文旅投资项目风险管理方案
文旅投资项目风险管理方案
一、总则
1.目标：使潜在不确定因素变为可测知的关注点；围绕项目目标，
排除干扰，提高项目成功率。
2.原则：结合我司的商业模式，从宏观和微观两方面，针对项目具
体情况，全过程、全方位地发现“风险点”，及时进行风险评估并研究应对措施，力求形成切实可行的“应急预案”。
3.本制度适合公司投资开发的所有项目。
二、风险管理的内容
风险管理是一个预见、识别风险，并通过一定的管理方法和应对措施规避、转移、降低（消除）、接受风险影响的过程。某些风险可以通过需求再确认、获取更详细信息、增派专家等方法得以避免。
风险管理就是要不断地识别新的风险——不断地分析风险产生的概率——不断地整理“风险表”——不断地规避风险级别最高的风险——直至风险消亡。
风险管理应始终聚焦项目目标，对可能影响目标实现的事件和因素保持风险意识，对影响项目的多种可能性保持敏感；有措施有行动，才能改变风险对项目的影响。
(一)风险识别（风险因素、风险点）
其目的就是找出可能影响项目的各种风险因素、分析风险产生的原因并对其归类。没有风险识别的风险管理是盲目的，通过风险识别，才能真正把风险管理的注意力集中在具体的项目上来。
1.宏观方面：
宏观经济环境（如：中美贸易战的影响）、金融政策（如:去杠杆、房地产信贷政策）、土地政策（建设用地指标、基本农田保护）、建设规划政策（暂停别墅项目审批、项目限高80米）、房地产调控政策（限购、限贷、限价）、产业政策（乡村振兴、田园综合体）、生态保护政策（水源、林地、湿地等）。
2.微观方面：
1)直接风险：市场风险（去化难度及住宅价格）、成本风险（土地价
格、建安成本、融资成本）、税务风险（土地增值税清算？文旅项目股权转让是否缴纳土地增值税？）、资金链安全风险（融资风险——基金、开发贷、按揭）。
2)政府关系风险：如，政府换届造成项目工作不能很好衔接；官员
变动造成前任官员的承诺不能兑现、建设用地指标不能及时落实、支持力度降低甚至态度逆转等。
3)合作伙伴风险：由于管理理念、经济利益等造成合作伙伴不能协
调一致甚至分裂，从而使项目推进困难。
4)竞争风险：进入文旅、特色小镇、田园综合体等领域的企业越来
越多，包括在品牌、资金实力、专业经验、人才、政府关系等多方面实力雄厚的大型企业，一方面我们要因时因地、把握时机，另一方面更重要的是要有自己的“核心竞争力”（小城镇建设全产业链的管理服务、拥有自己的IP、集成跨界）。
5)组织管理风险：项目管理团队的专业能力及综合管理能力、集团
专业团队与项目团队的协同、激励制度能否充分调动团队积极性、集团能否有效控制异地项目的财务人事、开发建设、商业运营等各方面的管理风险，同时又能“管而不死”，充分发挥项目团队的潜能，在集团的大方向下创造更好的业绩。
6)质量、安全、进度风险：如，在工程施工及文旅项目运营过程中
出现的重大质量事故、重大安全事故、工程进度严重滞后造成我司交房违约赔偿等。
7)重大客户投诉与群诉：如，业主的集体投诉、当地农民的群体事
件、文旅游客的重大投诉等。
(二)风险评估
分析和评价风险因素发生的概率、影响的范围、可能造成的损失的大小以及多种风险因素对项目目标的影响等。
(三)风险应对
从改变风险因素的性质、风险发生的概率或者风险后果大小三个方面提出多种策略。
(四)风险控制
在项目的风险事件发生时，实施风险管理计划中预定的应对措施；当项目情况发生变化时，需要重新进行风险评估并制定新的应对措施。
1.风险控制方法：
风险回避：当项目可能发生无可预计的风险危机时，主动进行项目计划的更改或放弃，以规避风险的发生，保护项目目标免受影响。
转移风险：把风险的影响和责任转嫁给第三方，并不消除风险，通常要为第三方付费作为承担风险的报酬，如：保险、业绩奖罚条款、维护保修承诺等。
减轻风险：通过降低风险的影响和损失，从而达到控制风险的目的，减轻风险的危害性。积极应对，制定应急计划并在风险发生时执行，风险征兆被监视；应急计划可以大大减少处理风险的费用。
2.风险控制的原则底线
不允许发生的风险：如，不能按期竣工结算、不能按期入住、大规模质量群诉、结构安全等，这些风险超出了风险管理的范围，必须在设定项目管理目标时就解决。
必须控制住的风险：经营计划风险、项目决策风险、营销定位/产品解决方案的偏差（可行性研究阶段成立项目前置小组解决）、设计方案的颠覆、涉及结构安全的质量问题、大规模群诉的质量风险等。
三、风险管理计划书的要素
1.概述：项目管理目标；需要优先考虑规避的风险；风险规避策略
的内容说明。
2.风险识别：风险情况调查、风险来源、风险分类等。
3.风险评估及应对：风险发生概率的估计、风险后果的估计、风险
评估结果及应对措施。
4.风险控制：根据风险评估结果提出的建议、可用于规避风险的备
选方案、规避风险的建议方案、风险监督的程序。