《商业街研究案例》PPT课件
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商业街研究(世联)65页PPT
21
国外商业街的建筑细节表现——挑檐、雨 蓬、铁艺、壁灯、旗帜、招牌装饰构件
22
规划
硬件 建筑
商业氛围
23
商业氛围的营造
✓ 广告柱、广告牌、招牌 ✓ 灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程 ✓ 旗帜等软装饰 ✓ 花坛、雕塑等小品 ✓ 电话亭 ✓ 凉亭、座椅 ✓ 路牌
24
商业氛围营造具象表现——地面铺装、花 艺、壁灯、装饰构件
32
商户招牌的设立——墙面招牌、立面招牌、 立柱招牌、门头招牌
33
街区园林绿化
34
商业单元设计
35
成功商业街建筑规划设计原则
✓ 短街 ✓ 窄道 ✓ 曲径 ✓ 共享 ✓ 焦点 ✓ 交通 ✓ 停车 ✓ 文化 ✓ 氛围
36
软件
定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
37
北京“巨库”时尚卖场的定位失败
16
成功商业街规划布局要点
•空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区
的趣味性；
•共享空间：令人愉悦的空间尺度；
•短街&窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，
“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣；
•交通组织：停车场，易于到达，易于排空；
•人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的
•
空间；
17
规划
硬件 建筑
商业氛围
18
商业街建筑设计原则
✓ 历史文化与建筑风格的传承 ✓ 天际线 ✓ 外立面 ✓ 建筑细部及材质的运用
地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具 栏杆
19
新天地
时尚与复古 商业与文化
20
北京帝景欧陆风情街 The ROYA Street
国外商业街的建筑细节表现——挑檐、雨 蓬、铁艺、壁灯、旗帜、招牌装饰构件
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规划
硬件 建筑
商业氛围
23
商业氛围的营造
✓ 广告柱、广告牌、招牌 ✓ 灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程 ✓ 旗帜等软装饰 ✓ 花坛、雕塑等小品 ✓ 电话亭 ✓ 凉亭、座椅 ✓ 路牌
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商业氛围营造具象表现——地面铺装、花 艺、壁灯、装饰构件
32
商户招牌的设立——墙面招牌、立面招牌、 立柱招牌、门头招牌
33
街区园林绿化
34
商业单元设计
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成功商业街建筑规划设计原则
✓ 短街 ✓ 窄道 ✓ 曲径 ✓ 共享 ✓ 焦点 ✓ 交通 ✓ 停车 ✓ 文化 ✓ 氛围
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软件
定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
37
北京“巨库”时尚卖场的定位失败
16
成功商业街规划布局要点
•空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区
的趣味性；
•共享空间：令人愉悦的空间尺度；
•短街&窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，
“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣；
•交通组织：停车场，易于到达，易于排空；
•人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的
•
空间；
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规划
硬件 建筑
商业氛围
18
商业街建筑设计原则
✓ 历史文化与建筑风格的传承 ✓ 天际线 ✓ 外立面 ✓ 建筑细部及材质的运用
地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具 栏杆
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新天地
时尚与复古 商业与文化
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北京帝景欧陆风情街 The ROYA Street
