房地产业增加值的计算

房地产业增加值的计算
房地产业增加值是指地域范围内房地产业所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。

房地产业增加值核算范围。

房地产开发与经营业，包括各类房地产经营、房地产交易和房地产租赁等活动。

房地产开发经营活动既包括房地产开发企业从事的房屋和土地开发经营活动，也包括非房地产开发企业从事的房屋和土地开发经营活动。

房地产开发经营的内容主要是项目选址、房屋和土地开发、投资决策、房屋销售、房产租赁等(不包括建筑施工活动，也不计算建筑施工创造的增加值)。

不过有些国家和地区则把房地产开发与建筑营造合为一体，称住宅建筑业，其创造的增加值也不再划分房地产业和建筑业，在国内生产总值中统一反映。

房地产经纪与代理业，包括房地产咨询、代理、营销、策划、估价、交易等。

在经济发达国家，由于新建住宅数量较少，存量住房交易所占比重很大，经纪代理是这些国家房地产业服务活动的主体，这部分经济活动越发达对国民经济的贡献率越高。

从事房地产经纪与代理可以是机构单位，也可以是个人，但必须是同主管业务部门脱钩，能独立承担民事责任的经济实体。

房地产管理业，包括房地产行政主管部门的住宅发展管理、土地批租管理、产权产籍管理，也包括物业管理公司的经营管理、维修管理和居住服务等，但独立核算的房屋维修公司不包括在内。

按照国际统一核算原则，独立核算的经营维修活动应统计在建筑业中。

房产出租包括公房出租、商品房出租及私房出租等。

关于房地产业增加值的计算方法。

房地产业增加值计算方法主要有生产法和收入法两种。

当用生产法计算时，其计算公式为：房地产开发经营增加值=经营收入-土地征用及拆迁补偿费-前期工程费-建筑安装工程费-基础设施建设费-公共配套设施费;房地产经纪代理业增加值=企业个数×营业收入;房地产管理增加值=房地产收入+供暖收入+生产经营收入+城市维护费拨款。

当用收入法计算时，是以行业为单位从收入分配角度计算房地产业增加值。

其计算公式为：增加值=劳动者报酬+生产税净额+固定资产折旧+营业盈余。

城乡居民自有住房作为房地产业生产活动的一部分，其总产出应按市场租金价格计算，由于受市场发育程度和资料来源的限制，很难取到市场租金平均价格的资料，只能按房屋原值虚拟折旧计算，折旧率也按统一规定计算，城市为4%，农村为2%。