白云新城分析报告
白云新城市民广场(更新)融资投资立项项目可行性研究报告(非常详细)
白云新城市民广场（更新）立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章白云新城市民广场（更新）项目概论 (1)一、白云新城市民广场（更新）项目名称及承办单位 (1)二、白云新城市民广场（更新）项目可行性研究报告委托编制单位 .. 1三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、白云新城市民广场（更新）产品方案及建设规模 (6)七、白云新城市民广场（更新）项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、白云新城市民广场（更新）项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章白云新城市民广场（更新）产品说明 (15)第三章白云新城市民广场（更新）项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (19)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)白云新城市民广场（更新）生产工艺流程示意简图 (25)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (28)二、污染物的来源 (30)（一）白云新城市民广场（更新）项目建设期污染源 (30)（二）白云新城市民广场（更新）项目运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (36)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (37)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (63)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (65)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章白云新城市民广场（更新）项目投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、白云新城市民广场（更新）项目总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、白云新城市民广场（更新）项目资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (76)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (79)财务现金流量表（全部投资） (81)财务现金流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (84)六、敏感性分析 (85)单因素敏感性分析表 (86)第十三章白云新城市民广场（更新）项目综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：白云新城市民广场（更新）投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该白云新城市民广场（更新）项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
白云新市商圈调研分析报告
白云新市商圈一、新市商圈现状：片区界定：以新市墟商业圈辐射范围为界，北至黄石西路，南至三元里大道，西至石槎路，东至机场路，其中机场高速公路横穿新市镇。
片区背景分析：白云区新市及周边区域是广州市主要的生产制造区，也是珠江三角洲区域基层人才最为密集的工业区。
新市墟一带的基础配套设施齐全，但在整体规划上相对陈旧。
近年来，随着人们的环保意识加强，污染严重的加工工厂纷纷迁离，白云区的居住环境得到一定的改善。
另外，白云国际机场的搬迁、白云新城即将建成、萧岗村的旧城改造等，白云区新市居住环境、交通网络、商业氛围、文化氛围将会迎来一个新的提升，对其商业发展也会起到推到作用。
交通状况：做为白云区的区中心位置，其交通已形成网络状，机场高速贯穿整个新市，相连环城高速和华南快速干线，一般出行的公交线路有78、245、803、832等几十条，道路通达性强。
生活配套设施：家乐福超市、好又多超市、广百百货、国美电器、苏宁电器、百信广场、各大银行、学校等，白云区第一人民医院、新市医院等。
片区楼盘及居住消费群体：主要有金碧新城、汇侨新城、富力阳光美居、纵横缤城、元邦航空家园、百顺台花园、和罄雅居、紫薇花园、紫荆花园、白云花园、嘉裕园等，价格在5000-11000元/m2，比起白云区白云大道、同和镇的楼盘，这个价格水平较低的。
这里消费群体多为普通工薪阶层和生意人，属于中低档消费群体。
片区商场分布：主要以百信广场为中心，以及周边临街铺，辐射范围500m。
商圈周边：地理上新市与G5停机坪，万达广场所在的白云新城商圈邻近，直线距离分别需1.4公里和2.4公里。
（白云新城的商圈调研作为另外一个商圈调研，不在此文档呈现）白云商圈内居住氛围逐渐成熟，白云高尔夫花园、白云骏景花园、汇侨新城、海德花园、紫荆花园……众多高素质楼盘林立，消费能力巨大。
尤其是随着政府“北优”政策的实施、白云机场的搬迁，白云新城的人气将会更加旺盛，消费能力将会进一步提高！据保守估计，白云区居民可支配年消费收入达２３７亿元！广百与家乐福正是看中了白云商圈的巨大消费能力与升值潜力才会选择百信广场。
广州保利小新塘项目定位报告
余货500多套，约2016年销售完毕
9月
12月
2017年3月
6月
9月
12月
2018年3月
6月
9月
牛奶厂地块总建面约77万，住宅和公寓体量约18000套，预计从2016年上半年持续对外释放 奥体新城版块的大盘，地块总建面约67万，预计2016年推出，持续供货，
