注册资产评估师评估公式
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三、功能性贬值测算方法：=∑（税后净超运营成本*折现系数）=复原重置成本—更新重置成本
四、经济性贬值的估算：1、间接法：经济性贬值率=[1-（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）x2、直接法：经济性贬值额=年收益损失额*（1—所得税率）*年金现值系数。
机器设备评估
机器设备评估
1、直接匹配法V=V参+-△i
进口设备：海运费=离岸价*海运费率国外运输保险费=（离岸价+海运费）*保险费率/1--保险费率银行财务费=离岸价*费率外贸手续费=到岸价*费率（关税、消费税பைடு நூலகம்增值税、车辆购置税）略
二、实体性贬值：1、观察法2、使用年限法（1—残值率）*实际使用年限/总实际使用年限3、修复费用法[贬值率=（可修复部分实体贬值+不可修部分实体贬值）/设备复原重置成本]不可修部分=（重置成本--可修复部分）*已使用年限/总实际使用年限
E、成新率价格调整法：P=P’*（评估对象成新率/参物成新率）成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）
常用方法有：1、市场售价类比法：P=P’*修正系数2、价值比率法：成本市价法：P=评估对象合理成本*（P’/其合理成本）市盈率乘数法：P=评估对象收益额*参照数市盈率
2、间接比较法
一、纯收益不变：
3受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和资金成本
房地产评估
P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年限修正系数K
（交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正系数）K=[1-1/(1+r)m] /[1-1/(1+r)n]
1、P=A/r[1-1/(1+r)n]（收益须是其处于最佳利用状态下的结果）综合资本化率r=[r1(土地)L+r2（建筑物）B]/L+B 2、房地合一的房地产价值=房地产净收益/综合资本化率（房地产净收益=房地产总收益—总费用总费用=管理费+维修费+保险费+税金）
A、现行市价法
B、市价折扣法：P=参物价’*（1-价格折扣率）
C\、功能价值类比法：线性关系时P=参物价’*（评估对象生产能力/参物生产能力）非线性关系时P=参物价’*（评估对象生产能力/参物生产能力）x
D、价格指数法：P= P’*（1+a1）*(1+a2)…..= P’*p1*p2…..= P’*（1+基准日定基变动指数）/（1+参物交易日定基变动指数）= P’*（基准日定基指数）/（参物交易日定基指数）
2、单独评估土地的价格：A、土地纯收益来评估土地土地价值=土地净收益/土地资本化率（土地净收益=土地总收益—总费用总费用=管理费+维修费+税金）B、房地产纯收益来评估土地B—1建筑物价值扣除法：土地价值=房地产价值--建筑物现值（建筑物现值=建筑物重置价—年贬值额*已使用年限年贬值额=（建筑物重置价--残值）/耐用年限=建筑物重置价*（1--残值率）/耐用年限B—2建筑物收益扣除法：土地价值=（房地产纯收益-建筑物纯收益）/土地资本化率
4、统计分析法p=∑某类资产帐面成本*K K=某类抽样资产的重置成本/某类抽样资产的历史成本
二、实体性贬值的测算方法：
1、观测法：实体性贬值=重置成本p*(1-实体性成新率)
2、使用年限法：实体性贬值=实际使用年限*年折旧=（重置成本--残值）*实体性贬值率实体性贬值率=已使用年限/总使用年限已使用年限=名义已使用年限*资产利用率资产利用率=累计实际利用时间/累计法定利用时间
市场法
收益法
成本法
综合
1、活跃的公开市场；2、可比：功能、实体特征和质量、市场条件（供求关系、竞争状况、交易条件）、时间
1、预期收益；2、折现率或本金化率；3、取得预期收益时间。
1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态；
2、具备历史资料；3、形成资产价值的耗费是必须的。
1、直接比较法：P=参物价*修正系数1*修正系2。。。
三、功能性贬值：1、若重置成本为复原重置成本，应考虑超额投资成本。2、超额运营成本（1—所得税率）*折现系数
四、1、市场竞争加剧经济性贬值=(p-实体性贬值-功能性贬值)*[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）x]→x在0.6-0.7之间。2、成本增加经济性贬值=设备税后年收益损失额或税后成本增加额*（P/A, r ,n）3、使用寿命缩短已使用年限/已使用年限+还可使用年限
