2019第一季度深圳罗湖区写字楼租赁调查报告
深圳写字楼市场调查及项目分析报告
深圳写字楼市场调查及项目分析报告第一部分整体市场环境分析第二部分区域性集中分析第三部分市场供求关系分析第四部分典型物业及区域分析第五部分项目地块SWOT分析第六部分项目定位分析第一部分整体市场环境分析一、2001年1季度写字楼市场数据分析⑴写字楼用地2001年第1季度中，深圳市共出让写字楼用地1.59万㎡,和去年同期相比减少21.29%，占全市房地产用地面积的6%。
在所有出让的用地中，罗湖、福田、南山三区均没有写字楼用地出让，全部集中在深圳二线龙岗和宝安区范围内。
这表明深圳市内写字楼一级用地已趋饱和状态，关外二线则呈良好势头。
深圳历年写字楼用地出让面积1季度写字楼用地出让面积区域分布⑵写字楼开发投资及施工、竣工面积1季度，全市写字楼完成开发投资3.01亿元，和去年同期相比增长19.92%。
季末写字楼施工面积107.21万㎡，同比大幅度减少33.21%。
全市在第1季度中竣工写字楼面积7.14万㎡，同比大幅度增加3.55倍。
从施工面积与竣工面积背道而驰的数据来看，投资者心态明显理智，但信心十足。
⑶写字楼批准预售面积1季度，全市写字楼批准预售面积仅为0.52万㎡，比去年同期大幅度减少63.12%，显示政府对写字楼销售管理方面从未放松。
历年写字楼开发投资额及施工面积历年写字楼新开工及竣工面积历年写字楼批准预售面积⑷写字楼销售及租赁深圳市在第1季度中共销售写字楼3.40万㎡，同比增长了49.12%。
其中楼花销售3.04万㎡，较上年同期增长1倍；现楼销售0.36万㎡。
而季度末全市写字楼租赁管理面积为358.1万㎡。
随着国内宏观经济进一步好转，以及WTO利好因素刺激，消费者普遍看好写字楼物业发展空间，销售面积才有如此大的增长幅度。
⑸写字楼空置量季度末，全市写字楼空置面积为32.8万㎡，同比减少了39.62个百分点，比上年末减少2.64个百分点。
伴随销售面积的大量增加，空置量也得到全面下降。
历年写字楼销售面积历年写字楼空置面积及空置率历年写字楼租赁面积⑹数据综合分析A、字楼一级用地市场由市区到二线发生转变，表明写字楼用地市场在市区内无法继续寻求突破口的同时，充分拓展二线写字楼用地空间；B、写字楼销售面积统计数据令人喜悦，国内GDP稳定增长及入世在即等诸多利好因素刺激市场；C、写字楼租赁面积有明显上升趋势，各类企业对高质素的写字楼需求空间增大；D、写字楼施工面积与竣工面积的两极分化，显示投资者信心充足，不肯放过市场每一分机会。
2019-深圳市写字楼酒店行业市场调研-精品文档-文档资料
2019年深圳酒店基本情况
项目
合计 5星 4星 3星
合计
359 10 25 72
罗湖区 110 5 6 33
福田区
69
2 3 19
南山区
29
2 63
宝安区
65
1 5 13
龙岗区
69
0 23
盐田区
17
0 31
2019年深圳星级酒店客房分布情况
本报告是严格保密的。
2019年深圳市酒店分布基本情况
特区内依然是宾馆酒店的 主要分布区域
特区内宾馆酒店客房出租 率全年平均约为63%，比 特区外的宾馆酒店高出约 16个百分点
特区内酒店营业收入占全 市旅游饭店总收入的 76.76%
特区内酒店上缴营业税金 占全市旅游饭店上缴营业 税金总额的72.9%
商务市场人均消费能力(元/人)
2,200
2,500
1,500
2,000 1,500
1,000
500
0
深圳
香港
深圳与香港商务会议培训需求庞大，人均消费高
舒适度是游客对滨海度假区最关注的因素之一，配套设 施选择方面主题酒店、商业、游艇中心是被提及最多的 三种产品
游客对度假区最关注的因素
舒适性,
80.00% 70.00% 60.00%
9
0
55.25
312.16
4
0
39.18
245.87
1
0
47.56
255.52
四星 5692 1590 581 1350 854 537 780
三星 10126 5598 2105
深圳写字楼市场调查分析报告
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大力发展高新技术产业大力发展计算机、网络与通信、集成电路、软件、光电子、数字家电等信息产业。
抢占信息技术制高点，坚持利用跨国公司的国际化分工体系，加大高新技术产品的元器件和配套产品生产能力；利用较强的产业配套优势，逐步形成具有民族品牌的整机生产能力；强化核心技术开发能力和形成核心产品生产配套能力，全力发展集成电路等基础元器件的设计与制造，重点开发应用软件，加快网络通信产品研发与制造，力争用五年或更长时间，建成全国乃至亚洲重要的信息制造业基地。
加快培育现代物流业加快建设集装箱主枢纽港和航空货运中心。
以集装箱运输为核心，东西港区并举，加速盐田港区三期、蛇口港区二三期和赤湾港区凯丰集装箱码头工程和铜鼓航道的建设；进一步开拓国际航运市场，大力增辟新航线，形成干支结合的航线网络；加快建设华南国际集装箱多式联运中心，完善港口道路集疏运系统；积极开拓海铁联运业务，不断扩大港口腹地范围。
