房地产行业基础知识培训教程(1)
房地产售楼人员培训教程
房地产售楼人员培训教程一、房地产基础知识1、房地产市场概述了解房地产市场的特点、发展趋势和周期。
熟悉当地房地产市场的供需情况、价格走势和政策法规。
2、房产类型与特点区分住宅、商业、办公等不同类型的房产。
掌握不同类型房产的特点、优势和适用人群。
3、房屋建筑知识了解房屋的结构、建筑材料和施工工艺。
熟悉房屋的户型设计、朝向、采光和通风等方面的知识。
二、销售技巧1、客户接待与沟通保持热情、友好的态度，给客户留下良好的第一印象。
善于倾听客户的需求和关注点，通过有效的沟通建立信任。
2、需求分析运用提问和倾听技巧，准确把握客户的购房需求、预算和偏好。
能够根据客户的需求，提供针对性的房产推荐。
3、产品介绍清晰、准确地介绍房产的特点、优势和价值。
运用生动的语言和形象的比喻，让客户更好地理解房产的亮点。
4、谈判与促成交易掌握谈判技巧，在价格、付款方式等方面与客户达成共识。
适时使用促销策略和逼定技巧，促成交易的达成。
三、法律法规与政策1、房地产相关法律法规熟悉《合同法》、《物权法》等与房地产交易相关的法律法规。
了解房产买卖过程中的法律风险和防范措施。
2、政策解读关注国家和地方出台的房地产政策，如限购、限贷、税收等政策。
能够准确地向客户解读政策对购房的影响。
四、客户服务1、售前服务及时回复客户的咨询和预约，提供周到的服务。
为客户提供购房前的准备工作，如资料准备、贷款咨询等。
2、售中服务协助客户办理购房手续，如签订合同、办理贷款等。
及时向客户反馈购房进展情况，让客户感到安心。
3、售后服务定期回访客户，了解客户的入住情况和满意度。
协助客户解决入住后遇到的问题，提高客户的忠诚度。
五、团队协作与职业素养1、团队协作与同事密切配合，共同完成销售目标。
分享经验和资源，互相学习和支持。
2、职业素养具备良好的职业道德，诚实守信，保守客户隐私。
保持积极的工作态度，不断提升自己的专业能力和综合素质。
六、实战演练1、模拟销售场景安排学员进行模拟销售，锻炼实际销售能力。
房地产初级知识入门培训
（1）一级市场：国土部门通过协议，招 标或拍卖方式将国有土地转让给具有开发资质 的开发商，就是开发商开发的楼盘。
（2）二级市场：开发商建好楼盘后，销 售给业主。
（3）房屋再次上市买卖就是三级市场， 就是二手房市场，其中包括商品房、房改房、 经济适用房、集资房。
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3、商品房：指由各房地产开发商投资新建， 以盈利为目的，按市场规律经营的房屋。
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产权证的介绍
1、产权证的原件（产权人，地址，面积，购买 年限）
2、产权证的权利：是依法拥有房屋的占有，使 用，处分和收益的唯一合法凭证。
3、房产转让：房产权利人通过买卖、赠与或者 其它合法的方式转移给他人行为。
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交易税费的预算
交易税费包括：契税、营业税、登记费、 评估费、晒图费、印花费、工本费、查档费、 抵押登记费、房屋交易个税、防洪保安费、 产权转移印花税、土地增值税、中介服务费 与按揭服务费。
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二、如何进行销售
1、说服置业者购楼的细节
2、置业者的性格分析（销售是 98%的人性加2%的产品）
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1、说服置业者购楼的细节
(1)、尽量利用第三者说服顾客：这里涉及一 个关键问题是，你平时要注意收集一些与 你所卖楼盘及你所从事的公司之相关报导； 一些有利于你向顾客解释当前房地产形式 的文章，尽量收集一些顾客的感谢信函， 还有公司或你自己所签过的相关合同，把 这些作为你的售楼工具，在恰当的时候展 示给客户。这就是所谓的第三者。
势； 7、面带微笑，微笑是可以传染的；
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8、让自己的声音富有魅力。语调亲切，用亲情感染对 方，语速适中，快慢得当，吐字清晰，语言简练，语 气丰富，音量适中；
9、等对方先挂 ； 10、接 在铃响2-3声时再接； 11、使用礼貌语言； 12、 预约看楼或要求客人前来公司时可用二选一法，
1地产基础知识培训(完整版).doc
商业地产基础知识培第一章房地产基础知识培训、房地产的概念1、房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
乂称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：1）土地2）建筑物及地上附着物3）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
