北苑2号院住宅项目控规调整论证报告

北苑2号院住宅项目控规调整论证报告一．概况：二．区位及周边概况：三．原控规概况：四．用地性质调整论证：五．建筑控制高度调整论证：六．控规调整对周边环境的影响分析七．结论：附加图片一．概况：安外北苑2号院原为中国航空设计研究院，建筑多为五六十年代的平房，无法满足现有科研办公居住要求，北京格林豪森房地产开发有限公司与中国航空设计研究院合作对该地块进行房地产开发建设，改善科研办公居住条件及该区域城市景观等问题。

大院内目前共有居住面积67951.3平方米，居住人口5738人，人均居住面积11.78平方米，在居住人员中，有全国人大常委、政协常委、两院院士、老红军、国家级待遇的领导干部12名，国家副局级以上干部126名，航空专家20余名，高级科研人员173名，处级以上干部和工程技术人员就更多了，房屋居住情况比较紧张，对航空科研人员的研究工作影响很大，已经到了非解决不可的时候了。

北苑2号院现有居住建筑中的多数平房已达到40-50年，还有个别平房是解放前老兵营的房屋，房屋的主体结构及屋顶、楼板等部位均出现了严重的危险隐患，主体均有不同程度的下沉、墙体松散等，综合以上的若干危险状况，要进行大修存在经费来源，住户搬迁等一系列难以解决的问题。

采取措施对大院办公、居住房屋进行彻底的改造，重新进行规划建设更符合新世纪北京发展的总体规划格局，符合北京市危旧房改造设想，也符合院内广大科技人员和干部职工的居住安全的需要。

由于项目拆迁建设费用高，为充分发挥土地资源的价值，改善城市环境，实现经济平衡，北京格林豪森房地产开发有限公司委托北京市建筑设计研究院对该地块的控规指标进行论证，论证其合理性，以利于项目的顺利实施。

二．区位及周边概况：安外北苑2号院住宅楼项目位于朝阳区安定门外，地块西侧为北苑路，西临朝阳区来广营乡，南隔规划洼里路为北苑1号院，北侧为城市规划路，南北长约200米, 东西长近1公里。

按由东到西将用地划分为0#、1#、2#、3#、4#五个地块（见附图），其中0#地为现状办公楼，1#、2#地为现状居住建筑。

中国航空设计研究院将大院内的科研办公建筑集中在4#地内，建设新的办公综合楼，将1#、2#、3#地转让给北京格林豪森房地产有限公司进行商品房开发，开发项目占地面积约11.06公顷。

用地南侧的北苑1号院是中国人民解放军63961部队用地，区内建筑多为多层建筑，北苑路西侧是北辰绿色家园，一期已建成的建筑为14层的板式高层住宅楼，二期正在建设的为30层的塔式高层住宅。

在其西侧是万科星园项目，有16栋12-30层的蝶式塔。

三．原控规概况：因该项目地处北五环以北，在北京市城市中心区以外，没有控制性详细规划。

航空航天工业部科学技术研究所于2000年6月申报了规划设计要点，按照北京市规划委员会签发的2000-规要密字-0107号文的内容，安外北苑2号院西区（3#、4#地）用地性质为住宅及配套设施用地，东区（0#、1#、2#地）用地性质为科研办公用地，建筑控制高度为18米，容积率为1.8。

大院西侧为北苑路，道路红线宽70米，东侧为红军营路（规划路），道路红线宽40米，南侧为洼里路（规划路），道路红线宽30米，北侧为一条红线宽度25米的规划路，属于城市支路，用地中部一条25米宽度的规划路将大院分为东西两部分。

四．用地性质调整论证：申奥成功带动了北苑地区的建设发展，同时奥运场馆的建设也要求周边地区的景观面貌与之适应。

随着北苑路的开通，带动了沿街地段的发展。

中国航空设计研究院将分散在大院内的旧有办公用房集中在4#地建设新的办公综合楼以解决现有办公环境落后、紧张的局面，同时危旧住房与办公建筑相混杂也不利于科研办公工作的正常进行。

该地区紧邻北五环和北苑路，地铁五号线从大屯站出地面在北苑路上架设，目前正在建设中，地铁五号线向北向南和已建成的地铁一号线、二号线和十三号线都可换乘，无论是自己架车还是乘坐公交车、地铁，交通都十分便利。

已建成的北苑路已经预埋了1m的上水管线，2m的下水管线，800mm的燃气管线，同时铺设了通讯，电力线路，大市政条件比较成熟。

该地块邻近亚运村、奥运村，周边有飘亮购物中心、家和超市等大型商业服务设施，有中国航空中心医院，有工行、农行等金融服务网点，还集中了欧陆经典、嘉铭桐城、风林绿洲、亚运豪庭、万科星园、北辰绿色家园等一批高档公寓、商住物业项目，提供了极好的居家和商务条件。

另外，北苑路西侧的北辰绿色家园、万科星园项目，规模大、设施全，形成了人气很旺的居住环境。

总体而言，本地块在交通、商务、生活便利和基础设施配套等方面都比较成熟，是北京市公寓住宅比较密集的地区，随着北京市城市规划的不断完善，周边环境会更加理想。

该地块非常适合开发中高档公寓住宅。

0#地内的一栋办公楼建成时间不很长，经与土地方（中国航空设计研究院）协商，将办公用房迁入4#地新建区内，建筑留做居住区的文化活动中心和物业管理用房，用地性质改为居住用地，避免办公用地与居住用地混杂、互相干扰，以便形成完整的居住环境。

