龙湖—沿街类销售型商业模块研究
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龙湖北城天街商业调研报告
观音桥商圈交通图
观音桥商 圈
PART 2 项目基本资料
龙湖北城天街概况
龙湖· 北城天街购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约
为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大型购物中心 之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。北城天街拥有3座休闲景观
广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌
专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电 影院、近2500个泊车位的大型停车场，入选重庆八大新地标之一、中
国十大著名商业步行街之一 ，是重庆时尚人群休闲、购物的首选之地。
项目共有7层，-2F为停车场，-1F至5F为超市、品牌商铺、主力百货、 餐饮、影院等。
龙湖北城天街概况
城区：江北 地址：重庆市江北区观音桥步行街 开发商：重庆龙湖臵业有限公司 组成：由北岸星座公寓、北城天街、北城天街龙湖商区，枫香庭住宅 区组成。 建筑面积：280000平方米（不含新馆） 占地面积：54050平方米（不含新馆） 车位：约2500个 地块走向：东南-西北 地势：该地块呈东北-西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低， 最大高差约40米，基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相 望的是：江田国际酒店--江北民政局--海逸高级商务住宅、海洋公园-金融街区等.
楼层品牌和位置
紫色——零售 橙色——娱乐服务
红色——餐饮服务
2F
江南布 衣/速写
MASFER. SU
GXG NANCY K
BROADCAST: 播
DAZZLETຫໍສະໝຸດ FOCHIRL Y 欧时力
GIVH SHYH 巨式国际
E-WORLD TWICE
恩曼琳
ROBYN COCOON IVYKKI艾维 SNIDEL LOVE&LOVE
龙湖集团商业业态专题研究街区商业汇总
1座
2座
3座
5座
建筑编 号
9座 10座 11座 12座 1-2层：雷克萨斯展厅 -
业态组合
6座
7座
1-2层：宿野整体形象设计 3层：国美电器、泓叶精菜坊 2层：国美电器、梅赛德斯-奔驰展厅、湘乐汇时尚湘菜 1层：国美电器、梅赛德斯-奔驰展厅 8座
金桥国际购物广场（3/3）
项目评价
建筑形态错落有致，充满趣味 • • 街区型商业的成功案例，运用各种大小高矮不同 的建筑群落创造出别致有趣的购物街区。 在广场周边通过对建筑进行层层退台设计，营造 建筑间相互呼应的商业气氛，增强趣味性，提高 消费者逗留意愿。 在街区两边设立较多休闲餐饮，增加消费停留及 消费时间。 开发商具香港及新加坡背景，曾成功打造大宁国 际购物广场，管理具专业水平。 定位为家庭型购物中心，满足周边金桥及碧云国 际社区的消费需求，受新建立家庭欢迎。 瞄准周边居民消费能力强的特点，引进较多中高 端业态，吸引消费者长期消费，降低前往市区的 几率。 打造独具特色的消费项目，如亲子体验概念店， DBHK设计师集合店，吸引其他地区人群前来目的
•休闲娱乐占比高，体现新一代社区型商业广场的主题
•大型超市体现“家庭、生活”的定位思想
大宁生活广场（4/9）
酒店 大宁福朋喜来登酒店
酒店
大宁生活广场（5/9）
大卖场——为项目贡献人流量
大宁生活广场（6/9）
零售部分——具有家庭特色的国际快速时尚组合
大宁生活广场（7/9）
零售部分——各类流行时尚组合
占比 12.0% 15.6% 20.0% 18.0% 6.0% 8.4% 20.0%
地下部分
大宁生活广场（3/9）
大宁国际商业广场业态分布比例 品牌名称 大润发超市 BMB KTV CJ-CGV影院 亲子概念主题园 Uniqlo Esprit C&A 单店面积超过1500m2的零售品牌 业态类别 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 单店建筑面积（m2） 20000 2300 2800 3500 1800 1400 2000
战略规划：龙湖商业模式研究
首次置业 首次改善 再次改善 高端 龙湖
12 10
8 6
4 2
0
初始购置 耐久性 成本
首次置业
节能性 生活便利 居住行为 居住性能 社区绿化 房屋立面 室内设计 档次品牌 物业服务 产品服务 功能 功能 形态与氛 造型与色 造型与色 首次改善 再次改善 高端 龙湖 围 彩 彩
在营销、客服与物业服务环节，把握客户意愿接触点体系，为 客户提供卓越的品质体验感受
区域聚焦：区域聚焦战略是龙湖城市及物业品类选择的重要动力 机制，龙湖强调在区域内、城市内的领先，深耕区域后拓展新城 市
运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展，分 散产品结构不均衡和区域周期不均衡带来的风险
区域与业态双重平衡发展风险
在少于竞争对手城市布点的情况下，运用多业态布 局实现领先业内规模
区域聚焦的多业态布局
重庆
广州 深圳
培育阶段的产品线：注重产品风格的统一，初步形成以物业类型 划分的产品线雏形，如高层以现代风格为主，别墅以北美风格为 主
别墅类
城市 重庆 产品名称 香樟林 所属区域 渝北区 建筑风格 产品口号 至尊别墅 至上生活 一生一栋 开发时间 2001-2003 占地面积 17万平米 总建筑面积 8.5万平米 物业类型 独栋别墅 独栋、双拼、 联排别墅
产品增值：龙湖以客户视角进行思考，重点打造园林景观， 成就了其“优秀产品”的市场地位
产品品质体现： 施工用材 交房配置 景观效果 房屋立面 户型感受 客户最能直 观感受到的 产品 现场服务 工程质量 龙湖的产品观： 不卖我们能造的，要卖客户需要的 “细节成就龙湖”——产品、运营细节控制 能力好 产品核心竞争力——园林景观独具匠心，吸 引客户眼球
渝北区
回家就是度假 的开始
12 10
8 6
4 2
0
初始购置 耐久性 成本
首次置业
节能性 生活便利 居住行为 居住性能 社区绿化 房屋立面 室内设计 档次品牌 物业服务 产品服务 功能 功能 形态与氛 造型与色 造型与色 首次改善 再次改善 高端 龙湖 围 彩 彩
在营销、客服与物业服务环节，把握客户意愿接触点体系，为 客户提供卓越的品质体验感受