2、房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），乂包括已开发和待开发土地。
我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产z 间存在着客观的、必然的联系，主要包括儿个方面:a）实物形态上看，房产与地产密不可分；b）从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c）从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。
差异包括儿个方面：a）二者属性不同；b）二者增值规律不同；c）权属性质不同；d）二者价格构成不同。
3、商业房地产的含义人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，乂有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需耍的经济功能。
二、商业地产的类型三、房地产专业名词1、建筑专用术语1)城市规划术语A)城市规划对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。
B)城市基础设施城市生存和发展所必须具备的工程性基础设施和社会性基础设施的总称。
C)城市用地%1城市用地按城市中土地使用的主要性质划分的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地的统称。
%1居住用地在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。
2024版房地产基础知识培训(全)
房地产基础知识培训(全)目录•房地产概述与基础知识•房地产开发流程与关键环节•房地产交易与权属登记•房地产金融与投资理财•房地产估价与税收制度•物业管理与服务提升01房地产概述与基础知识Part房地产定义及分类房地产定义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产分类根据不同的标准，房地产可分为不同类型，如按用途可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产等；按开发程度可分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房；按是否产生收益可分为收益性房地产和非收益性房地产。
房地产市场构成与特点房地产市场构成房地产市场由市场主体、客体和中介组成。
市场主体包括房地产开发商、购房者、租赁者等；市场客体即房地产商品，包括土地、房屋及其相关权益；市场中介包括房地产评估机构、经纪机构、金融机构等。
房地产市场特点房地产市场具有区域性、不完全竞争性、供给滞后性、高风险性和政府干预性等特点。
房地产相关法律法规土地管理法规包括《土地管理法》、《城市房地产管理法》等，规定了土地的所有权、使用权、转让、抵押等方面的法律制度。
合同法规包括《合同法》、《商品房销售管理办法》等，规定了房地产交易合同的签订、履行、变更和解除等方面的法律制度。
房屋管理法规包括《城市房屋拆迁管理条例》、《物业管理条例》等，规定了房屋拆迁、物业管理等方面的法律制度。
税收法规包括土地增值税、契税、房产税等相关税收法规，对房地产交易中的税收问题进行了规定。
02房地产开发流程与关键环节Part土地获取及前期规划土地获取方式了解土地出让、转让、划拨等获取方式及其特点。
土地规划条件熟悉土地用途、容积率、建筑密度等规划条件。
市场调研与定位进行项目市场调研，明确目标客户群体和项目定位。
项目立项与报批报建项目建议书与可行性研究编制项目建议书，进行项目可行性分析。
报批报建流程熟悉项目立项、规划许可、施工许可等报批报建流程。
相关费用与税费了解土地出让金、城市基础设施配套费等费用及税费标准。
房地产基础知识培训课程
产。
❖
港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途旳地
产。
❖
军事用地：指提供为军事活动服务旳用地，属特殊用地。
❖
其他用地：不属于以上项目旳其他城市用地，涉及市区边沿旳
农田、牧场、空地等。
❖ 土地全部权：指土地全部者在法律要求旳范围内，对其拥 有旳土地享有占有、使用、收益和处分旳权利。
❖ 土地全部权可分为：国有土地和集体土地两类。
以主卧室朝向好或 多数卧室朝向好为 评判原则。卧室以 南向为佳，不要靠 外墙。卧室朝向为 东南、东、东北也 可，最佳不选朝西 旳卧室。
厨卫
卫生间能直接 采光、通风即 可（西向除外） 厨房一般来说 不选北向为宜 预防因为朝向 不好外面风压 太大，引起油 烟旳倒灌
面积知识
建筑面积