2005年，深圳港口货物吞吐量达到7000万吨，集装箱吞吐量达到650万标箱，集装箱国际航线达到100条。
深圳机场航空货物吞吐量达到50万吨，其中国际货物吞吐量达到20万吨。
着力发展现代金融业加大金融创新力度，推动金融规范化、市场化、国际化再上新台阶，使深圳成为全国最安全、服务最优良、创新能力最强、市场化水平最高、开放度最大的全国性金融中心之一。
写字楼出租情况汇报
写字楼出租情况汇报
根据最新的统计数据显示，当前市场上写字楼出租情况整体呈现出一定的波动性。
在过去的几个月里，我们对市场上写字楼出租情况进行了深入的调研和分析，以下是我们对写字楼出租情况的汇报：
首先，就整体市场情况而言，写字楼出租市场在过去一段时间内呈现出了一定的复苏迹象。
由于疫情的逐渐缓解，企业复工复产的需求逐渐增加，写字楼出租市场也随之出现了一定程度的回暖。
尤其是一些核心商务区的写字楼，出租率有所上升，租金水平也在逐步回升。
其次，从不同区域的情况来看，一线城市的写字楼出租市场仍然较为活跃。
一线城市的商务中心区域，由于企业集聚效应和交通便利性，写字楼的出租情况相对较好。
而二三线城市的写字楼出租市场则相对平稳，整体出租率和租金水平相对较为稳定。
此外，随着办公模式的多元化，写字楼出租市场也出现了一些新的变化。
例如，一些共享办公空间、灵活办公空间的出现，对传统写字楼出租市场产生了一定的冲击。
这也意味着，未来写字楼出
租市场可能会更加注重办公空间的灵活性和多样性，以满足不同企业的需求。
最后，需要指出的是，尽管写字楼出租市场整体呈现出一定的复苏迹象，但仍然面临着一些挑战和不确定性。
例如，疫情的不确定性、宏观经济形势的波动、政策调控的影响等因素都可能对写字楼出租市场产生一定的影响。
因此，我们需要密切关注市场动态，及时调整策略，以更好地适应市场变化。
综上所述，当前写字楼出租市场整体呈现出复苏迹象，但仍然面临着一些挑战和不确定性。
我们将继续关注市场动态，不断优化出租策略，以更好地满足客户需求，提升写字楼出租业务的质量和效益。
房地产市场报告-深圳办公写字楼第一季度季报-2020Q1
写字楼市场2020年第一季度深圳235.21租金（人民币/平方米/月）-3.0%租金增长（环比）24.6%空置率数据来源：戴德梁行研究部3.4%CPI 增长6.7%GDP 增长15.9%房地产开发投资增速备注：增长数据为累计同比涨幅；数据来源：深圳统计局；牛津经济研究院；戴德梁行研究部深圳经济数据2019年全年未来一年趋势未来一年趋势2019前三季度8.1%第三产业增长疫情影响下商务活动几近停滞，写字楼市场延续上年低迷态势受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，春节至2020年一季度末深圳甲级写字楼市场基本处于停滞状态，已成交的租赁或买卖活动几乎皆在春节前完成。
一季度，深圳3座甲级写字楼投入使用，带来共计30万平方米的新增供应，全市存量推升至582.4万平方米。
业主关联企业的大面积入驻为新供应取得一定的去化成效，全市吸纳量在新供应去化的带动下达到85,587平方米。
经历了连续几个季度的需求疲软，又临近新年换租节点，业主给予更多租金优惠留住到期租户，一季度全市租金环比上年末下降3%至每月每平方米235.21元，此举在一定程度上加速存量物业空置面积的去化，但在大体量新增供应的影响下，全市空置率环比上涨2.6个百分点24.6%。
企业复工复产较往年延后，疫情对写字楼市场租金及空置的影响还未显著显现。
从各区的表现来看，罗湖区的需求持续外流，再加上个别商务空间运营商租约到期大面积退租，空置率环比上升2.2个百分点至14.98%，租金环比下降1.1%至每月每平方米206.58元。
福田区也在市场竞争加剧背景下租金环比下降2.3%至每月每平方米261.95元，空置率则有一定的改善下降至16.04%。
三个新增供应均位于南山区，空置率继续环比上行至34.85%，租金下降3.1%至每月每平方米213.94元。
宝安区甲级写字一季度空置率环比下降1.2个百分点至52.79%，租金下滑5.6%至每月每平方米178.62元。
伴随新冠病毒疫情逐渐得到控制，商业活动逐渐恢复。
2019第一季度深圳罗湖区写字楼租赁调查报告
罗湖商务中心 鸿昌广场
南方联合大酒店 奥康得大厦 深业大厦 保险大厦 文华大厦 东乐大厦 集浩大厦 太阳岛大厦 华都园大厦
位置
深南东路2028号 深南东路与文锦南路交汇处
深南东路2019号 深南东路2019 文锦中路1027号
宝安南路 深南东路1027号 深南东路2019号 深南东路1086号 东门南路与嘉宾路交汇处 东门南路3002号
展态势，转型实现重大突破。
2019第一季度深圳罗湖区写字楼租赁调查报 告
目前罗湖的甲级写字楼仍然比较少，高端物业比较紧缺。五 年来，罗湖只增加了1栋甲级写字楼。到目前为止总共才七八栋 甲级写字楼。外资企业、大型企业等各种企业对此的需求比较大。 另一方面，去年很多高新技术产业经营状况很好，不少企业都在 考虑换更好一点的写字楼或者进行扩张.
