社区商业策划案

为充分保证住宅、商铺的设计要求，转换层不失为一 种可以两者兼顾的设计方向。 例如：底商三层，在第四层设计一层转换层，以此作为 住宅的分户层，同时将第四层的平台建成空中花园，同 样可以进行绿化等环境景观的设计，既创造了住宅的销 售卖点，又能够解决住宅对商铺的影响。
方式一、转换层设计，将住宅和 商铺独立化。
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虽然住宅与底商在设计规划上的冲突较大，但若在项目建筑规划设计之初充分重视的话，仍可以在很 大程度上降低底商对住宅影响，寻求到二者价值的平衡点，让鱼和熊掌能够兼得。
— 社区商业的业态规划设计 —
社区商业如何规划好商业与住宅的关系
住宅的消防、采光、通风要求较多，住户大堂、消 防楼梯、地下车库出入口等相关硬性配套设施，都会对 商场形成一定的负面影响，这些设施应该尽可能往建筑 物四周、地段偏离主街道的地方进行设置，柱网结构方 面可以局部的通过梁作为过渡，保证绝大部分区域商场 柱网结构布局的合理性。
超市百货主 力店面积 一般标准超市规模达到600010000平方米，单层面积一 般在3000平米以上，家乐福 、沃尔玛等国际超市要求单 层面积较高，沃尔玛要求单 层面积达一万平米。
次主力店面 积 次主力店包括品牌连锁餐
饮、健身中心、美容中心 等，如一般连锁快餐肯德 基、麦当劳的面积要求在 300-500平米之间。
是否具有 招商的可 执行性， 符合项目 实际情况
能否在 项目目 前条件 下开业 经营， 培育商 业氛围
符合商 铺建筑 设计技 术指标
— 社区商业的业态规划设计 —
在商业布点时，可优先考虑 体现居民生活便利的业态， 如超市、服务配套类和便利 店等业态的位置，既方便社 区及周边居民的消费，又兼 顾龙头商家对其它小商家的 带动作用
街铺面积
街铺通常情况下以经营社 区便利为主，其是快餐店 、美容美发店经营面积较 大，一般在100平米左右， 而面包坊、冲晒店、药店 经营面积较小。
— 社区商业的业态规划设计 —
说明:
在社区商业规划中，有些开发商为了追求商铺销售面积最大化，尽可能把 社区商铺进深做深、面积做大，动辄单铺面积就超过一百平方米以上，殊不知 大面积的铺位不太适合社区商业经营，除了餐饮、美容等业态外，更多的社区 便利店只需要四五十平方米。有些社区商业中心的街铺每年租金递增率十分有 限，其主要原因就是铺位面积大，商户经营成本高，导致单位租金难以成长。
— 社区商业配套规划设计 —
Thanks
—— 社区商业的定位 ——
业态组合规划原则 超市、餐饮、 便利店、服 务配套、美 容、服饰精 品、生活家 居和休闲八 大类业态构 成了社区商 业的基础业 态。
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社区商业的 基本特性： 超市、餐饮 和服务配套 是社区商业 的三大基本 业态
租金收益的 最大化，位 置较好的铺 位优先考虑 承租能力较 高的业态
重视社区餐饮业配 套规划
停车位规划
关于超市、百货主力 店配套规划必要条件
关于社区街铺 配套设施
社区商铺的硬件配套也必须关注，如餐厅、 美容美发、汽车维修等对水、电、天然气、 排污、消防等硬件配套都有相关的要求，一 旦达不到标准，不但影响租金，还会引发纠 纷。如经营餐饮店的商铺，排污、防噪音等 硬件配套不符合要求，进驻的商家就得自己 另外解决硬件配套问题，增加经营成本，这 样降低租金就成了商家进驻的条件。若不改 造强行经营，油烟、污水、噪声等势必会影 响到居民的正常生活，遭到业主的投诉。
社区商业要以 社区实际消费需求 量来适度规划，超 过了这个度，就会 使社区商业价值降 低。
— 社区商业的业态规划设计 —
规划依据：
根根据商务局的《社区商业评价规范之二(新建社区)》的总体要求的第一条“大型社区人均商业用地面积不小于0.9 平方米，中型社区人均商业用地面积不小于0.7平方米”，社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个 度，就会使社区商业价值降低。
餐饮等业态有噪音、卫生等 问题，在规划业态时应避免 影响到社区居民的正常生活
对位置要求不高的业态可规 划于相对较偏的位置，如装 饰公司、美容一般是以二楼 为主要承租面积，但必须预 留良好的展示面
业态规划
根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方 便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本 原则有以下几点：
1、外向型商业街区的人口流动性较大， 停车位需求也比较大，设置足够的停车位， 有利于提升生意机会，如大型超市、食街 等对车位要求都较高。外向型街区有时还 需要提供地下停车位。
2、内向型商业街区是以本社区的居民为 消费主体的，因此不需设置太大面积的临 时停车带，甚至不需要设置停车位，因为 这些停车位时常会成为居民停车场所，长 时间的停留阻碍了商业街的交通，破坏了 商业街气氛。
