项目管理制度前言

前言

一、编制原则

公司经过一系列小户型精装修的项目开发，已经沉淀下很多经验和教训。但是由于受到项目人员的不断变化，管理方法、管理风格、管理标准不尽相同，使产品存在差异。在公司05年产品先导的战略调整下，已经将产品序列的研发提到新的高度予以重视。借此契机，对小户型精装修产品序列相应的集群管理方法进行梳理，建立花样年的项目工程管理标准。

现阶段各专业房地产公司各种形式的“标准作业流程”、“作业指导书”、“管理制度”等类型文件较多较杂，对花样年项目管理标准的建立有借鉴意义，但我们更多的是需基于花样年产品特点，在编制过程中，我们重点体现以下原则：

1.避免盲目求大求全，好高骛远；而应切实可行，操作性要强；

2.避免成为设计规范和施工的翻版；而应站在发展商的角度看待产品，提

出自己特色的、实用的标准；

3.避免长篇大论，难以记忆和运用；而应简练实用，方便对新人进行培训

上岗；

4.避免晦涩难懂；而应深入浅出，容易推广学习；

5.避免一成不变成为定式；而应留有发展余地，使标准在过程中不断推进

完善，可以方便地进行升级改版，具有生长性。

二、管理制度共分为五个章节

第一章，通用制度。适用于所有进场承建单位以及材料供应商。目的在于规范各进场单位管理方式、统一管理标准，使各单位步调一致。在综合考虑了现场协调、商务管理、项目竣工验收及保修等各方面因素以后，提炼出十条代表性管理制度。

第二章，各分项工程施工作业指导书。一方面建筑行业现阶段仍停留于大规模手工操作阶段，工人操作水平对产品质量有直接影响；另一方面商业化市场化以后，消费者对产品提出更高更细的要求，甚至高于国家规范以及行业标准。

作业指导书正是肩负这一使命出台：1.建立花样年产品标准；2.锻造合格花样年产品需要的操作工艺流程。由于刚起步，目前编制的作业指导书涉及不到更多的分项工程。相信今后随着公司发展壮大，随着产品形式的丰富，更多的分项工程作业指导书将陆续出台。

第三章，配合各制度、各作业指导书设计的实际运用表格。目的是将复杂的制度经过提炼进行“简单化”。实践证明，合理运用表格能够做到这一效果。需要强调的是，现场制订的表格，是对档案馆所有表格的补充，而不是与其冲突。表格制订的原则都是基于规范、验收标准等。而本规章制度中有关表格，重点体现两个方面：1.为控制工序质量制定的各种移交制度——在细化分包、小户精装修工序繁多、成品保护对现场管理造成影响重大的三重背景下，出台场地移交制度以及配套表格；2.施工许可令制度——从“时间上分开，空间上分离”，以达到各进场单位协调、各施工工序控制的目的。

第四章，收集的现场使用的各类模版。建立各类模版以服务于工程管理，规范花样年各项目管理行文模式。

第五章，专项案例总结。通过总结，管理者对管理思路回顾后进行系统梳理，对管理过程中的经验和教训进行提炼，对提高团队业务水平、管理水平有极大帮助，对今后项目建设参考与借鉴有重要价值。锦上花项目总结提炼出小户精装修楼盘集群化管理的方式，精装修作业流程，工序、质量控制要点，成功运用于花好园项目管理中。

三、编码原则

本制度编码为：

1.通用制度：PMI/A/01……10（序号）

2.作业指导书：

①土建专业：PMI/B/A/01……10（序号）

②电气专业：PMI/B/B/01……10（序号）

③给排水专业：PMI/B/C/01……10（序号）

④通风、空调专业：PMI/B/D/01……10（序号）

3.专用表格：PMI/C/01……10（序号）

通用模版和案例总结，不受版面修改、升级限制，为方便现场使用不进行编码。

编码含义为：按照目录级别分类编码，PMI，意取工程管理制度的英文单词第一个字母，作为一级编码目录。

P——project；

M——manage；

I——institution

二级编码目录按照通用制度、作业指导书、专用表格分为A、B、C三类；

三级编码目录针对作业指导书中土建、电气、给排水、通风分为A、B、C、D四个类别。

四级编码目录对应各制度序号，以小写阿拉伯数字排序。

为方便今后补充，四级目录可以不断根据需要进行扩充。

为方便今后修改，本制度页眉设计版次，首页设有修订记录表格，标注修订次数、修订时间、修订人。

四、本制度初次成稿参与编制人员

土建：段计先、周铮、许国栋

电气：肖育龙、徐士博

给排水：鄢丰明

通风、空调：鄢丰明

编辑、成稿：许国栋

审核：陈耕

五、本制度初次成稿目录

深圳市花样年投资发展有限公司

2005年2月