附录A 估价报告的规范格式

（二）市场背景描述与分析（应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况，并有针对性详细说明、分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况）
（三）估价对象最高最佳利用分析，应说明估价对象的最高最佳利用状况为估价前提，并应有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最佳利用状况。当估价对象已为某种利用时，应从维持现状、更新改造、改变用途、改变规模、重新开发及它们的某种组合或其他特殊利用中分析、判断何种利用为最高最佳利用。当根据估价目的不以最高佳利用状况为估价前提时，可不进行估价对象最高最佳利用分析。
（四）估价方法适用性分析，逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法是否适用于估价对象。对于理论上不适用的，简述理由；对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的，充分陈述不选用的理由。对于选用的估价方法，简述选用的理由并说明估价技术路线。
（五）估价测算过程，应详细说明所选用的估价方法的价值测算步骤、计算公式和计算过程及其中的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。
3）当没有专业帮助或未依据相关专业意见时，应说明没有专业帮助或未依据相关专业意见。
8估价所依据的其他文件资料；
9房地产估价机构的营业执照和资质证书复印件；
10注册房地产估价师的注册证书复印件。
A.0.8附件：
（标题：）附件
（一）估价委托书复印件
（二）估价对象位置示意图
（三）估价对象外观和内部状况照片（因第3.0.7条第三款未能进入估价对象内进行实地查勘的，可不附估价对象内部状况照片，但应在此说明没有估价对象内部状况照片的具体原因）
附录A估价报告的规范格式
A.0.1封面：
（标题：）房地产估价报告（或房地产抵押估价报告、房屋征收评估报告、房地产司法拍卖估价报告等）
估价报告编号：（房地产估价机构对估价报告的编号。编号应反映估价机构简称、估价报告出具年份，并应按顺序编排，不得重复、遗漏、跳号）
估价项目名称：（根据估价对象的名称或坐落和估价目的，提炼出简洁的项目名称）房地产估价机构：（写明房地产估价机构的名称）
2未确定事项假设：应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定，当估价对象无未定事项时，应无未定事项假设。
3背离实际情况假设：应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象所做的与实际情况不一致的合理假定。当估价设定的估价对象状况与估价对象的实际状况无不一致时，应无背离事实假设。
（六）估价结果确定，说明不同估价方法的测算结果和最终的估价结果，并较详细说明最终的估价结果确定的方法和理由。
A.0.8附件应包括下列内容：
1估价委托书复印件；
2估价对象的位置示意图
3估价对象实地查勘情况和相关照片，应说明对估价对象进行了实地查勘及进行实地查勘的注册房地产估价师。因本规范第3.0.8条规定情形未能进入估价对象内进行实地查勘的，附件中可不包括估价对象内部状况照片，
（二）房地产估价机构（写明房地产估价机构的名称、法定代表人或执行合伙人的姓名、房地产估价机构的住所、估价资质等级和资质证书编号）
（三）估价目的（说明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要）
（四）估价对象（应说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况；对土地基本状况的说明，还应包括四至、形状、开发程度、土地使用期限；对建筑物基本状况的说明，还应包括建筑结构、设施设备、装饰装修、新旧程度。）
6估价报告使用限制，应说明估价报告和估价结果的用途、使用者、使用期限等使用范围及在使用估价报告及估价结果时需注意的其他事项。其中，估价报告使用期限应自估价报告出具之日起计算，根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，不宜超过一年。
A.0.6估价结果报告：
（标题：）房地产估价结果报告
（一）估价委托人（估价委托人为单位的，写明单位名称、法定代表人姓名和单位住所；估价委托人为个人的，写明个人的姓名和住所）
（六）没有人对本估价报告提供重要专业帮助（若有例外，应写明提供重要专业帮助者的姓名或名称和帮助的内容）。
注册房地产估价师
姓名
注册号
签名
日期
A.0.5估价假设和限制条件：
（标题：）估价假设和限制条件
1一般假设：应说明对估价所依据的估价对象权属、面积、用途等资料在进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，对其合法性、真实性、准确性和完整性的合理假定；对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的因素予以了关注，在无理由怀疑存在安全隐患且无相应的专业机构检测或鉴定的情况下，对其安全性等的合理假定。
（九）估价方法（说明估价采用的方法，包括方法的名称和定义，当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时，还应说明估价测算的简要内容。）
