金陵股份有限公司
普通机械制造业
• 上海汇通能源股份有限公司
• 陕西航天动力高科技股份有限公司 • 上海振华重工（集团）股份有限公司
电子元器件制造
• 上海飞乐股份有限公司
• 有研半导体材料股份有限公司 • 福建福日电子股份有限公司
专用设备制造业
• 上海二纺机股份有限公司 • 中船江南重工股份有限公司
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3 2 2 1
√ √ √ √ √ √ √ √ √
1 1 1 1 1 1
资料来源：世邦魏理仕
6.1 整体定位
项目周边产业分布
产业发展方向预判1
本项目周边园区的规模较小和等级较低，就单个园区而言没有发展总部基地的能力，但又存在一定需求。因此需要 在将周边多个园区产业资源整合的基础上，发展一个共享的商务核。
嘉定
上海雄莹电子科技有限公司 上海统麒化工有限公司 豪钢机械工程（上海）有限公司 上海曼吉磁生物有限公司 上海伊盛泵业有限公司 上海锦辉润滑油厂
青浦
上海长志涂料有限公司 上海登贤胶粘制品有限公司 上海朗亮电子科技有限公司
由于中小型制造企业就近办公的选址特征，区域内的办公租户与区域内现有产业发展依存度高
产业发展方向预判2
2011年产值（亿元）
1,412.2 1,055.5 210.7 152.5
3 4
5 6 7 8 9 10
通用设备制造业 电气机械及器材制造业
通信设备、计算机及其他电子设备制造业 专用设备制造业 金属制品业 造纸及纸制品业 塑料制品业 非金属矿物制品业
信息电子 机械设备
信息电子 机械设备 金属及非金属矿物制品 纸制品 材料 金属及非金属矿物制品 汇总： 机械设备 信息电子
园区配套商业市场研究
高星级酒店市场研究 酒店式公寓市场研究 办公租户需求研究
4.0 物业需求研究
商家运营需求研究
酒店营运需求研究 酒店式公寓租户需求
第二阶段工作——建议&支撑
（已完成）
2012.08.06
5.0 优秀案例借鉴
国际优质案例分析
项目整体定位
6.0 项目定位建议
办公产品定位
商业产品定位
酒店式公寓产品定位
预判角度
产业布局和份额
产业规划和产值
机械设备（先进重大装备、机 电）、信息电子
预判结论
机械设备、信息电子
机械设备和信息电子产业将是本项目主要的租户产业方向
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资料来源：世邦魏理仕
6.1 整体定位
本项目产业发展方向（主导产业）
机械设备及信息电子类产业的细分产业包括：
机械设备 部分代表企业举例 • 上海柴油机股份有限公司 信息电子
7.0 项目财务分析
模型建立/财务结论 发展模式深化
第三阶段工作——终稿修改 （已完成） 2012.08.25
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6.0 项目定位深化
项目发展深化
其他相关问题
目录
1. 2. 宏观环境透视 项目基地研究 5 55
3.
物业市场研究
3.1 园区型办公市场
85
3.2 标准办公市场
3.3 园区配套商业市场 3.4 高星级酒店市场 3.5 酒店式公寓市场
日用电子器具制造业
• 青岛海信电器股份有限公司 • 彩虹显示器件股份有限公司
• 恒天凯马股份有限公司
交通运输设备制造业 • 金山开发建设股份有限公司 • 上海航天汽车机电股份有限公司 • 上海电气 电器机械及器材制造业 • 上海机电股份有限公司 计算机及相关设备制造业 通信及相关设备制造业
பைடு நூலகம்
• 烽火通信科技股份有限公司
战略性高新产业
重点发展战略性新兴产业，促 进新材料、新能源、生物医药、
传统优势产业
加快改造提升纺织、印刷、机 电等传统优势产业，鼓励企业
先进重大装备、电子信息制造
等高新技术产业集聚发展。
积极向产业链、技术链和价值
链高端延伸。
重点发展
改造提升
政府关注度将从传统优势产业转向战略性新兴产业
在现有的产业基础上全面实现产业升级
企业资源
市场深度透视 金山 嘉定 青浦
企业规模和选址特征
青浦区产业产值
青浦区产业规划
青浦区及项目周边产业分布
产业布局和份额
未来高产值的产业
产业发展方向预判1
主导产业
产业发展方向预判2
主导产业
产业发展方向预判3
配套产业 配套产业
本项目办公部分的产业发展方向
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资料来源：世邦魏理仕
6.1 整体定位
5
新能源 印刷传媒
纸制品 摩托车 箱包 文体用品 包装
