玉溪市场报告1.0

地址：玉溪市红塔区李棋街道办事处白龙 路以西 占地面积：39.87亩 起始价：10400万元 容积率：3.2 楼面价：1222元/㎡ 性质：住宅
地址：玉溪市红塔区泷水塘片区凤凰路以 北、紫艺路以东 占地面积：114.91亩 起始价：66500万元
容积率：3.5
楼面价：2480元/㎡ 性质：住宅
火
竞得者：云南省活发集团华瑞房地产开发 有限公司 地址：玉溪市红塔区玉带路街道
2017年 销售均价
7228
102.3 90.56
2018年
8000 6000 4000 2000 0
2016-2018年红塔区住宅成交金额（亿元）
100
89.15
75
65.46
50
24.29
25
0
2016年
2017年
2018年
2016-2018年存量及去化周期
50
10
6 19.47
3
30.47
426.21
站片区和泷水塘片区。泷水塘片区为市中心最后一块净地，土地稀缺、单价较高，预计起拍单价为525万元/亩
。 地址：新康井路沿线与玉江大道交汇处占
占地面积：约300亩 起始价：暂无 容积率：1.8-3.2 楼面价：暂无 性质：住宅
地址：玉新溪康高井铁路新沿城线中与部玉，江昆大玉道铁交路汇以处西占 占地面积：约993.0010亩亩 起始价：暂无 容积率：31.8-3.2 楼面价：暂无 性质：住宅
截止2018年底，商品住宅库存为42.21万㎡，去化周期约6个月。
200
150
5805
100
50
0
30.06 22.89
2014年
2014-2018年红塔区商品房供需情况
7142
6428
6309
152.3
38.59 20.29
31.29 37.79
2015年
2016年
新增供应面积
销售面积
141.3
车 站
占地面积：72.02亩 成交总价：18749万元
片
成交单价：260.15万元/亩
区
楼面价：619.39元/㎡
性质：住宅
城北片区
意向地块
泷水塘片区
竞得者：玉溪市汇源房地产开发有限公司 地址：玉溪市红塔区李棋街道办事处白龙 路以西 占地面积：31.3亩 成交总价：13000万元 成交单价：415.31万元/亩 楼面价：2488.12元/㎡ 性质：住宅
竞得者：玉溪富然房地产开发有限公司 地址：玉溪市红塔区康庄路和康玉路交叉 口 占地面积：93.28亩 成交总价：14945万元 成交单价：160.22万元/亩 楼面价：480.65元/㎡ 性质：住宅
竞得者：玉溪中梁城置业有限公司 地址：玉溪市红塔区红塔大道北侧 占地面积：176.4亩 成交总价：39050万元 成交单价：221.4万元/亩 楼面价：2766.85元/㎡ 性质：住宅
0
0
2016年
2017年
2018年
库存（万㎡）
去化周期
3.典型竞品项目分析
3.1 主要竞品项目
目前玉溪市场无在售项目，2019年开盘项目仅有富然·兰溪湖畔、德胜·中樘府两个，其中德胜·中樘府产品偏
向刚需客群，富然·兰溪湖畔改善意图明显。待售竞品项目与本案所在区位相比，本案所处位置接近城市核心
区，更受当地富人认可。
建筑面积：41万㎡
物业wenku.baidu.com态：高层洋房
主力户型：119-182㎡
销售状态：尚未首期开盘
输出均价：6500-7300元/㎡（毛坯）
销售情况：项目自2018年12月启动认
筹，目前300位认筹容量已满，待取证开
盘。
项目名称：新兴瑞园
建筑面积：25.01万㎡
物业形态：高层洋房
销售状态：产品未出（预计7500-8000元/
项目名称：富然·兰溪湖畔
占地面积：93.28亩
容积率：5
建筑面积：28.04万㎡
物业形态：高层洋房、跃层
主力户型：127-272（顶跃）㎡
输出均价：未出（预计7500-8000元/
㎡）
销售情况：项目自2018年11月启动认
筹，目前仍在认筹储备客量。
项目名称：德胜·中樘府
占地面积：140亩
容积率：3.5
㎡）
本案位置：环山路与聂耳路交叉口
占地面积：96.1亩
容积率：3.5
1km
建筑面积：22.38万㎡ 主力户型：95/115/140㎡
物业形态：高层洋房
3.2 周边竞品1-项目简介
1 富然·兰溪湖畔 项目定位：大面积高层洋房，改善定位明显
对比项目
占地面积 综合容积率 物业类型 建筑面积 户型区间 成交均价 交楼标准 开盘时间 市场定位
3.2 富然·兰溪湖畔产品对标
我司YJ115&95户型：113㎡ 三室两厅两卫
富然·兰溪湖畔：127㎡（最小）户型 三室两厅两卫
定位不同 我司产品经济性强
优劣势对比： 1、经济性强于竞品：我司115产品为2T4连廊版，竞品为2T2产品，房型同为三房两卫，我司产品总价优势更为明显。 2、空间使用率高：我司入户电梯、阳台半赠送，空间使用率较竞品高，舒适性好。 3、超大开间，实用性强：我司明厨明卫，通风采光俱佳，南北通透，6.9米超大连通阳台，3.9m客厅开间，阔绰大气， 均优于竞品。 4、动静分区合理：我司动静分离合理，互不打扰，竞品公卫厕所公用阳台，私密性及舒适性差； 5、使用功能完美：我司阔绰餐厅设计，方便聚会，竞品餐厅显得局促且采光较差。
玉溪市场报告
前策产品部 2019.2.27
2.房地产市场分析
2.1 玉溪市红塔区土地市场
2017-2018年，玉溪红塔区供应13宗地，土地成交8宗，合计382.9亩，平均土地成交单价226.6万元
/ 亩 ， 玉溪红塔区整体土地计容建面供应82.3万㎡，平均楼面价1053元/㎡；
红塔区2019年计划供应共553.79亩，预计成交周期32个月，主要分布于城北拟建的行政中心两侧、城西火车
预计供应地块 成交地块
2.2 片区住宅市场供销价存情况
2014-2016年红塔区住宅以去库存为主，2017-2018年住宅市场呈现“供不应求” ，整体住宅成交均价持 续上涨，2016-2017年，红塔区住宅成交金额持续上涨，2018年住宅成交65.46亿，同比下降26.6%；
2018年红塔区商品住宅供应102.3万㎡，同比下降33%，成交90.56万㎡，同比下降36%，成交均价7228 元/㎡，同比上涨14.57%；
富然·兰溪湖畔
93.28亩
5
高层洋房、跃层
28.04万㎡ 三房：127㎡ 四房：152-189㎡ 五房：256-272㎡复式
未输出 （预计7500-8000元/㎡）
毛坯
未开盘（预计19年3月）
改善
富然·兰溪湖畔
意向地块
1km
a.竞品项目位置：兰溪路与康庄路交叉口 b.竞品选择理由：产品定位改善意图明显，部分住宅产 品面积段存在竞争；竞品开发商品牌为玉溪本地开发商 富然地产，在当地有一定口碑和名气。