（十）估价结果（说明不同估价方法的测算结果和最终的估价结果。最终的估价结果应分别说明总价和单价，总价应注明大写金额。用外币表示的，应说明中国人民银行公布的价值日期的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价值）
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
（一）我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
（二）本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
（三）我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；
6可比实例位置图和外观照片。当未采用比较法进行估价时，可不包括该图和照片。
7专业帮助情况和相关专业意见，应符合下列规定：
1）当有本规范第3.0.9条规定的情形时，应说明有专业帮助，并应说明专业帮助的内容及提供专业帮助的专家或单位的姓名或名称，相关资格、职称或资质；
2）当有本规范3.0.10条规定的情形时，应提供相关专业意见复印件，并应说明出具相关专业意见的专业机构或专家的名称或姓名，相关资质或资格、职称；
A.0.7估价技术报告：
（标题：）房地产估价技术报告
（一）估价对象描述与分析，应有针对性地较详细说明、分析估价对象的区位状况、实物状况和权益状况。区位状况应包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等状况，单套住宅的区位状况还应包括所处楼幢、楼层和朝向。对土地实物状况应包括土地面积、形状、地势、地质、土壤、开发程度等；对建筑物实物状况应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等。权益状况应包括用途、规划条件、所有权、土地使用权、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。
（四）我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准（若估价目的有相应的专项标准的，如《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》，应将其列出）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
（五）我们对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估价对象进行了实地查勘，应写明对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师姓名）。
4权属证明复印件；当估价委托人不是估价对象权利人且估价报告为非鉴证性估价报告时，可不包括估价对象权属证明复印件，但应说明无估价对象权属证明复印具体原因，并将估价对象权属状况作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。
5.估价对象法定优先受偿款调查情况，应说明对估价对象法定优先受偿权设立情况及相应的法定优先受偿款进行了调查，并应提供反映估价对象宗室优先受偿款的资料。当不是ຫໍສະໝຸດ 地产抵押估价报告时，可不包括该情况。
估价委托人：（写明估价委托人的名称或姓名）
注册房地产估价师：（写明注册房地产估价师的姓名和注册号）
估价报告出具日期：（致估价委托人函中的落款日期）
A.0.2致估价委托人函：
（标题：）致估价委托人函
致函对象（估价委托人的名称或姓名）
致函正文（简要说明估价机构接受估价委托人委托，根据何种估价目的，按照国家规定的技术标准和程序，在合理的假设下，采用何种估价方法（估价方法的名称），对什么估价对象（写明估价对象的名称、坐落、范围、规模、用途、权属等基本状况）在何时（价值日期）的何种价值（价值名称或价值定义、价值内涵）进行了专业分析、测算和判断，估价结果总价为多少、单价为多少，以及与使用估价报告、估价结果有关的特别提示等）
（四）估价对象周围环境和景观照片
（五）估价对象权属证明复印件（房产权、土地使用权证、他项权证等）
（六）估价中引用的其他专用文件资料（比如规划限制条件）
（七）房地产估价机构营业执照复印件
（八）房地产估价机构资质证书复印件
（九）注册房地产估价师注册证书复印件
（十）（其他）
（十一）注册房地产估价师（列出所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并由本人签名）
姓名
注册号
签名
（十二）实地查勘期（说明实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止）
（十三）估价作业期（说明估价工作的起止日期，具体为自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止）
致函落款（加盖房地产估价机构公章，法定代表人或执行合伙人宜签名或盖章）
致函日期（注明致函的年月日）
A.0.3目录：
（标题：）目录
一、注册房地产估价师声明
二、估价假设和限制条件
三、估价结果报告
（一）
（二）
…
四、估价技术报告
（一）
（二）
…
五、附件
（一）
（二）
…
A.0.4注册房地产估价师声明：
（标题：）注册房地产估价师声明
4不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。