唐山市房地产市场发展现状及对策研究

摘要

经过20多年的快速发展，房地产行业已经是我国国民经济的核心支柱产业之一。对于我国的经济发展来说，房地产行业做出了不可或缺的贡献。但是，近几年我国的房地产行业发展历程并非一帆风顺，常有各种问题发生。唐山市房地产行业中的供求不平衡的问题就十分显著。因此，有必要在此背景下深入研究唐山市商品住宅市场。本文简要介绍了唐山房地产行业的现状，包括持续的投资增长、稳定的房价、增加的土地供应和紧缺的住宅用地。同时，还分析了唐山房地产行业存在的一些问题，如政府管理机制不完善、房地产业政策法规没有完全成熟的体系、根据房地产现状和情况出现的土地控制。现在，需要透析唐山房地产市场存在的问题，找到与实际情况有关的解决办法，如支持改革、房地产市场调控、管理改善房地产市场、增加唐山房地产类型、合理改善土地的供应以及土地政策等。实行相应的措施和建议，以期促进唐山房地产市场的稳定健康发展。关键词唐山房地产；房地产市场；存在的问题；对策研究

第1章绪论

1.1选题背景和意义

1.1.1选题背景

各国房地产业的兴起和发展与经济的社会发展、城市人口的增加、产业结构的变化、政治体制的改革、住房概念的更新和文化观念、区域优势的转移和历史发展之间相辅相成、相互促进。这也是人类进步、城市文明、生活环境改善、生活方式和生活方式的体现。改革开放以来，中国房地产业的崛起促进了中国经济的快速发展。

目前我国的房地产行业的发展蒸蒸日上，是我国国民经济中众多支柱性产业之一，改革开放以来，我国的经济体制已经成功转型，计划经济完美转变为市场经济，例如福利住宅等系统已经被淘汰。但是，随着房地产行业的发展，其中各种问题也变得十分突出。这些问题不只是对我国经济的发展起到阻碍作用，还会导致社会整体功能发挥不健全、不稳定以及不能持久发展。近几年，城市迅速发展的同时也让房地产行业的各种问题浮现出来，例如经历大型的投资、商品房的售价飙升、供需不平衡和市场秩序混乱等问题。这些问题现在似乎是局部的、区域性的和结构性的，但是如果不能及时修复，那么就会影响宏观经济的稳定发展甚至有可能影响我国的全球战略性发展。

自2005年以来，国家已经明确表示，我国的房地产行业的发展在国民经济中处于核心地位。改革开放之后，尤其是近几年我国的房地产行业在各地的实践反复证明了这一点。它将成为中国国民经济发展、农村城镇化和城市现代化的重要支柱产业，是中国城镇居民生活水平提高和消费水平增长的最明显体现。

首先，房价上涨。特别是中小城市的房价上涨幅度过大，中小型的住房供不应求。住房和租房的市场十分的不景气，尤其是住房市场存在无序的状况。然后是对于住房的保障区域太小、对策不准确，对于一系列保障体系的设计缺乏理性，因此导致的腐败问题引起了社会大众的不满意。并且，现在对房地产行业进行宏观上的调节控制、监督管理的措施没有完成预期的计划[1]。唐山市的房地产市场也存在上述问题，如何解决这些问题是唐山房地产市场可持续发展的关键。因此，为了有效地解决这些问题，对唐山房地产市场的基本情况进行调查和总结，归纳出一些有针对性的解决方法，并参考现有的文件和资料，提出有效的研究方案。

1.1.2研究意义

本文研究内容主要具有以下两方面意义。

第一个方面，具有实际意义。考虑到唐山房地产市场存在的问题，对其进行了深入的探讨和分析，找到根本原因，并根据当前房地产市场的发展提出了措施。完善商品住宅房的结构计划，建立科学合理的行业措施，提高对当前房地产市场的监督管理，可以令房地产的市场环境得到显著地提升，房地产市场发展支撑经济的发展起到很大作用。

第二个方面，具有理论意义。本文的研究重点是相关理论的研究，明确界定房地产、房地产市场以及与房地产行业相关的概念，并整合专业中使用的概念。为相关研究的分析、开发和改进提供宝贵的经验和支持。

中国的房地产市场是一个与社会发展和人民生活息息相关的大市场。在许多房地产高压的政策下，房价暂时稳定，但上涨趋势从未逆转。从迄今为止的经验教训可以看出，日本房地产泡沫破灭和美国借贷问题引发的金融危机强烈说明了大宗商品价格大幅波动会严重影响世界经济。为了防止房地产市场的剧烈波动，确保市场经济安全过渡，必须在房地产市场严格执行市场运作。显然，有必要加强房地产宏观调控政策，了解房地产市场变化的特点，了解房价波动规律，对全房地产的市场的变化情况进行研究分析。

1.2国内外的研究现状

1.2.1国外的研究现状

经过对国内和国外的大量有关文献的研究分析，清楚地了解到国外的房地产的定性研究和房地产的定量研究处于成熟阶段，主要包括房地产的市场的供求关系、房地产和国际经济标准的联系和房地产的调节控制。

1、房地产的市场的供求关系

外国研究人员通过查看居民（或政府等）的收入、政府的财政收入、当地家庭的数量、住房建设成本、结婚率和住房率，了解房地产市场的供应情况。Moore 根据这些数据指数调查分析了这些因素对新房数量的影响。影响新房数量的这些因素的范围和方向并不相同，其中财政收入的影响最为重要。Montgomery对美国房地产市场的关注之后使用更复杂的数学模型的分析表明，建设住房的增长与国民收入的变化密切相关，并且变化的方向也是如此。Coulson对住房投资和GDP 进行了短期分析，发现国家经济受到这一因素的强烈影响，并且由于GDP的影响而趋于不稳定。

Joanides和其他学者也在需求方面做了大量研究。例如，Ioannides认为住房消费和投资的需求弥补了房地产的市场需求，不同的收入群体有不同的住房需求，随着收入的增加，家庭往往投入更多。McKenzie通过进一步的研究指出，住房需求的关键要素还应包括房屋质量、位置和面积等要素。Knight评估了买方和卖方之间信息的对称程度，发现两者之间信息的对称性非常不同。买方的信息变得越来越少，只能很被动的去接收卖家的售价信息。

以资产的价格的视角来看，不难发现决定房地产的价格投资的原因通过与金融市场中另外的资产的收益率相比较。坎贝尔利用数学的模型对要分解的对象进行研究分析。他表示，时间的利用效率、租金的提高以及风险的增加预期这三个方面对房屋的租金和价格起到的作用各不相同，其中租金增长的作用最小。对价格与租金的比率起到主要作用的原因是未来价值预期的变化。除此之外，Case 对住房售价的多少和自身的回报比率进行了预估[2]。Abraham创新地引用了现金流量时间表的新概念来研究房地产市场的相关问题。Quigley还研究了商业周期、房地产行业周期以及它们之间的相关经济问题。

2、房地产市场的宏观调控

关于房地产市场宏观经济政策监管的国外研究较早开始。自20世纪80年代以来，房地产和经济领域的许多学者都研究过这个问题。J. E. Richard和Wheaton 就政府在房地产市场的功能问题以及政府干预房地产市场的程度进行了初步的经济理论讨论。后来，像Malpezzi和Wachter这样的学者继续沿着他们的思路学习。Simariano对印尼，泰国和马来西亚房地产市场崩溃的原因进行了彻底调查，