人防商业的操盘要点

关于人防商业的若干知识汇总

前言

人民防空是全党全军全国各族人民的共同事业，事关国家安全和发展全局。60多年来，人民防空伴随着国家前进的步伐一路同行，历经创业艰辛，在探索中成长进步;突出发展主题，在奋斗中日益壮大;不断深化改革，在创新中铸就辉煌。

一、人防商业的特点

北京市建立大型人防工程管廊广州地一大道人防工程

人防商业定义：

城市地下人防商业项目一般由市政府立项，再报省人防办审批。这类项目一般都是由投资开发商联合市人防办、省人防办商量总体方案，再由省或市具备人防设施设计资质的设计院设计。

人防工程定义：

人民防空工程也叫人防工事，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

二、地下人防商业政策支持

（一）国家税费支持

人防工程及配套设施免征城镇土地使用税；人防部门收取的人防工程使用费免征营业税、所得税；人防工程免交土地出让金等。

与城市建设相结合的人防工程及地面配套设施，免收城市基础设施配套费、商业网点费、占道费、综合治理费。

对新建、改造地下工程项目及内部装修和购置设备所需经费，当地银行根据资金力量给予贷款支持。

（二）相关部门配合支持

在该项目的拆迁和建设上给予支持,市政府协调从有关部门抽调专业人员组成拆迁工作协调配合小组，全程协助投资开发商进行拆迁补偿。

对在城市修建地下设施的选点、施工、出入口位置和地面配套工程等，应积极提供方便条件。

对利用地下工程设施开办工厂和第三产业的单位、个人，工商管理部门应按照规定优先核发营业执。

（三）部分投资费用支持

在人防结建费上给予支持。从该项目的公益性和社会性考虑，给予资金上的人防结建费支持，用于人防及公益性项目建设。

与城市建设相结合的人防工程，除开办旅馆、商场、工厂的照明用电按照照明电价收费外，其他用电按非工业或工业电价收费。

项目建成后，地上广场建筑物所有权、管理权为国有，人行通道和广场的广告收益、有关商业促销宣传活动的收费权可归投资开发商。

三、地下人防商业案例分析

（1）浙江温州华盖服装市场

简介：

华盖服装市场的即华盖人防隧道，位于温州市鹿城区区政府附近的华盖上。在不影响防空袭能力的前提下，成为城市建设、经济建设的一部分，产生良好的社会效益和经济效益。

隧道功能：

主要用于小商品的经营，及仓库、停车场和纳凉之地

经营种类：

小饰品商店、生活用品、化妆品的商店、饰品超市等日常小商品为主。

经营模式：

人防工程是国防工程的组成部分，国家投资和依据法律规定修建的人防工程，其产权为国家所有，经营者则拥有经营权、使用权和收益权。

（2）佳木斯地下商业街

简介：

黑龙江省佳木斯地下商业街位于城市中心繁华商业带。是集人防、交通、商贸、食品、公用设施、游览为一体的市内大型商贸中心和最大的平战两用人防工程。

商业布局：

地下商业街呈H型布局，全长451延长米，有25个出入口，总建筑面积13301平方米，设有两个营业大厅和70个营业室。一个精品世界和8个精品屋，共有标准柜台1026节，现有集体、个体业户1000余家。

经营种类：

服装鞋帽、家电、布匹、大小百货、化妆品、食品等十五个大类近二万种商品。

内部设施：

四块大型滚动电视屏幕，有进排风供热系统，烟感报警、消防自动喷淋系统，给排水系统，广播通讯系统等。

（3）青海省西宁大十字地下商业街

简介：

工程位于西宁市的交通中心和商业集中区，主体地下一层，呈十字型布置，东西长约745米，南北长约245米，工程主体东西大街宽度约18米，南北大街宽度约22米，主体净高,。建筑面积约22000㎡。

经营种类：

商品类别上采取以中高档品牌服装为主，以鞋帽、皮具、箱包、百货为辅助类别的经营方式。为了提高商业街的档次，对商业街经营客户采取了准入制，以保证品牌的知名度和含金量。

经营面积：

平均每个商铺的营业面积达到75平方米。商铺开间严格限定在米以上，一些品牌店铺的开间甚至达到米，最大的商铺开间达到米，单店营业面积近500平方米。

四、投资关注点及投资回报案例分析

广州地一大道

项目简介：

广州地一大道是广州市近年来的重点人防工程，地一大道建筑面积6万多平方米，以十字形纵横于广州黄金地标站前路、站南路地下，防护等级为5级。投资商：

人和商业，成功打造了哈尔滨第一大道、郑州地一大道、广州地一大道、成为人防商业的领军企业。

建筑规划：

2公里长， 4米宽的人行通道，分布着纯使用面积达13-160平米的商铺1200余家。

3层地下设计， 3部大型垂直客货两用梯，18部自动扶梯， 24个出入口。经营种类：

广州地一大道主要经营服装批发及零售，并根据租户经营种类的不同，划分为童装街、内衣街、时尚女装街、外贸服装街、靓仔街、韩国城、商务休闲男装街、餐饮美食等。

投资分析：

周边商场经营对比

对

总结：由于人防商业的特殊性，投资成本较低，所以租金价格相对低于其他商业，但又处于商业繁华地带，所以商业价值较高，相比同类项目，竞争优势较大。

人和商业近两年收益情况：

2008年升幅2007年升幅

营业额730130

税前溢利770320

纯利610450

商铺的租金收入。

经营权转让的收入。

广告的收入，广告的收入反映在所有的墙面的广告。

物业管理的收入和经营管理服务费收入。

本项目为批发市场，投资者提供很大面积的仓储区，而且会有专业公司在

里面提供物流服务。

与传统房产行业对比：

人和人防商业与传统房产行业盈利对比（单位：%）

万科碧桂园人和商业

200520062007200520062007200520062007毛利率

纯利率

净资产

-

收益率