美国次贷危机对我国房地产金融的启示

美国次贷危机对我国房地产金融的启示

摘要:美国次贷危机的爆发,成为近期人们关注的焦点。它所产生的蝴蝶效应,不仅造成美国金融市场的动荡,而且波及全球金融市场。这场风波为我国敲响了警钟,我们应从中吸取教训,并且重新审视中国的房贷市场,反思我国房地产金融市场可能隐藏的风险。本文剖析了美国次贷危机形成的深层次原因,分析了我国房地产金融的现状及存在的问题,并在此基础上试着提出一些防范房地产金融风险的建议和措施。

关键词：次贷危机房地产金融风险

一、引言

2008年5月,美国政府接管房利美和房地美。9月,美国第四大投行雷曼兄弟申请破产保护。第三大投行美林被美国银行收购,最大的保险公司美国国际集团(AIG)被政府接管,第一和第二投行高盛、摩根士丹利被特许向银行控股公司转制。美国次贷危机蔓延,国际金融气氛异常紧张。次贷危机的爆发,先后波及固定资产收益市场领域、股票市场和金融机构, 银行群体受次级债影响最大。从美国到欧洲乃至亚洲,从各类基金到投资银行,很多业务非常多元化的大型商业银行都纷纷被拖入泥潭。美国次贷危机爆发至今,全球银行业的损失已高达数千亿美元。在全球化的今天,牵一发而动全身,美国次贷危机带来的“蝴蝶效应”范围之广,从金融市场波及到如此之多的大型金融机构,是所有人都始料不及的,带来的教训也是深刻的。中国在世界经济全球化的浪潮下,虽然资本项目并未全部开放,但也不可避免的受到次贷危机的影响。美国次贷危机给我们敲响了警钟。本文剖析了美国次贷危机形成的深层次原因,分析了我国房地产金融的现状及存在的问题,并在此基础上试着提出一些防范房地产金融风险的建议和措施。

二、美国次贷危机概述

美国抵押贷款按照借款人信用质量,可以分为优质抵押贷款、次优级抵押贷款和次级抵押贷款三种。优级贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户。次优级抵押贷款介于优级抵押贷款和次级抵押贷款之间。而所谓的次级抵押贷款则是美国向信用分数较低、收入证明缺失、负债较重的人提供的住房贷款,贷款人可以在没有资金的情况下购房,仅需申明其收入情况,无需提供任何有关偿还能力的证明,次贷市场的贷款利率通常比优质抵押贷款利率高出2%一3%。银行发放贷款后,一般会将这些次级按揭贷款包装起来,然后在次级市场出售,赚取费用。次级房贷违约的增加,使与次贷相关的金融产品信誉骤降,危机冲击了公司债券、机构债券、商业票据及与此相关的金融市场,并蔓延到欧洲、日本、加拿大、澳大利亚等国家的银行和基金,导致上述国家股市大幅下跌、剧烈振荡,大量金融机构发生支付困难。

三、美国次贷危机产生的深层次原因

(一)利率持续上升,房地产市场降温美国次贷危机源于美国利率的不断变化。为刺激本国经济,2001年1月

至2003年6月,美联储连续13次降息,联邦基金利率从6.5%降至1%的历史最低水平。美联储的低利率政策刺激了房地产业快速发展,过剩的流动性刺激了以房屋为代表的资产价格的持续快速攀升,次级抵押贷款市场也随着房价的上涨繁荣起来。一些贷款机构推出了“零首付”的贷款方式,即借款人可以在没有资金的情况下购房,仅需申报其收入情况

而无需提供任何有关偿还能力的证明。借款人在没有资金的情况下买房,试图通过用不断升值的房屋作抵押,进行再融资。然而,自2004年6月30日以来,出于对消费需求拉动型通货膨胀的担忧,美国进入了加息通道,美联储连续}7次提息,联邦基金利率从1%提升到5.25%。购房者的负债压力迅速上升,导致很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款,一些放贷机构遭受严重损失甚至破产。

(二)衍生金融工具加剧了危机的影响住房抵押贷款一直是金融机构资产结构调整的创新业务之一,而次级贷款却相对利率高风险大。贷款机构放贷之后并不想承担风险,便通过证券化形成的金融衍生品把风险转嫁到担保债券市场。一些投行向放贷银行购买这些贷款,将其包装成债券卖给投资者,这些债券就是“次级房贷债券”。在房价上涨时,这些债券的风险会潜伏下来,并使投资者获得较高的收益。但房地产市场价格一旦发生逆转,这些次级贷款人的违约风险就会立即暴露,债券价格随之大跌,债券的投资者就可能遭受巨大损失。购买次级债衍生品的投资者遍布全球,危机便通过资金链条传导给各国的基金公司、资产管理公司等机构投资者,造成了整个信用市场危机和投资者恐慌,最终演变成为世界级的金融风暴。