指建筑物外墙外围所围成空间旳水平面积，包括了房屋 居住可用旳实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面
❖ 房地产市场旳分类
❖ 是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场 （俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称二手房交易） 构成旳。以上三个级别旳市场称为房地产市场
❖ （1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地全部者 与使用者间旳纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。
❖ （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地 产经营者与房地产使用者旳纵向流通市场。
地产： 即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人
工作或生活需要旳土地资产。
❖ 地产类型：
❖
居住用地：指住宅区内旳居住建筑本身用地，以及
与建筑有关旳道路用地、绿化用地和有关旳公共建筑用地
。
❖
工业用地：主要是指工业生产用地，涉及工厂、动
力设施及工业区内旳仓库、铁路专用线和卫生防护地带等
房地产基础知识培训内容
房地产基础知识培训内容（一)房地产专业基础知识1、房产：是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。
2、地产:是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
3、房地产:是房产和地产的总称。
是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等).4、房地产业：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业.5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动.6、土地所有制：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制,分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制(即集体所有)两种形式。
7、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用.8、土地使用权的出让年限:—-居住用地70年；—-工业用地50年；——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；—-商业、旅游、娱乐用地40年；9、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后,该怎么办?房屋一经购买并取得产权后,即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外,均属于国家所有。
业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。
住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。
在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回.业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下,继续使用该土地。
10、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
11、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地.“三通一平”是指路通、电通、水通，土地平整。
“七通一平”是指上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整12、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。
房地产基础知识培训1
房地产基础知识培训11. 引言房地产行业是一个非常重要且复杂的行业，它涉及到房屋买卖、租赁、建设、投资等方面，对经济的发展和社会的稳定起着重要的作用。
对于从事房地产行业的人来说，掌握基础知识是非常重要的。
本文将介绍房地产基础知识，帮助读者快速了解房地产行业的基本概念和规则。
2. 房地产行业概述房地产行业是以土地资源为基础，通过建设、经营、投资等活动实现利润的行业。
房地产行业包括住宅、商业地产、办公楼、工业地产等各个领域。
房地产行业的发展受到政府政策、市场需求、经济形势等多种因素的影响。
了解房地产行业的概况有助于我们更好地理解房地产基础知识。
