北京上海豪宅客户深度解析

豪宅客户概念界定及典型特征

豪宅客户的概念界定

关于豪宅客户的概念有各种界定的方法，如狭义定义为购买过各地豪宅的真实客户，该定义强调客户现实的购买行为；又如理解为有豪宅购买意向且有足够购买能力的客户，该定义强调的是客户的有效购买需求。易居认为豪宅客户是非常特殊的一个群体，仅从经济能力和购买需求两个方面来界定是远远不够的。

图1-1- 1 豪宅客户概念界定图

豪宅客户是一群拥有相当财富、身份和地位的高端人士，是处于金字塔最顶端的那部分人群。他们或者是拥有雄厚的经济资源，或者是占据独特的知识资源，再或者是占有广泛的社会资源，并将这些资源为自己所用，不断创造更多的物质财富。作为社会的中坚力量，这些客户还拥有特质化的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位，他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求，不仅仅体现在物质层面上，更追求物质与精神的统一、前瞻性的生活理念、及功能多元化等，体现在对健康、人文内涵、环保、生态环境、私密性、服

务等方面的特别关注。此外，豪宅客户对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活的需求也有较高的要求。综上，易居定义的豪宅客户是一类拥有丰富经济、社会、知识资源，对居住生活环境有超高要求，同时对精神层面也有较高追求的群体。

豪宅客户基本特征分析

从行业上看，豪宅客户从事的行业以服务业和制造业为主；在来源地分布上看，豪宅客户以外省外国人士居多，本地客户所占比例均偏低；在年龄上，比较倾向中青年，35-45岁之间的人是主力购买人群。

行业特征——服务业的发展造就了大量富豪

虽然豪宅客户多以从事服务业为主，但是，地域性经济发展的特点也使得各地的豪宅客户分布的行业有所差异。北京、上海、深圳分别代表了中国三个重点发展的经济圈，环渤海经济圈、长三角经济圈和珠三角经济圈，其经济、产业发展特征差异显著。

在各地豪宅客户分布的行业呈现出地域性特征的同时，我们也发现了一些共性：即这些豪宅客户大多来自服务行业。

图1-2- 1 北京豪宅客户行业分布图

(1)北京豪宅客户行业分布——服务业独占鳌头

从在北京购买豪宅的人群分布看，服务业的人群是购买豪宅的主力军，占到62%，究其原因，这与北京的城市发展规划是分不开的，政府大力发展服务业的同时，也造就了一批服务业的富豪。相信随着2008年北京奥运会的成功召开，将会进一步推进北京第三产业的发展。

图1-2- 2 上海豪宅客户行业分布图

(2) 上海豪宅客户行业分布——金融业后起之秀

在上海购买豪宅的高端客户中，除了大多来自服务业以外，金融业的豪宅客户也占有重要比重。上海作为中国近代金融业的发源地，同时也作为第一个可引进外资银行营业性机构的沿海开放城市，已经吸引了众多的外资金融机构在上海设立中国总部和亚太总部。随着上海金融市场的不断发展与完善，来自金融业的豪宅客户将越来越多。

(3)深圳豪宅客户行业分布——制造业魅力依旧

图1-2- 3 深圳豪宅客户行业分布图

在深圳豪宅客户中，服务业和制造业的人士占绝大部分，分别为44%和36%。制造业是深圳产业发展的重要支柱。2007年，共有34家世界500强企业在深圳有54项新设和增资项目，而其投资领域也主要在制造业。同时，外企不断追加在深圳制造业的投资，也充分说明了深圳制造业魅力依旧。因此，可以展望，在深圳豪宅客户分布行业的比重中，来自制造业的豪宅客户比重有望进一步加大。

地域分布——“两外”人士比例超半

(1)北京豪宅客户地域分布——外省人士“异军突起”

图1-2- 4 北京豪宅客户来源地分布图

近两年，随着房地产市场的快速发展，外省市及外籍人士在京购置房产比例越来越高。据调查显示，“两外”人士在京购房比例已经由前几年的30%上升至70%。对于高端住宅市场尤其是豪宅，外地人购买比例亦尤为突出。随着我国对外籍人士在京购房的限制，外籍人士购买比重略有下滑。而在北京万元以上的豪宅楼盘中，外地仍是支撑销售的主要力量，本地人购买豪宅比重有所上升。

同时据了解，在京城豪宅诸多外地买家当中，来自山西、内蒙、东北、山东、重庆以及港台的人士较为突出，其次为港澳台及部分海外人士。

(2)上海豪宅客户地域分布——“两外”人士“好戏连连”

图1-2- 5 上海豪宅客户来源地分布图

在上海的豪宅买家当中，以本地买家为主，占31.2%；国内其他地区的买家主要为江浙一带的投资客；其次是香港、台湾以及部分欧美华侨，他们主要是中长期投资者。上海这

座“东方明珠”本身所拥有的资本实力和巨大的需求潜力，吸引了大量的房产投资客，豪宅市场也不例外。

(3)深圳豪宅客户地域分布——本地人“独占鳌头”

图1-2- 6 深圳豪宅客户来源地分布图

在深圳的豪宅买家当中，籍贯遍布全国，主要是深圳特区第一批发迹的人以及广东、香港客群占多数比例，其中在深圳本地生活和工作的精英大多来自福田、罗湖等区域，另外还有一部分外籍客户。

数据来源：CRIC

年龄分布——多数富豪处于中年时期

总体而言，豪宅客户的主要购买力是一群年龄在41-50岁之间的成功人士，但是深圳的豪宅客户与其他两个城市相比，显的更加年轻化，其36-40岁的客户数量最多，占45%。

(1)北京豪宅客户

v:shapes="_x0000_i1032">在北京，40-50岁之间的人是购买豪宅的主体，这个比例占到豪宅市场的52%。客户的年龄特征与其从事的行业是分不开的，由于北京豪宅客户企业家居多，而这部分人多出生在60年代，80年代赶上中国的改革开放，这批人就是抓住了机遇的人。

(2)上海豪宅客户

v:shapes="_x0000_i1033">图1-2- 8 上海豪宅客户年龄分布图

在上海，36-40岁的豪宅客户是豪宅购买的主体，占42%。上海是全国的金融中心，聚集了大批国内外优秀的精英人士，同时也造就了一批中年富豪。

(3)深圳豪宅客户