人防工程——地下防空城经济商业圈

人和地产:“地下”生存
即使正经历搬迁的命运，汉正街依然车水马龙，商家大多挂着大甩卖的揽客招牌，淘货的板车在汽车间穿梭。

在这动迁的关口，汉正街的繁荣还维持着许多人的生计。

而地下6米，“地一大道”没能延续汉正街的人气，它的另一个名字——“汉正地下商业街”或许试图唤起人们对汉正街的熟悉感。

但运营半年多来，“地一大道”对于大多数武汉人而言，仍然很陌生。

这个由人和商业公司开发运营的人防地下商城，正以独特的商业地产模式搅动武汉商圈。

“防空洞模式”江城掘金
43岁的哈尔滨商人戴永革，用近20年时间在中国构建了庞大的地下商城王国。

该公司2008年在香港上市时，更是轰动业界。

根据上市前的利润评估，它把万科、碧桂园等大型
地产企业远远抛在后面。

“拿着人防工程到香港上市，我确实没搞明白，到今天为止也没搞明白。

”有记者问潘石屹如何看人和的商业模式时，潘直言。

不止潘，大多数人对其很陌生。

所谓人防工程，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

根据中国法规，在和平时期，投资者有权使用、经营、管理开发的设施，并取得其产生的盈利。

人和商业属于特殊形式的房地产行业，其商业模式独特：开发人民防空工程作为地下商场。

由于地下空间未被归类为房地产开发，不受诸多适用于房地产行业的法律、法规、税收或政策的限制，无需缴纳土地出让金及土地增值税，可降低开发成本，飞速扩张。

众所周知，土地出让金及土地增值税是房地产商开发成本的主要构成部分，占比通常超过50%，而且城市黄金地段的土地出让金更是价格高昂。

显然，相比传统的房地产开发业务，人防工程设施当中蕴含着巨大的商机。

作为目前国内最大的地下商城开发运营商之一，人和商业来武汉选择在汉正街地下开发、运营地一大道，项目进驻伊始，其便与武汉市人防办、发改委、城市规划局等政府相关部门建立合作关系。

在公司提出选址并获政府批准后，可拥有40年的经营权，通过出租商铺或转让商铺经营权的方式获取回报。

“人防工程的政策性比较强，拿到地下人防工程的经营权，并不像传统的房地产公司需要竞标土地出让权。

这其中的关键就是和政府部门谈，人防办具有审批权。

”中国商业地产联盟秘书长王永平认为。

而人和的独立非执行董事王胜利是公司关键人物，他有着多年在国家人防部门工作的经历。

人和商业的历史可追溯至20年前。

1991年，首个作为商业用途的哈尔滨地下人民防空工程设施取得政府批文后动工，由中外合作企业哈尔滨人和公司（人和商业的前身）负责开发及经营。

招股书显示，两年的租金收入就超过全部投入。

经过十余年发展，人和商业运营哈尔滨约90%地下商业。

在哈尔滨之外，人和商业开始复制这一模式，广州地一大道于2007年1月正式开业，由于项目地处繁华的广州火车站商圈，且相比同一商圈的白马服装市场，价格优势明显，出租率高达100%。

“人和商业所有地一大道商场开业的时候，出租率和销售率几乎都是100%，利润率一直保持在58%。

”人和商业执行总裁王宏放曾表示，由于地下人防工程的开发属于公益工程，受政府的支持，所以开发成本比一般房地产项目低，再加上地下商业的运营成本相对比较便宜，因此，人和地下商业设施的销售和租赁价格通常是周边商场的1/2到1/4。

《鄂商》记者获知，武汉地一大道是人和公司大规模扩张之路的重要环节。

将会与今年建成的重庆、成都地一大道形成华中地区金三角的态势。

而随着武广高铁开通，武汉的买家去广州只需3小时。

“通过我们的渠道建设、布局以及对有实力商户的培育支持，在这个平台上让他们更好的发展起来，这才是我们目标。

”人和经营管理事业部企划总监孙启江表示，对于武汉商人更值得期待的就是渠道的便利，汉派服装发展已不如90年代，面对郑州、广州等城市的竞争，汉派服装没有形成一个强势的核心竞争力，比较散，没有集中，而且没有把这个优势通过营销手段和渠道进行整合，也没有与下线的采购商进行有效沟通。

吸引商业投资集团的是购买力，武汉的购买力整体形式结构较完善，需求多样，因此可以吸引万达、新世界、地一大道来汉投资。

“我们甚至考虑在武汉其他区域开发新的项目，这个在其他城市的这个阶段我们是没有这样的步骤的，没有像武汉这样去系统的考量其他区域的，原因还是武汉的商业布局、商业发展底蕴很深厚，现在已经显现出它的爆发力。