创新特色商业街区案例ppt课件
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〖苹果22街〗
案例启示
1、建筑文化：原创院落艺术街区 2、景观设计：融合自然
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12
保利水城
保利水城——国内首个“水主题”复合商城
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地理位置 占地面积 商业面积
项目特色
经营方式
佛山RBD核心枢纽位置，南 海桂城千灯湖中央水轴之上
11.7万平方米
40万平方米
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1
[关键字]： 商业街区、创新、特色
[简介]： 本文分别研究了无锡哥伦布广场、苹果22街、保利水城、深圳 cocopark四个特色商业街区,它们以创新主题、特色打造以及独 特的建筑风格营造出新鲜、休闲、享受的购物方式，给消费者全 新的体验。
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2
案例借鉴
1、无锡哥伦布广场
国内首个内街式购物中心, 6000平方米下沉式露天广场 12条商业内街 8大自然光中庭400多间独立店铺 100米空中天桥
业态比例：
餐饮（酒吧） 35% ；
电影院（娱乐休闲） 15% ；
精品生活超市： 10% ；
主力店：吉之岛超市、
百老汇影城、
2200多平方米美食广场
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16
深圳coco park
占地面积：42358.4㎡ 总建筑面积：20万平米，（一期约12.8万平米） 容 积 率：1.997 绿 化 率：25.05% 由五星级商务中心（A塔SOHO、B塔LOFT复式办 公）和美洲海洋风情“一站式”休闲购物公园构成。
车位：1600个（其中一期800个车位）
A塔，soho公寓 休闲购物公园
B塔，loft办公
苹果酒店服务式公寓、
蒙太奇公寓、
步行街-商业街经典策划案例ppt正式完整版
旅游景点
风味小吃
茶楼&戏台
特色工艺品
锦里民俗文化街的成功改造，建立在对当地文化正确的理解和对商业地产 的精准把握上
锦里的改造成果： 改造前的锦里一条街一带杂草丛生、只有一排破烂的旧民房和垃圾遍地的旧城区。 改造后的锦里将古与今、旧与新通过文化的嫁接完美的结合在一起。老街、院落、 民居、客栈、商铺、古戏台、木楼掩映在参天的古树和高大的银杏树之间，整齐 的青石板路，晃动着商铺的招幡，悬挂着的红灯笼，临街绝活的手艺人，古色古 香，让人置身倒流的时空。
街道
宽巷子
窄巷子
井巷子
功能定位 业态业种 目标客群
“闲生活”区 以旅游休闲为主题
以精品酒店、私房餐饮、特色民俗 餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒 馆、特色客栈、特色企业会所、 SPA为慢生活”区 以品牌商业为主题
“新生活”区 以时尚年轻为主题
打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、 轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特 色文化主题店为主的精致生活品味区
步行街-商业街经典策划案例
商业街经典策划案例
商业界策划案例一（景观资源、民俗资源）
上海：新天地 成都：宽窄巷子
上海新天地：中国客厅“上海站”
由旧区改造而成的商业体→“旅游景点”
上海·新天地---功能演进
成都：宽窄巷子
在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分 展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”
婚礼用品街、 婚纱影楼街、婚礼礼堂、蜜月主题酒店…… 可充分挖掘爱情经济、蜜月经济，规划主题商业，打造中国的“爱情岛”
以川西文化为底蕴的旧城改造项目，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色纪念品等各类商业元素
商业街市场调研和营销方案(PPT 126页)
地方政府财政收入稳步提高，固定资产投资逐年增加，有力的保障了区域开 发建设；
人均GDP正显示城市发展进入高速发展阶段，个人购买力越来越强，必然刺激 商业市场和给类消费市场的增长。
引领城镇商业发展，创新城镇投资理念
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南汇宏观经济 产业分析