区域聚焦：区域聚焦战略是龙湖城市及物业品类选择的重要动力 机制，龙湖强调在区域内、城市内的领先，深耕区域后拓展新城 市
运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展，分 散产品结构不均衡和区域周期不均衡带来的风险
区域与业态双重平衡发展风险
在少于竞争对手城市布点的情况下，运用多业态布 局实现领先业内规模
区域聚焦的多业态布局
重庆
广州 深圳
培育阶段的产品线：注重产品风格的统一，初步形成以物业类型 划分的产品线雏形，如高层以现代风格为主，别墅以北美风格为 主
别墅类
城市 重庆 产品名称 香樟林 所属区域 渝北区 建筑风格 产品口号 至尊别墅 至上生活 一生一栋 开发时间 2001-2003 占地面积 17万平米 总建筑面积 8.5万平米 物业类型 独栋别墅 独栋、双拼、 联排别墅
产品增值：龙湖以客户视角进行思考，重点打造园林景观， 成就了其“优秀产品”的市场地位
产品品质体现： 施工用材 交房配置 景观效果 房屋立面 户型感受 客户最能直 观感受到的 产品 现场服务 工程质量 龙湖的产品观： 不卖我们能造的，要卖客户需要的 “细节成就龙湖”——产品、运营细节控制 能力好 产品核心竞争力——园林景观独具匠心，吸 引客户眼球
渝北区
回家就是度假 的开始
龙湖—沿街类销售型商业模块研究ppt课件
首层步行街
1-2
232 255
20000
440
80 70
60 100
153
16200 8400
青岛白沙河艳澜海岸商业街 13
3.2.3赠送方式分析
端头模块内院赠送
预留柱及隔墙
后院赠送分割采用预留柱，后拼接景观墙的做法。 可灵活分配后院空间，同时为大型业态预留条件。
设计方案考虑景观柱，预留后期加建屋顶和分 割墙所需条件。
1F
青岛白沙河艳澜海岸商业街 11
3.2.1流线分析
端头模块流线
溢价策略：店铺均利用沿街面，首层入户，提升店铺价值。
二层店铺利用沿街楼梯入口布置交通核（内预留电梯条件），为2层商户 提高店铺人流进入的便利性，提升商铺价值。
青岛白沙河艳澜海岸商业街 12
3.2.2平面布局
端头模块首层平面
溢价策略2：首层大店铺赠送后院花园，提 升店铺价值
—沿街类重销售庆型商龙业模湖块研·究江体项目一期启动会
2011年10月
•江体项目团队
2009年12月30日
部门 – 文件名 1
目录
沿街销售型商业区域及商业价值分类 1.1 项目 概述： 1.2 规划布局原则：
沿街商业价值的利用 高层住宅与沿街商业的布局原则 总图模块组合方式及总图布局原则（端头模块，活跃模块，衔接模块） 项目整体店铺面积划分占比 1.3 标准模块分析 活跃模块 端头模块 衔接模块 平面店铺划分方案及店铺面积占比 人流动线分析，平面布局与赠送方式分析（销售型店铺溢价策略） 消防后勤设计分析，技术条件分析 1.4 立面设计及店铺展示性分析 整体方案立面设计思路 各模块立面设计分析 项目一级展示广告位设计 项目二级展示店铺店面设计 项目三级展示店铺侧店招及其他广告位设计
1-2
232 255
20000
440
80 70
60 100
153
16200 8400
青岛白沙河艳澜海岸商业街 13
3.2.3赠送方式分析
端头模块内院赠送
预留柱及隔墙
后院赠送分割采用预留柱，后拼接景观墙的做法。 可灵活分配后院空间，同时为大型业态预留条件。
设计方案考虑景观柱，预留后期加建屋顶和分 割墙所需条件。
1F
青岛白沙河艳澜海岸商业街 11
3.2.1流线分析
端头模块流线
溢价策略：店铺均利用沿街面，首层入户，提升店铺价值。
二层店铺利用沿街楼梯入口布置交通核（内预留电梯条件），为2层商户 提高店铺人流进入的便利性，提升商铺价值。
青岛白沙河艳澜海岸商业街 12
3.2.2平面布局
端头模块首层平面
溢价策略2：首层大店铺赠送后院花园，提 升店铺价值
—沿街类重销售庆型商龙业模湖块研·究江体项目一期启动会
2011年10月
•江体项目团队
2009年12月30日
部门 – 文件名 1
目录
沿街销售型商业区域及商业价值分类 1.1 项目 概述： 1.2 规划布局原则：
沿街商业价值的利用 高层住宅与沿街商业的布局原则 总图模块组合方式及总图布局原则（端头模块，活跃模块，衔接模块） 项目整体店铺面积划分占比 1.3 标准模块分析 活跃模块 端头模块 衔接模块 平面店铺划分方案及店铺面积占比 人流动线分析，平面布局与赠送方式分析（销售型店铺溢价策略） 消防后勤设计分析，技术条件分析 1.4 立面设计及店铺展示性分析 整体方案立面设计思路 各模块立面设计分析 项目一级展示广告位设计 项目二级展示店铺店面设计 项目三级展示店铺侧店招及其他广告位设计
龙湖—沿街类销售型商业模块研究
龙湖—沿街类销售型商业模块研究龙湖地产作为中国一线房地产开发商之一，致力于打造高品质的住宅和商业项目。
其中，沿街类销售型商业模块作为龙湖商业项目的重要组成部分，在龙湖的商业项目中占据着重要的地位。
沿街类销售型商业模块是指位于楼宇底层、临街而设的商业空间，是商业项目中最具有商业属性和较高价值的部分。
其设计目标主要是满足市场需求，吸引消费者，并为商业运营提供良好的营销平台。
在沿街类销售型商业模块的研究中，首先需要考虑的是地理位置。
龙湖作为房地产开发商，在选址方面一直非常注重，因此沿街类销售型商业模块往往位于繁华地段或交通便利的地理位置。
这样一来，商业模块可以充分利用周边的人流和车流，增加出租率和销售额。
其次，沿街类销售型商业模块的设计也需要注重商业属性。
商业模块的设计应该符合商家的运营需求和品牌形象。
为了实现这一目标，设计者需要考虑商家的业态需求、装修要求以及空间规划等因素，确保商家能够在商业模块中顺利开展业务。
此外，沿街类销售型商业模块的研究还需要关注营销平台的建设。
商业模块作为商家的运营空间，应该通过提供合适的营销平台来帮助商家增加销售额。
这包括但不限于营销活动的组织、品牌宣传的支持和市场推广的协助等。
通过与商家的密切合作，龙湖可以为商家提供更为全面的营销支持，帮助商家实现良好的经营效果。
最后，沿街类销售型商业模块的研究还需要考虑社区需求。
随着城市化进程的不断推进，社区商业服务的日益重要。
在沿街类销售型商业模块的设计中，需要考虑周边居民的日常需求，并提供相应的服务和设施。
通过与社区居民的互动，商业模块可以更好地适应当地的生活需求，增加顾客的满意度和忠诚度。
综上所述，龙湖地产的沿街类销售型商业模块研究应该注重地理位置、商业属性、营销平台和社区需求等方面。
只有充分考虑这些因素，才能够为商业项目的成功提供有力的支持。