租金及资本值增幅将放缓。展望未来，鉴于租金已经积累较大幅度的增长，对全球经济衰退
的预测使部分外资企业停止扩充计划，并重新调整租赁预算，总体租赁需求将会放缓。本季度企 业搬迁风险程度相对上季度稍微下调；企业对高租金承受能力有限，非中心区域租金继续向福田 中心区靠拢。
2019第一季度深圳罗湖区写字楼租赁调查报 告
今年租赁市场有回归租 户市场的趋势，租金增 长空间进一步收窄，或 与2019年租金水平持 平。”
2019第一季度深圳罗湖区写字楼租赁调查报 告
罗湖区 福田区 南山区
全市
2019年1季度写字楼租金变化情况
单位：元/㎡/月
1季度租赁 去年四季度租赁
均价
均价
环比
去年1季度租赁 均价
同比
92
89
3.4%
75
位置
春风路3007号 江背路15号
戴德梁行-2019年深圳写字楼市场调研报告
华侨城区域、景观资源 华侨城区域、生态综合体 科技园区域、绿色生态办公
宝安 戴德梁行
前海卓越时代广场
项目C座在售，剩余体量约3万㎡。
湾区首排，海景资源
284 4-4.5万 103-294 93086.25 60186.25 60.10 450-1170 32900
合计
2624
1245
——
——
707070 476155.4 ——
—— 232915
戴德梁行
14
深圳写字楼未来供应情况
供应放量，刺激需求的同时租金承压
甲级写字楼年度供应走势及预测
万平方米 280 240 200 160 120 80 40 0
深圳写字楼销售市场分析
深圳市场供需情况 深圳主要在售项目概况 深圳未来供应情况 深圳典型写字楼案例分析
12
深圳写字楼市场供需情况
60
50
40
40142
30
20
14.13
10
7.21
0 2015Q1
59526
47577
2015-2017年各季度深圳写字楼供应销售情况
43770 49.07
58473
预售套数
成交均价 （元）
（套）
（㎡）
（㎡）
卓越前海 壹号
474
香江金融 中心
121
信利康
68
344
6.8万 150-450 118640.4
58
8.38.5万 170-270 16160.58
已售面积
（㎡）
去化率
（按面积 ）
竞品总价 区间 剩余面 积（㎡）
（万元）
112708.42
深圳市写字楼及商场调研报告
目录1.0概论……………………………………………………………………………02-06页1.1写字楼…………………………………………………………………….02-04页1.1.1功能设置多样化…………………………………………………...03页1.1.2智能化……………………………………………………...………03页1.1.3节能………………………………………………………………...03-04页1.2商场……………………………………………………………………….04-06页1.2.1功能的多样化………………………………………………………05-06页1.2.2舒适化………………………………………………………………06页2.0机电配置………………………………………………………………………07-23页2.1写字楼机电配置………………………………………………………….07-17页2.1.1电梯…………………………………………………………………08页2.1.2空调…………………………………………………………………09页2.1.3给排水………………………………………………………………10页2.1.4消防…………………………………………………………………11-12页2.1.5车位…………………………………………………………………12页2.1.6供电…………………………………………………………………13页2.1.7后备电………………………………………………………………14页2.1.8设计单位及施工单位………………………………………………15页2.1.9智能化………………………………………………………………16-17页2.2商场机电配置…………………………………………………………….18-25页2.2.1空调…………………………………………………………………18页2.2.2车位…………………………………………………………………19页2.2.3电梯…………………………………………………………………20页2.2.4供电…………………………………………………………………21页2.2.5后备电………………………………………………………………22页2.2.6消防…………………………………………………………………22页2.2.7给排水………………………………………………………………23页3.0访问意见………………………………………………………………………24页4.0总结……………………………………………………………………………25-26页附件：1. 写字楼调研明细表(2页)2. 商场调研明细表(2页)3. 深圳市贸广场A幢部分写字楼因配套设施未兑现承诺的减损价值评估报告(部分) (4页)4. 深圳市建筑施工百强企业汇总表(1页)5. 照片1.0概论近一个多月来的调研，走访了二十多家高档写字楼和商场，对深圳市的高档写字楼和商场有了较多的了解，尤其针对机电配置方面作了深入的调研。