3. 房地产市场3.1 房地产市场的定义房地产市场是指以房地产为交易标的的市场。
在房地产市场中，买方和卖方通过交易达成房地产的转让或租赁。
房地产市场的发展和繁荣与经济的增长和人口的流动密切相关。
3.2 房地产市场的主要参与者•买方：购房人或租户，他们有需求并愿意支付一定价格来购买或租赁房地产。
•卖方：房地产开发商、房地产经纪等，他们拥有或控制着可出售或出租的房地产。
•中介机构：房地产中介、评估机构等，他们为买方和卖方提供信息和支持，促成交易的达成。
•政府：房地产市场的监管者和调控者，通过政策和法规来维护市场秩序和稳定。
3.3 房地产市场的供需关系房地产市场的供需关系直接影响着房价和租金的变动。
当供大于需时，房价和租金往往下降；当需大于供时，房价和租金往往上涨。
房地产市场的供需平衡是市场稳定发展的基础。
4. 房屋买卖4.1 房屋买卖的基本流程1.确定购房需求：买方根据自己的需求、预算等因素，明确购房目标。
2.查找房源：买方通过房地产中介、互联网等渠道，寻找适合的房源。
3.看房选房：买方去实地看房，评估房屋的条件和价值。
4.协商价格：买方和卖方进行价格协商，达成一致。
5.编制合同：买方和卖方签订买卖合同，约定交易事项和条件。
6.过户登记：买方支付购房款项并办理过户手续，完成产权转移。
房地产基础知识培训教材
房地产基础知识培训教材第一节房地产业与房地产市场一、房地产的涵义1、“房地产"顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。
是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。
2、“房地产业”,房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业。
二、房地产市场的涵义及其特点1、房地产市场的涵义有广义和狭义之分，狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所，广义的房地产市场,是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。
2、房地产市场特点：（1) 市场信息不充分，价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值.（2) 市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。
(3) 市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。
(4) 市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。
(5）市场调节机制与计划调节机制共同作用。
3、房地产市场的分类(1) 房地产市场分为地产市场和房产市场两大类.按地产市场流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场和土地使用权转让市场。
按房产市场流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种.第二节房屋建筑基础知识一、建筑业基础知识（一）、房屋建筑分类:1、房屋建筑用途分:①生产性建筑；②居住建筑；③公共建筑2、从房屋层数高度分：①低层 1~3层（木结构、砖木结构）②多层 4～6层（砖混结构)③中高层 7~9层(钢筋混凝土结构）④高层 10～30层（钢筋混凝土结构）⑤超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：①一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构)②二级 50～100年以上(砖混）③三级 25～50年(平房）4、房屋建筑结构分类：按建筑结构材料材质分类:(1) 钢结构（房屋主要承重结构的基本构件都由钢材制作.一般有工业厂房、大跨度建筑、高层建筑等）（2) 钢和钢筋混凝土结构 (房屋的主要承重结构的基本构件采用钢和钢筋混凝土材料制作。
房地产行业基本入门知识培训
土地管理法
详细解读《土地管理法》及相关法规， 包括土地使用权的取得、土地征收、 土地出让等内容。
房地产法律责任与纠纷处理
房地产法律责任
阐述在房地产交易、开发、租赁等过程 中可能涉及的法律责任，包括民事责任 、行政责任和刑事责任。
VS
房地产纠纷处理
介绍房地产纠纷的常见类型和解决方法， 如协商、调解、仲裁和诉讼等途径。
经验教训与启示
总结项目开发过程中的经验教训，以及对其他开发商的启示，如项目 管理、成本控制、风险防范等方面的经验。
房地产投资成功经验分享
投资理念与原则
投资策略与技巧
介绍成功的房地产投资者所秉持的投资理 念和原则，如何制定投资计划、选择投资 项目以及评估投资风险。