龙湖地产将继续加强对沿街类销售型商业模块的研究，不断提升商业项目的品质和竞争力，为客户提供更好的居住和商业体验。
专题研究-街区型商业 201112
招商难 易程度 运 营 情 况
易
• •
难
• • •
租金水 平
普遍 较高
各铺位租金水平较为平均，可达到较高整体租 金水平。 • • • 统一经营难度较小。 主力店的带动效应大，可有效缩短项目整体 培育期。 整体性强，较容易树立统一形象，提升整体 经营水平。 • •
普遍 较低
• • • • •
经营难 易程度
金桥国际购物广场（1/3）
金桥国际购ห้องสมุดไป่ตู้广场
商业建筑面积 建筑形态 楼层数 整体定位 164,000平方米 街区形式，由11幢建筑组成 地下1层，地上4层 “花园里的商场，商场里的花园”，为金桥及浦东的主 流消费群创造一个舒适、时尚、高雅并集购物、餐饮、 娱乐、健身休闲于一体的大型商业中心。 中档，家庭式消费、一站式购物中心。 聚集零售、餐饮、休闲娱乐、生活配套等多个业态业种。 周边居民为主 商场部分整体持有
•
开发商具备丰富购物街区运营经验，细节处理较好 •
定位准确，满足消费客群需要，弥补商圈市场缺位 • •
•
型消费。
大宁生活广场（1/9）
思南公馆 商业建筑面积 建筑形态 整体定位 商业定位 主要客群 租售策略 业态组合 所在地 开发商 开业时间 商业类型 2006年 商业街区 上海闸北区共和新路1918号 运营情况 130,000平方米 街区形式，由8幢建筑组成。 满足周边社区家庭式消费集娱乐、购物、餐饮一 体的一站式购物中心 中端 家庭、及部分商旅人士 整体持有 零售48%，餐饮28%，零售24% 项目处于成熟阶段，租赁情况较好，入住率超过 98%。针对周边住宅社区较高的特点，主要引入 适合家庭式消费的卖场、餐饮业态
对周边环境要求不高，适应性强。 对交通条件要求不高，适应性强。 • 人流进入大盒子商业后，可以按照设计师的 动线规划流动，较少受到外界的干扰。 平面和垂直的动线设计弹性大，较能营造多 种效果。 大盒子商业对动线和人流要求不如街区式商 业高，因此受到的各种影响相对较小。
龙湖商业设计模块-底商布置原则
a、 首层设置小门厅及楼梯，主要使用面积布置在二层，当二层面积较大时， 可预留电梯安装条件。
b、 首层和二层为一家店铺，面积均等。
方式一
方式二
青岛艳澜海岸
c、 局部的3层商铺可利用相邻2层屋面室外空间，作为外摆用途，注意与住宅
塔楼的对视距离。
L1 独立小门厅在 沿街明显位置
L1
L2 电梯厅紧凑 连接一组商铺
L2
北京大兴
L3 店铺外轮廓后退， 利用赠送露台溢价
产品设计导则及业态规划原则--- 居住区底商型
业态规划
a、 业态布局：以生活配套为主，业态包括：生活超市、餐饮及其他满足日常 生活需要的小店。
结合景观节点
绍兴柯桥 原著
青岛 滟澜海岸
商铺与住宅塔楼的间距：消防间距
a、 底商尽量和住宅、公寓塔楼物理脱开，脱开间距除满足消防间距外，还应 满足卫生、对视间距等当地规范要求。
b、 争取底商最大限度满足餐饮条件。
底 商
住宅
距离在满足消防间距同 时，还应注意满足对视 卫生间距。
与住宅最低同层的商铺应 满足对视卫生间距。
尽量设置餐饮条件。
b、 不估测同2业0万态平米对成应熟商社区铺配细套分业态及组面合积： 需要：
1个标超（1000—5000)+1个大型酒楼（1000—3000）+3—5个 中型餐饮（900—2500）+2个快餐店（200—400）+2个便利店 （200--600）+2个美发（200—400）+1个美容（300—500）+两 个房产中介（200）+1个干洗店（100）+1个打印(50—100)+1个 足疗店(300—1000）+1个台球厅（200—500）+1个饼屋（100—
b、 首层和二层为一家店铺，面积均等。
方式一
方式二
青岛艳澜海岸
c、 局部的3层商铺可利用相邻2层屋面室外空间，作为外摆用途，注意与住宅
塔楼的对视距离。
L1 独立小门厅在 沿街明显位置
L1
L2 电梯厅紧凑 连接一组商铺
L2
北京大兴
L3 店铺外轮廓后退， 利用赠送露台溢价
产品设计导则及业态规划原则--- 居住区底商型
业态规划
a、 业态布局：以生活配套为主，业态包括：生活超市、餐饮及其他满足日常 生活需要的小店。
结合景观节点
绍兴柯桥 原著
青岛 滟澜海岸
商铺与住宅塔楼的间距：消防间距
a、 底商尽量和住宅、公寓塔楼物理脱开，脱开间距除满足消防间距外，还应 满足卫生、对视间距等当地规范要求。
b、 争取底商最大限度满足餐饮条件。
底 商
住宅
距离在满足消防间距同 时，还应注意满足对视 卫生间距。
与住宅最低同层的商铺应 满足对视卫生间距。
尽量设置餐饮条件。
b、 不估测同2业0万态平米对成应熟商社区铺配细套分业态及组面合积： 需要：
1个标超（1000—5000)+1个大型酒楼（1000—3000）+3—5个 中型餐饮（900—2500）+2个快餐店（200—400）+2个便利店 （200--600）+2个美发（200—400）+1个美容（300—500）+两 个房产中介（200）+1个干洗店（100）+1个打印(50—100)+1个 足疗店(300—1000）+1个台球厅（200—500）+1个饼屋（100—
2019年龙湖集团商业业态专题研究报告-PPT文档资料
具备出售的可能性 • 受到建筑形体约束，不利于大型主力店招商，且 主力店与周边店铺互动性弱。 平层面积小，业态兼容能力差。 街区式商业更多以店铺形式存在，商业经营空间 不足。 1层较容易招商，但整体入住率普遍较低。 更多的沿街和拐角商铺，对1层商铺租金价值可适 当提升。 2层及以上的商铺租金收益相比大盒子商业较低。 统一经营难度较大。 对项目进行区域分隔。在局部区域的培育期延长 时，对全局的影响相对较小。 由于建筑体分散，容易造成东一块西一块的情况， 较不利于树立统一形象。
易
•
难
优势
• • •
适应性强，整体性强。更强调商业的目的性，可吸引 范围更大的消费者。 主力店与专卖店更有可能产生互动，使整个商业活起 来。 和街区式商业相比较能达到总体高租金收益。
商业街区更容易主题化、差异化。 街区式商业万一经营不善，各个商铺仍然可以独立开业；不 像大盒子商业万一关门，所有商家都无法开业。所以很多刚 涉足商业地产的开发商多倾向于发展街区式商业（实质上为 了规避风险）。 目前部分新入市的街区式商业道路设计欠佳，动线多且混乱， 让行人不愿意深入，形成死胡同。 街区式商业主力店拉动能力弱。由于动线设计原因（分散建 筑不容易互通），小商铺无法借助主力店的人气效应。所以 街区式商业对于招商和经营能力的要求比单个大盒子商业更 高，整体运营难度更大。
BOX大盒子商业 租售策 略 BLOCK街区式商业
租
