某商业街业态定位建议
商业街商业业态定位
商业街商业业态定位第一篇：商业街商业业态定位商业街商业业态定位、商品布局和功能分区一、业态定位的原则1、同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。
譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。
异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。
譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。
全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。
3、合理配比各主力业态MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。
从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。
2、战略定位【城市商业战略定位：地区购物中心（regional mall）】新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regional mall（地区购物中心），也就是地区购物中心或区域商圈。
从上海浦东新区的发展，我们可以看出regional mall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。
乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。
商业业态规划建议
将商业独立于住宅区，减少商业对居住的
影响；
商业集中，将会弱化社区商业便利性的特
在一定程度上有利于商业规模的扩大，易
点；
于形成集中规模效应，带旺整个社区商业。
商业比较分散，一定程度上有利于居民消 商业分散，难以形成规模效应。
费的便捷。
从本项目裙房商业的规划情况来看，属于入口商业街型商业。
二、同等区域商业裙房规划
长，可视性较佳； 对外性较强，在一定程度上有利于商业的
销售。
不足
商业规模较大，不利于业态的控制，如果 出现街面空置的情况，会对社区的整体形 象有较大的负面影响。
入口商业街型
有利于社区居民的消费； 街铺商业价值较高。
一定程度上限制了商业规模的扩张，且展 示面不长，可视性不强。
入口集中型 散点列布型
商业是本项目高品质楼盘形象展示的重要组成部分，通过对项目迎宾路、规划路商业的业 态规划，从而奠定项目在栖霞市的高品质楼盘的市场占位。通过具有昭示性、凝聚力的品牌商 业的进驻，从而来带动其他业态的进驻，结合项目的建筑外观所展现的品质，不仅可以有效的 塑造项目的标杆形象，而且可以有效弥补区域商业配套的不足，满足区域居民的生活需求。
PART TWO
项目商业规划
一、规划前提
业态规划前提
• 项目商业体量约4620平方米，主要以迎宾路及规划路沿街商铺形式为主，整体呈现“L”型展开。 迎宾路作为进入栖霞市市区的主要交通干道，整体形象展示极为重要，也是政府非常注重的因素。 从项目目前的规划情况来看，项目的整体外观建筑、环境的营造等方面已经具备了高品质的形象定 位，因此项目的商业业态规划需结合社区整体定位，致力在完善社区生活配套的同时，奠定整个商 业区域的形象价值。
长春湖壹号 商业业态规划建议
某广场商业业态布局规划建议
某广场商业业态布局规划建议某广场商业业态布局规划建议随着每年人均收入逐步提高和消费水平的不断提升，人们对生活质量的要求也在不断提升，商业业态作为人们生活的重要组成部分，对于一个城市的形象和吸引力有着至关重要的作用。
因此，合理的商业业态布局规划是非常必要的。
某广场位于市中心，交通便利，周围设施齐备。
但是，该广场的商业业态布局存在一些问题。
首先商铺的类型单一，大多都是服装、餐饮和电子产品等行业，缺少生活必需品和文化艺术产品。
其次，商业楼层规划不够科学，有些楼层虽然租赁率较高，但业态错位，导致空间浪费和管理成本高。
最后，管理方式单一，缺少品牌和专业经营管理团队支持，导致商业运营效果不佳。
在此基础上，本文提出以下建议：一、增加生活必需品类别本广场生活必需品类别过少，建议增加书籍、体育用品、家居用品等品类，在保证品质和售后服务的前提下，满足消费者的多元化需求，同时提高广场的生活品质。
二、提高文化艺术品类别本广场文化艺术品类别过少，建议增加画廊、艺术品展示交易等相关业态，以文化艺术打造广场品牌，提高广场的文化内涵，吸引更多的消费者前来体验。
三、优化楼层规划针对商铺出租难的情况，建议根据市场需求，对楼层进行优化规划，保证品牌和业态的匹配，从而提高租户满意度和长期稳定业务合作关系。
