成都崇州羊马新城项目整体定位规划及发展建议提案_148页_XXXX年
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建筑宏伟蓝图
崇州羊马新城项目策划方案
报告结构思路
项目解析 项目目标 项目核心问题
整体发展战略 整体定位及物业发展建议 整体规划及分期开发建议
附件
项区市目域场优价机势值会分挖析掘
崇州是成都2003~2020年总体规划的城乡一 项目解析 体城市群中4个中等城市之一
概况 ➢ 崇州地处川西平原，东距成都37公里，
南至城市主干道，对面 是奥普汽车主题公园和 花卉苗木基地，目前规 划中
高尔夫球场
东至西南最大湿地公园: 羊马湿地公园，内有国 际标准18洞高尔夫球场， 目前规划中
嘉裕地块
北边界
东边界 西边界
西至永科路(G318支线），
对面是中城集团城市综
合体，目前规划中
永科路
北至嘉裕地块，一类住 宅用地，目前规划中
在四川的所有魅力城市中仅次于都江堰 市，列第二位
大成都规划
➢ 大成都蓝图： 1个特大城市：成都主城区 4个中等城市：都江堰、邛崃、彭州、崇州 4个小城市：30个重点小城镇及一般乡镇 城乡一体，协调发展
城市定位
➢ 中国人居环境范例城市、全国体育先进 县、四川省历史文化名城、四川省级生 态园林城市
崇州
“5.12”之后，崇州与大成都之间联系日 趋紧密
报告结构思路
项目解析 项目目标 项目核心问题
整体发展战略 整体定位及物业发展建议 整体规划及分期开发建议
附件
项区市目域场优价机势值会分挖析掘
我们必须从区域价值、市场机会中寻找答案， 并从项目优势中寻求突破
项目 优势
区域
突破
市场
价值
Breakthrough
机会
我们应该对区域价值进行怎样的界定？ 郊区 or城市化？ 休闲 or旅游？居住 or度假？
双环：文化旅游环与田园物流环，以羊马 镇为平台
双核：城市核与古镇核，城市核即崇阳镇 和羊马镇
金马片区
本案
金马河
目前区域较陌生，认知度较低
➢ 一提到成都的“高端居住区”，人们往往会联想到 华阳、牧马山、浣花溪等地方
➢ 金马片区及羊马镇都不属于传统的高端居住区
成都市区高端居住区分布图
羊金
？ 马马
新片 城区
非传统高端居住区 区域较陌生，认知度低
进入性较差
区域生活、商业配套落后，有待进一步开发
项目 属性
较大规模 社区型
优势资源
742亩在区域内属较大规模 一类住宅用地，要求完善的市政配套设施 羊马湿地公园、高尔夫球wk.baidu.com、花卉苗木基地、奥普汽车主题公园
报告结构思路
项目解析 项目目标 项目核心问题
整体发展战略 整体定位及物业发展建议 整体规划及分期开发建议
浣花溪： 水景、
城市资C
源
30分钟
15分钟
牧马山： 山景、 高尔夫
华阳： 城市发 展方向
龙泉：山 景资源
区域配套落后，不完善，进入性较差
目前区域内依托羊马旧镇，镇上有一定的 市政配套设施，但比较落后
本项目离羊马镇还有一定距离，周边基本 为空地，区域还有待进一步开发
羊马旧镇
本案
地块南侧和西侧紧邻城市规划路，可通达性 好，外部拥有一定优势资源，但现状不佳
交通规划
➢ 五纵：1、华怀路(改建) 2、川西环线崇州段（改建） 3、沿山应急通道（新建） 4、三沿路（崇州三江至都江堰市沿江乡）（新建） 5、青安路（新建）
➢ 六横：1、成温邛高速公路（已建） 2、光华大道延伸线（已建） 3、成温邛快速通道（新建） 4、元和路（崇州元通至温江区和盛镇至成青快速 通道） （新建） 5、三龙路（崇州九龙沟至都江堰安龙镇接成青快速通 道）（新建） 6、龙门山旅游快线（新建）
汽车主题公园
南边界
羊马湿地公园
花卉苗木基地
城市主干道
项目用地指标
社区型项目，地块规模较大，地势平坦，内部 无可利用资源
• 一类住宅用地：要求完善的市政配套 设施
• 地形：规划用地基本呈矩形，东西宽 约500米，南北长约1000米。
• 总用地742亩，净用地约650亩，其中： 住宅用地约570亩 商业用地约78.6亩
目标理解
一、规避风险、保证成功运作 二、利润最大化要基于可实现的基础上 三、要兼顾品牌的可持续发展战略
报告结构思路
项目解析 项目目标 项目核心问题