适合经营，若采取销售策略较容易导致经营失 败。 • 大盒子商业用地较集中，一般都有较为规整 的形状，因此比较容易招进大型的主力商家。 方便设计成强迫式动线，可有效引导人流经 过或到达小租户。因此小租户招商也较容易。 较容易达到整体高入住率。
租售 皆可
Байду номын сангаас
龙湖集团销售型项目研发客研定位评审模板2019
2 规划布局篇
2.1 总图装户与级差关系☆
3 单体设计篇
3.1 住宅单体
3.1.1 产品模块使用情况：调整项梳理☆
如无调整，本页灰显
3.1.2 产品模块使用情况：赠送逻辑与风险☆ 3.1.3 住宅单体平面与剖面 3.1.4 住宅立面意向
3.2 销售商业商铺划分方案☆ 3.3 地库设计总述☆ 3.4 批量精装级别及装标☆ 3.5 体验区设计
设计分供方：选择逻辑
规划方案单位：xxx 景观方案单位：xxx 精装方案单位：xxx 施工图单位：xxx
1 设计条件分析 2 规划布局篇 3 单体设计篇 4 BIM应用与PC方案 5 项目风险
2.1 总图装户与级差关系
表现内容： 业态装户总平面图，关键指标；说明装户逻辑及产品排布级 差关系。
户型集中度
XX公司XX项目研发客研定位评审
2019.3
1 设计条件分析
1.1 经营要求
1.1.1 股权结构与经营指标 1.1.2 投委会指标对比☆
1.2 产品模块选用☆ 1.3 土地条件分析
1.3.1 城市区位分析 1.3.2 项目四至与场地不利因素 1.3.3 规划条件与特殊要求
1.4 项目团队及设计主要分供方
插入场地周边控规图
建设用地面积
㎡
容积率
总计容面积
㎡
基本规划条件 密度
%
绿化率
%
限高
m
限低
m
代建项
装配率
%
预制率
%
工业化要求 实施装配业态
实施装配的建 筑面积
㎡
绿建星级
绿建信息 评星业态
特殊政府要求
绿建面积 ㎡
其他要求
1.4 项目团队及设计主要分供方
2.1 总图装户与级差关系☆
3 单体设计篇
3.1 住宅单体
3.1.1 产品模块使用情况：调整项梳理☆
如无调整，本页灰显
3.1.2 产品模块使用情况：赠送逻辑与风险☆ 3.1.3 住宅单体平面与剖面 3.1.4 住宅立面意向
3.2 销售商业商铺划分方案☆ 3.3 地库设计总述☆ 3.4 批量精装级别及装标☆ 3.5 体验区设计
设计分供方：选择逻辑
规划方案单位：xxx 景观方案单位：xxx 精装方案单位：xxx 施工图单位：xxx
1 设计条件分析 2 规划布局篇 3 单体设计篇 4 BIM应用与PC方案 5 项目风险
2.1 总图装户与级差关系
表现内容： 业态装户总平面图，关键指标；说明装户逻辑及产品排布级 差关系。
户型集中度
XX公司XX项目研发客研定位评审
2019.3
1 设计条件分析
1.1 经营要求
1.1.1 股权结构与经营指标 1.1.2 投委会指标对比☆
1.2 产品模块选用☆ 1.3 土地条件分析
1.3.1 城市区位分析 1.3.2 项目四至与场地不利因素 1.3.3 规划条件与特殊要求
1.4 项目团队及设计主要分供方
插入场地周边控规图
建设用地面积
㎡
容积率
总计容面积
㎡
基本规划条件 密度
%
绿化率
%
限高
m
限低
m
代建项
装配率
%
预制率
%
工业化要求 实施装配业态
实施装配的建 筑面积
㎡
绿建星级
绿建信息 评星业态
特殊政府要求
绿建面积 ㎡
其他要求
1.4 项目团队及设计主要分供方
商业街模式分析(万达、龙湖、华润润街)
租金
220-280元/平米/月（2011年数据）
售价
主力户型商铺为40-60 m2铺位，销售的铺位几乎是200 m2以上的，销售均价达到5-6万元/m2 。而当时白
云新城区域内其他敞开式社区商铺售价则处于1.5万-2万元/m2之间 业种
主要有服装、餐饮，生活配套三大业种，按面积划分，分别占比20%-30%，40%-60%及20%-25%
由时尚潮流馆、精品潮流街、
特色美食街、儿童亲子馆、特 色美食街、大型餐饮娱乐街区 及中高端零售、生活服务街区 七大功能板块组成 定位
与万象购物中心形成功能互补
体量
时尚潮流馆18，000 m2
儿童亲子馆6,000 m2 美食街6,000 m2 餐饮娱乐旗舰店12,000 m2 临街商业店25,000 m2
占地12万m2 ，总建筑面积约100万m2 一期约57万m2 ，包含35万m2万象城购物中心
一期、7万m2象润街一期（商业街）及15万m2 写字楼群
二期约43万m2 ，包括万象城购物中心二期、万
象润街二期（商业街区MALL），超五星级酒店 、顶级写字楼及城市高档住宅
39
重庆万象润街 润街概况16ຫໍສະໝຸດ 城市步行街白云金街
17
18
万达金街
生存现状
南京万达金街（第一代） 经营现状
室内外客流量及整体经营情况反差较大
全国性连锁零售品牌商户及部分特色餐饮商户经营状况良好，个体加盟商户经营困难 经营困难商户提出租金扶持要求 管理运营能力低下
福州万达金街（第二代） 经营现状
经营困难商户提出租金扶持要求
14
广州白云万达 金街店铺工程条件
层数为2-3层 面宽约4.2m，进深9.9m，单开间商铺使用面积40 m2 /层
220-280元/平米/月（2011年数据）
售价
主力户型商铺为40-60 m2铺位，销售的铺位几乎是200 m2以上的，销售均价达到5-6万元/m2 。而当时白
云新城区域内其他敞开式社区商铺售价则处于1.5万-2万元/m2之间 业种
主要有服装、餐饮，生活配套三大业种，按面积划分，分别占比20%-30%，40%-60%及20%-25%
由时尚潮流馆、精品潮流街、
特色美食街、儿童亲子馆、特 色美食街、大型餐饮娱乐街区 及中高端零售、生活服务街区 七大功能板块组成 定位
与万象购物中心形成功能互补
体量
时尚潮流馆18，000 m2
儿童亲子馆6,000 m2 美食街6,000 m2 餐饮娱乐旗舰店12,000 m2 临街商业店25,000 m2
占地12万m2 ，总建筑面积约100万m2 一期约57万m2 ，包含35万m2万象城购物中心
一期、7万m2象润街一期（商业街）及15万m2 写字楼群
二期约43万m2 ，包括万象城购物中心二期、万
象润街二期（商业街区MALL），超五星级酒店 、顶级写字楼及城市高档住宅
39
重庆万象润街 润街概况16ຫໍສະໝຸດ 城市步行街白云金街
17
18
万达金街
生存现状
南京万达金街（第一代） 经营现状
室内外客流量及整体经营情况反差较大
全国性连锁零售品牌商户及部分特色餐饮商户经营状况良好，个体加盟商户经营困难 经营困难商户提出租金扶持要求 管理运营能力低下
福州万达金街（第二代） 经营现状
经营困难商户提出租金扶持要求
14
广州白云万达 金街店铺工程条件