四、引进品牌和专业经营管理团队引进国内外知名品牌和专业经营管理团队，为商业运营管理提供保障，引导商户经营方向，提高商品质量和服务水平，从而提高广场的商业运营总体效果。
五、加强数字化营销手段针对现今大众数字消费的趋势，建议加强数字化营销手段，以满足消费者的线上购物需求，提高消费者体验。
同时，要加强市场调研和信息化管理，及时了解市场动态和消费者需求变化，通过精准的市场营销策略，提高品牌知名度和消费者的忠诚度。
以上建议旨在优化本广场商业业态布局规划，促进商业经营的长远发展，提高广场的竞争力和吸引力，为消费者提供更优质的消费体验。
商业街建议书
商业街建议书尊敬的相关部门领导：您好！随着城市的不断发展和居民生活水平的日益提高，商业街作为城市商业的重要载体，对于促进经济发展、丰富居民生活、提升城市形象具有重要意义。
为了打造更加繁荣、活力、特色鲜明的商业街，特提出以下建议：一、规划与定位1、充分调研在规划商业街之前，应对周边的人口结构、消费能力、消费习惯、商业竞争情况等进行全面深入的调研。
了解居民的需求和期望，分析现有商业街的优势和不足，为精准定位提供依据。
2、明确主题根据调研结果，确定商业街的主题和特色。
例如，可以打造美食街、文化街、时尚街等，避免千街一面，突出差异化竞争优势。
3、合理布局规划商业街的功能分区，如购物区、餐饮区、休闲娱乐区等，使各个区域相互补充、相互促进。
同时，要考虑交通流线的合理性，确保行人、车辆的通行顺畅。
二、基础设施建设1、街道环境加强街道的绿化、美化和亮化工作，营造舒适宜人的购物环境。
增加公共休息设施、垃圾桶等，提高街道的整洁度和便利性。
2、交通设施合理规划停车场，提供充足的停车位，解决停车难的问题。
优化公交线路，设置便捷的公交站点，方便居民和游客前来购物。
3、智能化设施引入智能化的管理系统，如智能路灯、智能监控、智能导览等，提高商业街的管理效率和服务质量。
三、商业业态组合1、多元化业态引入多种商业业态，包括传统零售、餐饮、娱乐、文化、服务等，满足不同消费者的需求。
同时，要注重业态的比例协调，避免过度集中或单一。
2、品牌引进积极引进知名品牌和特色品牌，提升商业街的档次和吸引力。
对于本地的优质品牌，要给予扶持和推广，打造本土特色。
3、创新业态鼓励和支持新兴的商业业态，如无人零售、体验式消费、线上线下融合等，为商业街注入新的活力。
四、文化与活动1、文化挖掘深入挖掘本地的历史文化、民俗风情等，将其融入商业街的建设中，打造具有文化内涵的商业街。
例如，可以设置文化展示墙、举办文化活动等。
2、定期活动举办各类主题活动，如节日庆典、促销活动、文艺表演等，吸引人气，增加商业街的知名度和影响力。
商业业态定位建议及坪效计算案例
商业业态定位建议及坪效计算案例
1.市场调研：商业企业在选择业态定位时，首先要进行市场调研，了
解目标消费者的需求，掌握竞争对手的情况，以及当前市场的潜在机会和
风险。
通过市场调研可以科学决策，并找到适合自身发展的商业业态。
2.差异化定位：商业企业在定位时，应根据竞争对手情况，寻找差异
化定位的机会。
通过差异化的经营模式和产品组合，可以在市场竞争中脱
颖而出，提升市场份额。
3.定位精准度：商业企业在定位时要进行精准定位，确定目标消费者
的年龄、性别、收入水平、消费习惯等特征，以便更好地满足他们的需求。
精准定位可以有效提高销售转化率和顾客忠诚度。
4.业态创新：商业企业在定位时要注重业态创新，不断引入新的商业
模式和经营理念，以保持竞争优势。
通过业态创新，可以吸引更多的消费
者和投资者，实现持续发展。
坪效计算案例：
坪效，又称为平均每平方米销售额或销售额指标，是用来衡量商业企
业经营效益的指标。
以下是一个坪效计算案例：
假设一家服装零售店的总销售额为100万，店铺面积为200平方米。
坪效=总销售额/店铺面积
=100万/200
=5000
这意味着该服装零售店的坪效为5000，即每平方米的销售额为5000元。
坪效的高低可以反映商业店铺的经营状况，越高越好。
通过比较不同时间段或不同店铺的坪效，我们可以了解到不同经营策略和市场环境对销售额的影响，进而制定适合的经营决策。
商业企业可以通过提高坪效来增加销售额，例如优化产品组合、提升服务质量、改进促销活动等。
商业街建议书
商业街建议书尊敬的相关部门领导：您好！随着城市的不断发展和居民生活水平的日益提高，商业街在城市经济和社会生活中扮演着越来越重要的角色。
为了进一步提升我市商业街的品质和吸引力，促进商业繁荣和经济发展，特提出以下建议。
一、商业街的定位与规划1、明确商业街的主题和特色每条商业街都应该有其独特的主题和特色，以区别于其他商业区域。
例如，可以打造一条以传统文化为主题的商业街，集中展示本地的传统手工艺品、特色美食和文化活动；或者打造一条以时尚潮流为主题的商业街，吸引年轻人和时尚爱好者。