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0 0
0 √ 1 1 0 0
资料来源：世邦魏理仕
√
6.1 整体定位
本项目产业发展方向预判1
青浦区产业分布排名
产业发展方向预判1
项目周边产业分布排名
1
2 3
机械设备
信息电子 服装
1
2 3
机械设备
信息电子 精细化工
4
5 6
6.1 整体定位
市场深度透视
产业发展方向预判1
金山、嘉定、青浦三个区内办公选址靠近工厂的部分企业列表如下，主要为100~300人的中小型企业：
区域 公司名称 上海超强化工有限公司 上海美兴化工有限公司 上海汉中化工（涂料）有限公司 金山 上海焰仓物流设备有限公司 上海彤逊化工有限公司 上海天时化工有限公司 上海三耐利工贸有限公司 上海重起起重机械有限公司 上海欧洋机电有限公司 上海雷郎电器设备制造有限公司 所属行业 能源化工 能源化工 能源化工 材料、设备 能源化工 能源化工 材料 机械设备 机械设备 机械设备 电子 能源化工 机械设备 生物医药 机械设备 能源化工 能源化工 材料 电子 办公地址 禾龙商务大厦 禾龙商务大厦 锦宏大楼 锦宏大楼 山鑫城市广场商务中心 金宇大楼 国际五金城 国际五金城 国际五金城 国际五金城 世康大厦 嘉鼎国际 绿地嘉创国际商务广场 嘉乐园商务大厦 港龙国际大厦 港龙国际大厦 青浦工商联 青浦工商联 青浦工商联 生产基地所在园区 亭枫工业区 亭枫工业区 金山工业区 金山工业区 金山嘴工业区 金山精细化工园区 敏枫工业园区 敏枫工业园区 敏枫工业园区 嘉定外冈工业园区 安亭工业园 嘉定工业区 嘉定工业区 曼吉工业园 青浦工业园区 靠近华新工业园区 练塘工业园 青浦工业园区 朱家角工业园区 企业规模（人） 300~400 150~200 50~99 100~150 11~50 100~150 100~150 200~300 50~100 100~200 100~200 50~100 50~100 150~200 200~300 200~300 100~150 400~500 11~50
园区 规模 级别
1
8 4 11 2 3
张江高新青浦园区
青浦出口加工区 青浦工业区
25km2
16km2 56km2
国家级
国家级 市级
4
5
华新工业园
徐泾工业园 练塘工业园 朱家角工业园 白鹤工业园 金泽工业园 商塌工业园 华新生产性服务功能区
6km2
7km2 7km2 8km2 0.8km2 0.9km2 2km2 0.5km2
中小型企业
制造业
• 办公与工厂相连或相互独立；
• 若独立，选址通常位于距工厂较近的写字楼内。
本项目潜在 租户类型
大中型企业
制造业
• 办公与工厂相连或相互独立； • 若独立，选址通常位于传统成熟商务区内。
• 企业有将强的租金承付能力
• 提升并展示企业形象 • 便捷的交通更接近客户
资料来源：世邦魏理仕
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• 上海宽频科技股份有限公司 • 上海普天邮通科技股份有限公司 • 上海华东电脑股份有限公司 • 方正科技集团股份有限公司
• 上海置信电气股份有限公司
仪器仪表及文化、办公用机 械制造业 • 上海自动化仪表股份有限公司 • 江苏林洋电子股份有限公司 • 宁波三星电气股份有限公司
• 航天信息股份有限公司
机械设备
通过将青浦行业产值与两类产业规划进行交叉比较，战略性高新产业中的先进重大装备、
电子信息以及传统优势产业中的机电具有高产值的特点，是未来产业升级的优势产业。
CBRE | 第 14 页
资料来源：世邦魏理仕
6.1 整体定位
本项目产业发展方向（主导产业）
产业发展方向预判2
产业发展方向预判1
产业发展方向预判2
材料
生物医药 汽车零部件
4
食品
根据青浦区及项目周边各制造类产业分布，机械设备及信息电子的产业覆盖率最大。
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资料来源：世邦魏理仕
6.1 整体定位
青浦区产业产值
2011年青浦区十大行业中，机械设备和信息电子的产值最大。
排名 行 业 名 称 全区规模合计 十大行业合计 1 2 交通运输设备制造业 化学原料及化学制品制造业 机械设备 精细化工 产业分类
市级园区配套区
市级园区配套区 市级园区配套区 工业区块 工业区块 工业区块 工业区块 --
1 3 2
6 5 7 8
10 7
9 10 11
规模最大的青浦工业园正在规划建设中央商务区和企业总部基地。