层数为2-3层 面宽约4.2m，进深9.9m，单开间商铺使用面积40 m2 /层
销售力专题研究——以融绿、龙湖为例
案场销售经理语录： 公司导向就是一切为了销售，为了成交！所有 工作所有部门为了这个目标都必须全力配合。 客户只有一个理由可以不买，就是真没钱！如 果暂时没钱公司可以借给他。 只要能够成交，公司什么都支持营销！
1
“留，或者走”：高激励与高淘汰的正反激励 融绿 龙湖销售力核心
融绿核心销售力解读之高激励高淘汰
龙湖核心销售力之渠道
特征及优势：
【成本低】渠道成员全部为大学生，工资80元-100元/天，成交激励200元-3000元。 【贡献高】部分项目通过低成本的渠道团队拓客，渠道来访比例最高可达50%以上。 【管控强】建立洗脑式的渠道团队，实习生对锻炼自己、个人成就、团队认可和成交奖 金的渴望极高富有激情，与外包call客中心及派单公司等相比，易管控结果。 【育人才】实习过程中表现优异的可以发展为组长，可直接进入绽放招聘三 荐给到6-8‰的佣金。 各部门一起解决客户抗性，一 切都不是问题，一切为了销售。
回款
对签约及回款要求高，扣销售 员的工资，但是公司会为资金 紧张的客户提供借款或贷款， 额度及利息都可以与公司谈。
孙宏斌对销售的本质的4点归纳： 1）找到好的销售员，提高佣金比例； 2）所有思考和行动围绕： “客户是谁，在哪，找出来，成交” ； 3）产品满足客户需求； 4）客户对产品和服务满意。
案例：成长速度快、中坚力量 原集团营销总监及70%以上城 市公司的营销总监为绽放出身 （北京/原成都/原苏南/原上 海/原云南/原沈阳/原大连/原 厦门/原杭州公司等）。
招聘与 选拔
选拔导向 选拔过程
成长 路径
0.5-1年 1-2年 3-4年 5-6年
项目销冠 营销主管 营销经理 营销总监
2
“传销式”渠道：低成本、高贡献 龙湖 龙湖销售力核心
龙湖商业重庆MOCO项目商业定位分析25P
•招商策略： • 1、租金按套内面积计算，统一实行八折优惠； • 2、物业管理费（含中央空调费和公共能耗费）：20元\㎡，不优惠； • 3、对于进口品牌和拟定进•驻的主要品牌，可以给予特殊政策：一年 免租和甲方给予装修补贴； • 4、一般租赁户给予3-6个月的装修期
龙湖商业重庆MOCO项目商业定位分 析25P
楼层 一楼
业种分布
品牌
美式家具、中式家 具、欧式家具、沙发、 音响、西餐、艺术馆
美克美家、梵思·豪宅、 FFDM、静笃堂、羽丰、丹 麦·丹拿音响、美壅居、美萝 阁、长安现代艺术馆、欧洲 房子
租金（元） 120元\㎡
二楼
美式家具、床具、新 路福、美克美家、沃米、
中式家具、酒藏专家、 理想空间、联邦家私、鼎盛、
龙湖商业重庆MOCO项目商业定位分 析25P
•中央大街商业规划： • 名人名品示范地、中国传统文化与现代文化展示地，特色 旅游文化商品、时尚品牌专卖店、极具传统风韵的经典老店及 特色旅游产品店。（商业规划多次调整，未见实质性工作推进） •北大街（会展中心方向）： • 重庆时尚休闲娱乐新高地，时尚咖啡馆、酒吧、高档KTV、 会所、雪茄吧、中西概念餐饮、健身等休闲娱乐业态。（目前 招商情况停滞）
龙湖商业重庆MOCO项目商业定位分 析25P
•说明：该报告只是本人的个人建议，本人充分考虑到了本项目的实际情况，
本项目的定位方向建议考虑符合品牌定位的某一个阶层的消费人群，不可能满足 所有的客群需求。以品牌家居为核心的、在符合消费者消费心里的整个商品价格 层面上，寻求合作品牌。不需要考虑在商场平面进行更多的商品功能区域划分。
龙湖商业重庆MOCO项目商业定位分 析25P
龙湖商业重庆MOCO项目商业定位分 析25P
龙湖商业重庆MOCO项目商业定位分 析25P
楼层 一楼
业种分布
品牌
美式家具、中式家 具、欧式家具、沙发、 音响、西餐、艺术馆
美克美家、梵思·豪宅、 FFDM、静笃堂、羽丰、丹 麦·丹拿音响、美壅居、美萝 阁、长安现代艺术馆、欧洲 房子
租金（元） 120元\㎡
二楼
美式家具、床具、新 路福、美克美家、沃米、
中式家具、酒藏专家、 理想空间、联邦家私、鼎盛、
龙湖商业重庆MOCO项目商业定位分 析25P
•中央大街商业规划： • 名人名品示范地、中国传统文化与现代文化展示地，特色 旅游文化商品、时尚品牌专卖店、极具传统风韵的经典老店及 特色旅游产品店。（商业规划多次调整，未见实质性工作推进） •北大街（会展中心方向）： • 重庆时尚休闲娱乐新高地，时尚咖啡馆、酒吧、高档KTV、 会所、雪茄吧、中西概念餐饮、健身等休闲娱乐业态。（目前 招商情况停滞）
龙湖商业重庆MOCO项目商业定位分 析25P
•说明：该报告只是本人的个人建议，本人充分考虑到了本项目的实际情况，
本项目的定位方向建议考虑符合品牌定位的某一个阶层的消费人群，不可能满足 所有的客群需求。以品牌家居为核心的、在符合消费者消费心里的整个商品价格 层面上，寻求合作品牌。不需要考虑在商场平面进行更多的商品功能区域划分。
龙湖商业重庆MOCO项目商业定位分 析25P
龙湖商业重庆MOCO项目商业定位分 析25P
龙湖商业地产专题研究——社区商业
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龙湖商业地产专题研究——社区商业
•3.0 社区商业前期规划 篇
•3.1 社区商业分类研究
•在案例研究和多年社区商业操作经验的基础上，我们将社区商业主要分为如下三类：
类型 外向型 偏外向型 内向型
案例
美丽365花园 锦绣江南 海滨广场
招商海月花园 阳光棕榈园
蔚蓝海岸 万科四季花城
祈福新邨 风和日丽 皇御苑 星河湾
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龙湖商业地产专题研究——社区商业
•3.0 社区商业前期规划
篇
•3.2 社区商业规模确定
•类型定
位
偏外向型社区商业具备的条件概述
•外向型条件
•偏外向型条件
•内向型条件
偏外向型社区商业立足于本社区消费群，兼顾周边消费群，外部条件对于其影响 程度相比外向型社区商业较低；
一般要求有主要道路经过项目，交通系统虽不十分发达但较为顺畅；地块条件能 满足做出一定的展示面，但往往因为人流关系，昭示作用有限；区域内商业氛围不 浓或竞争较激烈，市场前景预期一般；
如具备条件，如半径1.5公里范围内常住人口达到10万以上，亦可引进综合超市， 如蔚蓝海岸有8,000㎡的人人乐超市，一定程度上是因为其本身有570,000㎡的建 筑面积，周边尚有其他中大型社区，如招商海月花园。
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龙湖商业地产专题研究——社区商业