金融城
天荟公馆 佳兆业1号
兰亭盛荟
在售A栋B栋约197套
总建面
商业
15172 5.87 89059
7524 5.89 44316
133375
I-2地块
29037 4.09 118751
I-3地块 I-4地块
住宅
49241 4.17 205335
59681 4.14 246841
620924
I-5地块
15960 4
63810
I-6地块 小学 19481 0.57 11066 11066
重点发展物联网、云计算、电子商务以及等智慧产业，加快形成具有国际竞争力的智慧产业集群。 2015年——已有1600家企业进驻，包括国家开发银行广东省分行、安永公司、太平洋网络等，上市企业达到11家，以中国移动南方基地等约1550 家高新科技软件企业也排队进驻。 政府十二五规划重点项目,将打造37个重点项目，引入1000家高端企业； 企业收入将超1000亿，容纳10万就业人口，30万居住人口
天荟公馆 均价3.5万元/平
佳兆业1号
广电兰亭盛荟
牛奶厂地块
油制气厂地块
万科东荟城 均价1.4万/平
时代春树里 对外报价：1.2－1.8万/平
未售项目
在售项目
未来核心竞争锁定
与本项目形成竞争的主要是牛奶厂项目、油制气场项目和兰亭盛荟
广州白云万达广场市场研究报告201114171245767
保证金 (万元)
成交价(万 元)
买受 人
白云区 云城西 路与云 城东路 之间
商业金 融业用 地(C2)
33900 35205 27431
112200
≤115260 ≤84492 ≤37581
2000 0
112200
大连 万达 商业 地产 有限 公司
• 属于万达第三代产品——盒子+街区+高层的组合形式
THE END
•
开业前先卖街铺位均价达到5万元/m2 ，被抢购一空 步行街租金220-280元/平米/月
•
开业前先卖街铺位均价达到5万元/m2 ，被抢购一空
•5月份,广州白云万达广场。不足400个80平方米 左右铺位,却引来了超过3000投资客的追捧。 •最低投资在500万元以上的商铺未曾开售,便已遭 遇超过7倍投资客的疯狂抢购。 •价格在5万~6万元/平方米。
广州白云万达广场 广州市白云区 云城西路广州白云万达广场 36688888 36686666 写字楼 商铺 广州万达广场投资有限公司 12.64万公顷 39.2万㎡ 甲级写字楼3栋4.6万㎡ 五星级酒店4.5万㎡ 综合大商业17.4万㎡ 室外步行街商铺5万㎡ 公寓式办公楼6.95万㎡ 商务酒店0.75万㎡ 均价50000元/㎡
•
地处广州副中心，白云新城
• “政府勾地”形式出让，底价成交 • 开工到满铺开业仅用时10个月
• 属于万达第三代产品——盒子+街区+高层的组合形式 • • 开业前先卖街铺位均价达到5万元/m2 ，被抢购一空 开业三日，总客流超过90万人次
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地处广州副中心，白云新城
地理位置
项目简介
楼盘名称： 楼盘地址： 销售电话： 物业类别： 开发商： 占地面积：
白云新城地区控制性详细规划与城市设计项目建议书
白云新城地区控制性详细规划与城市设计项目建议书白云新城地区控制性详细规划与城市设计项目建议书一、项目背景2007年7月11日，朱小丹书记听取了白云新城核心区控制性详细规划的成果汇报，在充分肯定白云新城规划工作基础上，提出了重要指示，白云新城核心区及其周边地区的规划建设，应保证坐车经过高架的机场高速路时，能够看到白云山西侧优美的轮廓线，而不至于被白云新城地区未来的建筑所遮挡住；对机场高速以东的建筑物，在未来改造或新建时，也应符合这一建设原则。
项目组在对朱小丹书记的指示精神进行深入研究后认为，在继续完善白云新城核心区控制性详细规划的成果的同时，有必要对整个白云新城地区开展城市设计及控制性详细规划调整工作。
通过城市功能的整合及城市空间形态的控制，协调规划区与白云山之间的视觉关系，使得坐在机场高速上行驶的车上的人可以看到白云山完整优美的轮廓线的同时，优化白云新城地区土地利用结构，提升整个地区的整体形象，并以此城市设计为基础编制整个白云新城地区的控制性详细规划。
二、项目范围白云新城地区范围包括：北至黄石路，东至白云大道、西至机场高速路，南至北环高速路，规划总用地面积约9.22平方公里，包括西部地区、核心区和东部地区三部分。
其中东部地区3.76平方公里、西部地区2.86平方公里、核心区2.6平方公里。
三、工作线路四、工作内容本次项目编制共分为三个工作内容：一、东部地区、西部地区的控制性详细规划编制；二、核心区控制性详细规划修编；规划目标：一、调整区内建筑高度控制要求，展现白云山景观；二、优化区内用地功能，利用白云山景建设环境优美的居住社区；三、保证区内土地开发经济性和改造的可操作性；内容与程序：思路与方法：现场踏勘、用地案三维空间模型，平城市平面与三维空比较看1/3或2/3山三、全区整体城市设计。
第一部分：城市设计一、对规划范围内的现状建设情况、用地权属进行摸查统计；二、研究机场高速与白云山之间区域的视廊景观特征，通过高度控制分区、观景视廊划定和用地功能调整，确定每个高度分区的开发强度控制导则；三、进行城市用地调整和整体城市空间形态设计，制定建筑空间、开敞空间和轮廓线控制导引；四、比较分析高度控制以后，确定白云新城西部地区、核心区和东部地区的建筑面积总量指标，根据“2006版控制性规划导则”指标计算所得的该区的建筑面积总量指标的变化情况，或者与上一轮控制性详细规划确定的建筑面积总量指标的变化情况。
【2019年整理】广州白云万达广场
交通便捷，四通八达