2、合理规划商业街的布局根据商业街的主题和特色，合理规划店铺的布局。
例如，在以美食为主题的商业街，可以将各类餐厅、小吃摊集中分布，形成美食街区；在以购物为主题的商业街，可以将不同类型的商店分类布局，方便消费者购物。
3、考虑交通便利性商业街的选址应该考虑交通便利性，最好靠近公交站点、地铁站或停车场，以便消费者能够方便地到达。
同时，商业街内部的道路规划也应该合理，保证行人的通行顺畅，避免交通拥堵。
二、商业街的设施建设1、完善基础设施商业街应该配备完善的基础设施，包括路灯、垃圾桶、公共厕所、休息座椅等。
这些设施不仅能够为消费者提供便利，还能够提升商业街的整体形象。
2、打造舒适的步行环境商业街应该打造舒适的步行环境，铺设平整的人行道，设置绿化带和景观小品，增加商业街的美观度和吸引力。
同时，应该控制车辆的通行，确保行人的安全。
3、建设智能化设施随着科技的发展，可以在商业街建设智能化设施，如智能导航系统、智能停车系统、智能支付系统等，提高消费者的购物体验。
三、商业街的商业运营1、引入多样化的商业业态商业街应该引入多样化的商业业态，不仅要有传统的零售商店、餐厅，还应该有娱乐场所、文化艺术中心、体验式消费店等。
这样可以满足不同消费者的需求，增加商业街的人气。
2、扶持本地品牌和特色商家应该扶持本地的品牌和特色商家，为他们提供优惠政策和支持，让他们能够在商业街中发展壮大。
商业业态定位规划及经营建议
商业业态定位规划及经营建议商业业态定位需要考虑市场需求、竞争环境和企业自身实力等因素。
首先，市场需求是商业项目发展的基础，企业需要了解消费者的购物习惯、消费需求以及消费能力等，从而为消费者提供满足其需求的商品或服务，吸引更多的顾客。
其次，竞争环境对商业企业来说同样至关重要，企业要分析竞争对手的经营策略和优势，以及市场的供需关系，从而找到自身的定位和突破点。
最后，企业自身的实力决定了其在市场中的竞争力和发展潜力，企业要根据自身的资源、能力和潜力，选择适合的商业业态。
在商业业态定位之后，企业需要进行规划和经营建议，以实现目标和提高运营效率。
首先，企业可以通过市场调研和数据分析，了解消费者的需求和喜好，分析市场潜力和趋势，为经营计划提供依据。
其次，企业可以根据自身实际情况，制定具体的经营目标和策略，包括产品定价、销售渠道、推广活动等，以实现定位和盈利目标。
此外，企业还可以通过优化供应链管理、提升服务质量和效率等方面来提高竞争力，确保商业项目的可持续发展。
在商业项目的经营中，还需要注重以下几个方面的建议。
首先，要注重产品的差异化和创新，提供独特和有竞争力的产品或服务，以吸引更多的消费者。
其次，要注重品牌建设和品牌营销，通过品牌力和口碑来提高企业的竞争力和市场占有率。
此外，要注重与供应商、合作伙伴和顾客的沟通和合作，共同发展，实现互利共赢。
最后，要注重人才的培养和团队的建设，激发员工的潜力和创造力，提高整个企业的执行力和竞争力。
综上所述，商业业态定位、规划和经营建议是商业项目成功经营的关键因素。
通过科学合理的业态定位，以及有效的规划和经营建议，企业可以明确目标、优化经营策略，提高商业项目的竞争力和盈利能力，实现可持续发展。
某商业街项目商业定位营销策划提报
产品亮点挖掘
01
02
03
独特的商品
挖掘商业街项目中独特的 商品或服务，以吸引消费 者的注意。
历史文化元素
将商业街项目所在地的历 史文化元素融入产品中， 增加产品的文化价值。
体验式消费
提供消费者独特的购物体 验，如试吃、试穿等体验 活动。
价格策略制定
1 2
成本加成
根据产品的成本和预期利润，制定合理的销售价 格。
目的
营造浓厚的节日氛围，增加消费 者粘性，促进销售业绩
04
会员活动策划
主题
尊享会员权益，尽在我们的商业街
时间
针对会员群体不定期举办活动
内容
会员专享优惠、积分兑换、会员日活动、会 员专属礼品等
目的
提升会员满意度，增强品牌忠诚度，促进消 费频次
其他商业推广活动策划
主题
多样活动，惊喜不断
时间
除上述活动外的其他时间
竞争风险及应对措施
总结词
竞争风险是商业项目面临的另一个重要风险，包括竞争对手的出现、产品和服 务同质化等。
详细描述
竞争风险会削弱项目的市场份额和盈利能力，为了应对竞争风险，需要深入了 解竞争对手的产品和服务特点，制定差异化的产品和服务策略，并加强营销推 广和品牌建设。
管理风险及应对措施
总结词
管理风险是商业项目中较为常见的风险 之一，包括团队管理能力不足、决策失 误等。
项目规模：总建筑面积约10万平方米
项目地点：某市核心商圈 项目类型：商业街区
项目位置及周边环境
项目位于某市核心商圈，交通便利，周边有多个大型商业中心和住宅区
周边环境优美，有公园、广场等公共设施，吸引大量人流和消费群体
项目开发商及投资背景
大学城商业街定位、业态、租金建议方案
