土地租赁经营管理

论文摘要：

我国自西周以来3000多年的历史进程中，农地制度经历了三次大的变迁：一是终结于战国时期的井田制(即国王——领主所有制)向土地私人所有制的变迁;二是终结于20世纪50年代中期的土地私有制向土地的社会主义公有制的变迁;三是在土地公有制的前提下，于20世纪80年代初期完成的农地集体经营向以家庭经营为主的变迁。本文介绍的土地租赁经营就是在第三次变迁与市场经济条件日益成熟的基础上逐步发展起来的。

本文在对我国土地租赁经营管理进行概述的基础上，分析了我国农村土地租赁的现状，在第三章我们探讨了我们土地租赁经营活动中所呈现的问题，最后，提出了完善和解决土地租赁经营问题的对策。

关键词：土地租赁，经营现状，对策

第一章我国土地租赁经营管理概述

土地租赁经营含义：

农地租赁是指出租者以一定年限把农地使用权出租给承租人，承租人按期支付租金，对农地在不改变其用途的前提下进行租赁使用的制度。土地租赁经营是土地资源开发机制，指只出让土地的使用权、用益权，具有返还性。它不改变土地所有权的属性，使土地资源能得到开发使用，为出租人和国家、集体带来利益，无论国有土地，或集体土地；无论农村土地，还是城市土地，都可以适用。家庭经营并非是落后的生产方式，而是农业生产经营的主要方式。家庭承包经营转变为家庭租赁经营，既维护了土地集体所有的性质，又保留了家庭对土地的使用权及农业生产家庭经营的组织形式，适应了社会主义市场经济的发展；是对家庭具有土地使用权、集体具有土地所有权关系的重新确认，赋予了农民充分使用土地的权利；具有历史传统，不需要改变土地所有关系，促进土地使用权流转，维护了农民对土地的使用权，易于理解实施。

农村土地租赁经营的特点：

1、农村土地租赁经营进程趋于快速化近年来，随着农村经济的发展、农业产业结构的调整，以及二、三产业和劳务经济的发展，土地流转进程趋于加快。

2、农村土地租赁经营模式趋于多样化农村土地租赁经营模式有合作社+基地+农户模式、土地托管模式、基地模式等

3、农村土地租赁经营管理制度趋向完善化

1）制定了土地租赁经营的相关制度，有效地促进了土地租赁经营进程

2）加强了土地流转的监督管理，并积极做好土地租赁服务。

3）规范整理了土地承包方案资料，做到资料齐全、图标清晰和管理规范。

4、农村土地租赁经营主体呈现多元化，农村土地租赁由原来的单个农户逐渐向农业龙头企业、经营大户、农民专业合作组织等转变

5、农村土地租赁经营效果趋于显现化，农村土地收入已不是由原来单纯的粮食收入渠道，以转变为多元化的收入渠道

土地租赁经营与家庭承包制的区别

农地租赁与承包经营相比较，两者有以下几项区别：

1、农地使用经营的主体不同。农地租赁中承租人可以是本集体经济组织内部的成员，也可以是集体经济组织以外的单位或个人;而我国法律规定，农地承包经营权主体一般只能是本集体经济组织的个人、家庭和集体组织。

２、经营风险机制不同。租赁经营的土地必须竞争承租，包括着一定的风险机制。竞争是市场经济的基本特征，通过竞争可以激励各种生产要素，促进先进要素的成长，提高生产效率。而且农地租赁一般都采用招标承租，每一个劳动者都可以按照自己最佳的经营能力承租土地，真正体现了社会主义按劳分配的原则。承包经营则带有较重的福利性，其土地基本上是按人口进行优劣搭配，平均分包，固守着计划经济条件下“平均主义”的思维。

３、土地的可流转性不同。土地流转是农业生产要素实现最优组合的基本手段。租赁经营的土地一般都可随着经济条件和能力的变化而流动，也就是说，有能力的承租者可以增租，能力弱一些的可以减租或停租。承包经营却没有这种机制，广大农民往往误认为土地是集体给自己种的，又不要租金，所以宁肯荒芜或半荒芜，也不会转让出去。