— 社区商业的业态规划设计 —
— 社区商业的业态规划设计 —
社区化规模规划。
当前一些社
区项目商业规模 偏大，导致社区 商业招商难甚至 长期空置。
由于社区商铺价值高 于住宅价格多倍，开发商 为了追求利润最大化，尽 可能地划分街铺销售，如 深圳宝安中心区就出现了 社区开发逢街必划铺的现 象，有的甚至临着小区地 下停车出入口、车行道也 规划街铺，这种做法使得 社区商铺开发过量，也大 大降低了商铺的价值。
深圳政府大型住宅区－彩田村配套商业中心； 深圳南山80万平米星海名城社区，引进两家小 型超市作为次主力店，分布在不同的街区等
典型案例
深圳福田中港城、珠海仁恒星园
深圳福田•建设新家园商业街，珠 海仁恒星园商业街
— 社区商业的业态规划设计 —
社区商业的多种布局模式
社区组团与商业组团 分别集中布局 社区大围合， 商业街大围合布局 社区多组团， 商业街多组团布局 社区商业主力店、 次主力店、街铺 的面积规划
Contents
社区商业的定位
RDG
社区商业的业态规划设计 社区商业建筑规划设计 社区商业配套规划设计
规模定位
主题定位
市场定位
—— 社区商业的定位 ——
区域的商业市场容量
规模定位
市场整体租售状况对项目规模 的影响 项目的商业属性（外向型、中 间型或内向型） 主力店的带动效应（一般主力 店与其辐射区域面积比为1：1.5） 竞争性项目对项目规模的影响 市政规划对项目片区商业规模 的影响 项目自身条件对规模的影响等
商业规模是确定社区商业类型的基本要素 之一，特别是对于未确定商业面积的项目 来说，规模的定位更是重中之重，适中的 商业规模才能有利于项目的整体发展。商 业规模的大小在一定程度上决定着社区商 业的性质，一般情况下，社区商业的规模 越大，人均商业面积越高，其商业的对外 经营性质越强，呈现出成正比的关系。
档次定位 名称建议
分为低档、中低档、中档、中高档、高档
通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定
—— 社区商业的定位 ——
商业的主题形象定位主要考虑的因素
住宅楼盘的 整体风格
项目片区的 整体氛围
主题营造的 可实现性等
北京苹果社区——充分挖掘商业价值，增加沿街面，形成错落街 区，使内外街融为一体。
经过统计发现，社区商业在餐饮消费方面有着很 大的发展空间，一项调查显示，社区居民对社区 商业配套的餐饮服务需求人数占总调查人数的 41.1%。一般情况下，一座五六千平方米的社区 超市，日人流量在万人次左右，而一间三四百平 方米的品牌连锁快餐厅，日人流量可达千人。尤 其是节假日，在人口密集的居民区，基本上都会 出现餐厅排队等座的现象。因此，社区餐饮首先 要控制好规模。社区商业进驻大型餐饮网点，将 可能超过环保卫生等相关配套设施的承载能力， 造成过多的油烟、污水、噪声等污染。所以在设 计规划餐饮业态时尽量解决消防、油烟、污水、 噪声等问题；其次考虑引进非大量油烟的餐饮店、 引进多大规模的餐饮店。
— 社区商业配套规划设计 —
在社区商业超市等主力店租赁的洽谈过 程中，除卖场空间有着诸多不适合的情 况之外，在配套方面也有一些不足。如 超市必须的理货区方面、熟食区的烟道 方面，商场的前期设计未考虑或者考虑 得不够，尤其是超市通常使用的平步式 自动扶梯，其跨度远远超过踏步式自动 扶梯，有的商场受空间限制，想改都改 不了。 再如百货商场没有规划中庭、停车位 规划不足等，都或多或少影响了商铺的 使用。
最佳比例：
进深控制在 10 米左右，面宽一般在 3.5 米-4 米，单铺面积一般在 40-50 平米。
— 社区商业的业态规划设计 —
社区商业如何规划好商业与住宅的关系
通常情况下社区规划设计重住宅轻商场的现象比较严重，导致商场空间难用。发展商与规划设 计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等，对裙楼商场的空间破坏性较大。 主要体现：
方式二、寻求住宅住户大堂、消 防等配套设施位置的平衡。
— 社区商业配套规划设计 —
社区商业配套基本特点：
业态----社区购物中心 选址 市、区级商 业中心 商圈与目标 顾客 商圈半径为5 －10公里 规模 建筑面积为5 万平方米以内
基本特点 商品（经营） 商品售 结构 卖方式 20-40个租赁 店，包括大 型综合超市、 专业店、专 卖店、饮食 服务及其他 店 各个租 赁店独 立开展 经营活 动 服务功能 停车位： 300-500个 管理信息系 统 各个租赁 店使用各自 的信息系统
住宅核心筒的摆 住宅因为柱网比 放位置不当，导 较密集、不规则， 致商场整体开放 使得商场空间十 分难用。 式格局被割裂， 有的不得不结合 核心筒设计“回” 字型动线。
住宅的消防梯、 电梯设置不当， 造成商业死角的 存在。
在商场的外部，比 如住宅大堂的布置 破坏了外部商业街 的连续性，地下停 车场的出入口和小 区车道，使得室外 商业街的商业气氛 荡然无存等等。
规模定位中主要考虑的因素：
—— 社区商业的定位 ——