深圳市房地产租赁市场研究报告(深圳市住宅租赁、商业租赁、写字楼租赁市场研究报告)深圳房屋租赁市场预测
深圳市房屋租赁市场研究报告一、我市房屋租赁市场基本面分析（一）宏观经济缓中趋稳2008年以来，在全球遭遇金融危机的背景下，深圳积极促进经济转型，保持经济平稳增长，历年经济总体呈现了“稳中趋升、结构优化、总体质量向好”的发展态势。
图1.1 2010-2015深圳国内生产总值及年增速从产业结构来看，2015年深圳第一产业增加值5.66亿元，第二产业增加值7205.53亿元，第三产业增加值10291.80亿元，第一产业增加值占全市生产总值比重不到0.1%，第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为41.2%和58.8%，已经形成了四大支柱产业和七大战略新兴产业齐头并进的发展格局。
（二）常住人口持续增加大量的研究结果表明，人口是影响一个地区城市化发展最核心的因素，一个地区每增加一个人，就会形成新的住房、工商业发展、公共配套设施需求。
从年末常住人口总量来看，深圳历年常住人口一直处于持续性增加状态：其中2011到2013年底深圳市每年常住人口净增值徘徊在8万人上下，连续3年处于较低水平，到2014、2015年底常住人口净增值分别为15万和60万，在短暂的回降后又进入到一个新的增长快车道。
表1.1 2006-2015年深圳常住人口统计表常住人口的持续流入，再加上深圳高昂的购房成本（房价收入比已高达25.8）和较低的住房自有率水平（其中户籍人口住房自有率在77%左右，常住居民家庭住房自有率约为34%，非户籍人口住房自有率仅在10%上下），整个房屋租赁市场需求旺盛。
（三）未来建设用地供应紧张从城市规模来看，深圳城市空间狭小，土地面积仅为北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4，已建成区面积已经超过城市行政辖区全部土地面积的48.6%，位列全国第一，照这一趋势到2020年深圳的土地开发强度将会达到50%（根据国际通行惯例，一个地区的国土开发强度达到30%就已经是生态宜居警戒线，超过该限度居民的生存环境就会受到影响）。
写字楼物业项目租户满意度调查分析报告
物业管理处客户满意度自查总结
此次物业管理处进行2019年度满意度自查，共调查31户31份，收回有效问卷31份，问卷有效率100%o （很满意为3分、基本满意2分、不满意1分）
由上表统计，本次自查满意率为97.26%,不满意率为2.74%。
从客观原因分析，今年的满意项包括了很满意及基本满意，调查户数25家，设计内容450项，很满意380项，基本满意56项，不满意16 项，很满意率为84. 44%,基本满意率为12.44%、不满意率为3. 1%,满意度为：(380*3+56*2) /25*18*3=92. 74% 针对此事满意度调查中不满意项，物业对存在问题进行了跟踪处理并进行上门回访：
1、控股公司针对停车场公司提出的：车量进出管理及车场人员的服务态度等都存在不满意情况，物
业将次问题反应与停车场公司进行整改，并在今后的工作中物'业进行监督跟踪。
2、针对室内维修价格不明确问题，将在前台放置室内维修价格表，使价格透明化。
3、针对客户提出对保洁人员的服务态度不满意情况，已经由保洁主管进行沟通及该员工的礼节培训，
今后加以跟踪检查。
保洁主管进行培训及检查跟踪。
针对社区活动宣传及租户问题处理的及时性，客服部进行加强培训，并通过多种途径通知到各租户。
4、三家单位对大楼消杀工作不满意情况，主要是户内区域长期外卖入内较大，容易滋生嶂螂老鼠等，
物业针对此问题及时通知控虫单位进行现场查看及免费帮租户进行了室内消杀一次，建立物业各部门控虫情况跟踪及反应群，便于及时处理。
物业中心管理处。
075-深圳写字楼及底商市场调研报告(30)页
西谷大厦、时代科技大厦、荣超中心等项目市场表现均较为良好。
4
甲级写字楼供求走势