学生公寓B区商业街定位、业态、租金建议方案（部门讨论稿）商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管理，租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本，我们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研，以及在参考第一太平戴维斯方案的基础上，对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。
一、目标消费市场调研不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。
B区学生是新建商业街最主要的目标消费市场，为了充分了解B区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据，我们进行市场调研。
调研结论如下：1.学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。
月均消费支出在800元以下的比例占65%，这部分学生消费能力不强，以基本的生活需要为主；月均消费支出在800-1000元的占22%，月均消费支出在1000元以上的占13%。
2.学生消费结构比较单一。
伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。
3.与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。
银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过50%。
支持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业。
因此，从调查情况来看，新建项目业态设置得到学生的支持和认可。
4.当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。
从调查结果分析，讲求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。
在购买商品和服务时，学生们大多本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠和高标准。
我们新建商业项目是满足区内学生生活需要的配套设施，业态规划应优先设置学生所需要的餐饮、商业零售、生活服务项目，引进大众型品牌项目，符合学生消费特点，物美价廉，适合中低消费水平。
商业街区业态分布建议报告
一定程度上限制了商业规模的 扩张，且展示面不长，可视性 不强。
商业集中，将会弱化社区商业 便利性的特点；
商业比较分散，一定程度上有 商业分散，难以形成规模效应。
利于居民消费的便捷。
社区商业特点分析
• 本项目社区商业融合了底商满布型和入口集中型两种商业类型，故我们应当充分
发挥本项目社区商业的特点，在项目运作上应当部分自持部分对外销售。即入口 集中部分由公司自持，住宅裙楼部分或者商业街区一楼可尝试对外销售 。
• 2F：东区餐饮美食，东区为清真区，西区为汉餐区。 • 3F：休闲娱乐区，东区为茶馆、咖啡厅、私人会所、电影院等，西区为运动健身
会所、酒吧、KTV、游戏会所等
三、两种方案对比思考
• 整体上建议将东、西区做动区与静区分化，在保持为社区服 务功能型商业的情况下将动区设置为音乐酒吧或音乐餐厅， 大型游戏厅或KTV等，静区做私人会所或茶馆，供业主休闲 谈事用。
社区商业街区。 • 3、社区商业街的功能 • 社区商业街是一种以社区范围周围的居民为服务对象，以便民、利民，
满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
社区商业特点分析
• 社区商业的规划主要有以下几种类型：
类型 底商满布型
入口商业街型 入口集中型
散点列布型
优点
不足
商业体量可以较大限度的扩张， 商业规模较大，不利于业态的
同心路老商 业区，与同 心路市场毗 邻，建筑设 计偏老，物 业管理凌乱
宁大、民族大 学等大学生、 附近居民
经营范围 高档家电、服 装、连锁超市、 餐饮、休闲等
暂未定
中低档服饰、 餐饮、连锁超 市等
周围商业分布分析
案名 同心路市场
怀远路市场
商业业态定位及销售建议
>>项目商业销售模式建议
和畅七路 一层
二层
3、销售模式①： 因为和畅七路路目前的商业价值不高，且周边配 套尚未完善落实，商业价值无法体现，所以项目 商铺的销售模式为：
“一二层打包销售”
优势： • 通过一层的价值带动二层的销售，促进整体销售，
避免一层已售，二层未售。 不足： • 面积大、总价高 • 降低回款速度
