物业工程维修管理方案
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装修巡查 巡查记录 发现不合 格装修 下发违章 通知单
合格消项 客服中心 处理/存档
到整改期 限后复查
客服部备案
不合格
•
三、日常维护和业主报修阶段
(1) 设施设备管理方案
目的： 保证设施设备的正常运行，降低物业成本，降低业主公摊费 用。 措施： 1、制定共用设施设备进行日常管理和维修养护情况，公共 巡查力度要加强，保证照明的完好率在98%以上。而且是 常态下最主要的一项工作。 2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运 行、 检查、维修、保养等要有记录，定人定岗。建立完整的 电子台帐。 3、 设施设备标识要齐全、规范，责任人要明确；操作维护 人员要严格执行设施设备操作规程及保养规范；按标识 进行操作，保证设施设备正常运行。
因此要求我们在验房过程中一定要更细心，尽可能地发现问题， 不要感觉问题多，问题及时传递给售后。在交房过程中要多问 乙方人员物品和设施的用途及简单的维修方法，为我们以后常 态下的维修打好基础。在交房过程中一定要坦然自信，我们的 产品是一流的。我们要做的是尽可能地给业主介绍小区环境和 房屋设施。在介绍过程中突出我们的特色，我们的礼仪，用真 诚给业主感觉我们是一家人，是给他们检查和反映问题的，为 我们二次收费工作提前铺路。对可以解释的问题尽量解释，不 要轻易给业主承诺自己都不确定的承诺，遇到解释不清的问题 可交上级解释，不要因此而卡壳。在业主面前尽可能地展现我 们是一支专业化团队。下面是一个初验房流程：
向业主问好、介绍自己、帮业主 拿物品 路上和业主聊并适当介绍小 区风景景
主动介绍 房子特色
试入户门钥匙并说明使用 方法和数量、门铃门镜
wk.baidu.com
试单元门钥匙并介绍门 机对讲
有远至近验房、 不走回头路
认真填写验房表双方签字 后和业主礼貌告别
二、装修审批和装修监管阶段 1、 装修监管的目的
在这个过程中我们说要面对的是业主和装修公 司。我们对业主施行以服务为主的原则；对装 修公司施行以管理为主，以服务为辅的原则。 首先让业主明白房屋的主体结构对他本人是至 关重要的，只直接影响房屋质量和使用寿命的。 处处为业主着想。对装修人员一定要让他们明 白我们是干什么的，职责是什么。要提醒装修 人员注意施工安全和装修时间。在业主和装修 公司面前做到不卑不亢，语言规范。处处体现 我们大物业、大品牌的魅力。让业主和装修公 司感受到我们是专业团队。
工程维修管理方案
提
纲
• 第一部分：项目的基本情况 • 第二部分：项目维修管理方案 • 第三部分：常态下维修部的思考
• 第一部分：项目的基本情况
世府名邸项目位于洛南新区，洛阳新市委市政府东200米，项目占地面积7.5㎡， 总建筑面积19.8万㎡，总户数为1054户（不含商业），分为三期开发。 一期总建筑面积5.9万平方米，尚街商业设有1部商业3层扶梯。3个出入口。地 下停车与住宅共用，国际公馆位于项目整体的西南部，由2栋分别为20层、15 层的高层（小高层）建筑组成，维也纳住宅由1栋高层、2栋小高层组成，总户 数116户 ，其中10#楼为电梯刷卡入户 ，一期暂定一个西入口，地下车库三个 （机动车库一个，非机动车库两个）。市政基础设施配套基本完善，道路、绿 化、 水系建设形成规模，市政供水、供电、供热设施也相继投入使用。小区 主干道为沥青路，其它道路为地砖或生态砖。小区变电值班室设置在10#楼地 下室。主配电箱设置在9#楼与H1楼地下室。一期燃气公司在小区设置一个燃 气调压柜，位置在9#楼东北角公厕北面。 小区有地上和地下停车位，一期地下70个左右。小区供水泵站正在抓紧 施工中，热交换站预计在明年能够投入使用。小区建有一座人工湖，分为浅水 系和湖体，大部分是浅水系和亲水水系，大面积中心湖的水引用的整个新区五 支渠的水系，五支渠的水系是整体循环的，可以保证小区内水系的质量。与第 一大街水系相比，节约了大量的用水费用，而且水系的维护也简便了许多。
• 第二部分：项目维修管理方案
• • • •
管理方案分为三个阶段 一、工程验房和入住验房阶段 二、装修审批和装修监管阶段 三、日常维护和业主报修阶段
• 工程验房和入住验房阶段