• 由于市场的强劲需求吸收了大量的新增 供应，2009年第四季度全市甲级写字楼 平均空臵率轻微下调，环比下跌0. 5个 百分点至11.1%，福田区2009年第二季 度入伙的写字楼，截至年底入住率均超 过80%。 • 2010年第一季度，卓越世纪中心4号楼 的入伙又为深圳甲级写字楼市场带来6 万平方米的新增供应，整个季度的供应 量约18万平米，而全市甲级写字楼物业 的空臵率在新供应入伙的拉动下上升至 11.7%。 • 作为需求热点区域的罗湖区和福田区 2010年第1季度的空臵率分别上升0.8个 和2.3个百分点至9.3%和9.8%。
深圳写字楼及底商市场调研报告
房地产 营销策划部
2014-10-21
报告内容
• 深圳写字楼市场研究 > 写字楼市场概述 > 供求走势分析 > 租金走势分析 > 客户分析 > 市场展望
> 高新区市场现状及发展分析
> 项目跟踪> 中心区片区 > 罗湖蔡屋围片区 > 科技园片区 > 写字楼底商市场总结
2010年全年新增供应相当于2009年底总存量的30%，预期将对2010年全市空臵率
造成短期的上行压力。与此同时，租金的连续上涨趋势未来将趋于平稳。
8
高新区写字楼市场总体状况
• 受金融危机的影响，高新区写字楼租金自08年开始出现小幅下滑。目前各区的租金 水平情况分别为：
南区整体租金介于70－90元/平方米〃月，整体空臵率极低，平均在5％以下；
• 伴随着供应和需求的同步增长以及过去两个季度的好转信号，2010年深圳甲级写字 楼市场将持续回暖。 • 新增供应将在2010年达到新高，超过2007年430,000平方米的峰值，是2009年新增 总量的三倍多。7个项目将在2010年相继入市，带来总量680,000平方米的新增供
深圳市写字楼市场调研报告Word版
深圳市写字楼市场调研报告一、深圳市写字楼市场概况；深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下：从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。
1、目前市场情况；➢深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。
但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。
因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。
➢后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。
虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。
➢盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。
2、市场价格变化情况分析；中心区二手写字楼售价成交价分析中心区二手写字楼租金成交价分析南山区二手写字楼租金成交价分析➢从福田中心区和南山区2008年底到2009年6月的二手写字楼成交价格走势情况来看，中心区在由2008年底到2009年6月随着市场的逐步走好，销售价格稳步提升，整体销售均价涨幅接近10%，而南山区二手写字楼成交价格一直趋于平稳，主要是南山区09年推盘量较小，而福田中心区借助卓越世纪中心的推盘造势以及市场的持续走强，价格稳步提升。
2019第一季度深圳房地产市场回顾及展望
201951.2210.613.325.9写字楼供新增供应与净吸纳量表现市场租赁需求来源分析（按租赁面积）2019年第一季度市场租赁需求强度分析珠宝首饰奢侈品快时尚餐饮体验类（亿元）（%）（%）77.229.170.34物流新增供应与净吸纳量表现大宗交易历年交易总额优质物流园区租金美妆个护（万平方米）（%）（万平方米）（人民币 / 月 / 平方米）5.022.73.16.5（万平方米）（%）（万平方米）（人民币 / 天 / 平方米）44.34.518,537（万平方米）（%）（平方米）（人民币 / 月 / 平方米）单季新增供应迎高峰，主要行业板块需求稳定于上年末推迟交付的项目陆续入市，2019年初录得7个项目超50万平方米新增供应入市，新增供应创2005年以来单季最高，优质写字楼市场存量已经突破千万平方米。
龙华区迎来首个项目交付。
在新增供应带动下，整体市场单季录得25.9万平方米新增吸纳。
整体市场需求表现稳定，金融、TMT 和专业服务依然是主要的需求来源，传统金融和非传统金融板块均有录得扩张，非传统金融企业的需求主要来自投资管理类企业。
以软件开发为主的科技企业及新媒体企业录得多个大面积的租赁成交。
同时，受国际品牌大面积扩张带动，第三方办公服务运营租户也成为主力需求之一。
此外，受位于水贝珠宝基地的项目交付带动，珠宝也成为当季需求的重要组成部分。