据统计，南汇2007年第一产业增加值18.2亿 元，可比增长5.1%；第二产业增加值252.6 亿元,可比增长30.8%，其中：工业增加值 224.1亿元，可比增长34.3%；第三产业增加 值184.8亿元，可比增长27.2%，综合实力再 迈新平台。第一产业发展平稳，持续快速发 展的第二产业依然增势强劲，第三产业加快 发展，生产供给活力较强，各产业的协调性
公路
13条
里程（公 里） 45.4
98.9
108.5 224.7
世博后，迪斯尼板块周边配套项目将逐步启动，根
据2014年开园的规划，3年内区域配套能级将是第一
个上升期。尤其在交通方面会先行。目前在建的大
川公路及马上要拓宽的南六公路等，均是惠南链接
外环、迪斯尼的重要道路。
引领城镇商业发展，创新城镇投资理念
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15
12 10
5
0 2010
地区生产总值（亿元）
增长率
浦东地区生产总值稳步增长，平均增长率达到14%，2010年属于为政府目 标数据；
南汇2009年并入大浦东，增加原南汇地区基础设施投入，拉动原南汇经 济的快速发展，国家政策相应扶持增加。
引领城镇商业发展，创新城镇投资理念
8
南汇宏观经济 主要经济指标
格都突出中国文化底蕴。
引领城镇商业发展，创新城镇投资理念
4
问题界定
报告目的
在现有物业条件的允许范围内，满足开发商的开发要求，我们将： 对南汇区、祝桥镇及周边商业进行商业环境分析； 根据周边商业市场环境分析及典型案例比对，确定项目定位； 通过项目定位设定行之有效的营销策略，提出可行性招商、销售
商业街案例研究 ppt课件
创意LOFT：9*9*9的BLOCK，亦商亦住可分可合的组合。
艺术仓库； 展示中心； 画廊； 创意家私展销中心； 个人工作室
飘带形商业街，连接LOFT之间的灰空间，既可以作为商业体也可
以作为展示空间
可以是创意工作者跟公众接触的地方，例如画廊、表演场 地、传媒公园、演奏厅等等功能性空间，与区域的文化特质 相结合；
院落，由三十多个现代院落组成， 院本身包含环绕的概念，由一层 环绕至二层，创造出连选变化的 屋顶空间，创造新的院落形态。
借鉴因素
街区 商业街区设计，BLOCK街区设计
空间
商业街区价值的提升 街空间尺度，8－12米的步行空间 街铺的平面、空间组合，具有可组合的弹性功能
院落 院落形成街区，更多的铺临街
商场 首层商场 半地下停车场 半地下商场 地下停车场
下沉广场
现代时尚的地下商场
下沉广场示意
传统停车场
若干家小美术馆创意血拼
美术馆、博物馆、写真馆、互动艺术中心，以创意为严选重点。并预见最受瞩目的设 计美术展
都江堰的设计大书店
都江堰的诚品书店在哪里？设计在哪里找才快、准、狠？（贩卖设计、建筑、时尚、 艺术与摄影类的专业书店）
玩具盒里玩家具
设计无所不在，快把名家设计的经典座椅入盒带回家（ ■VITRA.设计缩小版的设计 师座椅，欧洲最大的迷你家私品牌■RE-MENT。。。。。。）
万科运河东一号以商业启劢迅速建立项目的城市观感案例借鉴沿运河路320米长的外街铺具有醒目的商业昭示性临街大铺2层实现二层商铺街铺化在一楼预留独立客户电梯位临街大铺采用独特的退台式设计步行街铺多条人流通道3个主题广场个性化的建筑小品绿化商业亮点组团式商业铺公园式情景街区首层商铺81米层高东莞市场平均价格16400元平米外街均价25000元平米三大风格主题广场文化艺术休闲商业趣味商业街以相对有序的block商业体实现商业街的在分不合中对人流的引导通过业态的设置加大游客的参不度商业规划以艺术公园的一个个block为依托形成一个个集散点发散到整个商业街形成人流的聚不散
商业街案例分析PPT课件
1935年成都一个七口
小康之家的生活场景。
布局为典型的川西民居，
细节处得到保留，比如
堂屋内的神龛、祖先牌
位，老人房中的竹躺椅、
麻将，闺房中的女中校
训、月份牌，新房中的
胭脂盒、留声机，儿子
房中的国际象棋、收音
机等。 门票10元
12
3、琉璃会会馆
中国琉璃鉴赏标准级作品生产厂商香港星工坊琉璃艺术品公司创建，是中国第一家全面展示古法琉璃文化的会馆， 也是全国唯一参观收取门票的餐厅，大门，吧台，隔屏、墙面、穹顶、地板、窗户、桌椅、灯具、餐具甚至卫生洁 具都是琉璃，琉璃会馆呈现的是粤菜、川菜、海鲜、谭家菜的组合，内设专门的琉璃艺术品展示销售区。建筑面积 一千余平米，可同时接待180多位贵宾，拥有11个包括全球唯一鸟巢在内的主题艺术包厢。 4、 白 夜 酒 吧
商业街案例分析
1
整体概况
概况一
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01
概况二
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02
概况三
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03
2
商业街定义
➢商业街是由众多店铺组成，平面按照街的形式布置的 商业房地产形式，是城市商业的缩影和精华。
➢商业街按照定位不同可分为以下3种类型：