• （1）工程上存在的一些问题处理 通过前一段对工程的验收，发现工程上存 在不同程度的质量瑕疵和工程通病，施工 进度较缓慢，返修不够及时，没有充裕的 时间进行再验房等问题。 物业已要求工程部对以上问题做出合理的 措施和解释；对无法变更或没有合理的整 改措施的，工程部提前与物业、销售做出 工程上的统一说辞，以避免口径上的不统 一给物业带来的与业主不必要的矛盾。
总结发现的问题 并进行汇总
配合售后部对房屋的初验收
复 验
由售后部下单子限期修复
• (2)业主交房流程：
和业主到房屋 内验收 详细解释房屋 内设施及用途 记录所发现的问题 认真填写验房表
复验
报客服，客服 下单到售后
房屋出现问题
问题未完全处理
报客服，继续 返修
复验
通知业主二次 验房
交房
（3）、验房流程：
2、 人员工作安排： 维修部人员设置4人，其中夜班一人，主要是负责加压泵房设 备正常运转和夜间业主报修。白班三人，加压泵房一人， 两人装修巡查，验收售后的返修的问题。 3、装修审批和巡查： 装修户申请装修范围中有拆改结构或墙体的，由维修部与工 程部沟通后进行审批。申请装修户自申请之日起前两周每 两日一次巡查，以后每周一次。空房每月一次。要求维修 人员认真填写巡查纪录表，并进行存档。 流程图：
小区照明设计功率16千瓦，公共用电电表33块（其中电梯18块， 其他14块），一期设计了三个主配电箱，每个配电箱设计功率为 8.5千瓦。热交换站设计水泵共16台，水系设置9台，（未完成施工， 暂时无详细功率统计）。一期小区供水分为民用和商业两种，自 来水公司只对小区大表收费，小表费用由物业进行收取。这样就 存在着大表与小表之间的计量误差，物业公司就要承担水损耗费 用。小区部分电梯设备间设置在楼顶业主私家花园内，就出现了 设备检修问题。小区消防系统在地下车库设计为自动喷淋装置， 但在楼内部分消防管道和设施设置在户内，又出现了不易维护和 无法紧急事故处理等一系列问题。 小区现有维修人员4人，小区设置低压用电值班间、小区供水泵 站、热交换站三处需人员值班场所，，如进入常态下24小时工作 值班状态，人员数量明显不足，满足不了小区日常养护、业主报 修和用水用电值班要求。所以一直要求工程对所有需值班场所的 设施设备进行改进，做到自动化程度高，可无人看守值班，具有 自动运行、自动报警功能的智能化设备，这样才能从根本上解决 人员不足的问题。
合格消项 客服中心 处理/存档
到整改期 限后复查
客服部备案
不合格
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三、日常维护和业主报修阶段
(1) 设施设备管理方案
目的： 保证设施设备的正常运行，降低物业成本，降低业主公摊费 用。 措施： 1、制定共用设施设备进行日常管理和维修养护情况，公共 巡查力度要加强，保证照明的完好率在98%以上。而且是 常态下最主要的一项工作。 2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运 行、 检查、维修、保养等要有记录，定人定岗。建立完整的 电子台帐。 3、 设施设备标识要齐全、规范，责任人要明确；操作维护 人员要严格执行设施设备操作规程及保养规范；按标识 进行操作，保证设施设备正常运行。
因此要求我们在验房过程中一定要更细心，尽可能地发现问题， 不要感觉问题多，问题及时传递给售后。在交房过程中要多问 乙方人员物品和设施的用途及简单的维修方法，为我们以后常 态下的维修打好基础。在交房过程中一定要坦然自信，我们的 产品是一流的。我们要做的是尽可能地给业主介绍小区环境和 房屋设施。在介绍过程中突出我们的特色，我们的礼仪，用真 诚给业主感觉我们是一家人，是给他们检查和反映问题的，为 我们二次收费工作提前铺路。对可以解释的问题尽量解释，不 要轻易给业主承诺自己都不确定的承诺，遇到解释不清的问题 可交上级解释，不要因此而卡壳。在业主面前尽可能地展现我 们是一支专业化团队。下面是一个初验房流程：
向业主问好、介绍自己、帮业主 拿物品 路上和业主聊并适当介绍小 区风景景
主动介绍 房子特色
试入户门钥匙并说明使用 方法和数量、门铃门镜
wk.baidu.com
试单元门钥匙并介绍门 机对讲
有远至近验房、 不走回头路
认真填写验房表双方签字 后和业主礼貌告别
二、装修审批和装修监管阶段 1、 装修监管的目的