随着新项目不断入市，部分项目的空置率有所提高，而部分项目原有空置面积去化缓慢，业主开始积极主动寻找新的租户，更有业主进行硬件提升以维持现有租户。
整体市场来看，受新增供应影响，整体市场空置率环比上升1.9个百分点到13.3%。
租金方面，大多项目的租金表现平稳，一些优质项目的租金依然有录得增长，而部分老旧项目以及空置率较高的项目小幅下调租金以吸引租户。
整体市场平均租金维稳，保持在每月每平方米210.6元。
有升。
物流市场的供不应求继续推动租金微增，第三方物流需求为主力。
广州、深圳写字楼考察报告
广州、深圳写字楼市场考察结果报告根据东方字[2010]第24号文件精神的要求，为全面提高企业员工整体素质，不断提高企业创新能力，开阔员工视野、增长员工见识、提高企业综合素质，同时为了更好地了解外省市中高端写字楼的发展状况、服务特色、管理模式；全面掌握新一轮宏观调控政策的出台给不同地域的写字楼行业所带来的影响；以及面对市场供应量急剧增加将会给写字楼租赁业带来的严峻挑战，东方大厦管理中心安排营销策划部和考核办一行两人于十月中旬，对广州、深圳两地的写字楼进行为期八天的实地考察和调研，以便为大厦今后在管理理念方面的提升，硬件设施的维护、提档升级改造以及信息化管理和创新服务方面的全面提升，做好充分的准备。
现将具体的考察结果汇报如下。
一、广州写字楼市场（一）广州的地域及经济特点广州位于广东省中南部，是华南地区第一大城市，华南最大交通枢纽，是南方经济交通贸易航运中心，是中国通往世界的南大门。
近二十多年来，全市国民经济以年均14%的速度持续增长，综合经济实力居全国大城市第三位（仅限大陆地区，不含港澳台）。
广州已成为工业基础较雄厚，第三产业发达，国民经济综合协调发展的中心城市。
此次调研，在广州重点考察了天河区的六座写字楼，分别是：中信广场、耀中广场、大都会广场、粤海天河城大厦、维多利广场、中泰国际广场、财富广场、中石化大厦。
（二）此次考察到的重点写字楼的基本情况1、中信广场（广州市天河北路233号）：该大厦位于广州市较繁华的天河北路，于1997年开业，是广州市开业较早、各项服务较为成熟的写字楼，该大厦共80层，包含俱乐部、商场、商务公寓、中西餐厅、等等，楼内共34部电梯。
大厦的房型从112平米至330平米，租金为150元/月/平方米，物业管理费为29元/月/平方米，售价为18000元/平方米，面积的使用率约64.4%。
目前空置率6%。
2、耀中广场（天河北林和西路）：该大厦同样位于天河区CBD，于2007年投入使用，大厦共计45层，有22部电梯提供使用，房型从81平米至3000平米，租金为120元/月/平方米，物业管理费为28元/月/平方米，售价为27000元/平方米，面积的使用率为72%。
2019年11月深圳楼盘调查数据统计分析报告 共58页
房源二 房 号：18D 户 型：3房2厅 面 积：111平方米 单 价：4.08万元/平方米 总 价：430万元 公司付款：一次性 个 人 ：首套首付比例30% 租 金：按月6500元/套计算 年租金收益：7.8万元 年租金回报：1.82%
长怡花园
物业类型：普通公寓
物 业 费：3.05元/平米/月
所在区域：福田 上步
容 积 率：5.51%
楼盘地址：红荔路与上步路百花四路交界处
建筑年代：2000年
楼层状况：共684套
建筑类别：多层
车位信息：400
绿 化 率：30%
占地面积：12841平方米
建筑面积：70773平方米
房源一
房 号：4A
户 型：3房2厅
面 积：101平方米
单 价：3.07万元/平方米
写字楼
房源一 区域：盐田 项目名称：万科某写字楼 面积：约1533平方米 销售价格：2600万元 市场评估价：约5000万元
房源二 区域：南山区 项目名称：智慧广场 面积：约1295平方米 销售价格：5600万元
房源三 区域：罗湖区 项目名称：国商大厦 面积：3574平方米 销售价格：8000万元
房源二 房 号：41F 面 积：176.86平方米 使用率： 75% 单 价：4.2万元 总 价：742.82万元 公司付款：一次性付 个 人 ：首付30% 租 金：160元/平方米 年租金收益：33.96万元 年租金回报：4.5%
项目介绍：和记黄埔地产与长江实业共同开发打造都汇轩，和黄都会轩总建筑面积 将达约63万平方米，其中商业面积约23万平方米，办公面积约23万平方米，酒 店面积约3.3万平方米，酒店式公寓面积约2.5万平方米，商务公寓面积约8.4万 平方米，提供约3400个停车位。
2019年上半年中国写字楼租金指数研究报告-中指-2019.7-21页
租金运行趋势研判
供应 方面
据写字楼租金指数显示，2019 年二季度，全国重点城市主要商圈 写字楼租金整体水平稳中微升，平均租金为 5.0 元/平米·天，环比上 涨 0.01%。