•3.0 社区商业前期规划
篇
•3.2 社区商业规模确定
基础资料来源：
✓ 典型案例实地调研； ✓ 商家访谈； ✓ 其他资源。
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龙湖商业地产专题研究——社区商业
•1.0 研究背景说明
•1.2 案例研究意义及调研分析案例
龙湖商业框架设计导则
原则四 塔楼性质，宜为商业(如：SOHO，写字楼，或酒店等)
•北京常营 •塔楼位于后街
•1.1 总体布局
与塔楼之间的关系原则
原则一 原则二
原则三
购物中心顶部尽量不设置塔楼；
如需要设置塔楼，首选设置在跟购物中心脱开的外街商业上，次选在购物中心外街边界处，且 尽量设置非主干道上； 上述2个原则不适用的情况下，塔楼宜设置在主力百货的上部
•170m
•重庆后工 •地铁连接
•1.2 外部交通动线
轻轨
a、 设置天桥直接连通轻轨出站口与商场二层或三层；
过街天桥
a、 商场跨市政道路或内部道路的情况，需设置封闭的天桥将道路两侧二层或三层以上的部分连通（视 城市管理规定）；
b、 过街天桥的宽度不小于12m（除通道外，两侧或单侧设商铺）；
•80m
原则四 塔楼性质，宜为商业(如：SOHO，写字楼，或酒店等)
•杭州下沙 •商业及后街均无塔楼
•1.1 总体布局
与塔楼之间的关系原则
原则一 原则二
原则三
购物中心顶部尽量不设置塔楼；
如需要设置塔楼，首选设置在跟购物中心脱开的外街商业上，次选在购物中心外街边界处，且 尽量设置非主干道上； 上述2个原则不适用的情况下，塔楼宜设置在主力百货的上部
•75m
•35m
•65m
•40m
•70m
•80m
•60m
•62m
•杭州下沙 •主次入口设置
•1.2 外部交通动线
车库出入口
a、 依据主要车流来源设置地下车库出入口；以便利车流进出为原则。车流与人流动线设计尽量避免交 叉；如平行设计，应设置路沿石进行区隔；
b、 有条件的，宜将车库出入口设置在主街，并在车库出入口之前设置出租车停靠带；车库出入口不做 单独的雨棚，避免对商业立面的遮挡；
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龙湖—沿重街类庆销售龙型商湖业模·块江研体究 项目一期启动会
集团产品中心
2011年10月
•江体项目团队
2009年12月30日
部门 – 文件名 1
目录
沿街销售型商业区域及商业价值分类 1.1 项目 概述： 1.2 规划布局原则：
沿街商业价值的利用 高层住宅与沿街商业的布局原则 总图模块组合方式及总图布局原则（端头模块，活跃模块，衔接模块） 项目整体店铺面积划分占比 1.3 标准模块分析 活跃模块 端头模块 衔接模块 平面店铺划分方案及店铺面积占比 人流动线分析，平面布局与赠送方式分析（销售型店铺溢价策略） 消防后勤设计分析，技术条件分析 1.4 立面设计及店铺展示性分析 整体方案立面设计思路 各模块立面设计分析 项目一级展示广告位设计 项目二级展示店铺店面设计 项目三级展示店铺侧店招及其他广告位设计
青岛白沙河艳澜海岸商业街 17
3.1.3平面布局
2-3 2-4 216 387
2-6 2-8 347 344
2-2 2-3 2-4 2-5 2-6 2-7 2-8
95 216 387 90 347 150 344
2-1
2-9
152
60
2-10
2-11
112
91
1-3 1-4 1-5
1-7 1-8 1-9 1-6
青岛白沙河艳澜海岸商业街 11
3.2.1流线分析
端头模块流线
溢价策略：店铺均利用沿街面，首层入户，提升 店铺价值。
二层店铺利用沿街楼梯入口布置交通核（内预留 电梯条件），为2层商户提高店铺人流进入的便 利性，提升商铺价值。
青岛白沙河艳澜海岸商业街 12
3.2.2平面布局
端头模块首层平面
溢价策略2：首层大店铺赠送 后院花园，提升店铺价值
3F 11.20
2F
5.60
1F
0.00 -1.05
油烟井
成品排气 道
排烟井 1、每个商铺的排烟井在二层顶部由水平支管汇到水平主排烟管，再
由水平主风管在二层顶部接到出屋面排烟井中，在屋顶排放。 其排烟井与住宅水平距离最近点为。 2. 排烟井与高层住宅之间保证了充足的距离
高层住宅
烟机
空调室外机
-5.10
16200
74200 10600
返回
青岛白沙河艳澜海岸商业街 33
3.3.2平面布局
二层平面
返回
青岛白沙河艳澜海岸商业街 34
3.2.3赠送方式分析
衔接模块赠送关系
44 39 39 66
返回
44
青岛白沙河艳澜海岸商业街 35
3.3.2平面布局
标准块交通核方式研究
12700
4200
43.12
6400
活跃模块
连接模块
连接模块
端头模块
端头模块
活跃模块
连接模块
总图布局及模块组合方式
各模块平面布局—（进深，面宽）
店铺面积划分
业态组合及后期运营
模块销售面积定价：（营销逻辑）
端头模块销售面积区间：300—500平米为主，高总价—低单价 活跃模块销售面积区间：200—400平米为主，定价适中 衔接模块销售面积区间：100—300平米为主，低总价—高单价 各模块总图布局占比：28% 28% 44%
走廊剖面 烟井与高层距离充足
返回
青岛白沙河艳澜海岸商业街 28
3.3.3消防后勤设计分析
疏散 货物及垃圾
返回
背勤走道净宽度1.6米，满足 双向小型推车。
货物及垃圾通过背勤走道运 输，配有独立的楼梯及电梯。 首层设有垃圾储藏间（10平 方米）
货梯
备勤走道
油烟井 垃圾间
青岛白沙河艳澜海岸商业街 29
白沙河情景商业街
121。54
5100
7800 34.01
5500
131。49
10600
124。40
紧凑交通（面宽小，满足平层店铺 展示）
返回
10600
124。40
大门厅交通（二层店铺拥有更好的 展示空间）
青岛白沙河艳澜海岸商业街 36
3.3.3消防后勤设计分析
疏散 货物及垃圾
返回
货物及垃圾通过背勤走道运 输，配有独立的楼梯及电梯。 首层设有垃圾储藏间（10平 方米） 背勤走道净宽度1.6米，满足 双向小型推车。
首层步行街
1-2 232 255
20000
440
80 70
60 100
153
16200 8400
青岛白沙河艳澜海岸商业街 13
3.2.3赠送方式分析
端头模块内院赠送
预留柱及隔墙 后院赠送分割采用预留柱，后拼接景观墙的做法。 可灵活分配后院空间，同时为大型业态预留条件。
设计方案考虑景观柱，预留后 期加建屋顶和分割墙所需条件。
面积配比
1-1 417
0 244
面积区间 0-100
100-200 200-300
400+
个数 1 6 2 1
比例 4.1% 44.3% 27.6% 23.9%
417
159
