上海抵押物尽调报告

一、上海奉贤项目情况

第一部分项目总体情况介绍

一、项目概况

㈠项目名称与说明

上海市奉贤区奉城镇29-08、29-10、29-11地块。该地块于2012年10月25日完成土地出让。

㈡开发单位

上海定源房地产有限公司

㈢建设地点

上海市奉贤区奉城镇，29-08、29-10和29-11地块东至曙宏路，南至建设用地（在建经济适用房），西至邮电路，北至兰博路。

㈣建设性质

新建

㈤建设内容及规模

1、用地性质：综合用地

2、开发类型：高品质住宅、商业

3、规划总用地面积：规划总用地面积：51亩；总开发用地面

积：51亩；总建筑面积：78404平方米（其中地上53405

平方米、地下25000平方米）。

㈥建设期限

建设期限：项目建成两年半

项目总进度安排：2012年11月至2015年5月

㈦总投资

项目总投资估算：4.2亿元；

二、项目周边环境情况

㈠地理位置

项目处在上海市奉贤区奉城镇内，项目北边为主干道川南奉公路。奉城镇的交通极为便利，公路四通八达，对外交通联系极为方便。距浦东国际机场35km，距虹桥机场50km，距海港新城20km，距卢浦大桥40km，距奉贤区政府所占地南桥镇17km。镇城境内地形平坦，土地资源丰富，河道纵横，水网完整。优越的地理位置和得天独厚的区位优势，为奉城镇的建设发展，提供了足够的发展空间和人口，土地的社会经济资源。

㈡交通条件

项目处于上海市奉贤区奉城镇，紧靠G1501绕城高速公路，距川南奉公路1公里，距瓦洪公路4公里，距浦东铁路6公里，距沪芦高速10公里，距两港大道30公里。同时项目周边地铁5号线在建中，地铁18号线规划中。

㈢配套设施及周边情况

●教育配套：曙光中学（市重点中学）、奉贤区奉城高级中学（九年

一贯制）、奉城小学、七彩桥幼儿园、东门小学和金蔷薇幼儿园（毗邻29-10地块）；

●市政配套：奉城镇行政中心（规划）、奉城镇体育中心（规划）、

奉城派出所、奉城人民法庭、奉城镇人民政府、停车场（位于29-08及29-10地块中间）等；

●生活配套：县属奉城医院和乡卫生院；

●公交配套：奉燎线、石南线、南闵线、四五线、江五线、江平专

线、奉卫线、龙平芦线、莘团线、莘邵专线、奉城1线、奉城2线等。

第二部分项目周边分析

一、市场分析

㈠宏观市场分析

1、奉贤区社会经济发展状况

奉贤区位于上海市南部，东与浦东新区接壤,西与金山区和松江区毗邻，南临杭州湾，北与闵行区相隔黄浦江。距上海市中心人民广场42千米，距浦东国际机场30千米，有13.7千米长的江岸线和31.6千米的海岸线，是一个风光秀丽的海滨城市。全区土地面积720.44平方公里,区属耕地面积21486公顷。境内水陆交通便捷,浦南运河横亘东西,金汇港纵贯全境；公路铺展成网，总长1193.99千米，形成十纵六横公路网络；跨越黄浦江交通，有奉浦大桥、闵浦二桥和西渡、邬桥轮渡口，正在建设中的虹梅南路—金海路越江隧道和轨道交通5 号线奉贤段等工程将畅通奉贤与市区的连接通道。

至2014年年末,全区户籍总户数20.09万户，户籍总人口为52.69万人，比上年增加1617人。其中，非农业人口35.71万人，占总户籍人口的67.8%，比上年增加3734人。截至2014年底，全区实有人口115.78万人，比上年底减少1.3万人，其中外来人口62.23人，

比上年底减少1.2万人。

奉贤区2014年全年实现增加值668.4亿元，可比增长3.3%，三次产业结构逐步优化。分产业看，第一产业增加值17.3亿元，可比下降5.3%；第二产业增加值397.5亿元，可比增长1.4%，对增加值的贡献率为9.6%；第三产业增加值253.6亿元，可比增长7.2%，对增加值的贡献率为95.0%。2014年全区财政总收入为234.18亿元，比上年增长11.8%。2014年完成全社会固定资产投资总额290.9亿元，比上年下降0.3%。

全区2014年社会消费品零售总额421.0亿元，比上年增长12.0%。其中，吃的商品零售额142.4亿元，同比增长11.3%；穿的商品零售额73.4亿元，同比增长17.7%；用的商品零售额144.1亿元，同比增长10.5%；烧的商品零售额17.4亿元，同比增长14.1%。2014全年批发和零售业实现增加值68.1亿元,可比增长13.6%。全年实现商品销售总额1242.7亿元，比上年增长13.1%。

2014全年新批准外商直接投资合同项目219项，与上年持平；吸引合同外资金额6.1亿美元，比上年增长38.8%，实际到位金额3.6亿美元，比上年增长11.8%。

2014年重大基础设施建设加快推进。虹梅路越江工程双向隧道实现贯通。环城北路、奉浦大道道路工程完工，新林公路基本建成。停车保养场建成使用。轨道交通5号线奉贤段全面开工建设，环城东路等4个地下站点建设有序推进。快速公交BRT项目部分路段完成施工招标。区公共交通规划、公共自行车规划、南桥新城静态交通规

划、南桥新城有轨电车规划顺利完成专家评审。南上海综合交通枢纽规划完成中期成果。S4互通式立交项目完成专项规划并启动建设。

奉城镇隶属于上海市奉贤区，由奉城、洪庙、塘外三个城镇型社区组成。镇域范围东西约11.5公里，南北约8.5公里，总面积72.63平方公里。

截至2014年，奉城镇有常住人口22万，有一个中心城区，2个产业园区和5个社区，有59个村。奉城镇是是奉贤东部地区经济、文化和居住中心。

二、项目投资估算

㈠基本数据

⑴、总占地面积：34000.8平方米

⑵、建筑密度：≤40%

⑶、总容积率：住宅：1.57；商业：1.57

⑷、绿地率:15%

⑸、总建筑面积：78404平方米

①地上建筑面积：53405平方米

其中商业14946平方米，住宅28079平方米

物业建筑面积:380平方米

②地下建筑面积：25000平方米

地下停车位：714个

⑹、项目总投资估算：41786万元。