项目商铺在项目住宅入伙之后销售（预计为2年）：一层价格：25000元/㎡ 二层价格：10500元/㎡
综合考虑，为快速回笼资金，建议商铺于住宅同时销售。
卓越服务 团队制胜
项目本体认知总结 仲恺新区发展主轴线上·纯刚需产品·中型规模 周边企业环绕·交通路网发达·四至景观较少
一句话概括：
城市地心•高品质商贸价值住区
Part 1.2
商业业态定位
>>项目商业业态定位
项目商业相关要点：
中端住宅小区 商业体量不大 (约6200㎡）
酒店商贸规划配套
零散街铺
周边云集工厂与民房
• 属目的型消费类别 • 具一定的集客能力 • 即提供进餐服务，又提供休闲、社交、应酬多项功能
• 可创造时尚和活力的气氛 • 集客效力强 • 强化项目商业服务功能 • 付租能力较强 • 属高附加值的商业类型，付租能力较高 • 服饰为各大百货公司营业贡献度最强业态,尤其是女装的成长率一向
高于整体平均成长率 • 适合周边新开发楼盘聚集区域 • 需求规模较大
价格6000元/㎡
一层售价：26000-32000元/㎡，二层14000元/㎡
18000元/㎡(折后) 不可售 不可售
32000-35000元/㎡
商业街业态定位建议学习资料
商业街业态定位建议商业街业态定位建议一、产品定位1.0.产品定位背景分析：1.1.商业业态定位1.2.品牌定位1.3.形象定位1.4.经营特色定位1.5.功能定位1.6.业态分布1.7.品牌组合1.8.业态划分区域比例二．项目建筑规划设计调整2.0. 总体规划2.1. 平面调整建议2.2. 步行街内交通组织依据2.3.交通规划意见2.4. 立面设计（立面造型与色彩/建筑层数等）2.5. 步行街内部庭院设计技巧2.6.步行街室内外灯饰设计要点2.7.步行街物业内墙、地面设计2.8.步行街小品点睛设计2.9.休息椅、垃圾桶布置要点三、客户定位3.0.目标客户（投资客）定位3.1.经营商户定位3.2.目标商户定位3.3.目标消费者定位一、产品定位1.0.产品定位背景分析：在上街现有的商业布局和商业经营中,街铺的地位具有决定性意义.如分布在中心路和汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主，主要经营手机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主要形成了自发的五金交化一条街……。
随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，金好来购物广场等均已在上街出现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状态。
以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求，绝大部分中、高端购买力流失到外地。
根据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配，基于此应从两方面定位本项目。
一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐步统一建设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先地位，促进都市文化，推动消费层次多样化提升。
二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费30-50岁的中年顾客占53%，18-35岁的青年顾客占39%，因此，上街的主要顾客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质量，建议本商业街的商品应以高品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在这一消费群体中。
特色商业街项目市场前期定位建议报告餐饮娱乐街、主题商业街
餐饮娱乐街、主题商业街xx年xx月xx日•特色商业街项目市场定位概述•特色商业街项目市场定位策略•特色商业街项目市场定位实施方案•特色商业街项目市场定位效果预期目•结论与建议录01特色商业街项目市场定位概述1项目定位基本原则23项目定位应遵循城市规划和地方政策，确保与城市总体规划相协调。
符合城市规划要求避免与周边商业街同质化竞争，挖掘自身特色，以吸引消费者。
差异化发展注重环保和节能减排，采用绿色建筑技术和材料，促进可持续发展。
可持续发展03文化背景挖掘地域文化特色，将其融入商业街项目中，为消费者提供独特的购物体验。
特色商业街项目背景分析01经济背景分析所在城市和区域经济发展状况、消费水平和消费者购买力，为项目定位提供参考。
02商业环境了解区域内商业街的发展状况、经营特色和优劣势，以便找准项目自身定位。