分享投资者的成功投资策略和技巧，如分 散投资、长期持有、租金收益等，以及如 何把握市场趋势和抓住投资机会。
详细描述
房地产市场存在多种风险，如市场风险、政策风险、金融风险等。同时，随着城市化进程和经济发展 ，房地产市场也孕育着许多机遇。了解如何评估风险和机遇，制定合理的投资策略，是每个投资者必 备的技能。
03
房地产开发流程
土地获取与项目策划
土地获取
通过招标、拍卖、协议转让等方 式获得土地使用权。
项目策划
根据市场需求、地块特点等因素 ，进行项目定位、产品类型和规 划设计等策划工作。
设计与规划
设计
委托专业设计单位进行建筑设计、景 观设计、室内设计等，制定设计方案 和施工图。
规划
向政府相关部门报批，取得规划许可 证，明确项目容积率、建筑密度、绿 化率等规划指标。
建设与施工
施工准备
进行施工组织设计、招标选择施工队物的开发、建设、经营、管理和服务等方面，是一个综合性产业。住宅地产主要涉及 住宅小区、公寓等居住用房的开发和销售；商业地产包括购物中心、写字楼等商业用房的经营和管理；工业地产 则涉及工业园区、物流中心等工业用房的开发和运营。
房地产基础知识培训--1
房地产基础知识培训–11. 简介房地产是指与土地和建筑物相关的领域，包括住宅、商业、工业和农业等各种类型的房地产。
房地产行业是一个庞大的产业，涉及到房屋购买、销售、租赁、开发和投资等方面。
了解房地产基础知识对于从事房地产行业的人士非常重要，本文将介绍房地产基础知识的一些关键概念。
2. 房地产市场2.1 房地产市场的定义房地产市场是指房屋购买、销售、租赁和投资的交易所。
它是一个由供求关系决定价格和交易量的市场。
2.2 房地产市场的特点•不可移动性：房产具有固定的位置和建筑物，因此不可以轻易迁移。
•异质性：房地产市场上的房屋有着各种不同的特点，例如面积、位置、建筑风格等。
•不完全竞争：由于市场上的卖方和买方存在信息不对称等问题，导致房地产市场并非完全竞争市场。
2.3 房地产市场的参与者•买方：购买房屋的个人或机构。
•卖方：出售房屋的个人或机构。
•开发商：负责房地产项目的开发，包括土地购买、规划和建设等。
•中介机构：房地产中介公司，协助买卖双方进行交易。
•金融机构：提供房屋贷款等金融服务的机构。
3. 房地产投资3.1 房地产投资的定义房地产投资是指购买房产以获取回报的行为。
投资者通过购买房产，将资金投入到房地产市场，以期望获得租金收入和资产升值的收益。
3.2 房地产投资的风险和回报•风险：房地产投资存在市场波动、政策调整、租金收入不稳定等风险。
•回报：房地产投资的回报主要包括租金收入和资产升值。
3.3 房地产投资的方式•购买出租房产：投资者购买房屋并出租给他人，通过租金获得收益。
•购买商业房产：投资者购买商业用途的房产，例如商场、写字楼等，通过租赁给商户获取租金收入。
•参与房地产基金：投资者可以通过购买房地产基金的方式间接参与房地产市场，获得资产升值和分红收益。
4. 房地产开发4.1 房地产开发的定义房地产开发是指将土地进行规划、建设，并最终销售给买方的活动。
房地产开发商根据市场需求进行开发，将土地开发成适合居住或商业使用的房地产项目。
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目录
一． 房地产行业发展历史
二． 房地产行业基本常识和常用术语
1. 房地产行业基本常识 2. 房地产常用术语介绍 3. 房地产产品类型介绍 4. 房地产建筑基础知识 5. 房地产规划基础知识
三． 房地产行业基本组织架构和职责
四． 房地产企业基本业务流程
什么是房地产？
房地产的定义
房产的定义
是指土地、建筑物及其 地上的附着物，包括 物质实体和依托于物 质实体上的权益。又 称不动产，是房产和 地产的总称，两者具 有整体性和不可分割 性。包括：土地、筑 物及地上附着物和房 地产物权，其中房地 产物权除所有权外， 还有所有权衍生的租 赁权、抵押权、土地 使用权、地役权、典 当权等
一级市场
二级市场：是指 开发商把开发的 房地产投入市场 进行现楼交易或 预售，实质上是 房地产的开发与 市场销售的结合 (俗称“一手房市 场)
三级市场
三级市场：是业 主之间房地产权 自由转让的市场 （俗称“二手房” 市场）
房地产开发的“五证”
一
二
三
四
五
建
国
建
建
商
设
有
设
筑
品
用 地 规 划 许 可
土 地
4、区域壁垒逐渐降低， 住宅的持续不断的增长的 区域经济的崛起和发展， 需求
提高了跨区域扩张和产
业梯度转移的可能性和 吸引力
机遇与挑战并存，行业发展也面临着
严峻的挑战，主要表现在以下五个方
面
对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取
1
的难度
2
优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基 金、外资发展商和国内其他实力企业（如国美、联想）也都大举进入
房地产未来发 展趋势总结