159
238 244
417 107 113 113 72 122 244
青岛白沙河艳澜海岸商业街 31
青岛白沙河艳澜海岸商业街 4
白沙河情景商业街
2.规划布局原则
青岛白沙河艳澜海岸商业街 5
沿街商业价值利用: 最大化的利用沿街商业价值，布局销售型商业。
住宅与沿街商业的布局原则： 住宅应尽量与沿街商业分开布局
住宅视线分析
消防间距
青岛白沙河艳澜海岸商业街 6
总图模块组合方式:
端头模块
活跃模块
连接模块
1-1 1-2 184 196 296 158 278 238 264 1-10 1-11
131 70
113 41
面积区间 0-100
100-200 200-300 300-400
个数 5 7 5 3
比例 11.1% 29.8% 32.2% 26.9%
216 387
347 344
216 387 347 344
首层步行街
13000
27000
93400
10600
返回
青岛白沙河艳澜海岸商业街 20
3.1.3平面布局
首层大进深店铺布局意向
大尺度进深店铺，可合理设 置等候接待区、就餐区、厨 房后勤。
建筑面积286平方米
就餐197平方米
返回
厨房75平方米
青岛白沙河艳澜海岸商业街 21
3.1.3平面布局
活跃模块二层平面
面积区间 0-100
100-200 200-300 300-400
400+
个数 13 36 24 6 5
比例 6.3% 30.5% 34.0% 12.4% 16.8%
青岛白沙河艳澜海岸商业街 8
白沙河情景商业街
3. 标准模块分析
青岛白沙河艳澜海岸商业街 9
白沙河情景商业街
3.2 端头模块
端头模块—高总价，低单价。发挥主力店作用，拉动人流，提升 项目品质，带动项目整体商业氛围。
3.3 衔接模块
衔接模块—低总价，高单价，主要布局小店铺，为项目营销快速 销售提供保证。
返回
布局原则：地块中段，穿插于活跃模 块与端头模块之间。
青岛白沙河艳澜海岸商业街 30
3.2.2平面布局
1-1 417
1-2 107 1-3 113 1-4 1-5
1-6 113
1-7 72 1-8 122
1-9 1-10 244
项目整体业态配比：（商业运营逻辑） 餐饮及休闲娱乐业态：60% 零售业态：10% 生活配套业态: 30% 多业态互动布局有利于销售后项目良好运营
青岛白沙河艳澜海岸商业街 7
总图模块组合方式:
端头模块
活跃模块
连接模块
活跃模块
连接模块
连接模块
端头模块
端头模块
活跃模块
连接模块
项目整体店铺划分面积区间占比：
窗户洞口
隔墙洞口
青岛白沙河艳澜海岸商业街 26
3.1.5消防后勤设计分析
疏散 首层：利用备勤走道和沿街面进行店铺 的疏散。 二层：利用双首层内街及室外景观楼梯 和备勤交通核进行疏散。 三层：利用备勤走道及店铺内楼梯进行 疏散。
返回
青岛白沙河艳澜海岸商业街 27
3.1.5消防后勤设计分析
烟道
15.7烟0 机
青岛白沙河艳澜海岸商业街 37
白沙河情景商业街
3.4 广场
广场成为外向步行街的聚集结点，双 首层价值的基本保障。
返回
布局原则：活跃模块连接处
青岛白沙河艳澜海岸商业街 38
白沙河情景商业街
3.4 广场
1900 32300
返回
32300
企业logo 1900
沿街绿化带 临时停车
青岛白沙河艳澜海岸商业街 39
货物及垃圾通 过背勤走道运 输，配有独立 的楼梯及电梯。 首层设有垃圾 储藏间（6平 方米）
1.6m
青岛白沙河艳澜海岸商业街 16
白沙河情景商业街
3.1 活跃模块
活跃模块—销售定价区间适中，大小铺面积比例适中，建筑空间 形态活跃，带动项目整体商业氛围。
布局原则：地块中段，连接端头模块 与衔接模块。
8400
青岛白沙河艳澜海岸商业街 14
3.2.2平面布局
端头模块二层平面
溢价策略2：二层店铺赠送沿 街面露台,提升二层店铺价值
1-1
90
225
55
4.2m
237
1-4
40
402 140
1-5
集团产品中心
2011年10月
•江体项目团队
2009年12月30日
部门 – 文件名 1
目录
沿街销售型商业区域及商业价值分类 1.1 项目 概述： 1.2 规划布局原则：
沿街商业价值的利用 高层住宅与沿街商业的布局原则 总图模块组合方式及总图布局原则（端头模块，活跃模块，衔接模块） 项目整体店铺面积划分占比 1.3 标准模块分析 活跃模块 端头模块 衔接模块 平面店铺划分方案及店铺面积占比 人流动线分析，平面布局与赠送方式分析（销售型店铺溢价策略） 消防后勤设计分析，技术条件分析 1.4 立面设计及店铺展示性分析 整体方案立面设计思路 各模块立面设计分析 项目一级展示广告位设计 项目二级展示店铺店面设计 项目三级展示店铺侧店招及其他广告位设计
青岛白沙河艳澜海岸商业街 17
3.1.3平面布局
2-3 2-4 216 387
2-6 2-8 347 344
2-2 2-3 2-4 2-5 2-6 2-7 2-8
95 216 387 90 347 150 344
2-1
2-9
152
60
2-10
2-11
112
91
1-3 1-4 1-5
1-7 1-8 1-9 1-6
青岛白沙河艳澜海岸商业街 11
3.2.1流线分析
端头模块流线
溢价策略：店铺均利用沿街面，首层入户，提升 店铺价值。
二层店铺利用沿街楼梯入口布置交通核（内预留 电梯条件），为2层商户提高店铺人流进入的便 利性，提升商铺价值。
青岛白沙河艳澜海岸商业街 12
3.2.2平面布局
端头模块首层平面
溢价策略2：首层大店铺赠送 后院花园，提升店铺价值
3F 11.20
2F
5.60
1F
0.00 -1.05
油烟井
成品排气 道
排烟井 1、每个商铺的排烟井在二层顶部由水平支管汇到水平主排烟管，再
由水平主风管在二层顶部接到出屋面排烟井中，在屋顶排放。 其排烟井与住宅水平距离最近点为。 2. 排烟井与高层住宅之间保证了充足的距离
高层住宅
烟机
空调室外机
-5.10
16200
74200 10600
返回
青岛白沙河艳澜海岸商业街 33
3.3.2平面布局
二层平面
返回
青岛白沙河艳澜海岸商业街 34
3.2.3赠送方式分析
衔接模块赠送关系
44 39 39 66
返回
44
青岛白沙河艳澜海岸商业街 35
3.3.2平面布局
标准块交通核方式研究
12700
4200
43.12
6400
活跃模块
连接模块
连接模块
端头模块
端头模块
活跃模块
连接模块
总图布局及模块组合方式
各模块平面布局—（进深，面宽）
店铺面积划分
业态组合及后期运营
模块销售面积定价：（营销逻辑）
端头模块销售面积区间：300—500平米为主，高总价—低单价 活跃模块销售面积区间：200—400平米为主，定价适中 衔接模块销售面积区间：100—300平米为主，低总价—高单价 各模块总图布局占比：28% 28% 44%