公共汽车 199 云城西路南站 479 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 741 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 和 云城 东路（云城南三路口）站 742 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 和 云城 东路（云城南三路口）站 975 云城南二路总站 980 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 981 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站
周边环境
根据规划，全区域将建设4个区级公园和若干小的社区公园。构建四 层级公园绿地。5条宽约60~120米的绿廊像五指一样逐渐与白云山融合， 中部的白云公园和南部的飞翔公园是两大绿心，周边水源则将被引入白 云新城成为人工湿地。绿地率达到40.6%，人均公园面积达到10平方米， 居民在步行500米范围内可到达公园
直线条为主的构图元素
结合万达企业文化的特征以及经济 性的考虑，立面设计完全采用直线条 构图元素。
体块穿插为特色的设计手法
结合各种不同功能区域对于外立面 的不同要求，在建筑立面上形成不同 的材料体块。通过不同的材料体块互 相交织、穿插的设计手法，体现出城 市综合体内在的复杂与有序并存的特 性。
广州白云万达广场分析报告
目录
商业规划分析
项目介绍 区位地段、周边环境 交通配套 小结
建筑
总平面图 内部规划图 交通流线 立面 室外步行街 业态分布 品牌落位
商业规划分析
项目介绍
广州白云万达广场坐落于
广州白云新城。项目规划用 地面积约12.64公顷，总建 筑面积逾39.2万平米。广州 白云万达广场为万达第三代 城市综合体项目，购物、逛 街、看电影、打电玩、餐饮 、零售、文化、体育、娱乐 等多种享受都可“一站式” 完成。
商圈调研报告 体会
商圈调研报告体会商圈调研报告商圈调研报告花都富力金港城位于花都现代大道，多条国道临近社区，机场高速北出口前行500米到社区；随着地铁三号线北延线的开通，立体化的交通网络无限扩大，到广州天河约35分钟，两小时可直达珠三角各城市。
富力金港城130万㎡集合高尚洋房、风情别墅、高端公寓、星级酒店等于一体的城市综合体，项目三面环山，青山绿水，奢享1.5万㎡珍稀自然湖景，尽享绿色健康生活。
国际顶级设计师精心打造360度立体园林景观，以水为主题，综合阳光、地形、景观分区、植物形态等诸多要素。
富力金港城1.46超低容积率，达到国际人居舒适标准，楼距宽大、视野广阔，绿草蓝天，是北广州的世外桃源。
大社区传承800年原味西班牙建筑群精粹，每一栋房子都演绎着激情自由，尽显神秘、内敛、厚重的气质，错落的建筑群流露出质朴和高贵美感。
11层别致洋房，户型十分丰富，55至161平方米，两房到五房；雅致时尚两房、带超大入户花园的四房等，均为花都珍罕户型。
尊配超1500元/㎡的升级版华美装修，房子每一角落都洋溢着激情和自由。
原木门窗，品质灯饰，尽显居者尊贵身份；国际知名卫具厨具，居住生活简约之余不失品位。
来自西班牙的传统墙纸，舒服纹理，整个房子充满风情的韵味。
周边：钱大妈乐家生鲜500m处有小型菜市场白云云景花园嘉禾望岗新世界第2商圈调研市场分析于商圈调研：1、商圈调研报告的提纲?如何进行案头调查和实地调查？商圈调研报告提纲：1、调研背景2、调研目的3、调研范围4、调研方式5、调研起止时间6、商圈调查内容（1）商圈规划（2）政府相关政策（3）商圈历年发展状况（4）商圈内人口及消费特征（5）商圈内人流、车流状况（6）商圈内业态业种分布状况（7）商圈内竞争状况（8）商圈未来发展潜力7、调研结论商圈调查的方法：1、案头调查（文案调查）：明确目标，寻找来源、收集第一手资料，整理资料、去伪存真，分析资料、提出报告收集资料的方式：利用互联网搜索引擎向规划局收集城市发展规划向旅游局收集旅游规划向商贸局收集商业网点资料向地区政府收集历年政府工作报告购买有关书籍和资料等2、实地调查：（1）勘查商圈内业态、业种并进行统计归类；（2）商圈内人流量、车流量现场调查；（3）设计需求调查问卷在街头、商场进行拦截式调查；（4）通过开座谈会、上门访问、电话访问等进行居民期望调查2、零售店选址应具备的条件。
2016年广州城市商圈布局研究分析报告_存在问题及解决期望
广州主要商圈情况
越秀商圈
主要组成：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈（友谊、北京路、广百、名盛、光明、新大新、动漫、五月 花。。。。）
天河商圈
主要组成：天河商圈+珠江新城商圈+东圃商圈+岗顶商圈（天娱、天河城、正佳、太古汇、东圃购物中心、高德置 地。。。。）
海珠商圈
主要组成：（乐峰广场、江南新地、广百新一城、海珠新都荟）
---- 荔湾广场购物中心
---- 琶洲购物中心
---- 白云新城购物中心 ---- 广州新城购物中心
---- 南沙购物中心
---- 名盛广场 ---- 雄峰商城
广州生产总值&人均可支配收入及消费支出
单位：亿元
到2015年，全市生产总值达1.8万亿元左右，年均增长11%左右；“十二五”期间，城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年 均增长10%以上。
广州市区构成
将内圈层发展成为凸显现代消费、现代服 务、高级商务及综合会展功能的核心商圈。
中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型 零售业态，使中圈层发挥“承内启外”的作用，形成商业发 展厚实、辐射功能强大的商圈。 外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，积极发展 物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外 圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市的辐射力。
荔湾商圈
主要组成：（恒宝广场、荔湾广场、赛博广场）
番禺商圈
主要组成：市桥商圈+迎宾路商圈（万博、新大新、奥园广场、永旺梦乐城）
白云商圈
主要组成：（万达广场、五号停机坪、凯德广场、百信广场）
