精装修成本测算

刊 首 语近几天，手握14项世界冠军的33岁韩国棋手李世石被“重伤”了，谁也未曾料到阿尔法（后面还有个狗）干净利落地以3：0击败李世石，整个棋坛甚至整个人类世界都猝不及防。

人脑完败于电脑，突然让人们意识到：连极复杂的围棋都被电脑参透了，电脑在智能方面还有什么不可能？于是，在惊诧之余，迫切想给自己领养一条阿尔法狗的念头油然而生，如果能让这条狗来管管家，冰冷的房间一定会变成智能的暖巢。

谈到智能家居，许多人都会想到比尔·盖茨。

在计算机刚刚兴起之初，这位世界首富就耗资6000万美元建造了高科技别墅，此后比尔·盖茨更是放言：“独立的智能家居早晚会被取代，未来的智能住宅最大的特色即为‘整合’：将由一套完整的网络服务将房屋内的灯光、保安、音频、视频等一系列自动化程序整合在一起。

”智能家居的核心是对能量、照明和安全的监控及远程控制能力，而弱电系统恰恰是智能家居的关键组成。

上世纪70年代以前的弱电设计，只有电话与广播，而到了今天，弱电系统的设计内容在一步步扩大、扩展，技术也越来越新，工作量也越来越大，应用也越来越广泛，智能家居的发展日新月异。

尽管如此，现实中并不是人人都能领一条阿尔法狗回家的。

从供需两方说起：开发商首先想，增加的智能化成本能为我带来多少直接利润增长，比如说，当他们发现园林景观是最好触动客户买点的时候，开发商都毫不犹豫选择了提高绿化成本，小投入换大收益；其次，尽管很多客户对智能化都很感兴趣，但对于国内的工薪阶层消费群体，购买能力限制了智能家居在这个受众群体中的普及速度，所以目前只有少数高端消费者才能感受智能家居带来的生活便捷。

从深蓝到阿尔法狗，过去了19年，国际象棋和围棋相继沦陷。

有人开玩笑说：“阿尔法狗，你听说过麻将吗？”等待一只会打麻将的阿尔法狗不知道还需要多久，就像弱电的未来，智能家居的普及与发展，任重道远！文/朱彩霞目 录[卷首语]01 阿尔法狗一样的家居生活[产品透析]04 聚焦精装修项目[价格监测]22 2015年12月国内建筑钢材、砼市场价格行情[用户反馈]29 马静：成本管控要有全局观31 罗贵：成本工作需要专业化和前置化[慧讯工作坊]32 慧讯网产品手册功能详解[行业百科]36 某著名房企住宅精装修工程成本控制39 某大型地产集团综合服务供应商采购流程[行业活动]40 慧讯网成本管理大讲堂启动会在京成功举办41 RCC各地分公司成功举办企业年会聚焦精装修项目随着社会经济的快速发展，人们生活水平的不断提高，精装修工程也越来越受到广大业主/客户的关注。

而精装修工程成本控制也一直是地产企业致力解决的问题；精装修项目相比较土建及其它专业工程而言，其过程涉及的材料部品及相关分包配合的重要性与科技含量、专业化程度、密切程度更高，加上其先天的不完善性，部分项目需要在边施工边设计中进行，因而工程成本控制难度非常大。

因此，对精装修项目的深入分析，也是众多开发商成本采购部门负责人喜闻乐见的内容。

对于精装修项目的成本问题，本期《慧讯》电子刊特别采访了在设计、施工、材料方面有着丰富经验的企业负责人，希望能够通过他们专业的解答，让广大开发商成本采购工作者了解更多相关知识与经验。