４、经营自主权的大小程度不同。租赁经营是承租人与农村集体经济组织签订租约、缴纳租金后，享有完全的经营自主权;而承包经营在生产、承担任务等方面都要经发包方和承包方双方协商并签订承包合同，承包者在完成合同任务的条件下，才能发展其经营自主权，即其经营自主权受到了限制。

５、农地租金和承包金确定的依据和金额多少不同。地租是联系土地所有者和使用者的纽带。马克思曾经指出“地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。”土地租金由三部分构成，一是由所有权决定的绝对地租，二是由经营垄断决定的级差地租，三是由对土地上建筑设施投入而形成的土地资本应得的收益。此外，租金的多少还受市场供求因素的影响。而承包金则是根据本单位的经济水平、土地产出水平和农民纯收入水平以及农业税、集体提留等多种因素综合确定。一般来说，承包金要比租金低得多。

农村土地租赁经营的作用

１、有利于推动我国经济体制改革

当前，我国国民经济体制正处于由计划向社会主义市场经济体制转型过程中。经济体制改革是多方面的，租赁以其雄厚的资本基础，多元化的资本来源，全新的筹资方式，独特的资源配置功能大大有利于实现投资主体多元化，金融创新，优化资源配置，完善流通机制等从投资、金融到外贸、流通体制的全面改革目标，有利于发展现代市场经济，建立健全社会主义市场经济体制。

２、有利于新产品的及时采用和推广

一项新技术、新设备向现实生产力的转化，需要经历一系列过程。通过租赁，承租人可以租进适用性、经济寿命等性能把握不大的新产品，以免遭受可能的损失；出租人则可使其产品价值逐步实现，投资回收速度加快，进而扩大生产，降低成本，降低售价，产品得以推广。同样，在新技术研制过程中，可以通过租赁实验设备、场所，尽量降低科研成本与风险，有利于技术的创新。

３、优化资源配置。

通过租赁制能促使用地单位节约利用土地，要么加强利用，要么把闲置的土地退还给国家，盘活了国有存量土地，使那些征而不用等闲置浪费土地的单位和

个人在分析利益得失后，对自己的用地精打细算，从而促进我国土地由粗放型向集约型转变，切实做到了节约用地、合理用地，让土地的价值得到最大体现。

４、实现长期效益。

土地租赁有利于实现土地的长期效益，减少出让土地会出现“寅吃卯粮”现象。土地出让，实际上是现任政府在花后任政府的钱，这种现象无形中阻碍了社会经济的可持续发展。而土地租赁制则避免了这一严重后果，可以确保城市财政有源源不断的资金用于城市建设和土地开发。

５、操作简便灵活。

土地租赁操作简便，灵活。更适合我国现阶段的国情。运用租赁，企业以较少的资本，取得关键设备使用权，可以边生产，边获利，边支付租金，使资金运动有效循环。这不仅解决资金不足问题，同时获得了设备，完成了技术改造，不失为国企改革的新思路。

第二章农村土地租赁经营的现状

一、土地租赁经营的发展历程

我国现有的农地使用制度是在党的十一届三中全会以后随着大包干为主要形式的家庭联产承包责任制的实行而建立和完善起来的。据农业部合作经济指导司、经营管理总站的

统计资料显示：至1997年止，中国实行农民家庭承包的村总计有717866个，占全国村总数的97.1%;家庭承包经营的耕地自实行家庭承包制以来就占农村耕地总面积的97%以上。由此可见，农地承包经营制已经成为我国最主要的农地使用制度，其目的在于实现土地的所有权与经营权分离，确立以农户为单位的生产经营主体，充分调动农民的生产积极性，以提高农业的生产效率、增加集体和农民个人的经济收入。与农地使用制度的发展与完善相对应，在法律角度我国农地使用权也呈现出市场化、货币化、股份化的发展趋势。可以认为，目前我国的农地使用制度已经初步理顺了国家、集体和农户之间的责、权、利关系，调