天河商圈
商圈现状: 商圈以大商场、中高档消费为主，裙楼商铺加 临街商业旺铺为辅，拥有较高的消费能力，而且 追求时尚、讲求品牌，是商圈的核心消费群体。 随着体育中心商业圈的扩大，目前体育中心商 圈已经形成了正佳广场和天河城广场等为中心向 外辐射的格局，周边分布有时尚天河、维多利、 万菱汇、在建太古汇广场等大体综合性购物中心。
2014年广州商业地产物业行业分析报告
2014年广州商业地产物业行业分析报告2014年9月目录一、商业物业供给持续过剩，广州有望率先实现弱平衡 (3)1、商业地产大跃进推动中国进入商业物业持续过剩时代 (3)（1）社零高增长、08年刺激政策推动商业地产大跃进 (3)（2）居民消费结构改变、电商分流 (4)2、广州商业地产市场展望：天量供给后有望迎来供需弱平衡 (5)（1）经济消费增速放缓、商业物业投资高潮终结、居民消费意愿较强 (5)（2）以快时尚为代表的新一代品牌展店潜力巨大，持续支撑商业物业供给 (6)（3）2014年新兴商圈将迎来供应洪峰，2015年后有望迎来供需弱平衡 (8)3、专业市场集群亟待升级转型，高标准商业物业需求持续增长 (12)二、海印股份：华南地区多业态商业物业运营龙头 (15)1、坐拥商圈、经营绝对优势让公司尽享广州商业物业运营龙头红利 (18)2、紧随需求变迁进行业态、地域扩张让公司持续壮大 (21)3、全渠道转型、向高景气休闲文化业态延伸以拥抱新一代消费者 (24)4、整合扩张迎业绩拐点，渠道业态转型提升估值 (27)（1）拥抱15年商业物业业绩拐点 (28)（2）14-15年综合体集中投放力助收入、盈利再上台阶 (29)（3）行业低位整合、渠道业态转型提升估值 (30)5、风险因素 (31)一、商业物业供给持续过剩，广州有望率先实现弱平衡1、商业地产大跃进推动中国进入商业物业持续过剩时代社零高速增长、经济刺激政策、传统百货在电商分流/居民消费结构升级下积极转型推动了近年以购物中心为代表的商业地产大跃进，让中国进入13-15年商业物业供给持续过剩时代。
（1）社零高增长、08年刺激政策推动商业地产大跃进20世纪初以来社零高速增长带动商业物业投资、供给持续放量，2008年金融危机后4万亿刺激政策更是将商业物业投资增速拉升至不可持续的高点；随着经济中枢回落和三公消费控制，我国商业物业供给从2013年开始出现严重过剩。
项目贷款可行性评估报告
×××项目贷款可行性评估报告第一部分概要一、评估说明本评估报告是根据中国农业银行广东省分行营业部(以下简称：委托方)的委托，对××××项目申请开发贷款的可行性进行评估。
评估基准日为2003年9月17日，本评估报告只为委托方审核贷款申请提供参考，不作其他用途。
二、评估目的为委托方审核贷款申请提供参考三、评估依据本报告依据国家现行法律、法规、政策以及委托方、借款企业(××××)提供的相关资料进行评估，委托方和借款企业应对其提供资料的合法性、真实性、有效性和完整性负责。
主要评估依据有：1、全国人大、国务院及有关部委、广东省和广州市有关部门颁发的法律、法规和政策；2、委托方和借款企业提供的有关资料；3、广州市房地产市场价格信息；4、我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料；5、其他资料。
四、项目概况1、地理位置及环境××××项目位于机场路和黄石路交汇处东南角，西为机场路，北邻黄石路，东面和南面均有新规划路联络，南面的白云国际机场即将搬迁到花都区新国际机场，周边有多个大型商住小区已建成入住或正在建设当中，机场路和黄石路有多条公交线路通过，且邻近地铁二号线站(××)，交通十分便利。
邻近有祥景花园、白云骏景花园、黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等，公建及城市基础配套设施完善。
目前，白云国际机场即将搬迁，其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区——白云新城。
该项目处于未来白云新城北侧，占地总面积约11.5万平方米，总建筑面积近22.6万平方米，预计总投资约8.3亿元，整个项目建成后，将成为广州市内大型生态居住社区之一。
2、项目背景××××项目由广州××××发展有限公司(×××××)向广州市白云区新景街萧岗经济联合社征地，进行商品房开发建设，该花园共分东区、西区和南区三部分，除东区由××公司开发建设外，西、南两区由××公司进行开发建设。
广州万科云城米酷项目考察报告
项目亮点
小公寓 低总价 •对于收入不高或创业初期的青年人来讲，只需花住宅一半的价格 就可以实现住房梦；可将很多年轻人从租房生活中解脱出来，逃 离城中村。
项目亮点
飘浮的地平线 •“飘浮的地平线”概念：将产品的顶层全部打通，在屋顶形成一 个环形商务休闲空间，包括屋顶花园、慢跑道、开心农场、露天 电影，甚至可以在屋顶办聚会PARTY，提供给所有业主免费使用。
万科云城——售价
二期：万科米酷
建筑信息 产权年限 占地面积 建筑面积 户型
C4栋已有客户商议购买整栋 C3栋在售
40年 12万㎡ 47万㎡ 平层复式13—35㎡，1层底商，C1栋（12层）、C2 栋（12层）LOFT，C3（17层）、C5（18层）平层 精装修 1、平层公寓：13㎡/18㎡/25㎡； 2、LOFT：25㎡、35㎡ 5584户 广州市合富置业房地产有限公司 物业信息
万科云城米酷考察报告
编制：运营管理部 时间：2016年10月
目录
1 2 3 4 5 6
基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
项目区位