• 有实力的房地产企业更重视跨区域 化发展，进入二三线市场和全国布 局，从而有效的实现现金流和降低 企业风险，同时业态形式趋于多元， 并有意识的加大持有比例
• 发展商将走联合发展、转变模式、 介入城市运营、提高资金运作能力 等道路，地产进入了洗牌和加速发 展的阶段，淘汰机制将在3－5年的 时间内完成
第一阶段 （1978年以前）
上升通道当中 第二阶段
第三阶段
第四阶段
（1978-1990） （1990-1997） （1998-2007）
第五阶段 （2008-至今）
阶段 特征
阶段 关键 词
–计划经济时代， –住房商品化，
实行房屋统建
房地产计划经
统配统管制，
济向房地产市
由地方财政拨
场经济转变的
款和各单位投
3
金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制 市场需求
4
住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提 上议事日程
5
房地产市场进入细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要
房地产行业的未来发展趋势总结
• 房地产投资增幅放缓，行业盈利 水平降低，但需求和供给两条线 的支撑，导致行业整体仍然长期 看好
房地产行业基础知识培训教程
2021年1月8日
目录
一． 房地产行业发展历史 二． 房地产行业基本常识和常用术语 三． 房地产行业基本组织架构和职责 四． 房地产企业基本业务流程 五． 佰昌集团房地产特点及未来发展趋势
历了5个阶段，计划经济时代、住房
商品化时代、两个快速发展阶段、
以及调整期，目前整体仍处于震荡
土地使用者
土地使用权出让（土 地市场）由国家垄断。 ➢ 国有土地使用权出让方式抵押贷款、住 产、旅游地
房公积金…
产…
–第二个调整期， 09年政策性反 弹和目前的政 策性调整
–拐点、通胀、 紧缩、猪坚强、 小阳春、暴涨、 调控、国十条、 国八条、新国 八条、保障房、 房产税
我国房地产行业现阶段面临的发展 机遇
6、国内外房地产金融市 场的创新和发展，有利 于拓宽融资渠道和降低 融资成本
1、我国经济持续稳定
增长为房地产行业成
长创造了良好的宏观
环境
2、城市化进程加速以及
居民收入水平的提高，将
拉动全国房地产行业需求
地产行业面 临
持续增长
5、宏观调控政策以及行 业政策出台，将加速行 业整合，有利于优势企
发展机遇
3、国内经济圈、城市圈 和产业集群的逐步形成和 扩张，商业地产和中高档
业快速扩张
工 程 规
使
划
用
许
证
可
工 程 施 工 许 可
房 销 售 许 可
证
证
证
证
中国（大陆）现行的土地制度
➢ 国有土地使用权出让——土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地 所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、 收益和处分的权利
国家
土地使用权(一定年限) 土地使用权出让金(提前支付)
阶段
资建造住房以
解决房屋问题
–住宅统建，福 利分房
–土地使用制度 改革、宪法与 土地管理法的 修改、住房制 度改革
–第一个快速发 展阶段，因市 场不规范及发 展过快也导致 了第一个调整 期
–第二个快速发 展阶段
–快速发展、泡 –快速发展、宏
沫、宏观调控、 观调控、大盘
安居工程、货 开发、多元化
币分房、房屋 融资、商业地
指各种明确了权 属关系的房屋以及 与之相连的构筑物 或建筑物
地产的定义
房地产的特征
指明确了土地所有 权的土地，既包括 住宅或非住宅附着 物的土地（以及各 地段），又包括已 开发和待开发土地。 我国的地产是指有 限期的土地使用权
房地产的自然特 征——位置的固定 性，使用的耐久性， 资源的有限性，物 业的差异性；房地 产的经济特征：生 产周期性，资金密 集性，相互影响性， 易受政策影响性， 房地产的保值增值 性
• 房地产将进一步结合金融资本， 资本和资源结合的行业特质将逐 步明显，房地产金融市场未来潜 力巨大
• 房地产行业整合加速，优势企业群 体将脱颖而出，土地价格高涨，投 资决策和前端风险加大，土地储备 成为关键，专业能力成为支撑，竞 争更趋向专业化和规模化
• 市场进一步细分，买方市场正在形 成，客户的影响在加大，政策的影 响导致户型的差异空间减少，产品 层面的综合竞争如品牌、整体规划、 城市功能融合、社区、景观、文化 等开始加强
什么是房地
产市场？
房地产市场：指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存 在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、 抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场。它必须具备卖、买方和 用于交易的房地产三个要素。
一级市场
一级市场：是土 地市场，是土地 供应市场（房地 产增量市场）