2、可比因素比较法（市场售价类比法）
3、成本百分率比较法（成本市价法）
P=年收益（租金）A*[1-/1(1+r)n]/r
折现率=年收益（租金）/价格P=A/r[1-1/(1+r)n]
一、重置成本的估算：1、直接法2、价格指数法P= P’*（1+物价变动指数）等3、重置成本法（细分加和）4、综合估价法RC=（Mrm/Km+Mpm）*(1+Kp)*(1+Kd/n)*(1+rt)5、重量估价法RC=W*Rw*K+P+T= W*Rw*K*(1+rp)*(1+rt) 6、类比估价法---指数估价法（规模经济效益指数法）RC=（A1/A2）x*S2
P=A/rP=A/r[1-1/(1+r)n]→有限
二、纯收益若干年后保持不变
P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t
P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t*[1-1/(1+r)N-n]
三、纯收益按等差级数变化
1、等差：递增P=A/r+B/r2
P=（A/r+B/r2）[1-1/(1+r)n]-B*n/r(1+r)n
建筑物纯收益=建筑物现值*建筑物资本化率
土地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出让增值收益新建房地产价值=土地取得费+开发成本+管理费用+销售税费+利息+利润旧建筑物：1、直线折旧法：建筑物价值=重置成本--年贬值额*已使用年限（年贬值额=（建筑物重置价--残值）/耐用年限=建筑物重置价*（1--残值率）/耐用年限）2、成新率法：建筑物价格=重置成本*成新率
一、重置成本p的估算方法：
1重置核算法：购买、自建
2价格指数法（复原）：p=账面原值*价格指数= =P’*（1+a1）*(1+a2)…..= P’*p1*p2…..
3功能价值类比法：生产能力比例法：p=参物重置价*评估对象年产量/参物年产量规模经济效益指数法：p=参物重置价*（评估对象产量/参物产量）x
递减P=A/r-B/r2
P=（A/r-B/r2）[1-1/(1+r)n] +B*n/r(1+r)n
2、等比：递增P=A/（r-s）
P=A/（r-s）[1-(1+s)n/(1+r)n]
递减P=A/（r+s）
P=A/（r+s）[1-(1-s)n/(1+r)n]
P=重置成本--实体性贬值--功能性贬值--经济性贬值
四、经济性贬值的估算：1、间接法：经济性贬值率=[1-（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）x2、直接法：经济性贬值额=年收益损失额*（1—所得税率）*年金现值系数。
机器设备评估
机器设备评估
1、直接匹配法V=V参+-△i
进口设备：海运费=离岸价*海运费率国外运输保险费=（离岸价+海运费）*保险费率/1--保险费率银行财务费=离岸价*费率外贸手续费=到岸价*费率（关税、消费税பைடு நூலகம்增值税、车辆购置税）略
二、实体性贬值：1、观察法2、使用年限法（1—残值率）*实际使用年限/总实际使用年限3、修复费用法[贬值率=（可修复部分实体贬值+不可修部分实体贬值）/设备复原重置成本]不可修部分=（重置成本--可修复部分）*已使用年限/总实际使用年限
E、成新率价格调整法：P=P’*（评估对象成新率/参物成新率）成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）
常用方法有：1、市场售价类比法：P=P’*修正系数2、价值比率法：成本市价法：P=评估对象合理成本*（P’/其合理成本）市盈率乘数法：P=评估对象收益额*参照数市盈率
2、间接比较法
一、纯收益不变：
3受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和资金成本
房地产评估
P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年限修正系数K
（交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正系数）K=[1-1/(1+r)m] /[1-1/(1+r)n]
1、P=A/r[1-1/(1+r)n]（收益须是其处于最佳利用状态下的结果）综合资本化率r=[r1(土地)L+r2（建筑物）B]/L+B 2、房地合一的房地产价值=房地产净收益/综合资本化率（房地产净收益=房地产总收益—总费用总费用=管理费+维修费+保险费+税金）
A、现行市价法
B、市价折扣法：P=参物价’*（1-价格折扣率）