万科云城项目位于天河区东北部的天河智慧 城，是广州市最新规划的九大新城之一。万 科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高 新产业基地，政府在3年内投资近750亿完善 核心区配套建设，大约有1500余家企业3年 内进驻。 天河智慧城华观路以南、高唐路以东，属于 万科云城二期，其西北方向就是已开盘的万 科云，即是万科云城一期。 万科云城项目集聚了华南理工大学、华南师 范大学、华南农业大学等多家广州知名高等 院校。 项目二期 万科云城项目临广园快速路、沈海高速、华 南快速， 21号地铁在建项目东南边设智慧城 站（ 2016年12月开通，最晚2017年年初开 通，6站即可到达珠江新城）离项目约8分钟 步行距离；广佛城际快轨2020年正式运营。 项目一期 整体上，万科云城项目发展潜力巨大。
广州万科云城米酷项目考察报告
圭黯童自L，
月返
fll3100
3400元/月，
具体
毛i 不需逅租
毛 坯
1
2.7万元/ 2.1JJ元/1
毛i
(135万) _1
萨
{毛垣}
平
C4栋已有客户商议购买整栋 C1栋在售
二期：万科米酷
C3栋在售
产权年限 占地面积 建筑面积
户型 装修情况 楼层状况
建筑信息
40年
12万㎡
47万㎡
平层复式13—35㎡，1层底商，C1栋（12层）、C2 栋 （12层）LOFT，C3（17层）、C5（18层）平层 精装修 1、平层公寓：13㎡/18㎡/25㎡； 2、LOFT：25㎡、35㎡
1m225)
m 2
(2.12万1m2)
1.7万Ilf萨
(精装}
2.1-
2.27ilw
(精装)
4.5元
1m2
5.5元
1m2
35m2 (73 35m2
万)
(2. 09万1m2)
2017.03
精装 13耐不带返fH ，
nlf
1.4%1
年
、251萨奠自3 、4 、
5
2017.06
E营运黯5年 ，67π
/m2，例如18m2 (18lT2
C5栋在售 C2栋已卖完
总户数 代理商
容积率 绿化率 物业公司 停车位
5584户 广州市合富置业房地产有限公司
物业信息 3.9 35% 广州万科物业有限公司 1249个，加上还未确定是租是售，总共二千多
二期:万科米酷
二期 2 万科米酷
二期：万科米酷
25㎡复式 25㎡复式
二期：万科米酷
35㎡复式
广州市土地开发中心（广州市人民政府征用土地办公室）_企业报告(代理机构版)
招标单位
广州市土地开发中心 （广州市人民政府征 用土地办公室）
预算金额（万元） 3600.0
公告时间 2022-10-14
2
广州市土地开发中心 2022 年储备用 地控规修改及连片储备开发策划工 作项目
广州市土地开发中心 （广州市人民政府征 用土地办公室）
1900.0
2022-10-19
3
广州市土地开发中心 2022 年储备用 地控规修改及国企多宗用地统筹利 用等技术咨询服务
1900.0
2022-10-19
本报告于 2023 年 08 月 23 日 生成
5 / 14
序号
项目名称
招标单位
预算金额（万元） 公告时间
3
广州市土地开发中心 2022 年储备用 地控规修改及国企多宗用地统筹利 用等技术咨询服务
2022-09-01 2022-10-17 2022-10-24 2022-10-24
*项目金额排序，最多展示前 10 记录。
2.2 地区分布
近 1 年广州市土地开发中心（广州市人民政府征用土地办公室）代理项目主要分布于广东等省份，项 目数量分布为 12 个，占企业近 1 年项目总数的 100.0%。从分布城市来看，广州的代理总金额较高， 表现出较高的地区集中度。
分地区主要项目
（1）广东（12）
序号
项目名称
1 广州市土地开发中心测绘服务项目
招标单位
广州市土地开发中心 （广州市人民政府征 用土地办公室）
预算金额（万元） 3600.0
公告时间 2022-10-14
2
广州市土地开发中心 2022 年储备用 地控规修改及连片储备开发策划工 作项目
广州市土地开发中心 （广州市人民政府征 用土地办公室）
白云新城楼市状况
白云万达广场
二手挂牌价18000
3
商业街、住宅底商
万达广场综合体商铺
369
2012-01-01
126400
-
392000
2号线飞翔公园400m
广州万达广场投资有限公司
二类居住用地
18998
53384
2.81
2010-12-16
110000
20605
保利广州房地产开发有限公司
保利云禧
11
白云区白云新城云城东路西侧
商业金融业用地
23311
137403
5.89
2010-11-01
67361
4902
中国南方航空集团公司
中国南方航空大厦
12
白云区云城东路西侧
商业金融业用地
豪华装修
认筹中
16909
5.03
130326
2号线白云公园400m
广东玉都房地产开发有限公司
白云绿地中心
28000
1.8
公寓、写字楼、商业
超高层塔楼、超甲级写字楼、8层商业综合体裙楼。
基本装修
2011-11
40000
7.50
300000
2号线白云公园100m
广州绿地房地产开发有限公司
中海云麓公馆
30000
萧岗200m
-
绿地·时代云都
40000
1.5
公寓、商铺
一座、二座为loft公寓，三座为平层公寓；南面四座为商铺。
-
2015-07-30
17480
3.40
59286
2号线萧岗1.7km
广州绿地房地产开发有限公司
广州白云万达广场
2、交通流线
蓝色——车行流线， 红色——人行流线。
3、立面
简洁明快的建筑形象
白云万达广场建筑群体形象应秉承 万达一贯的简洁、现代、大气的风格 ，充分体现万达高效、简炼的企业文 化特征。
增加近人尺度的空间丰富 性
万达广场功能复杂，体量巨大， 与城市之间的界面往往进行了简 化处理。在保持了整体感和大气 感的同时，也带来了与城市和人 接触的界面的单调感。
地铁 地铁2号线 飞翔公园站C出口 并配备有五条免费接送的巴士线路
公共交通： 从北至南，有华南快速路、白云三线、黄石路、白云二 线、白云一线和广园路东西横穿；从东往西，白云大道、两条规 划市政路、机场路南北打通；规划建设的地铁二号线北线由北至 南纵穿，地铁三号线、九号线也计划穿过。规划区内主要的干道 向西可接入机场快速路。
4、室外步行街
商业购物中心内部大部分为精品店，为 了达到内部采光的目的，外墙运用了大 面积金属板，使外立面有更多实体面积。 室外步行街的特色之一就在于其屋顶， 该屋顶为巨型高清天幕，投资近亿，为 华南首块巨型高清天幕。