9
6
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资料来源：世邦魏理仕
6.1 整体定位
项目周边产业分布
项目周边园区内，产业布局以机械设备、信息电子、精细化工、食品产业为主。
市场深度透视
通过研究金山、嘉定、青浦三个地区的制造类企业的办 公选址特征，初步确定本项目的潜在租户为办公选址一 般位于距离工厂较近的中型企业。 青浦 嘉定
产业发展方向预判1
金山
企业规模 小型企业
所属行业 制造业
办公选址特征 • 办公与工厂相连；
办公选址驱动因素 • 便于节约成本并进行生产管理 • 企业成本有限 • 期望改善企业形象 • 较好的交通条件便于接近客户
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资料来源：世邦魏理仕
6.1 整体定位
本项目产业发展方向（配套产业）
产业发展方向预判3
青浦产业十二五规划（新产业培育）
努力发展总部经济和航空服务、高端教育、电子商务等产业，积
极培育文化创意、金融服务、专业服务、现代物流……
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资料来源：世邦魏理仕
4. 5. 6.
物业需求研究 优秀案例借鉴 项目定位建议
324 375 442
7.
项目财务分析
623
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6.1 整体定位建议
项目发展建议 产业发展 政策研究 业态筛选
产品设计
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6.1 整体定位
产业筛选思路
区域内现有产业及产业规划 产业配套需求
产业筛选思路
137.5 122
92.6 83.9 78.3 67 62 49 416.6 274.5 137.5
精细化工 金属及非金属矿物制品 纸制品
材料
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127.3 67
62
资料来源：世邦魏理仕
6.1 整体定位
青浦区产业规划
产业发展方向预判2
根据十二五产业规划，青浦将大力发展先进制造业，未来产业发展重点在于战略性新兴产业，同时对传统产业 进行改造提升。
主要产业 机械设备 信息电子 服装 材料 生物医药 汽车零部件 家具建材 金属及非金属矿物制品 精细化工 食品 √ √ √ √ √ √ √ 华新工业园 √ √ 徐泾工业园 √ √ √ √ 白鹤工业园 华新生产性 服务功能区 √ 合计 3 2 1 1 1 1 1 0 2 2
产业发展方向预判1
8
4 11
产业发展方向预判1
金泽 工业园 √
商塌 工业园 √
华新生产性 服务功能区 √
合计 9 6
√
√ √
√
√
√
√ √ √ √ √ √ √ √
6 5 5
√ √
√
√ √ √
√ √
√
√
√ √ √ √ √ √ √ √
√
√
4 3
金属及非金 属矿物制品 精细化工 食品 新能源 印刷传媒 纸制品 摩托车 箱包 文体用品 包装
上海青浦华新镇项目发展顾问报告
（终稿）
呈交：上海中暨科技发展有限公司
2012年08月26日
阶段性工作
1.0 宏观环境透视 经济、人口、规划、宏观政策
交通、景观、资源 园区型办公市场研究 标准办公市场研究
第一阶段工作——市场&宏观
（已完成） 2012.08.06
2.0 项目基地分析
3.0 物业市场研究
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资料来源：世邦魏理仕
6.1 整体定位
本项目产业发展方向预判2
战略性高新产业规划
新材料 新能源
产业发展方向预判2
青浦十大行业产值排名
机械设备 信息电子
传统优势产业规划
纺织 印刷
生物医药
先进重大装备 电子信息制造
精细化工
金属及非金属矿物制品 纸制品
机电
材料
机械设备、信息电子
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资料来源：世邦魏理仕
6.1 整体定位
青浦区产业分布
青浦各园区内，产业布局以机械设备、信息电子、服装、材料、生物医药产业为主。
主要产业 机械设备 信息电子 服装 材料 生物医药 汽车零部件 家具建材 张江高新 青浦园区 √ 青浦出口 加工区 √ 青浦 工业园 √ 华新 工业园 √ 徐泾 工业园 √ 练塘 工业园 √ 朱家角 工业园 白鹤 工业园