走廊剖面 烟井与高层距离充足
返回
青岛白沙河艳澜海岸商业街 28
3.3.3消防后勤设计分析
疏散 货物及垃圾
返回
背勤走道净宽度1.6米，满足 双向小型推车。
货物及垃圾通过背勤走道运 输，配有独立的楼梯及电梯。 首层设有垃圾储藏间（10平 方米）
货梯
备勤走道
油烟井 垃圾间
青岛白沙河艳澜海岸商业街 29
白沙河情景商业街
121。54
5100
7800 34.01
5500
131。49
10600
124。40
紧凑交通（面宽小，满足平层店铺 展示）
返回
10600
124。40
大门厅交通（二层店铺拥有更好的 展示空间）
青岛白沙河艳澜海岸商业街 36
3.3.3消防后勤设计分析
疏散 货物及垃圾
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货物及垃圾通过背勤走道运 输，配有独立的楼梯及电梯。 首层设有垃圾储藏间（10平 方米） 背勤走道净宽度1.6米，满足 双向小型推车。
首层步行街
1-2 232 255
20000
440
80 70
60 100
153
16200 8400
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3.2.3赠送方式分析
端头模块内院赠送
预留柱及隔墙 后院赠送分割采用预留柱，后拼接景观墙的做法。 可灵活分配后院空间，同时为大型业态预留条件。
设计方案考虑景观柱，预留后 期加建屋顶和分割墙所需条件。
面积配比
1-1 417
0 244
面积区间 0-100
100-200 200-300
400+
个数 1 6 2 1
比例 4.1% 44.3% 27.6% 23.9%
417
159
159
238 244
417 107 113 113 72 122 244
青岛白沙河艳澜海岸商业街 31
青岛白沙河艳澜海岸商业街 4
白沙河情景商业街
2.规划布局原则
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沿街商业价值利用: 最大化的利用沿街商业价值，布局销售型商业。
住宅与沿街商业的布局原则： 住宅应尽量与沿街商业分开布局
住宅视线分析
消防间距
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总图模块组合方式:
端头模块
活跃模块
连接模块
1-1 1-2 184 196 296 158 278 238 264 1-10 1-11
131 70
113 41
面积区间 0-100
100-200 200-300 300-400
个数 5 7 5 3
比例 11.1% 29.8% 32.2% 26.9%
216 387
347 344
216 387 347 344
首层步行街
13000
27000
93400
10600
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青岛白沙河艳澜海岸商业街 20
3.1.3平面布局
首层大进深店铺布局意向
大尺度进深店铺，可合理设 置等候接待区、就餐区、厨 房后勤。
建筑面积286平方米
就餐197平方米
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厨房75平方米
青岛白沙河艳澜海岸商业街 21
3.1.3平面布局
活跃模块二层平面
面积区间 0-100
100-200 200-300 300-400
400+
个数 13 36 24 6 5
比例 6.3% 30.5% 34.0% 12.4% 16.8%
青岛白沙河艳澜海岸商业街 8
白沙河情景商业街
3. 标准模块分析
青岛白沙河艳澜海岸商业街 9
白沙河情景商业街
3.2 端头模块
端头模块—高总价，低单价。发挥主力店作用，拉动人流，提升 项目品质，带动项目整体商业氛围。
3.3 衔接模块
衔接模块—低总价，高单价，主要布局小店铺，为项目营销快速 销售提供保证。
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布局原则：地块中段，穿插于活跃模 块与端头模块之间。
青岛白沙河艳澜海岸商业街 30
3.2.2平面布局
1-1 417
1-2 107 1-3 113 1-4 1-5
1-6 113
1-7 72 1-8 122
1-9 1-10 244
项目整体业态配比：（商业运营逻辑） 餐饮及休闲娱乐业态：60% 零售业态：10% 生活配套业态: 30% 多业态互动布局有利于销售后项目良好运营
青岛白沙河艳澜海岸商业街 7
总图模块组合方式:
端头模块
活跃模块
连接模块
活跃模块
连接模块
连接模块
端头模块
端头模块
活跃模块
连接模块
项目整体店铺划分面积区间占比：
窗户洞口
隔墙洞口
青岛白沙河艳澜海岸商业街 26
3.1.5消防后勤设计分析
疏散 首层：利用备勤走道和沿街面进行店铺 的疏散。 二层：利用双首层内街及室外景观楼梯 和备勤交通核进行疏散。 三层：利用备勤走道及店铺内楼梯进行 疏散。
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青岛白沙河艳澜海岸商业街 27
3.1.5消防后勤设计分析
烟道
15.7烟0 机
青岛白沙河艳澜海岸商业街 37
白沙河情景商业街
3.4 广场
广场成为外向步行街的聚集结点，双 首层价值的基本保障。
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布局原则：活跃模块连接处
青岛白沙河艳澜海岸商业街 38
白沙河情景商业街
3.4 广场
1900 32300
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32300
企业logo 1900
沿街绿化带 临时停车
青岛白沙河艳澜海岸商业街 39
货物及垃圾通 过背勤走道运 输，配有独立 的楼梯及电梯。 首层设有垃圾 储藏间（6平 方米）
1.6m
青岛白沙河艳澜海岸商业街 16
白沙河情景商业街
3.1 活跃模块
活跃模块—销售定价区间适中，大小铺面积比例适中，建筑空间 形态活跃，带动项目整体商业氛围。
布局原则：地块中段，连接端头模块 与衔接模块。
8400
青岛白沙河艳澜海岸商业街 14
3.2.2平面布局
端头模块二层平面
溢价策略2：二层店铺赠送沿 街面露台,提升二层店铺价值
1-1
90
225
55
4.2m
237
1-4
40
402 140
1-5