1、综合商业街：集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能、多业 种、多业态的商业集合体，注重提供消费者所需的综合服务。例如王 府井步行街、纽约第五大街等。 2、主题商业街：整条商业街集中在一起反映一个主题，并根据这个 主题设置衍生类商铺，每个业态均为主题的一个部分，以适应消费者 个性化、多样化与差异化的要求。例如三里屯酒吧街、香港旺角通菜 街（女人街）等。 3、特色小街：具有深厚历史文化或地域风情的商业街区，为消费者 提供具有传统特色的商品与服务。例如成都锦里、西安回民街等。
特色商业街案例分析ppt课件
多也在家自己做饭
吃。
——巴蜀滋味
轩刘老板
与之前想象的差距太大，小区现在没有多少入住，生意很差房东又不肯降房租， 所以做完这个月就不做了，他已经准备把铺子租给地产中介了。
——立美窗帘郭女士
之前我们这个区大部分都是做装饰材料的，在小区入住前一段时间生意比较好，
现在二期都入住了，生意不是那么好做了撤场了一部分近来了许多装饰公司，一
第二次发售 2005-5-01
招商进行
招商率100%
商铺开业 2005-10-1
2007
8
销售借鉴
通过主力店的持有奠定商业的档次和基调，招商先行和带租约的销售模式建 立商业氛围和增加投资者的信心
招商模式
主力店先行的招商策略
p主力店招商先行的策略很成功，招商在几个主力店的带动下招商工作在 计划的时间内圆满完成，持有的主力店有3家，包括华润万佳（1700平 米），KFC（600平米），丹桂轩（1600平米），主力店的持有比例占到 了38%
租金 元/㎡ 90 80 70 60 50 40
开业时
丹桂轩 现在
保持原状
②有所调整 ③有所调整
餐饮 社区配套 建材家装
时间
餐饮商家经营成功，租金稳 中有升，且餐饮比例达到了 62%;建材家装区经过调整， 租金降低，但无空置;社区 配套租金整体下滑，且有 10%空置
业态借鉴
万科城商家都认为在小区入住率较低情形下，对其他零售业商家影响很大， 只有餐饮娱乐业态经营成功
➢ 商铺并没有在一期业主 入伙前开业，而是追求 完全招商成功后再开业， 但时间间隔4个月并不是 很长。
住宅 发售 住宅 入伙
2003
商铺 发售 商铺 招商
一期发售
《商业街开街方案》课件
开街中期预期效果
商家营业额增长
随着客流量的增加和品牌 知名度的提升，商业街内 各商家的营业额将会有所 增长。
消费者满意度提高
通过商业街的优化和改进 ，提高消费者的购物体验 和满意度，增强消费者的 忠诚度和复购率。
商家合作共赢
商业街内的商家之间通过 合作和交流，实现资源共 享和互利共赢，共同推动 商业街的发展。
客户需求分析
深入了解目标客户群体的消费习惯、喜好和需求，以便在商业街的经营业态和品牌选择 上进行精准定位。
商业街经营业态规划
经营业态
根据目标客户群体的需求和商业 街的定位，规划合理的经营业态 ，包括零售、餐饮、娱乐等，以 满足不同客户的需求。
商铺租赁策略
制定合理的商铺租赁策略，包括 租金水平、租期长短、优惠政策 等，吸引优质商户入驻。
在报纸、杂志等印刷媒体 上发布商业街广告，覆盖 更广泛的受众。
社交媒体营销策略
01
02
03
建立社交媒体账号
在各大社交媒体平台上建 立商业街的官方账号，与 用户互动。
内容营销
定期发布有关商业街的有 趣、实用的内容，吸引用 户关注和分享。
用户互动活动
举办线上活动，如抽奖、 问答等，鼓励用户参与并 分享给朋友。
商业街周边有多个大型商场、超 市、餐饮店等商业设施，形成浓
厚的商业氛围。
商业街周边有多个银行、医院等 公共服务设施，方便居民生活。
Part
02
商业街开街目标与定位
商业街目标客户群体
目标客户群体
根据商业街的地理位置、周边居民结构和消费水平等因素，确定商业街的目标客户群体 ，如年轻人、家庭主妇、白领上班族等。
开街宣传推广
通过各种渠道进行开街仪式的宣 传推广，吸引更多人参与。
商业街项目区域规划规律研究报告PPT课件( 57页)
国 蒙特利尔地下城 Montreal′s
underground city，加拿大 上海南京路，中国 广州上下九商业街，中国 广州北京路，中国
……
着重分析以下几个
纽约第五大道 FIFTH AVENUE，美国
位于城市中心区，以城市居民消费为主 为城市中商业价值最高的地点之一 其成功经历了时间的考验 具有一定的规模
广州上下九商业街，中国
深圳东门商业街，中国
上海新天地，中国
第五大道
纽约第五大道：顶级的品牌专卖店和百货商店成 为街区的焦点，也使街区成为世界的焦点
BergdorfGoodman 是最高档的商场，以名 贵 珠 宝 首 饰 著 名 Saks 百货公司、被称为“香 水化妆品博物馆”的 Sephora都赫赫有名。
Bergdorf Goodman百货
第五大道几乎拥有 全球所有最顶级的品牌 店 ， 如 LV 、 Dior 、 Tiffany 、 Cartier 、 Gucci 、 Versace 、 Chanel 、 Escada 等 ， 货品以齐全、更新速度 快著称。