优势（Strength…项目所在区域地理位置优越、交通便利、人流量大、消费潜力巨大。
机会（Opportun…利用特色商业街项目的独特优势和巨大消费市场，打造具有品牌影响力和号召力的商业街。
威胁（Threats）可能面临市场竞争加剧、政策调整、消费者需求变化等不利因素影响。
劣势（Weakness…可能存在部分商业街项目同质化竞争激烈、经营成本高、缺乏特色等。
特色商业街项目SWOT分析02特色商业街项目市场定位策略根据项目所在区域的特点，确定目标市场范围，如城市中心、郊区、学校周边等。
区域定位针对目标市场的消费群体，进行细分和定位，如学生、白领、家庭等。
消费群体定位根据项目所在区域的商业业态情况，确定餐饮、娱乐、零售等不同业态的比例和组合。
经营业态定位目标市场定位针对目标市场的消费者需求，确定菜品的种类、风味、价格等。
产品定位菜品定位营造出独特、舒适、有吸引力的用餐环境，如主题餐厅、特色包厢、户外用餐区等。
环境定位提供专业的服务，如预订服务、外卖服务、会员服务等。
服务定位品牌形象设计出特色商业街的品牌形象，如标志、装修风格、宣传物料等。
某项目商业定位深化及业态规划建议(PPT 55页)
项目业态组合
业态类别 主力型 特色型 功能型
填充型
目标商家 GUCCI、ZARA、H&M
星巴克、哈根达斯、无印良品、创 意集等
服务型：通讯、银行、SPA等 人气型：餐饮、电玩、游乐城
说明 体现项目经营档次和特色，展示
项目形象 体现项目经营个性，聚集人气
满足项目完善功能，聚集人气， 为其他业态提供消费可能
具 不十 动 休 有 断分 感 闲 品 更丰 的 惬 位 新富 活 意 的 的的 力 的 潮 商品 娱 体 流 品类 乐 验 风 咨品 前 空 景 讯牌 沿 间
人文形象
体 面 美 味 的 餐 饮
引 领 理 念 健 康 生 活
18
第二部分：业态规划
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业态规划思路图
20
项目业态定位
王家湾商圈 定位
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案例参考——水游城
该楼层分布美食广场、运动服饰主力店 及超市，在填充一些休闲服饰专卖店。
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案例参考——水游城
该楼层分业态丰富，主力以餐饮为主。 分为特色餐饮、休闲餐饮、主题餐饮。 其他为服饰、鞋、钟表专卖店及少量服 务型业态。
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案例参考——水游城
该楼层业态以ZARA、H&M为主力业态，其次为国际品牌专卖店。在分布一些少 量特色餐饮（星巴克）及服务型业态（银行）。
南向（9条） 1/9
9/9
8/9
东向（13条） 12/13 11/13 1/13
公交站点
/
南下沌口：585、204、 596、597、208、 708、803、213、 205
北向（18条） 13/18 17/18 5/18
东往钟家村、 武昌： 222、 531、537、 541、556、
大学城商业街定位、业态、租金建议方案
学生公寓B区商业街定位、业态、租金建议方案商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管理，租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本，我们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研，以及在参考第一太平戴维斯方案的基础上，对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。
一、目标消费市场调研不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。
B区学生是新建商业街最主要的目标消费市场，为了充分了解B区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据，我们进行市场调研。
调研结论如下：1.学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。
月均消费支出在800元以下的比例占65%，这部分学生消费能力不强，以基本的生活需要为主；月均消费支出在800-1000元的占22%，月均消费支出在1000元以上的占13%。
2.学生消费结构比较单一。
伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。