整体发展战略 整体定位及物业发展建议 整体规划及分期开发建议
附件
项区市目域场优价机势值会分挖析掘
一般陌生区低密度项目的成功，往往是……
近郊、适度的距离——麓山国际； 或者她们有强势的休闲度假配套打造——保利198、中信山语湖； 或者她们有超大规模支撑其“城”的定位——深圳曦城、江与城 或者她们很精致、是名牌——长桥郡、牧山丽景 或者她们的资源很稀缺——华侨城天麓；
• 地貌：规划用地基本平整。 • 规划容积率：
住宅用地≤1.8 商业用地≤2.4 • 建筑密度： 住宅用地≤25% 商业用地≤40%
地块现状
项目属性界定
属性界定解析
非传统高端居住区，进入性较差，位于城市发展 方向上，拥有一定优势资源的较大规模社区型项 目
区域 属性
位于城市发展方向上 位于羊马新城，属于崇州战略规划的首要发展区
而我们呢？似乎有难度？
开车30多公里——比牧马山还要遥远； 资源似乎很好——但目前情况不佳； 待开发，进入性差——配套不成熟、区域较陌生；
那么，我们的机会在哪里……
项目核心问题 陌生区域大规模项目开发模式必须先回答以下三个问题： 区域价值：在区域较陌生，进入性差的情况下，如何挖掘区域价值？ 项目价值：如何打造项目的核心竞争力，从竞争中突围？ 客 户：我们的客户来自哪里？
附件
项区市目域场优价机势值会分挖析掘
开发目标与 约束条件
开发目标
利润最大化 品牌的打造 与政府建立良好关系
开发商背景 本案是贵公司在成都首个项目
在合理规避风险和可实现的基础上追求项目 目标理解 价值最大化
项目特点 小市场大项目
基于我们的经验，类似项目有如下特性
类似项目风险大，考虑风险往往比直接考虑项目利润更有助于问题的解决 价格和利润的实现需依靠区域、市场走势、项目运作能力等，类似项目价 值确定难度较大
➢ 二轨：城际地方铁路成大线（新建） 城际地方铁路成灌线延伸线（新建）
➢ 二站：崇州市综合客运中心站（新建） 崇州市工业园区物流配送中心（新建）
地块处于城市发展方向上
项目区位
➢ 项目位于崇州羊马镇偏温江方向，区域 属于规划中的羊马新城，与温江金马片 区仅一河之隔
崇州战略规划
➢ “双环双核双片”田园城市功能区战略 规划发展格局
崇州羊马新城项目策划方案
报告结构思路
项目解析 项目目标 项目核心问题
整体发展战略 整体定位及物业发展建议 整体规划及分期开发建议
附件
项区市目域场优价机势值会分挖析掘
崇州是成都2003~2020年总体规划的城乡一 项目解析 体城市群中4个中等城市之一
概况 ➢ 崇州地处川西平原，东距成都37公里，
南至城市主干道，对面 是奥普汽车主题公园和 花卉苗木基地，目前规 划中
高尔夫球场
东至西南最大湿地公园: 羊马湿地公园，内有国 际标准18洞高尔夫球场， 目前规划中
嘉裕地块
北边界
东边界 西边界
西至永科路(G318支线），
对面是中城集团城市综
合体，目前规划中
永科路
北至嘉裕地块，一类住 宅用地，目前规划中
在四川的所有魅力城市中仅次于都江堰 市，列第二位
大成都规划
➢ 大成都蓝图： 1个特大城市：成都主城区 4个中等城市：都江堰、邛崃、彭州、崇州 4个小城市：30个重点小城镇及一般乡镇 城乡一体，协调发展
城市定位
➢ 中国人居环境范例城市、全国体育先进 县、四川省历史文化名城、四川省级生 态园林城市
崇州
“5.12”之后，崇州与大成都之间联系日 趋紧密
报告结构思路
项目解析 项目目标 项目核心问题
整体发展战略 整体定位及物业发展建议 整体规划及分期开发建议
附件
项区市目域场优价机势值会分挖析掘
我们必须从区域价值、市场机会中寻找答案， 并从项目优势中寻求突破
项目 优势
区域
突破
市场
价值
Breakthrough
机会
我们应该对区域价值进行怎样的界定？ 郊区 or城市化？ 休闲 or旅游？居住 or度假？
双环：文化旅游环与田园物流环，以羊马 镇为平台
双核：城市核与古镇核，城市核即崇阳镇 和羊马镇
金马片区
本案
金马河
目前区域较陌生，认知度较低
➢ 一提到成都的“高端居住区”，人们往往会联想到 华阳、牧马山、浣花溪等地方
➢ 金马片区及羊马镇都不属于传统的高端居住区
成都市区高端居住区分布图
羊金
？ 马马