在这个过程中我们说要面对的是业主和装修公 司。我们对业主施行以服务为主的原则；对装 修公司施行以管理为主，以服务为辅的原则。 首先让业主明白房屋的主体结构对他本人是至 关重要的，只直接影响房屋质量和使用寿命的。 处处为业主着想。对装修人员一定要让他们明 白我们是干什么的，职责是什么。要提醒装修 人员注意施工安全和装修时间。在业主和装修 公司面前做到不卑不亢，语言规范。处处体现 我们大物业、大品牌的魅力。让业主和装修公 司感受到我们是专业团队。
工程维修管理方案
提
纲
• 第一部分：项目的基本情况 • 第二部分：项目维修管理方案 • 第三部分：常态下维修部的思考
• 第一部分：项目的基本情况
世府名邸项目位于洛南新区，洛阳新市委市政府东200米，项目占地面积7.5㎡， 总建筑面积19.8万㎡，总户数为1054户（不含商业），分为三期开发。 一期总建筑面积5.9万平方米，尚街商业设有1部商业3层扶梯。3个出入口。地 下停车与住宅共用，国际公馆位于项目整体的西南部，由2栋分别为20层、15 层的高层（小高层）建筑组成，维也纳住宅由1栋高层、2栋小高层组成，总户 数116户 ，其中10#楼为电梯刷卡入户 ，一期暂定一个西入口，地下车库三个 （机动车库一个，非机动车库两个）。市政基础设施配套基本完善，道路、绿 化、 水系建设形成规模，市政供水、供电、供热设施也相继投入使用。小区 主干道为沥青路，其它道路为地砖或生态砖。小区变电值班室设置在10#楼地 下室。主配电箱设置在9#楼与H1楼地下室。一期燃气公司在小区设置一个燃 气调压柜，位置在9#楼东北角公厕北面。 小区有地上和地下停车位，一期地下70个左右。小区供水泵站正在抓紧 施工中，热交换站预计在明年能够投入使用。小区建有一座人工湖，分为浅水 系和湖体，大部分是浅水系和亲水水系，大面积中心湖的水引用的整个新区五 支渠的水系，五支渠的水系是整体循环的，可以保证小区内水系的质量。与第 一大街水系相比，节约了大量的用水费用，而且水系的维护也简便了许多。
• 第二部分：项目维修管理方案
• • • •
管理方案分为三个阶段 一、工程验房和入住验房阶段 二、装修审批和装修监管阶段 三、日常维护和业主报修阶段
• 工程验房和入住验房阶段
• （1）工程上存在的一些问题处理 通过前一段对工程的验收，发现工程上存 在不同程度的质量瑕疵和工程通病，施工 进度较缓慢，返修不够及时，没有充裕的 时间进行再验房等问题。 物业已要求工程部对以上问题做出合理的 措施和解释；对无法变更或没有合理的整 改措施的，工程部提前与物业、销售做出 工程上的统一说辞，以避免口径上的不统 一给物业带来的与业主不必要的矛盾。
总结发现的问题 并进行汇总
配合售后部对房屋的初验收
复 验
由售后部下单子限期修复
• (2)业主交房流程：
和业主到房屋 内验收 详细解释房屋 内设施及用途 记录所发现的问题 认真填写验房表
复验
报客服，客服 下单到售后
房屋出现问题
问题未完全处理
报客服，继续 返修
复验
通知业主二次 验房
交房
（3）、验房流程：
2、 人员工作安排： 维修部人员设置4人，其中夜班一人，主要是负责加压泵房设 备正常运转和夜间业主报修。白班三人，加压泵房一人， 两人装修巡查，验收售后的返修的问题。 3、装修审批和巡查： 装修户申请装修范围中有拆改结构或墙体的，由维修部与工 程部沟通后进行审批。申请装修户自申请之日起前两周每 两日一次巡查，以后每周一次。空房每月一次。要求维修 人员认真填写巡查纪录表，并进行存档。 流程图：
小区照明设计功率16千瓦，公共用电电表33块（其中电梯18块， 其他14块），一期设计了三个主配电箱，每个配电箱设计功率为 8.5千瓦。热交换站设计水泵共16台，水系设置9台，（未完成施工， 暂时无详细功率统计）。一期小区供水分为民用和商业两种，自 来水公司只对小区大表收费，小表费用由物业进行收取。这样就 存在着大表与小表之间的计量误差，物业公司就要承担水损耗费 用。小区部分电梯设备间设置在楼顶业主私家花园内，就出现了 设备检修问题。小区消防系统在地下车库设计为自动喷淋装置， 但在楼内部分消防管道和设施设置在户内，又出现了不易维护和 无法紧急事故处理等一系列问题。 小区现有维修人员4人，小区设置低压用电值班间、小区供水泵 站、热交换站三处需人员值班场所，，如进入常态下24小时工作 值班状态，人员数量明显不足，满足不了小区日常养护、业主报 修和用水用电值班要求。所以一直要求工程对所有需值班场所的 设施设备进行改进，做到自动化程度高，可无人看守值班，具有 自动运行、自动报警功能的智能化设备，这样才能从根本上解决 人员不足的问题。