3.与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。
银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过50%。
支持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业。
因此，从调查情况来看，新建项目业态设置得到学生的支持和认可。
4.当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。
从调查结果分析，讲求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。
在购买商品和服务时，学生们大多本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠和高标准。
我们新建商业项目是满足区内学生生活需要的配套设施，业态规划应优先设置学生所需要的餐饮、商业零售、生活服务项目，引进大众型品牌项目，符合学生消费特点，物美价廉，适合中低消费水平。
商业业态定位规划及经营建议
商业业态定位规划及经营建议随着社会发展和消费升级，商业业态定位规划越发重要。
一个成功的商业业态定位规划将有助于提高客户满意度，增加销售额，并保持竞争优势。
本文将提供一些建议，以协助商家制定一个成功的商业业态定位规划。
第一步是了解目标客户群体。
商家需要深入了解他们的目标客户并确定他们的需求和偏好。
通过进行市场调研和分析，商家可以获得关于目标客户的详细信息，例如年龄、性别、收入水平、兴趣和购买习惯等等。
这些信息将有助于商家更好地了解目标客户，并能够为他们提供更加个性化的产品和服务。
第二步是确定商业业态。
商业业态是指商业活动的类型和组织形式。
商家需要根据目标客户的需求和市场竞争情况选择合适的业态。
例如，如果目标客户是年轻人，那么可以选择开设一家时尚潮流的服装店或咖啡馆。
如果目标客户是家庭用户，那么可以考虑开设一家家具或家居用品店。
商家需要找到一个与目标客户需求紧密匹配的业态，以吸引和保留客户。
第三步是制定差异化竞争策略。
商家需要找到与竞争对手的差异，并将其转化为竞争优势。
差异化可以是产品、价格、服务、装修等多个方面。
商家需要提供独特、高品质的产品和服务，以有效地吸引客户。
商家还可以通过制定适当的价格策略，例如提供折扣活动或会员制度等，来吸引客户并提高客户忠诚度。
最后一步是建立良好的品牌形象。
品牌形象是一个企业在消费者心目中的认知和印象。
商家需要通过创造独特、吸引人的品牌形象来吸引客户。
品牌形象包括企业的名称、标志、口号、文化和价值观等。
商家需要确保其品牌形象与目标客户的需求和价值观相一致，并通过各种营销手段来传达品牌形象。
总之，制定一个成功的商业业态定位规划需要商家深入了解目标客户群体，选择合适的业态，制定差异化竞争策略，建立良好的销售渠道并建立良好的品牌形象。
这些步骤将帮助商家吸引和保留客户，并实现商业目标和长期发展。
商家应根据市场变化和客户需求的变化进行定期调整和优化。
商业业态的定位与建议
一、大朗镇商业概况大朗镇经济发展水平属东莞市中上水平，近年来经济保持20%的高速增长，第三产业发展迅速，消费群体基数巨大。
与虎门、常平、樟木头等商业重镇不同，大朗镇的商业主要依靠本镇及周边区域消费群体为主，总体发展水平不高。
但近年来大朗镇房地产突然进入提速，带动商业地产出现了大规模的开发。
大朗镇主要商圈分布在以下区域：二、大朗碧桂园商业概况大朗碧桂园位于东莞市大朗镇朗东路与朗常路交汇处，属于大井头村，是传统上的工业区。
项目占地面积24万㎡，建筑面积36万㎡，商业设施4000㎡。
项目商业分布为：商业楼（28个商铺）、多层洋房（底商17个）、高层洋房（底商26个）。
项目周边商业主要是工业区外围的底层及早期的农民房底层组成，商铺的进深、开间层高比较混乱，没有统一的建筑标准，缺乏城市商业气氛。
三、大朗碧桂园商业的定位与命名 定位：精品型社区配套商业目的：树立项目的整体形象，有机会形成吸引外部消费的商业枢纽命名：摩尔坊 （备注：“摩尔”是英文MALL 的音译，体现商业价值和欧式风情；“坊”则取‘街坊’之意，暗示定位社区配套型）四、大朗碧桂园招商建议1、明确商业的主题定位，提前招商，确保尽早形成浓厚的生活氛围。
2、在实际招商工作中注重强化商业形象的展示，有机结合碧桂园的建筑美学。
3、从业主的消费特性和品质生活需求出发，对与项目调性相符的品牌主力店进行招商，为业主创造至好的购物环境，给碧桂园的社区配套带来可持续发展的优质商户。
4、招商过程中严格对业态进行控制，保证各类商户的生存空间，强调特色经营。