新片 城区
非传统高端居住区 区域较陌生，认知度低
进入性较差
区域生活、商业配套落后，有待进一步开发
项目 属性
较大规模 社区型
优势资源
742亩在区域内属较大规模 一类住宅用地，要求完善的市政配套设施 羊马湿地公园、高尔夫球wk.baidu.com、花卉苗木基地、奥普汽车主题公园
报告结构思路
项目解析 项目目标 项目核心问题
整体发展战略 整体定位及物业发展建议 整体规划及分期开发建议
浣花溪： 水景、
城市资C
源
30分钟
15分钟
牧马山： 山景、 高尔夫
华阳： 城市发 展方向
龙泉：山 景资源
区域配套落后，不完善，进入性较差
目前区域内依托羊马旧镇，镇上有一定的 市政配套设施，但比较落后
本项目离羊马镇还有一定距离，周边基本 为空地，区域还有待进一步开发
羊马旧镇
本案
地块南侧和西侧紧邻城市规划路，可通达性 好，外部拥有一定优势资源，但现状不佳
交通规划
➢ 五纵：1、华怀路(改建) 2、川西环线崇州段（改建） 3、沿山应急通道（新建） 4、三沿路（崇州三江至都江堰市沿江乡）（新建） 5、青安路（新建）
➢ 六横：1、成温邛高速公路（已建） 2、光华大道延伸线（已建） 3、成温邛快速通道（新建） 4、元和路（崇州元通至温江区和盛镇至成青快速 通道） （新建） 5、三龙路（崇州九龙沟至都江堰安龙镇接成青快速通 道）（新建） 6、龙门山旅游快线（新建）
汽车主题公园
南边界
羊马湿地公园
花卉苗木基地
城市主干道
项目用地指标
社区型项目，地块规模较大，地势平坦，内部 无可利用资源
• 一类住宅用地：要求完善的市政配套 设施
• 地形：规划用地基本呈矩形，东西宽 约500米，南北长约1000米。
• 总用地742亩，净用地约650亩，其中： 住宅用地约570亩 商业用地约78.6亩
目标理解
一、规避风险、保证成功运作 二、利润最大化要基于可实现的基础上 三、要兼顾品牌的可持续发展战略
报告结构思路
项目解析 项目目标 项目核心问题
整体发展战略 整体定位及物业发展建议 整体规划及分期开发建议
附件
项区市目域场优价机势值会分挖析掘
一般陌生区低密度项目的成功，往往是……
近郊、适度的距离——麓山国际； 或者她们有强势的休闲度假配套打造——保利198、中信山语湖； 或者她们有超大规模支撑其“城”的定位——深圳曦城、江与城 或者她们很精致、是名牌——长桥郡、牧山丽景 或者她们的资源很稀缺——华侨城天麓；
• 地貌：规划用地基本平整。 • 规划容积率：
住宅用地≤1.8 商业用地≤2.4 • 建筑密度： 住宅用地≤25% 商业用地≤40%
地块现状
项目属性界定
属性界定解析
非传统高端居住区，进入性较差，位于城市发展 方向上，拥有一定优势资源的较大规模社区型项 目
区域 属性
位于城市发展方向上 位于羊马新城，属于崇州战略规划的首要发展区
而我们呢？似乎有难度？
开车30多公里——比牧马山还要遥远； 资源似乎很好——但目前情况不佳； 待开发，进入性差——配套不成熟、区域较陌生；
那么，我们的机会在哪里……
项目核心问题 陌生区域大规模项目开发模式必须先回答以下三个问题： 区域价值：在区域较陌生，进入性差的情况下，如何挖掘区域价值？ 项目价值：如何打造项目的核心竞争力，从竞争中突围？ 客 户：我们的客户来自哪里？
附件
项区市目域场优价机势值会分挖析掘
开发目标与 约束条件
开发目标
利润最大化 品牌的打造 与政府建立良好关系
开发商背景 本案是贵公司在成都首个项目
在合理规避风险和可实现的基础上追求项目 目标理解 价值最大化
项目特点 小市场大项目
基于我们的经验，类似项目有如下特性
类似项目风险大，考虑风险往往比直接考虑项目利润更有助于问题的解决 价格和利润的实现需依靠区域、市场走势、项目运作能力等，类似项目价 值确定难度较大
➢ 二轨：城际地方铁路成大线（新建） 城际地方铁路成灌线延伸线（新建）
➢ 二站：崇州市综合客运中心站（新建） 崇州市工业园区物流配送中心（新建）
地块处于城市发展方向上
项目区位
➢ 项目位于崇州羊马镇偏温江方向，区域 属于规划中的羊马新城，与温江金马片 区仅一河之隔
崇州战略规划
➢ “双环双核双片”田园城市功能区战略 规划发展格局