5、业态分布
1楼
2楼
3楼
6、品牌落位
白云万达广场总用地面积约21.09公顷，总建筑面积56.3万 平米。地上建筑面积44.4万平米，其中大商业9.6万平米， 写字楼7.7万平米，酒店3.7万平米，室外步行街2.0万平米 。地下建筑面积11.9万平米，其中大商业地下7.4万平米， 甲级写字楼地下2.5万平米，酒店地下0.8万平米。
交通便捷，四通八达
公共汽车 199 云城西路南站 479 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 741 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 和 云城 东路（云城南三路口）站 742 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 和 云城 东路（云城南三路口）站 975 云城南二路总站 980 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 981 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站
广州白云万达广场5号停机坪广场高德置地广场市场调研报告
春
夏
秋
冬
朱 美 拉 公 寓
二、项目对比分析
1、项目指标 2、业态规划 3、人员架构 4、主要大型活动
14
1、 项目指标
15
1、 项目指标
项目名称 项目 类型 总面积 商业楼层 工期 停车场 开业时间 运营时间 开业招 停车位及收 日客流量 商率 费情况 外广场面积
40万平方米，8层B2-6全层， 广州白云万 综合 1700个 商业面积为 B1部分为停车 1年4个月 达广场 体 车位 17万平方米 场
大多数为附近写字楼的白领消费，家庭消费较少。
36
2、工程规划
37
白云万达广场
• 优点：
1、项目主出入口靠近城市主干道，有利于 吸引客流到商场内消费； 2、广场视野开阔，既有利于吸引周边居民 前来休闲娱乐、又有利于企划活动的开 展； 3、项目四面楼顶都设有LOGO及夜景照明， 在进行品牌宣传同时也起到引导顾客的 作用；
白云万达广场
• 优点： 4、商场内部动线设计合理，每个铺位 都在主动线上，没有死角铺； 5、商场中庭、连廊采用玻璃设计，可 利用自然采光降低能耗； 6、商场二楼、三楼玻璃护栏及商铺门 楣高度设计合理，顾客可从一楼直 观看到二、三楼商家品牌信息；
白云万达广场
• 优点：
7、VI系统点位设计合理及内容准确； 8、连廊两侧设计有自动开启玻璃，可在 空调过渡季节开启调节通风，节约能耗。
零售, 40%
业态组合
主力店,44%
餐饮, 16%
23
2、 业态规划—5号停机坪购物广场
24
2、 业态规划—高德置地广场
业态 百货
商户名称
广 百 百 货 (1F-2F 建 面 约 15000m2) 影院 无 超市 吉之岛（负一建面约5000 m2） 电器 苏宁（二F建面约3000 m2） 电玩 无 KTV 匣 子 Kbox （ 3F 建 面 约 KTV3500 m2） 零售主要品牌 H&M 、 优 衣 库 、 苹 果 数 码 、 FOLIO皮具、时间廊、DAZZLE、 妍丽等 餐饮 和民居食屋、宴江南、味食尚、 牛亭烤肉山东老家、九毛九、 麦当劳、上一笼、吉野家、 其它主力店 小Q儿童城（负一建面约4000方）
广州万达广场高德置地广场市场调研报告
恒大中心 西塔
12
高德置地广场规划
高德置地广场由国际时尚购物中心（分春、夏、中、秋、冬五个主题板块）、 超甲级写字楼、高德酒店式公寓朱美拉及高级服务式公寓组成。
春
夏
秋
冬
朱 美 拉 公 寓
二、项目对比分析
1、项目指标 2、业态规划 3、人员架构 4、主要大型活动
14
1、 项目指标
15
1、 项目指标
5号停机坪购物广场 商户名称 天河城百货 嘉禾电影院 吉之岛 苏宁 天空之城 堂会 星期八小镇
胜道、FTV、MANGO 、哥弟、欧时力、 卡宾、屈臣氏、金 宝贝等 广州酒家天极品、 九毛九、肯德基、 必胜客、千味涮、 拉丁餐厅、长野拉 面等
高德置地广场 商户名称 广百百货 无 吉之岛 苏宁 无 匣子Kbox 小Q儿童城
零售, 40%
业态组合
主力店,44%
餐饮, 16%
23
2、 业态规划—5号停机坪购物广场
24
2、 业态规划—高德置地广场
业态 百货
商户名称
广 百 百 货 (1F-2F 建 面 约 15000m2) 影院 无 超市 吉之岛（负一建面约5000 m2） 电器 苏宁（二F建面约3000 m2） 电玩 无 KTV 匣 子 Kbox （ 3F 建 面 约 KTV3500 m2） 零售主要品牌 H&M 、 优 衣 库 、 苹 果 数 码 、 FOLIO皮具、时间廊、DAZZLE、 妍丽等 餐饮 和民居食屋、宴江南、味食尚、 牛亭烤肉山东老家、九毛九、 麦当劳、上一笼、吉野家、 其它主力店 小Q儿童城（负一建面约4000方）
机场路
云城西路
飞翔公园站
广州白云国际会议中心
飞翔公园站
广州发现三大断裂带有26个重大地质灾害隐患点
广州发现三大断裂带有26个重大地质灾害隐患点去年一年广州发生83宗突发性地质灾害，加上前段时间珠江新城等区域频频地陷，引发不少市民对广州“地底世界”的关注。
记者昨日从相关渠道独家获悉，广州城市地质调查项目重要子课题——《广州市城市地下空间利用的地质环境条件调查与地下空间资源区划》报告已经出炉，初步摸清了广州城市的“地下迷宫”。
研究发现，东西向瘦狗岭断地质裂带、北东向广从断裂带、北西向广三等三条断裂带区域不适合开发地下空间。
焦点一：番禺地下空间开发条件优于天河此前，有专家认为，广州是地质灾害频发地区，但由于地质调查投入不够、地质调查精度不足，导致如广州地铁、新白云机场等大型项目开工前根本无地质数据可依，结果往往选在地质灾害区，开工后麻烦不断。
广州市地质调查院从2005年开始启动广州城市地质调查，目前已经完成，广州也成为全国首批6个完成城市地质调查的城市之一。