关于精装修项目设计采访嘉宾：张九郎：清华大学·清尚环艺建筑设计院二所所长马红霞：北京唯美迪赞装饰设计有限公司的总经理兼设计总监杨伟勤：北京清水爱派建筑设计有限公司室内设计总监韩雪砚：LTW室内设计咨询有限公司设计师采访内容：1.房地产市场住宅、写字楼、酒店室内精装修设计风格主要包括哪几种？每种风格体现的主要设计手法或要素有哪些？张九郎：目前住宅、写字楼、酒店的室内精装修设计风格主要为现代简约主义风格，随着社会上有文化、有品质追求的中产阶级的崛起，以及企事业机构首席执行官们的审美提高，传统欧式风格在当下已经渐渐去除了浮华……同时基于国人民族自信的恢复，从而逐步回归到中式风格的情怀，这一点不仅涉及建筑、室内、景观设计行业，在生活用品、服饰设计等时尚领域也均有所体现。

马红霞：根据不同的语境室内设计的分类有很多，设计风格主要是提供给客户直观了解设计的方向，如地中海风格、波西米亚风格、中式风格、古典风格、现代风、工业风，包括现在还出现了设计的性冷淡风。

时代在变化，设计也在不断的变化，现在的设计渐渐淡化了风格的取向，讲究更多的是人性化设计，满足人的需求，体现人的感受。

2.随着社会的进步，住宅产品交房标准发展趋势逐步转向精装修交房标准，从设计角度讲，根据产品类别，您认为豪华、高端、中等、低或普通精装修标准的户内建面单方造价分别为多少？张九郎：按照经验和对项目品质感的要求，我认为所谓豪华装修的标准一般在10000元/平米；高端的标准一般在8000元/平米；中等的标准一般在4000元/平米；一般普通的也要控制在2000元/平米。

以上所说的这些控价包含了基本的水、暖、电的布线，墙顶地的主材以及卫生间和厨房的基本配套设施。

韩雪砚：低端的精装修光硬装大约是1500元/平米，包含软装后大约在三四千左右。

豪华装修的价格就没谱了，我朋友做的陈丽华金宝街项目，一户400多平米，装修费约 1个亿，富豪之间互相攀比的心态催生的奢侈品，装修费用基本没谱。

如果是高产阶级（社会精英阶层）能接受的精装修费用大约在10000元/平米。

硬软装成本占比大约为：厨柜占10%，卫浴占7%，家电约10%，其他硬装（石材、地板、面砖、型门、固定家具、射灯等）约占60%。

3.如何通过硬装和软装的合理设计来实现项目品质、效果以及成本的最佳结合？张九郎：一般硬装与软装的投资比例应该在2：1或5：1之间，但具体的比例也要根据项目的定位、总投资的基本情况及业主的职业、个性、喜好等不同因素来权衡。

高端会所或顶级酒店的硬装与软装的投资比例应该在1：1，国际标准的五星级酒店硬装与软装的投资比例应该在5：1，国内公建项目的一些业主及投资人目前的意识还只停留在嘴上，一个3亿元投资的酒店在软装上的投入一般在2000万，其硬装与软装的投资比例之有10：1。

通过硬装与软装的合理设计还可以对投资进行优化，设计师们是无法从投资优化及资本运营的角度去宏观规划并引导业主的。

举个例子说明，如果2个亿的酒店硬装投资，我们建议把这2个亿分成1.6亿的硬装，0.4亿的软装，这样就得出1.6亿的硬装以10年财务折旧计算，则每年1600万财务折旧归零，而4000万软装部分里的3000万的艺术品陈设则在10年的硬装折旧期内保值增值10倍=2.0亿，也就是通过对装修投资的二次投资优化，投资人最终相当于没有用一分钱即可完成酒店的装修投资。

4.精装修项目设计优化体现在哪些方面？有哪些具体的方式方法？对成本的影响分析？马红霞：精装修的设计优化，最初表现在对于空间的规划上，即平面的合理性。

平面规划合理了，设计才能按照功能所赋予的空间感受达到完美的体现。

因项目不同成本造价也不同，改造项目一般比新建项目成本要高。

韩雪砚：每一个建筑本身都存在一些空间布局上的不合理，因为建筑师对人的起居并不像室内设计师了解得这么透彻，或者他们没有时间去研发，在这个寸土寸金的时代，室内设计师会把平面布局规划得更合理，最大化地利用每一寸空间，对人在建筑里的关系会进行全面考量，因此整个方案会显得更好用。