”孙启江说，武汉的投资环境，以及政府对商业发展的政策、长远规划都是息息相关的，鉴于如此良好的投资环境，人和公司想在武汉长远发展。

陷入资本漩涡
武汉地一大道是人和商业进驻武汉的第一步。

2009年12月开盘首日，待售商铺便出现供不应求局面，而赁租商铺更是出现二线市场竞价求租的商业奇迹。

然后热潮迅速降温，随后一年多时间，地一大道少人问津。

地一大道承接了许多从汉正街搬迁的商户，“汉正街的延续”是其与汉口北都试图抓住的名号。

“以前的小商品市场，就是批发加零售的模式，依靠多量和低价来盈利。

但是面对大型连锁商场的市场挤压时，必须做出业态的创新和升级，才能有所发展。

”武汉大徐发展研究院常务院长李光说。

作为汉正街升级改造的重头项目，地一大道相比汉正街，不仅是环境改善，更讲求商品品质，进货成本随之增加，而以汉正街之名吸引买家，价格高就没人买，而低价销量少又会亏本。

对此商户颇有微词，有人直指地一大道的定位不明晰，“高不成、低不就”。

根据武汉市十二五规划，汉正街原址经过改造后，将被打造成高端商贸旅游区，地一大道的定位也可能跟着调整。

服装行业竞争大，人气在漫长的摸索期中消耗。

但商户康妩仍充满信心，她断言自己不会亏。

面前有两条路，一是继续守店，幸运的话，三年合同期满之前会守得云开见月明。

“人和方面安慰我们，这里属于市政规划的一部分，政府会大力扶持，包括地铁、地上商业区等相关配套设施也会陆续到位。

”除了相信政府和开发商，她也不知道怎么办。

另一条路是转租，赚取一定的中介费。

康的转租告示已经贴出一个月，尚无人问津。

像她这样想转租的店主不少，在地下客服中心，转租广告占一面墙。

询问客服小姐，她说转租事宜需自行与店主协商，风险自担。

她另外向记者介绍公司有原始店铺出租，免去中介费，且租户利益更有保障。

招商人员余成则表示，一些商户不遵守公司管理条例，要赶他们出去，空出来的店铺可以出租。

按照公司的规定，每天必须按时营业，公司会查岗，发现违规的轻者罚款，长期不开门就会被赶。

“开一天亏一天，许多店主在其他地方也有店，这里没生意就去其他店，等这里有人逛再来开门。

”康说有时候他们跟公司打游击战，到了查岗的点，就派人来开门，等人一走再关门。

对面的店门紧闭，她说那店已经被买下，店主有8家铺子，不在一地。

这里最初的认
购价是每平方米6.8万，现在已经涨到7.8万，如果能转手，就赚钱。

似乎陷入了恶性循环：亏本或想投资的商户要转租或转卖，价格因人气不旺难提高，下家也难觅，而处于持续亏本状态时，即使有心经营，也无力做好，人气更难聚，必然导致亏本，为了不亏想转……
面对一些不守规矩或转租心切的商户，招商部余成表示压力不大，他说汉正街的搬迁工作已经启动，有大批商户将会转至地下，延续原来的便利。

