土地估价基本公式

二、收益还原法不同情况下的公式
(一)土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：
a P r
= 式中：P ——土地价格；
a ——土地纯收益；
r ——土地还原率。

(二)土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式
当a 每年不变；r 每年不变且大于零；土地使用为n 年时，其计算公式如下：
1[1](1)
n a P r r =-+ 式中：p 、a 、r 含义同前；
n ——使用土地的年期或有土地收益的年期。

(三)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式
1．土地使用年期无限
当t 年以前(含t 年)纯收益有变化，其值为ai ；t 年以后纯收益无变化，其值为a ；r 每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：
1(1)(1)t
i i t i a a P r r r ==+++∑ 式中：P 、a 、r 含义同前；
ai ——第i 年的纯收益；
t ——纯收益有变化的年限。

2．土地使用年期有限
当t 年以前(含第t 年)纯收益有变化，其值为ai ，t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零；土地使用年期为n 时，土地价格的计算公式如下： 11[1](1)(1)(1)t
i i t n t i a a P r r r r -==+⨯-+++∑ 式中：P 、a 、r 、ai 、t 、n 含义同前。

3.纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式
（1）土地使用年期无限时的计算公式
2
a b P r r =± 式中：P 、a 、r 含义同前；
b ——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a ，则第二年为a ±b ，第三年为a ±2b ，第n 年为a ±(n —1)b 。

公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。

（2）土地使用年期有限时的计算公式 P=11(1)(1)n n a b b n r r r r r ⎡⎤⎛⎫±-⨯ ⎪⎢⎥++⎝⎭⎣⎦
式中：P 、a 、r 、b 、n 含义同前。

公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。

4.纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式
（1）土地使用年期无限时的地价计算公式 P=a r s
式中：P 、a 、r 含义同前；
s ——纯收益逐年递增或递减的比率，如纯收益第一年为a ，则第二年为a(1±s)，第三年为a(1±s)2，第n 年为a(1±s)n-1
公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。

r 不变，递增时r>s ，递减时(r+s)>0。

（2）土地使用年期有限时的地价计算公式
P=111n a s r s r ⎡⎤±⎛⎫-⎢⎥ ⎪+⎝⎭⎢⎥⎣⎦
式中：P 、a 、r 、s 、n 含义同前。

公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。

r 不变，递增时r ≠s ，r+s ≠0
(四)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式
当未来某年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化(不变时是特例)，r 每年不变且大于零时，土地价格的计算公式如下：
1
1(1)(1)t i t i t i a P P r r -==+++∑ 式中：P 、ai 、r 含义同前：
t ——未来土地价格已知的年限；
Pt ——未来第t 年的土地价格。

(五)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式 1212…(1)(1)(1)a a P r r r =++++++12(1)(1)(1)
n n a r r r ++⋯+ 式中：a1,a2…an ——分别为未来各年的纯收益；
r1,r2,…rn ——分别为未来各年的还原利率。

本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，即收益还原法公式的最一般形式。

当公式中ai 、ri 、n 按一定规律变化时，可推算出其他公式。