5.如何从项目空间布局和细节设计方面体现成本意识？张九郎：这是一个专业的技术问题，我每年都会跟我的学生及我们的主案设计师强调在方案设计时对空间的划分按3的模数来规划二次功能空间，跟施工图深化设计师要求所有隔墙设计满足模数的框架，以此同步约定了地面及顶面用材的整数化，用细尺度的推敲来支撑整体空间的模数化实现，从而达到设计品质的提升同时做到成本的最大化减少。

杨伟勤：空间的布局和所有的材料有一定的关联性，包括门的高度，和材料本身的规格，都有关系。

可以我所说的第一点和第二点结合起来考虑。

再下来就是细节设计方面，可能是整个空间里面的细节，比如：灯的构造和材料的接口都与造价有关系，但是关系不会太大，很大一部分含量是在设计上，是设计应该考虑的，同时也应该体现空间的品质。

第一、设计是我们说的普遍意义上的构造细节，这是很重要的，那么设计应该处理这些问题，而不是过多的考虑成本；第二、细节可能是点，比如在空间里面通过某些点给人比较细腻的感受。

6.在设计方面，通过哪些手段和方法在保证设计效果的前提下可节约成本？张九郎：设计与艺术在某些层面上有着完全不一样的本质，设计尤其是建筑设计和室内设计是人文化、实用性的艺术，在某种层面上来讲是为了让人类生活的空间更加美好、更加舒适、更加便捷、更加幸福，这也是我们这些一直为设计理想不断追求的设计人的最美好愿望，所以我不认为设计理想和经济成本之间有着不可跨越的鸿沟。

设计师的存在不就是在这样的经济化的市场环境中，让开发商、投资人在一定的投资成本下能够给社会给大众提供尽量美好的产品么？清华控股旗下的几大设计院在清华的倡导和领导下，也在内部有了更多的学术及技术上的交流，让我们的设计作品更加完善，让我们的设计服务体系更加立体化，最终实现所有专业的一体化的设计，也希望更多更好的作品在清华这个平台上诞生。

马红霞：设计的表现手法很多，不一定是以金钱为代价的，所以材料的选择很重要，同时施工工艺也很重要，设计师的本领就是在业主有限的预算前提下达到性价比最高。

设计项目的最终效果是根据项目定位和投资来的，一个5星级酒店一味地压低成本，效果必定大打折扣。

保证设计师的设计费，保证施工单位的合理利润，我相信在共赢状态下才可能有好的效果和成本可控制。

7.在设计过程中，选择材料时如何兼顾成本？韩雪砚：设计师的成本意识主要体现在对材料的珍惜程度上。

比如壁纸，要对花，花纹越大的壁纸对花时就得浪费越多，如果设计师经常选用这种花纹的壁纸，可以认为他的成本意识就不高，但为了完成项目，也无可厚非。

还有石材，成板是1.22米*2.44米的板材，如果设计师动不动给出700毫米或1.3米的规格，这就意味着严重的浪费，而换成300毫米、600毫米或800毫米的都可以循环利用。

8.如何减少设计变更产生的成本？张九郎：为什么项目过程中会出现那么多设计变更？不知道有没有人思考过这个问题，变更业主方不想看到，设计师也不愿处理，这就是因为开发模式把设计的流程划分得太繁琐，每个设计团队、设计公司之间在设计的过程中没有充分的沟通，很必然地造成了在施工过程出现各专业“打架”的事情，为了项目能够继续推进下去，设计单位不得不进行设计变更，以便来处理这些专业上的矛盾。

马红霞：首先设计师要了解业主的整体预算要求，在设计过程中尽量选择价格适中或者物美价廉的材料，同时在处理施工的细节时尽量使施工工序和效果很好地达到平衡。

施工的变更多于材料的变更、细节的变更，如果能控制好预算材料和节点的合理性，必然会减少设计变更。