作为此次调查的项目之一，《广州市城市地下空间利用的地质环境条件调查与地下空间资源区划》报告初步摸清了广州城市的“地下迷宫”。
报告将广州市地下空间划分为：浅层(地面下0～15米)、中层(地面下15～30米)和深层(大于30米)。
通过对广州城区地下空间资源的容量估算，浅层可合理开发利用资源量面积约1022.09平方公里，约占调查区域总面积的86.03%。
值得注意的是，报告提供的“浅层地下空间资源质量综合评价图”显示，天河、越秀等寸土寸金的商业旺地并非浅层地下空间开发的最佳选择，反而是番禺大片区域成为地下空间开发利用的优良地区。
有不少区域浅层地下空间开发利用则要先打上问号：广州西北部花都区部分地区、金沙洲、大坦沙一带，地处广花盆地岩溶地质结构集中分布的区域；白云山西麓旧白云机场一带，位于广从断裂带分布区域。
而广州重点规划的白云新城位于旧白云机场，周边区域正处于白云山西麓。
在此前规划时，白云新城就数度传出因为地质复杂“控高”的消息，而去年广州市国土房管局还将白云新城被列入地灾防治重点地区。
广州市规划的“20个新城”分析报告
第二部分、广州规划的20个“新城”
一、数数有多少个广州的“新城”？ ——广州“新城”太多，都要发展，都是“新城”，是真是假、谁是真的、谁是老大？
在天河区有“天河智慧城”、“国际金融城”； 在荔湾区有“广钢新城”； 在芳村区有“花地新城”； 在海珠区有“生态城”； 黄浦区有“黄浦滨江新城”； 在增城有“新塘新城”、“挂绿新城”； 在白云区有“白云新城”； 在花都区有“空港新城”； 在萝岗区有“健康产业城”、“中新知识城”、“广州科学城”； 在南沙区有“黄阁新城”、“南沙新城” 在番禺区有“国际创新城”、“大学城”、“广州新城”、“番禺新城”、“南站新城”。。。。。。。
第二部分、广州规划的20个“新城”
二、天河的“新城”：是重头
天河区的“国际金融城”是重头。
第二部分、广州规划的20个“新城”
二、荔湾、芳村、黄埔这些老城区地产价值高的区域的“新城”：都是房地产地块的名头而已
荔湾区“广钢新城”、芳村区有“花地新城”、海珠区有“生态城”、黄浦区有“黄浦滨江新城”。
第二部分、广州规划的20个“新城”
萝岗区的“广州科学城”、“中新知识城”、 “健康产业城”三部曲：
第二部分、广州规划的20个“新城”
六、南沙区的“新城”被事实证明是落不了地的假话
南沙区的“黄阁新城”是汽车总装及一级配套厂，不可能是“新城”； “南沙新城”到目前还是金州十几万人，加几个居住人数很少的楼盘。
第二部分、广州规划的20个“新城”
广州市“20个规划新城”分析报告
第一部分、广州市规划发展态势分析
一、早期规划
向东为主的广州开发区、萝岗区——广州科学城、知识城。 往南是居住的华南板块，市桥和番禺正常发展，南沙十几年几的带动远逊色于港口、自贸区等。
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主要教育配套
主要医疗配套
1,000
2002,000
5 5-10
大学 重点大学 1所
幼儿园
6所
小学
4所
中学
4所
中小学
1所民医院
本案
广东外语 外贸大学
广东外语外贸 大学附属小学
医疗机构
广州中医药大学附属第一医院 白云区第一人民医院 白云区中医院 中山医博济医院 社区卫生所 综合医院
38路; 66路; 76a路; 76路; 126路; 223路; 244路; 245路; 268路; 529路; 563路; 664路; 734路; 803a路; 803路; 805短线; 805路; 864路; b18快线; b18路; 高峰快线36路; 高峰快线51路; 高峰快 线61路; 广424路; 广从10线; 广从2线; 广从3线; 广从8快线; 夜 76路; 夜90路; 夜95路
萧岗地铁口南侧地块（在售） 性质：二类居住 成交日期：2012-12-27 总建面积：11.4万㎡、容积率：1.0 成交楼面地价：9,996元/㎡ 溢价率：0% 竞得人：珠实 其它：需在中心六区配建占地6.5万㎡的保障房
白云新城AB2907008-1/2、009地块（在售） 性质：二类居住 成交日期：2010-12-16 总建面积：17.5万㎡、容积率：2.6-2.8 成交楼面地价：19,928元/㎡ 溢价率：188% 竞得人：保利地产
➢ 用地规模：用地面积9.04平方公里，规 划人口约 18.3万人。
➢ 功能布局：沿地铁2号线由南至北依次 打造为商业中心、市政文化中心、云山 居住板块。
➢ 配套功能：增加综合医院、养老院、社 区卫生服务中心，保证每100㎡住宅建 筑面积不少于11㎡的标准配置公共服务 设施；
➢ 交通规划：路网集中，交通便捷
类别 限购
限贷 限价 物业管理基金相关规
定 预售政策
政策规定
广州十区限购不限价，两市不限价不限购
住宅：没有在供房产，只算第一套；已有一套房产在供，再 购买就算二次贷款，第二次贷款利率上浮10%，最高贷3成。 商业：不限贷，二次贷款利率上浮10~15%, 最高贷5成。
广州十区限购不限价，两市限价不限购（增城、从化限价）
普通住宅2％，别墅4%，其他非普通住宅3%
可分期或合并核算，分物业核算
对本项目的影响/应对措施
正常，本项目是否普通住宅 普通住宅□/非普通住宅☑
正常，按政策执行 正常，按政策执行
分期开发项目，一般按照各期占地面积进行分摊
正常，按政策执行
土增税的其他成本认定
产权车位如销售，面积计入总可售面积，成本费用按配比原则扣除 正常，按政策执行
土地款付清→土地证→规证→施工证→预售证，前一项是后一 项的前置条件
正常，按政策执行
正常，按政策执行
地价一次性付清，正常， 按政策执行
8
二、市场分析 2.1 投资环境(2/2)
类别
普通住宅的认定标准
土地增值税预缴标准 土增税的核算范围 土增税地价分摊标准
政策规定