APPLE店
LV旗舰店
ALDO店
15
上下九
东莞世博广场商业 价值最高的部分全部 为主力店占据，造成 主力店经营红火，而 商业街区门可罗雀。
东莞新世界花园街区：交通规划的失败
思维导图
商业街区典型失败案例 商业街区核心价值研究 知名商业街区规律总结 商业街区规划要点
商业街区的核心价值点在于商铺，而商铺 的KPI包括位置、交通、视野和质素
广州上下九商业街：主力商家分布在800多米的商
业街区两侧，带动了街区的繁荣发展
主力零售商家：永安百货公司，广州服装店，鹤鸣鞋帽店，大 陆钟表店，妇女儿童百货商店，广州纺织商场，锦华床上用品 店等老字号。 主要餐饮：清平饭店，广州酒家，陶陶居酒家，莲香楼等。 附近还有西来初地、华林寺、玉器圩、酸枝街、古董街等历史 悠久的传统专业街和全国最大的农贸杂市一条街清平路。
underground city，加拿大 上海南京路，中国 广州上下九商业街，中国 广州北京路，中国
……
着重分析以下几个
纽约第五大道 FIFTH AVENUE，美国
位于城市中心区，以城市居民消费为主 为城市中商业价值最高的地点之一 其成功经历了时间的考验 具有一定的规模
广州上下九商业街，中国
深圳东门商业街，中国
上海新天地，中国
第五大道
纽约第五大道：顶级的品牌专卖店和百货商店成 为街区的焦点，也使街区成为世界的焦点
BergdorfGoodman 是最高档的商场，以名 贵 珠 宝 首 饰 著 名 Saks 百货公司、被称为“香 水化妆品博物馆”的 Sephora都赫赫有名。
Bergdorf Goodman百货
第五大道几乎拥有 全球所有最顶级的品牌 店 ， 如 LV 、 Dior 、 Tiffany 、 Cartier 、 Gucci 、 Versace 、 Chanel 、 Escada 等 ， 货品以齐全、更新速度 快著称。
APPLE店
LV旗舰店
ALDO店
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上下九
东莞世博广场商业 价值最高的部分全部 为主力店占据，造成 主力店经营红火，而 商业街区门可罗雀。
东莞新世界花园街区：交通规划的失败
思维导图
商业街区典型失败案例 商业街区核心价值研究 知名商业街区规律总结 商业街区规划要点
商业街区的核心价值点在于商铺，而商铺 的KPI包括位置、交通、视野和质素
广州上下九商业街：主力商家分布在800多米的商
业街区两侧，带动了街区的繁荣发展
主力零售商家：永安百货公司，广州服装店，鹤鸣鞋帽店，大 陆钟表店，妇女儿童百货商店，广州纺织商场，锦华床上用品 店等老字号。 主要餐饮：清平饭店，广州酒家，陶陶居酒家，莲香楼等。 附近还有西来初地、华林寺、玉器圩、酸枝街、古董街等历史 悠久的传统专业街和全国最大的农贸杂市一条街清平路。
世联行商业街研究精品PPT课件
4
商业街成功运作关键节点
先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划
硬件
建筑
商业氛围
后天：
定位 招商策略 销售模式
软件
营销推广 商业营运
政府资源
5
规划
硬件 建筑
商业氛围
6
商铺价值评估体系
关键因素 位置
交通
视野
详注
聚客点、距离、人 流、阳街/阴街、 双面铺、单面铺
可 达 性 、 道 路 、可视性
世界级商业街的规律对本项目的启示
主要特征：声誉全球化 人流量大 收益可靠
关键因素：悠久的历史 独特的建筑和商业格局 全面的功能 不断自我更新的主力商户 便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企关系
关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府
3
营业空间 共享空间 半室外空间 过渡空间
人与人之间关系是街区的生命力
26
商业氛围营造具象表现——小品
27
商业氛围营造具象表现——文化景观
28
商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮 箱、电话亭、路牌、垃圾桶
29
商业氛围营造具象表现/配套性设施—— 闲椅、吊床
30
商业氛围营造具象表现——灯光工程
31
商业氛围营造具象表现——灯具
32
公共广告位的设立——广告柱、立柱广告、 广告牌、立柱招牌、立面招牌
•
空间；
18
规划
硬件 建筑
商业氛围
19
商业街建筑设计原则
✓ 历史文化与建筑风格的传承 ✓ 天际线 ✓ 外立面 ✓ 建筑细部及材质的运用
地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具 栏杆
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新天地
商业街成功运作关键节点
先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划
硬件
建筑
商业氛围
后天：