从市场表现来看，随着中国经济的平稳发展，第三产业逐步成为经济增长的主动 力，而第三产业中优势行业企业的快速发展，为未来写字楼市场需求提供了强劲支撑。 具体来看，金融、房地产和 TMT 行业仍是写字楼市场的主要需求，带动整体租金平 稳微升。其中，一线城市受中美贸易争端等宏观环境影响，写字楼市场租金有所下降； 二线城市在各类人才政策、产业优惠政策的推动下，城市吸引力增强，吸引大量企业 落户与投资，带动其写字楼市场租金稳中趋升。
1 写字楼租金：指写字楼有效净租金，即减掉赠送、优惠、免租期折算后的实际租金。
1
2019 年上半年中国写字楼租金指数研究报告
写字楼租金变动情况
根据全国 15 个重点城市主要商圈典型甲级写字楼2租赁样本数据，2019 年二季度，全国重点城市主要 商圈写字楼租金整体水平稳中有升，平均租金为 5.0 元/平米·天，环比上涨 0.01%。
新开工方面，2019 年 1-5 月，15 个重点城市写字楼新开工面积 1210.80 万平方 米，同比下降，降幅为 16.57%，其中一线城市写字楼新开工面积 391.53 万平方米， 同比下降 12.26%；二线城市新开工面积 819.27 万平方米，同比下降 18.63%。土地 供应方面， 2019 年 1-6 月， 15 个重点城市商办用地成交规划建筑面积超 2000 万平方 米，同比下降 28.09%。总体来看，一、二线城市写字楼长期供应均呈缩减趋势。
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片区租金变化
位置
湖贝路2216号 中兴路239号 深南东路3020号 爱国路与太宁路交汇处 嘉宾路4055号 爱国路1002号 笋岗东路1002号 文锦北路1010号 春风路与南极路交界处 滨河大道5022号 滨河大道5022号
单位：元/㎡/月
租金 管理费 涨租情况 有无空置
45
6.25
0
有
60
6
+10
片区租金变化
位置
春风路3007号 江背路15号
嘉宾路2019号 嘉宾路2019号 人民南路3002号 南湖路3009号 人民南路2019号 人民南路2019号 东门南路3001号 嘉宾路4051号 嘉宾路4018号
单位：元/㎡/月
租金 管理费 涨租情况 有无空置
65
6.5
0
有
75
10
0
有
110
27
0
有
75
21
0
无
130
12
0
有
85
15
+5
有
70
13
+5
有
85
10
+0
有
70
12
+10
有
50
4.8
0
有
80-100 24.5
+5
有
80-100 34.5
+5
有
片区租金变化
单位：元/㎡/月
位置
租金 管理费 涨租情况 有无空置
卓越世纪中心
福田区福华三路会展中心东
220
20
0
有
金中环商务大厦A栋
福田区金田路
预计今年租赁市场有回归租户市场的趋势，租金增长的空间进一 步收窄；投资市场上，信贷收紧将持续主导今年的写字楼投资活动， 资本值小幅度增长。
LOGO
深圳一季度商用物业需求持续旺盛，甲级写字楼空置率录下 降，租金继续增长，其中甲级写字楼租金更加升至历史高位。 由 于资本值继续攀升，甲级写字楼的投资回报率停止增长势头，仲 量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结，“在全球金融市场 动荡，经济前景未明的大环境下，企业扩充步伐或会在出现放缓， 当中跨国企业受影响或会较大，为写字楼市场带来不确定因素。 但是，深圳市写字楼市场空置率偏低，即使需求放缓，也不会为 租金构成巨大压力。整体租赁市场仍会保持乐观。”
深圳1季度商用物业需求持续旺盛，写字楼空置率均录得下降，租金继续增长，其中甲级写字 楼租金更加升至历史高位。
租金及资本值增幅将放缓。展望未来，鉴于租金已经积累较大幅度的增长，对全球经济衰退
的预测使部分外资企业停止扩充计划，并重新调整租赁预算，总体租赁需求将会放缓。本季度企 业搬迁风险程度相对上季度稍微下调；企业对高租金承受能力有限，非中心区域租金继续向福田 中心区靠拢。
有
60
5
-5
有
95
29
+10
无
80
25
0
有
75
28
0
有
130
28
+5
有
75
12
0
有
85 含管理费
+5
有
100
6.8
+10
有
片区租金变化
太平洋商贸大厦 深房广场 鸿隆世纪 世金汉宫
深华商业大厦 地王大厦 京基100
天安国际大厦 新安大厦 庆安大厦 金龙大厦
位置
嘉宾路4028号 人民南路3005号 深南大道与和平路交汇处 深南东路与和平路交界处 嘉宾路与南湖路交汇处 深南东路5002号 深南东路与红岭路交汇处 人民南路3012号 人民南路3009号 人民南路国贸地铁口 东门南路3007号