5、整体招商进程宜按销售阶段、入住阶段、社区成熟阶段适时调整经营业种，由居家装饰配置型消费，向常客习惯型、休闲康体型、快捷便利型消费过渡，特别是加大餐饮、娱乐、健康服务的比重。
五、大朗碧桂园商业的展示建议1、外立面：增加灯箱广告及喷画包装，增强商业气氛效果。
2、店面：商户门面装修要求特色鲜明，尽量采用英文标识牌，以体现欧式风情，营造热烈的商业街区气氛，有利于提升整体商业档次及吸引人流。
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商业街业态定位建议
一、产品定位
1.0.产品定位背景分析：
1.1.商业业态定位
1.2.品牌定位
1.3.形象定位
1.4.经营特色定位
1.5.功能定位
1.6.业态分布
1.7.品牌组合
1.8.业态划分区域比例
二．项目建筑规划设计调整
2.0. 总体规划
2.1. 平面调整建议
2.2. 步行街内交通组织依据
2.3.交通规划意见
2.4. 立面设计（立面造型与色彩/建筑层数等）
2.5. 步行街内部庭院设计技巧
2.6.步行街室内外灯饰设计要点
2.7.步行街物业内墙、地面设计
2.8.步行街小品点睛设计
2.9.休息椅、垃圾桶布置要点
三、客户定位
3.0.目标客户（投资客）定位
3.1.经营商户定位
3.2.目标商户定位
3.3.目标消费者定位
一、产品定位
1.0.产品定位背景分析：
在上街现有的商业布局和商业经营中,街铺的地位具有决定性意义.如分布在中心路和汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主，主要经营手机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主要形成了自发的五金交化一条街……。
随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高,大卖场建设也已
开始，丹尼斯，宏丽来，金好来购物广场等均已在上街出现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状态。
以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求，绝大部分中、高端购买力流失到外地。
根据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配，基于此应从两方面定位本项目。
一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐步统一建设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先地位，促进都市文化，推动消费层次多样化提升。
二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费30-50岁的中年顾客占53%，18-35岁的青年顾客占39%，因此，上街的主要顾客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质量，建议本商业街的商品应以高品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在这一消费群体中。
1.1.商业业态定位
n 定位支撑
u 优越的地段
u 具有良好的消费文化积累和市场零售基础
u 大型市政广场的高档配套和人气聚集
u 本项目高端业主的购买基础
u 新型商业物业产品更有利于商家的品牌化经营
u 专业的经营管理优势
1.2.品牌定位
中高档品牌名店街
1.3.形象定位
盛世广场将实行统一经营区域规划、统一特色经营服务、统一实行管理统一对外广告宣传
1.4.经营特色定位
n 主要经营突出个性时尚、现代与商场现代化风格一致。
n 突出商品价值、品牌、档次，主要锁定收入较高的目标顾客群，使其实现身份象征。
n 特色品牌商品组合，实现连带销售。
n 依据步行街的设计思想、建筑风格及经营规模，定格在主题营销为消费者提供舒适和谐、有品味的基点上，致力于通过挖掘展示商品自身的文化艺术魅力，货品搭配的整体氛围，从而科学的引导消费者审美取向，最终确立具有自身风范的品牌效应。
1.5.功能定位
盛世名店街的商业业态由两大部分组成，一楼定位为女人街“红作坊”。
二楼定位为男人街“赢天下”。
n 赢天下（男人街）：将男人街命名为“赢天下”是基于男主外女主内这个社会分工原则。
如果将其简单的称之为“男人街”未免流于俗套，且难以得到男人的认同。
虽说现在男女平等，但在社会分工层面仍然是以男人为主。
n 红作坊（女人街）：作坊源自于古代，是对当时的时尚用品制作店的统称。
作坊这个名称在现在的商业领域里应用已不再是复古，而是一种时尚的代名词。
“红”是色彩重最为抢眼的颜色，也是形容醒目、靓丽的代名词。