定位 招商策略 销售模式
软件
营销推广 商业营运
政府资源
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规划
硬件 建筑
商业氛围
6
商铺价值评估体系
关键因素 位置
交通
视野
详注
聚客点、距离、人 流、阳街/阴街、 双面铺、单面铺
可 达 性 、 道 路 、可视性
世界级商业街的规律对本项目的启示
主要特征：声誉全球化 人流量大 收益可靠
关键因素：悠久的历史 独特的建筑和商业格局 全面的功能 不断自我更新的主力商户 便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企关系
关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府
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营业空间 共享空间 半室外空间 过渡空间
人与人之间关系是街区的生命力
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商业氛围营造具象表现——小品
27
商业氛围营造具象表现——文化景观
28
商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮 箱、电话亭、路牌、垃圾桶
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商业氛围营造具象表现/配套性设施—— 闲椅、吊床
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商业氛围营造具象表现——灯光工程
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商业氛围营造具象表现——灯具
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公共广告位的设立——广告柱、立柱广告、 广告牌、立柱招牌、立面招牌
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空间；
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规划
硬件 建筑
商业氛围
19
商业街建筑设计原则
✓ 历史文化与建筑风格的传承 ✓ 天际线 ✓ 外立面 ✓ 建筑细部及材质的运用
地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具 栏杆
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新天地
某商业街推广探讨课程(PPT51张)
主要业态：餐饮、五金建材、美 发 铺面价格：15-45元/㎡月租 商铺面积：20-60㎡
新竹路
本案
主要业态：五金建材、便 利店、餐饮。 价格：20-30元/㎡月租； 面积：35-65㎡
简要分析：位于民院路两侧商铺计划在一年内拆迁，对于本项目商业，将吸引大量投资者 和经营者潜力客户，具有一定的挖掘潜力。且本项目附近商铺现均以出租形式经营。
四、客户用途
用途 数量 百分比 自用 45 39% 投资 28 25% 两者兼有 5 4% 待定 36 32% 合计 114 100%
60 40 20 0 45
39% 25% 28 投资 32% 36 4% 5 两者兼有 待定 百分比 数量
自用
自用与投资的比例相当
五、客户目标经营行业及光谷最需行业的认识
七、阳光城受关注的理由
原因 数量 百分比 光谷商机 54 42% 周边商业环境 47 36% 商业经营特点 12 9% 租价合理 8 6% 其它 9 7% 合计 130 100%
6% 9%
7% 42%
36%
光谷商机 周边商业环境 商业经营特点 租价合理 其它
大部分客户对光谷片区的商业发展趋势看好。
27%
4%
4% 服饰 餐饮 不清楚 其它 65%
87%
从客户对行业的不清晰可以看出，客户更关注的项目投资价值，对本项目 所在区的商业分布及对于本项目所经营行业，本项目有充分的引导空间。
六、客户预期单价和租金
单价（元/㎡） 数量 百分比 租价（元/㎡） 数量 百分比 3000以下 2 4% 20以下 1 1%
部分项目改售为租，日益重视招商。希望通过先租后售的形式催涨商 业价值。
小结
武昌区商业多点布局形态己经形成，且己形成较为集中的大 型商场和购物中心以及专业市场。
相关主题
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区域定位与项目定位——基于区域核心竞争力模型的应用，探讨高融
B
合性的、可持续发展的、示范式的U.R.区域属性，并根据项目区位条件、
项目规模等客观因素确定产品模式U.R.D
莞城老区
U.R.D
万江
新城区（CBD）
（东江/运河）
南城区
（大盘社区）