(三)信用评级机构评估的失职

众所周知,美国的信用评级机构长期以来一直为广大投资者所信赖。他们对金融产品做出的客观评级结果被广大投资者所接受,并作为投资决策的重要依据。但是,此次美国次贷危机后,以穆迪和标准普尔为代表的信用评级机构的公信力却受到了置疑。在次级抵押贷款骗案中,他们向隐瞒可能存在风险的无核查贷款发放了评级证书。通过资产证券化过程中的信用增级手段,对资产证券化证券给予了较高评级。机构投资者们被高回报率所诱惑,并相信了这些信用评级机构做出的评级,忽视了其背后隐藏的风险。

(四)监管不到位

美国全方位多层次的监管体系,一直以来都是别国金融机构争相学习的楷模,但这次对次级债市场的监管却出现了问题。在美国经济繁荣的背景下,一些银行和金融机构,为了在这场房市盛宴中谋得高收益,利用资产证券化等手段,将风险转嫁给投资者,降低贷款信用门槛,导致银行、金融和投资市场的系统风险增大。美联储看着这一市场迅速非理性地扩张却未采取任何有效的措施加以矫正和控制。宽松的贷款资格审核使得贷款欺诈现象蔓延,危机爆发在所难免。

四、现阶段我国房地产金融的发展状况及存在的问题

美国次贷危机爆发后,我们自然联想到我国的房地产金融市场。目前,我国房地产金融市场发展状况及存在的问题主要表现在以下几个方面:

(一)房产市场价格居高不下,存在市场风险的隐患当前,中国房地产市场持续火暴,住房价格连续攀升。以上海为例,目前上海房价基本格局是:内环线内每平方米超过2万元,比较好的在2.5万元以上,高档住宅在3万元以上,顶级豪宅在5万元以上,创纪录天价在10万元以上;中内环线之间12000一15000万元,中外环线之间7000一10000元,外环线以外3500一7000元。‘老百姓住房难问题日益突出。对于绝大多数普通居民家庭而言,购买一套100平方米的楼房住宅,至少需要积累十几年,甚至更长时间。房价应与居民百姓的收入水平相适应,房地产市场才能稳健发展。国家采取了严控措施,不断出台相关调控政策,以收紧土地、信贷两道闸门,一旦我国宏观经济走势慢了下来,房地产市场出现低迷,房产价格下跌,一些作为抵押物的房产将会贬值甚至大量缩水,银行将会面临巨大的市场风险,造成巨大损失的可能性就会很大。

(二)银行对住房抵押贷款风险管理薄弱,金融机构潜在风险积聚对于银行等金融机构而言,住房抵押贷款具有风险较低、贷款利率较高、贷款收益期长等特点。因此,一直被认为是银行的“优质资产”。在整体房价一路上涨的背景下,一些银行把个人住房按揭贷款作为低风险高收益的信贷品种开始大力发展。然而,在激烈的市场竞争环境中,许多银行为了争夺客户,牟取利润,已悄然地变相降低门槛。部分金融机构有意放松对借款人还贷能力的审查,信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的材料对借款人的还贷能力进行判断和决策,导致客户和银行之间信息严重不对称。再加上我国个人征信体系尚不完善,甚至存在着大量用假收入证明等虚假文件到银行进行虚假按揭、套贷、骗贷等现象,进一步加大了房地产信贷业务的风险,增加了房地产行业的贷款风险。

五、美国次贷危机对我国房地产金融的借鉴和启示

美国次贷危机为我国经济敲响了警钟,我国楼市同样存在危机的可能。纵观当前我国的房地产市场,潜在的风险不容忽视。为了防患于未然,我们应加大对房地产市场的调控力度,采取多种措施稳定房价,严格信贷审查。

(一)加大对房地产市场的调控力度,采取多种措施稳定房价房地产行业是关乎国计民生的行业,同时也是对其他行业拉动性极强的行业,因此我们应十分重视房地产行业的发展趋势。美国次贷危机提醒我们,越是在市场繁荣时期,越是应当提高警惕,不断加强对房地产市场的风险控制和市场监管,建立房地产价格监控制度和房地产市场泡沫预警机制,防止房地产价格过快上涨,避免拐点过后房价下跌的不利影响。另外,应采取多种措施稳定房价,调整信贷政策以平抑房地产的投资性与投机性需求,从而引导市民理性消费,引导银行合理发放房贷,防止房地产“泡沫”和银行住房抵押贷款市场风险的发生。为了减轻房地产价格波动对整个经济造成的负面影响,政府还应加大对经济适用房和廉租房的供给,合理引导房地产市场健康有序地发展。

(二)防范房贷风险,严格信贷审查

美国次贷危机提示我们,尽管房地产贷款一直被认为是优质资产,但如果市场信心一旦丧失,泡沫顷刻间就会破裂。银行要高度重视房地产信贷风险及其危害性,增强防范金融风险的意识，改变把房地产信贷当