普通住房须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单 套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)；实际成交价格低于 同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。以后，建筑 面积超过144平方米的住房将不再享受1.5%的契税优惠，要按照总 房价的3%来征收契税。以上标准从2005年6月1日开始执行，该标 准在整个广州市辖区范围内是统一的，包括十区和两个县级市
为主的项目成交土地楼面价在24500元/m2 ~27500元/m2之间；（3）商业比例较高地块以及政府定向招商地块价格较低。
永泰村集贤庄地块（在售） 性质：二类居住 成交日期：2012-11-30 总建面积：9.3万㎡、容积率：3.5 成交楼面地价：11,486元/㎡ 溢价率：45% 竞得人：华发 保障房：2.01万㎡ 可售住宅：7.29万㎡ 可售部分楼面地价：15,613元/㎡
➢ 三元里片区：往机场高速→黄石东路，行 车距离6公里，需时约15分钟；
➢ 广州火车站、流花商圈：往机场高速→黄 石东路，行车距离10公里，需时约20分钟；
➢ 环市东片区：往下塘西路→白云大道南， 行车距离约13公里，需时约25分钟；
➢ 珠江新城、天河北片区：往内环高速→广 园中路→大金钟路→白云大道南，行车距 离约15-20公里，需时约30分钟。
➢ 环市东片区：从5号线淘金站搭乘 至广州火车站→ 2号线江夏站，距 离约12公里，需时约20分钟；
➢ 珠江新城、天河北片区：从5号线 珠江新城站至广州火车站→ 2号线 江夏站，距离约17公里，需时约30 分钟；
➢ 国际金融城片区：从5号线科韵路 站至广州火车站→ 2号线江夏站， 距离23公里，需时约45分钟。
开发商在取得预售证前先全部缴纳，房屋出售后向业主收回； 实际由业主承担；洋房标准为105元/平；别墅77元/平
7层以上三分之二结构封顶，7层以下全结构封顶
对本项目的影响/应对措施 住宅限购，商业不限购， 按政策执行 正常，按政策执行
正常，按政策执行 正常，按政策执行
正常，按政策执行
土地交易契税、印花 税、土地交易手续费
保利云禧 中海云麓公馆
珠江岭南苑
国际会议中心 广州城市规划院
广州画院 广州儿童公园 广州体育公园
万达广场 五号停机坪
绿地中心 宏鼎云都汇
萧岗站
白云文化广场 飞翔公园
公路路网相当成熟，已建成白云大道、机场高速等高快速路及云城东路、云城西路等主干道，未来将进一步完善； 规划3条地铁线路经过白云新城，包括2号线、12号线、14号线，其中2号线目前已开通运营； 未来将新增2条有轨电车线路，尚在规划中。
3
1.5 交通条件(2/3)：轨道
本地块紧邻地铁2号线江夏站，轨道交通便利
➢ 本项目位于广州白云区白云新城北面、白云山西麓，紧邻地铁2号线江夏站；从周边重点片区来看，三元里、广州火车站等片区为地铁 2号线沿线站点，10分钟内可直接搭乘通往本项目；同和、京溪片区则可通过3号线北延线转乘2号线到达江夏站，需时约10-15分 钟；环市东、珠江新城、国际金融城等片区则通过5号线转乘2号线到达，需时约30-40分钟。
1
1.4 区位分析(4/4)：周边用地规划（白云新城卫星图）
2
1.5 交通条件(1/3)：道路 本地块紧邻城市主干道——白云大道，周边高快路网密集，交通便捷
➢ 本地块位于白云区白云新城以北、白云山 以西、空港大道以东、黄石北路以南，交 通条件较为便利，项目周边临近多条城市 主干道，以及高速线路，可快速通达周边 多个重点片区，具体通达线路如下：
土地增值税多预缴部分清算 返还政策及执行情况 预售资金监管规定
拿地后股权转让是否有限制
政府对外资的政策及偏好
根据政策多交部分在清算报告经税局审核后可退税，但是实际操作 中基本不能退还。
广州市房管局规定监管资金只能用于支付工程款或税款回拔，工程 款等回拨均不受理。
按照《广东省实施 < 中华人民共和国土地管理法 > 办法》、《广东 省土地使用权交易市场管理规定》、《广州市国有土地使用权转让 规则》实施，缴清土地出让金后可办国土证，取得国土证后可股权 转让
➢ 距地块4km范围内覆盖白云新城3个大型购物娱乐中心，如五号停机坪、万达广场等，且商业体紧邻地 铁站，居民前往相对便捷，能基本满足周边居民消费需求；
➢ 地块周边的日常生活消费场所以沿街底商为主。
目前已建成主要商业项目
项目4km范围内主要商业体
项目
距离
总规模
（公里） （万m²）
定位
本案
白云国际会议中心 2.1
红线外市政基础设施 费
预售前报建流程及对 经营的影响
广东省契税税率为3%，印花税万分之五
办理建设工程规划许可证时缴纳，缴纳后才能拿证。广州市已 于2012年1月1日对于固定资产投资建设项目统一征收“配套 设施建设费”，其中小区成片开发（用地面积大于或等于2万 ㎡）的商品房项目按基建投资的5％计征，零散开发（用地面 积少于2万 ㎡）的商品房项目按基建投资的10.5％计征。在缴 交“配套设施建设费”时有统一的计算基数，参照广州市对建 筑物的各工程层数制定了“配套设施建设费”的计算基数
距离 （米） 6,000 3,400 2,000
1,,500 1,500 1,500
车程 （分钟）
20 12 8
5 5-10
5
能级
三级甲等 二级甲等 二级甲等 二级甲等
-
民航广州医院
小学资源
高等教育资源 规划教育资源（含幼儿园、中小学）
医疗资源
规划医疗资源
7
二、市场分析 2.1 投资环境(1/2)
➢ 同和-京溪片区：从3号线北延线京 溪站搭乘至嘉禾望岗→2号线江夏 站 ，距离约12公里，需时约15分 钟；
项目周边地铁交通示意图
➢ 三元里片区：直接在2号线三元里 站搭乘至江夏站，距离7公里，需 时约10分钟；
➢ 广州火车站、流花商圈：直接搭乘 2号线广州火车站至江夏站，距离9 公里，需时约15分钟；
国民待遇
正常，实际操作中，能退还□/ 不能退还☑ 监管，按政策执行
正常，按政策执行
正常，按政策执行
当地结转条件
竣工验收后结转，一张规划证做一次结转
正常，按政策执行
9
2.2 土地市场 总结：（1）2013年之前成交土地楼面价在15000元/m2 ~20000元/m2之间。；（2）2013年之后，纯市场竞争地块以住宅