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基于经济测算的规划形式建议——基于风险性对比和利弊分析确定总
街区人互为景色，互为欣赏， 街区行人之间：急行的、闲逛的、休闲的； 室内的人：悠哉、静思的、高谈阔论的； 室内与室外人之间，服务者与被服务者之间，形成群体 渲染互动，彼此认同欣赏愉悦，就成为群体催眠，后产 生的一致的潜意识行为，进而形成明确的情感亲近。
商业街成功运作关键节点
先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划
•位置：位于东莞城区边缘， 成熟度较低
•规模：1期商业1.6万㎡，公 寓0.4万㎡ ，开放式步行街区， 临街面长320m，业态规划先 行，售后返租
·借助万科强势品牌，开盘 引领东莞市场，价格高出市场近 一倍
案例1
万科东莞运河东项目物业定位 报告/营销执行/招商推介
东莞市老运河东岸、原化工厂地块 项目位置 商业氛围淡薄的老城区改造项目商业专题 项目界定
世联研究
商业街研究
2020/11/25
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世联对商业街的理解及观点
世界级商业街的规律对本项目的启 示
巴黎香榭里大街 纽约第五大道 东京银座大街 伦敦牛津大街
软件
定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
东莞金月湾招商的失败
软件
定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
直接销售模式带来的经营恶果
广州中华广场 杭州涌金广场 广州中旅商业城
•中 华 广 场 由 于 一 楼 分 拆 销 售 ， 导 致初期经营一直不温不火，后收回 经营权统一经营才有后来的中华广 场的威名。
国外商业街的建筑细节表现——挑檐、雨 蓬、铁艺、壁灯、旗帜、招牌装饰构件
规划
硬 件
建筑
商业氛围
商业氛围的营造
✓ 广告柱、广告牌、招牌 ✓ 灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程 ✓ 旗帜等软装饰 ✓ 花坛、雕塑等小品 ✓ 电话亭 ✓ 凉亭、座椅 ✓ 路牌
商业氛围营造具象表现——地面铺装、花 艺、壁灯、装饰构件
世联成功案例介绍
合肥：金地·88街
我们介入的时机： ·前期顾问、后期营销执 行 我们解决的问题： ·市场定位、规划建议、 设计方案调整、销售推广 取得的成效： ·开盘引领合肥商业市场， 活动营销促进价值实现
•位置：合肥马鞍山路 •规模：3000㎡，2条 街区
东莞：万科·运河东一号
我们介入的时机： ·前期顾问、后期营销顾问 我们解决的问题： ·规划建议、设计方案调整、 销售推广 取得的成效：
•空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区
的趣味性；
•共享空间：令人愉悦的空间尺度；
•短街&窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，
“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣；
•交通组织：停车场，易于到达，易于排空；
•人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的
•
空间；
规划
硬 件
建筑
我们提供的成果
市场结论:
城市商业市场 城区商ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ供应量庞大，已经在超规模发展， 所面临的压力十分巨大。
分区商业市场 1。万江区 起步最晚；活力渐显住宅/商业的后起之秀 2。莞城区 城市化程度最高商业高度集中 3。新城区 新兴城市中心写字楼集中地/商业典范 4。南城区 政府重点发展新型区域；大型住宅区林立 5。东城区 高质量生态型居住社区典范 6。5大市场热点板块分明； 项目不属于任何一个热点区域。
日本多摩商业街特色经营商业区
◆商业元素与大环境的协调和共融： 商业建筑/商业配套/娱乐设施/街道饰品等与大环境既 统一又各有特色，为商业营造完整而有品质的环境。 ◆商业经营的个性化： 每个店铺在与大环境的协调下，各自经营出自己的个性，使商业街丰 富多彩而又富有情趣。 ◆商业经营注重“人”的因素：商业因人而存在，每个商家以“人”为本，从“人”的需求 出发，设计各自的经营和展示。
•亿 安 广 场 凭 实 力 将 所 卖 铺 位 悉 数
长春万达高额溢价销售所引发的失 败后果
•2003年1月，长春万达内铺价格为2.8万元/㎡， 临街外铺最高卖到6.68万/㎡（最小的商铺近百万 元，最大的临街商铺超过1300万），这成为长春 历史上最高的商铺价格。