210
16
+15
有
金中环商务大厦B栋
福田区金田路
140-160
+15
有
卓越时代广场
益田路4068号
230
16
+10
无
财富大厦
福华三路与金田路交汇处
170
6
+20
有
英龙大厦
深南大道6025号
100-130 7.8
+10
有
东海国际中心
深南大道7088号
180-220 16
0
有
招商银行大厦
深南大道7088号
市场现状和前景
罗湖区 福田区 南山区
全市
2019年1季度写字楼租金变化情况
单位：元/㎡/月
1季度租赁 去年四季度租赁
均价
均价
环比
去年1季度租赁 均价
同比
92
89
3.4%
75
22.7%
128
125
2.4%
120
6.7%
102
98
4.0%
80
27.5%
112
109
2.8%
90
24.4%
从上表可以看出，1季度全市写字楼租赁均价为112元/㎡，环比上涨2.8%，同比上涨24.4%， 其中，罗湖和南山前海区涨势明显。
单位：元/㎡/月
租金 管理费 涨租情况 有无空置
110
15
+5
无
75
25
+5
有
90 含管理费
0
无
110 含管理费
+20
有
60 含管理费
+10
有
70-80
8
+5
有
70-75
4.8
0
无
85 含管理费
+5
无
75
6.9
+5
有
80
5.6
+5
有
75
10
+10
无
桂都大厦 庐山大厦 彭年酒店 东佳大厦 国贸大厦 国贸商住大厦 发展中心大厦 嘉里中心 天俊大厦 金威大厦 爵士大厦
210-250 16
+15
有
NEO大厦A栋
香蜜湖立交东南侧
210
0
有
B栋
香蜜湖立交东南侧
210
13
0
有
C栋
香蜜湖立交东南侧
180
13
0
有
分析总结
未来展望：租金资本值基本持平
分析总结
全球经济走势疲软、中国经济放缓等因素遏制未来1 2个月租客的 扩张需求，市场观望情绪持续；2019年总供应量预计从2019年末的 250万平方米增加20.3%，达到约300万平方米，新增供应量的增加将 加剧业主间对优质租客的竞争。
LOGO
罗湖区写字楼租赁调查报告
2019年1月-3月
目录
1
片区介绍
2
租赁市场总体概况
3
市场现状和前景
4
价格对比
5
片区租金变化
6
总结
罗湖片区简介
2500亿再造新罗湖
未来5～10年，罗湖区计划投资2500亿元，通过城市更新再造一个 新罗湖，为深圳建设现代化、国际化城市作出新的贡献。如此利好对于 地处罗湖核心商圈的商业地产来说无不是一个千载难逢的好机会。
罗湖区已经形成了以服务业立区的经济结构，大力发展高端服务业， 第三产业占主导地位，占GDP比重达到88%，金融、商贸、黄金珠宝和 文化创意成为四大支柱产业，是深圳市的商贸旺区、金融中心、网
络服务中心和黄金珠宝产业基地。近年，区委 区政府始终坚持科学发展、和谐发展，集中人 力、物力、财力和精力向基层基础倾斜、向民 计民生倾斜、向重点产业倾斜，全力推进“功 能 罗湖” 建设，罗湖经济社会呈现又快又好的发
展态势，转型实现重大突破。
租赁市场总体概况
目前罗湖的甲级写字楼仍然比较少，高端物业比较紧缺。五 年来，罗湖只增加了1栋甲级写字楼。到目前为止总共才七八栋 甲级写字楼。外资企业、大型企业等各种企业对此的需求比较大。 另一方面，去年很多高新技术产业经营状况很好，不少企业都在 考虑换更好一点的写字楼或者进行扩张.
片区租金变化
罗湖商务中心 鸿昌广场
南方联合大酒店 奥康得大厦 深业大厦 保险大厦 文华大厦 东乐大厦 集浩大厦 太阳岛大厦 华都园大厦
位置
深南东路2028号 深南东路与文锦南路交汇处
深南东路2019号 深南东路2019 文锦中路1027号
宝安南路 深南东路1027号 深南东路2019号 深南东路1086号 东门南路与嘉宾路交汇处 东门南路3002号
单位：元/㎡/月
租金 管理费 涨租情况 有无空置
75
10
+5
有
70
25
+5
有
150
16
+10
有
130
16
+5
有
105
29
0
有
180
30
+20
有
260
36
0
有
80
25
0
有
50
0
无
60
12.5
0
有
80
5
+10
无
华佳广场 外贸集团大厦 百货广场大厦 百仕达大厦 城市天地广场 外贸轻工大厦
宝安广场 文锦广场 长丰苑 联合广场A座 联合广场B座
特点
1
2019年深圳甲级写字楼 将有近50万平方米新增 供应，预计2019年的总 供应量将从2019年末的 250万平方米增加20.3% 至约300万平方米。
2
3
在经历了去年的突飞猛 进之后，写字楼租金将 难现“疯涨”。一些二 线的甲级写字楼，为留 住租客和降低空置压力， 开始调低起租租金。