因此，建议扩大居住用地的范围，将0#、1#、2#地的用地性质调整为居住用地，使0#--3#地块统一进行规划。

五．建筑控制高度调整论证：1.建设规模的要求：安外北苑2号院住宅项目用地内现有居住面积67951.3平方米，居住条件很差，拆迁安置费用很大，同时规划的洼里路、红军营路、南北向规划路均在大院基地内，代征城市道路用地约4公顷，土地成本非常高，根据经济测算（见附件），按18米控高进行开发，无法达到经济平衡。

由于该项目的开发对改善大院居住办公环境，完善城市路网结构，改善该地区的社会环境，促进本地区尤其是北苑路东侧的发展有积极意义。

因此，结合现状适当提高该用地的建筑高度和土地使用强度是可行的。

2.城市设计分析：安外北苑2号院位于北五环北侧，北苑路东侧。

与本地块隔路相邻的北辰绿色家园，以板式小高层和高层塔式住宅为主，板式建筑12-14层，塔式建筑30层，高度约为85米，其西南侧的万科星园项目有16栋12-30层的蝶式塔组成，其中30层的塔占到了一半以上，高度也近85米，这样在北苑路西侧形成了一个高度在40-85米的高层建筑群。

与之呼应，在北苑路东侧适当建造一些高度80米左右的建筑，使道路两侧的建筑高度相平衡。

另外项目规划主要以10-14层的板式建筑为主，局部点缀以28-30层的塔式建筑，形成错落有致的天际轮廓线，同时塔板结合也丰富了街景立面。

因此，建议将此项目地块的建筑控制高度提高到90米。

3.对城市建设的贡献：该项目的实施，改善了中国航空研究院的科研办公环境，解决了广大科研人员和干部职工的居住条件，同时也带动了周边道路路网的完善，改善地段周边的交通状况，对加速实现北苑地区的大环境具有积极意义。

由于区内现有大量成片的高大的杨树、梧桐、松树，值得保留，为此，建筑安排尽可能避让树木，使建筑建成后减少环境绿化的投入，也能使小区的环境绿化尽早形成。

由于保留树木的限制，不可能大面积开挖修建地下车库，为此，小区内采用沿组团外环设环路组织机动车车流，沿路停放一部分机动车，机动车不进入组团内部，尽可能减少机动车对区内环境的影响。

在树木稀少的地段结合建筑单体，局部修建地下车库，满足机动车停放数量的要求。

这样，组团内除了临时停车和卫生、服务、紧急交通外，汽车沿外环停放或进入组团地下车库，人流和车流完全分开，地面就成为步行者的乐园，同时，通过首层架空使组团绿化空间相互融通，增加空间层次感，减少拥挤的感觉，这样处理对改善地面交通环境和人文景观环境均有积极意义。

六．控规调整对周边环境的影响分析：用地性质调整后，对区内及周边环境不会造成太大影响。

本项目只是在大院内将原规划的居住用地与科研办公用地互换，并适当扩大居住用地范围，周围已有多个住宅项目，已形成了成熟的居住环境。

本项目的实施，能尽快实现本地区的道路路网结构，带动本地区城市建设的发展。

建筑控制高度调整后，用地内建筑规模有一定增加，经分析认为不会对周边市政、交通和环境产生不良影响。

建筑容量提高后，容积率也随之加大。

1. 该用地南、北、东三面临街，向西4#地西侧是北苑路，为城市主干道，东侧的红军营路（规划路）属于城市次干道，南侧的洼里路，北侧的规划路均为城市支路。

周边规划路网发达。

用地在南、北及中部规划路上三个方向均可设机动车出入口，小区机动车可以迅速进入城市路网。

本项目的实施，可以实现本地区的路网结构，彻底改变这个地区道路窄小拥挤、交通混乱、市政设施严重滞后的局面。

通过有效的交通组织，减少建筑高度和容积率增长对城市交通带来的压力是可行的。

2. 已建成的北苑路上市政设施条件比较成熟。

由于项目实施带动周边道路的实现，市政设施敷设也随之形成比较开阔的公共空间，对改善本地区的公共空间环境有益。

此地块的市政压力可以在实施过程中被消化。

3. 本项目的实现，改善了中国航空设计研究院的科研办公条件，解决了原居住用房与办公建筑相混杂、互相干扰的问题，改善了广大科技人员和干部职工的居住条件。

高品质的居住建筑单体和大面积的小区绿地环境，形成了舒适优美的城市居住空间环境，对改善本地区的公共环境空间有益。

七．结论：如上所分析，建议北苑2号院住宅项目用地控规做如下调整：1. 0#、1#、2#地的用地性质由科研办公用地改为居住用地。

2. 建筑控制高度由18米改为90米。

3. 容积率由1.8改为3.5。

意向性规划技术经济指标：总用地面积 136634 平方米代征用地面积 23549 平方米实际用地面积 113085 平方米地上总建筑面积 390000 平方米建筑密度 29.70%绿地率 35.20%建筑限高 90 米容积率 3.45建议和意见返回公示栏登录。