•“与世界500强为邻”，“和巨人一起飞”。这 样捆绑“世界500强”的营销模式，让万达在购房 者“投资案例分析”的宣传广告中，作出了“一 个 面 积 为 27.2㎡ ， 售 价 为 149 ． 6 万 元 的店 铺 ， 6．5年就可以收回投资，年商业利润可达64800元” 的惊人回报预期。有了较高的收益预期，万达又 宣称精品商铺是“带租约发售”（大意为“你要 买的商铺，我已经替你租出去了”），引导业主 “用别人的钱，做自己的铺”。
主要特征：声誉全球化 人流量大 收益可靠
关键因素：悠久的历史
独特的建筑和商业格局
全面的功能
不断自我更新的主力商户
便捷的公共设施和愉悦的环境
牢固的政企关系
关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府
人与人之间关系是街区的生命力
营业空间 共享空间 半室外空间 过渡空间
你站在桥上看风景，看风景的人在看你 明月装饰了你的窗子，你装饰了别人的梦 —《断章》—
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合有无创新可能？
项目发展方向研究——基于两个维度：1.城市功能分化与现有区域竞
A
争条件；2.城市经营与区域发展阶段判断。以此寻找项目突破口：通
过城市更新挖掘项目竞争力，启动“万科城市复兴计划”
判断城市更新项目是否具备改造条件的五大关键因素
关键因素
说明
一、是否处于衰退期
物质性衰退 经济性衰退 城市机能逐渐丧失
二、产权人改造意愿
产权人改造意愿是城市更新的 关键 政府采取强制力推动的城市更 新多数是失败的
三、城市更新的空间
新的市场需求
产业结构的调整
城市空间结构的完善 功能布局的需求
1
四、社会认知与影响
政府、专家学者、社会公众、 低收入群体等对改造的看法
五、政府对更新的支持 51
政府对城市发展的前瞻性 政府的财力 更新的组织控制力
硬件
建筑
后天：
商业氛围
软件
定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
规划
硬 件
建筑
商业氛围
商铺价值评估体系
关键因素 位置
交通
视野
详注
聚客点、距离、人 流、阳街/阴街、 双面铺、单面铺
可 达 性 、 道 路 、可视性
出 入 口 、 交 通 远距离
枢纽
中距离
近距离
质素
形状、面积、 层高、开间进 深比、梁、拄
C
体上“商业+公寓+住宅”的产品组合方向，而后提供四种建筑规划方
案的市场风险和收益比较，并提出突破限制性条件的调整方案
不突破限制性条件
双街
单街双层 单街单层
1 （临街）
单街单层 2
（临街内 延伸）
突破限制性条件
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覆盖率调 整为29%
极大限高 调整为66
米
覆盖率调 整为29%
极大限高 调整为70
米
案例借鉴与商业模式总结——基于相关商业案例与规划指标参考，提
•而广场开业之后，当初叫价500元/㎡·月的商铺，
商业街成功运作规律
先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划
时间
硬件
建筑
后天：
商业氛围
软件
定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
商业街运作的系统体系 跨越商业和地产两大领域， 涉及众多专业协调统一，运作繁杂， 涉及众多关键因素不可缺失。
香港▪兰桂坊特色风情街区 北京苹果街：苹果二十二院街 ……
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招商销售策略——从客户需求出发，基于客户经济利益、客户决策视
E
角-投资回报、客户判断基础-经营前景，勾勒项目“钱景”并打造“钱
景”的保障系统
注：与小业主签订委托租赁协议，前两年投资回报以打折形式在售价中 扣除，5共510%（第1年4%回报率与第2年6%回报率）。
•涌 金 广 场 位 于 西 湖 边 钻 石 地 段 ， 但是这个怎么看怎么好的商业地产 项目交房四五年了，至今还不能全 面开业，众多投资客被死死套牢， 成为杭州商业地产永远的“痛”。
•中 旅 商 业 城 由 于 当 初 拆 零 卖 铺 放 弃统一经营，项目多次启而不动， 不得不艰辛地跋涉于与业主们的痛 苦谈判之中。
中国常见的伟岸、景观、 宽大的商业街规划
中国常见的宽大、笔直、大一统商 业街规划
东莞世博广场的商业街区布局失败
东莞新世界花园街区交通规划的失 败
万科运河东一号的街区规划实践
建 外 SOHO ， 苹 果 街、万科运河东一号 等项目吸取国外著名 街区的成功经验； 自然曲折的路径， 镶嵌着尺度宜人的共 享空间，小尺度街区， 人车分流。
商业氛围营造具象表现——小品
商业氛围营造具象表现——文化景 观
商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮 箱、电话亭、路牌、垃圾桶
商业氛围营造具象表现/配套性设施—— 闲椅、吊床
商业氛围营造具象表现——灯光工 程