康妩是最早转移到这里的商户，她把宝压在了地一大道，“在老鼠街现在还没搬走的商户，政府会将部分安置在菱角湖万达广场等地。

”康说，地一大道之后她不会再去地下开店，类似的地段和价位，她绝对选择地上。

余成也指出，公司的利益与商户捆绑在一起，若散户大批撤出，公司也不能全身而退。

对武汉地一大道的运营能力，商户多有诟病。

虽然20年来，人和公司从未停止扩张步伐，给人感觉建设资金充足，但其经营管理资金投入并不多。

“与商业地产开发不同，由于投资商只能拥有使用权，因此地下商业的经营不能像传统的商业地产那样出售商铺，只能采取租赁和出让经营权的方式。

这就意味着，地下商业开发商必须具有一定的经营管理能力和资金的实力。

”王胜利表示，地下商业开发带有一定的社会公益性质，比如要做好地下通道，保证人车分流，要有一些公摊面积用于社会公共用途。

而且在后期的运营管理中，资金实力显得比较重要。

虽然不需要缴纳土地出让金，但是地下商业项目也需要交纳少则几千万元，多则上亿元的保证金。

有的小企业投入人防后，最后干不下去，主要是由于前期融资借款的利息较高，后期管理中，如水电、人工等各种费用支撑不了，而运营的效益又不如预期，出现资不抵债的情况。

前SOHO副总裁现高和投资董事长苏鑫认为，短期投资者偏好的是高收益、高风险；长期投资者偏好的是低收益、低风险。

商业地产要想赚钱，就必须设法让商业不动产转移至中长期投资者手中，因为他们可以出的钱更多。

风险最终转嫁给谁？一路裹挟资本，会不会产生泡沫？地下商业地产是否会陷入类似地上的资本漩涡……这一切都有待时间检验。

跑马圈地式扩张
上市，是解决资金压力的一大途径。

2008年10月人和商业(01387，HK)在香港联交所上市，募集资金33亿港元。

公司执行总裁王宏放认为，这次招股所得资金可以支持人和业务快速扩张，进一步扩大公司在地下商城领域里的领导地位。

当时正值金融风暴，人和商业的募集额一路下滑，但在几家地产公司推迟上市之时，人和独特的“防空洞”策略最终得到了资本市场的认可。

“这也说明商业地产和住宅地产的不同，商业地产抗风险能力比较强，也较受投资者的欢迎。

”一位不愿透露姓名的证券分析师表示。

人和商业上市后，其实际控制人秀丽·好肯持有的68.96%股权，一跃而成为坐拥逾200亿资产的大陆地产巨富，几乎与杨惠妍、许荣茂等地产富豪身价并列。

秀丽·好肯原名戴秀丽，嫁给英国人后才改姓好肯（Hawken），是戴永革的姐姐。

公司壮大的同时，许多企业也逐渐关注到这一商机。

人防工程商业化运营有着很高的隐性市场门槛，只有少数具有相当资金和社会资源的经济主体，才能进入该市场。

“现在没有竞争，不意味着永远没有竞争，现在没有竞争是因为它们不具备竞争的基础”，王宏放表示，截至2010年止，集团运营管理、在建及储备项目的总建筑面积均创历史新高。

目前在全国19个省份中的30个城市进行开拓，在全国的立项总
面积已达340多万平方米。

“这种模式对我来说是比较生疏的，和政府的关联度比较大。

他们的业绩非常好，业绩能说明一切，看一家公司能否赚钱是最关键的。

”4月21日出席武汉的一个地产论坛时，苏鑫说，商业地产赚钱的核心是运营能力以及资产管理能力，具备这两种能力才能够让商业不动产的价值不断的提升。

近年，许多企业开发的地下商业项目，最终因经营不善而倒闭。

有的企业缺乏选址和经营管理的经验，不擅长商业运作，后期管理跟不上，在经营几年后倒闭。

比如选址，人和商业都会选择有地下购物习惯的城市，选在商圈、繁华地段的地下，这样客流量会有保证，但一般避免选址火车站地下。

火车站地下虽然人流量大，但主要是流动性客流，购买的多是一些纪念品、特产，回头客少，购买大件商品的顾客更少，很少有固定的目标。

早期有分析人士提出，从出售的毛利率角度看，人和的商业模式完全属于暴利，暴利是否可长期延续？
由于城市的繁荣地段属于不可再生的稀缺资源，从长远来看，人和商业保留经营权，取得长期稳定的租金回报，从而获取持续经营价值，更为划算。

但是，人和要实施快速规模扩张，势必需要巨额资本支出，而通过银行信贷又代价高昂，因此从2001年开始，人和商业开始通过转让部分经营权来减少对成本高昂的银行信贷方式的依赖。

但对现金流的正面影响十分有限。

对于投资者关心的公司长期收益，戴永革表示，人和会继续保留大部分地下商铺单位作租赁用途，同时与转让商铺单位经营权产生的一次性收入之间的比例保持平衡，以符合建设新项目的资金需求，并从长期租金增长潜力中获利。

“我们希望尽量多保留些可出租面积，我们测算租金和销售对利润的贡献，到2011年将各占一半，因为落成量和租金每年均在增长。

”王宏放解释，转让部份面积主要是通过销售把开发成本收回。

今年3月23日，人和商业控股有限公司发布其去年业绩表示，截至2010年12月31日，集团录得合并收入同比下降72.56%。

租金收入方面，由上年增加19.3%，而转让经营权的收入则下跌75.5%。

去年11月，香港标准普尔评级服务称，人和商业的评级反映了较高的监管风险，公司的经常项目收入不高，公开上市时间不长，发展计划过于激进，且公司财务风险管理能力有待检验。

另外，其和散户间的利益纠葛也日益显露。

人和正处于跑马圈地建设时期，为扩大市场占有率，重点保证新建设项目的资金投入，这必然挤占建成商场的运营费用，惹来不少商户抱怨。

未来如何维持融资压力、利润增长以及持续经营间的平衡，将是人和公司不得不面对的重大考验。