C\、功能价值类比法：线性关系时P=参物价’*（评估对象生产能力/参物生产能力）非线性关系时P=参物价’*（评估对象生产能力/参物生产能力）x
D、价格指数法：P= P’*（1+a1）*(1+a2)…..= P’*p1*p2…..= P’*（1+基准日定基变动指数）/（1+参物交易日定基变动指数）= P’*（基准日定基指数）/（参物交易日定基指数）
2、单独评估土地的价格：A、土地纯收益来评估土地土地价值=土地净收益/土地资本化率（土地净收益=土地总收益—总费用总费用=管理费+维修费+税金）B、房地产纯收益来评估土地B—1建筑物价值扣除法：土地价值=房地产价值--建筑物现值（建筑物现值=建筑物重置价—年贬值额*已使用年限年贬值额=（建筑物重置价--残值）/耐用年限=建筑物重置价*（1--残值率）/耐用年限B—2建筑物收益扣除法：土地价值=（房地产纯收益-建筑物纯收益）/土地资本化率
4、统计分析法p=∑某类资产帐面成本*K K=某类抽样资产的重置成本/某类抽样资产的历史成本
二、实体性贬值的测算方法：
1、观测法：实体性贬值=重置成本p*(1-实体性成新率)
2、使用年限法：实体性贬值=实际使用年限*年折旧=（重置成本--残值）*实体性贬值率实体性贬值率=已使用年限/总使用年限已使用年限=名义已使用年限*资产利用率资产利用率=累计实际利用时间/累计法定利用时间
市场法
收益法
成本法
综合
1、活跃的公开市场；2、可比：功能、实体特征和质量、市场条件（供求关系、竞争状况、交易条件）、时间
1、预期收益；2、折现率或本金化率；3、取得预期收益时间。
1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态；
2、具备历史资料；3、形成资产价值的耗费是必须的。
1、直接比较法：P=参物价*修正系数1*修正系2。。。
三、功能性贬值：1、若重置成本为复原重置成本，应考虑超额投资成本。2、超额运营成本（1—所得税率）*折现系数
四、1、市场竞争加剧经济性贬值=(p-实体性贬值-功能性贬值)*[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）x]→x在0.6-0.7之间。2、成本增加经济性贬值=设备税后年收益损失额或税后成本增加额*（P/A, r ,n）3、使用寿命缩短已使用年限/已使用年限+还可使用年限
2、可比因素比较法（市场售价类比法）
3、成本百分率比较法（成本市价法）
P=年收益（租金）A*[1-/1(1+r)n]/r
折现率=年收益（租金）/价格P=A/r[1-1/(1+r)n]
一、重置成本的估算：1、直接法2、价格指数法P= P’*（1+物价变动指数）等3、重置成本法（细分加和）4、综合估价法RC=（Mrm/Km+Mpm）*(1+Kp)*(1+Kd/n)*(1+rt)5、重量估价法RC=W*Rw*K+P+T= W*Rw*K*(1+rp)*(1+rt) 6、类比估价法---指数估价法（规模经济效益指数法）RC=（A1/A2）x*S2
P=A/rP=A/r[1-1/(1+r)n]→有限
二、纯收益若干年后保持不变
P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t
P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t*[1-1/(1+r)N-n]
三、纯收益按等差级数变化
1、等差：递增P=A/r+B/r2
P=（A/r+B/r2）[1-1/(1+r)n]-B*n/r(1+r)n
建筑物纯收益=建筑物现值*建筑物资本化率
土地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出让增值收益新建房地产价值=土地取得费+开发成本+管理费用+销售税费+利息+利润旧建筑物：1、直线折旧法：建筑物价值=重置成本--年贬值额*已使用年限（年贬值额=（建筑物重置价--残值）/耐用年限=建筑物重置价*（1--残值率）/耐用年限）2、成新率法：建筑物价格=重置成本*成新率
一、重置成本p的估算方法：
1重置核算法：购买、自建
2价格指数法（复原）：p=账面原值*价格指数= =P’*（1+a1）*(1+a2)…..= P’*p1*p2…..
3功能价值类比法：生产能力比例法：p=参物重置价*评估对象年产量/参物年产量规模经济效益指数法：p=参物重置价*（评估对象产量/参物产量）x
递减P=A/r-B/r2
P=（A/r-B/r2）[1-1/(1+r)n] +B*n/r(1+r)n
2、等比：递增P=A/（r-s）
P=A/（r-s）[1-(1+s)n/(1+r)n]
递减P=A/（r+s）
P=A/（r+s）[1-(1-s)n/(1+r)n]
P=重置成本--实体性贬值--功能性贬值--经济性贬值