豪宅实例调查分析报告

豪宅实例调查分析报告
随着社会的发展与进步，人们的衣食住行不会总停留在一种标准上，有关生活方方面面的升级成为现代社会的不变追求。

而在房地产的住宅市场中，伴随着市场的发展，从毛坯房到装修房，从普通公寓到精装豪宅，住宅产品在不断升级换代。

在这个四处炒作“豪宅”概念的时代，“伪豪宅”、“暴发户豪宅”充斥于生活中，豪宅被定义得与现实无关，直接影响到消费者对豪宅的判断与选择。

究竟什么是豪宅，什么才是豪宅应有的品质表现？我们对杭州、上海两地市场认可度较高、较为典型的精装豪宅做了比较系统的调查，以此作为莱茵国际项目定位及推广的市场依据。

框定典型性“豪宅”的圈子
豪宅，最高层次的高端住宅，上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间。

要成为区域市场内的典型性豪宅项目，必定在其物质实体及精神享受两个方面都具备超越平均水平独有优势。

一）物质实体
价格是判定的第一要素，纵观各大城市典型性豪宅，或占据城市一方珍贵的土地，或拥有一片珍稀且无法复制的资源。

因为地段优势，豪宅大都占有稀缺性资源数量及标准明显超出平均水平，位于市区的豪宅占有超过平均水平的公共资源，如高档商业配套、文化教育设施、发达的交通系统等，而位于郊区的豪宅则占有超过平均水平的土地数量及自然景观资源，综上各大价值，最终都可以通过价格杠杆体现。

即——我们界定的豪宅售价总是比区域平均价格高出30%-50%甚至更多。

二）精神享受
豪宅之所以成为豪宅，除了无可比拟的地段优势之外，更重要的是它提供给那些社会顶端极少数人群对于社交、商务、时尚、休
闲、娱乐等上层生活享受。

首先，豪宅的缔造者必定在房产业界内具备相当实力，以保证其产品的真正品质。

豪宅产品的套型面积、空间尺度、产品标准及设备等方面明显超过普通住宅产品。

其中装修标准的差异性尤其明显，豪宅往往会选择一些国际知名的品牌进行强强联合，同时必须拥有人性化、智能化的功能来保证居住者的舒适享受。

此外豪宅的物业服务大都选择国际顶级品牌的物业管理公司，服务内涵与外延、服务标准明显超出平均水平，且强调满足业主个性化需求，使居住者倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。

以此为据，我们在浙沪两地选择以下4个在业界、消费者颇为认同的豪宅项目，剖析豪宅的品质之道。

上海·汤臣一品
汤臣一品坐落于上海陆家嘴滨江大道旁，占地2万多平方米，总建筑面积达11.5
万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，售价高达11万元/㎡。

上海·华府天地
华府天地由5幢小高层组成，位于上海新天地正对面，总建面7万平方米，豪
华装修。

主人专属电梯，一层一户，中西双厨，户型：260㎡-700㎡。

当时开盘售
价5万元/㎡，目前二手房售价约10万元/㎡。

杭州·阳光海岸
阳光海岸位于杭州未来市中心钱江新城核心区域，总建筑面积近12万平方米。

一线临江地块、188席户户全江景、380－1200㎡大宅空间，是滨江集团继金色海岸之后的又一一线江景精装修豪宅项目，目前售价36000元/㎡。

杭州·公元沐桥
公元沐桥地处杭州之江国家旅游渡江区，占地面积约5万多平方米，总建筑面积约8万多平方米，在售南区为古典风格的多层精装美国公寓，总共11幢建筑以5层为主，配置电梯并以精装修交付，目前售价约35000元/㎡。

四大豪宅品质细节剖析一、建筑特点
综述：
精装修豪宅项目往往采用高档石材作为外墙装饰主材，以石头的刚劲挺拔体现豪宅历久弥新的精神象征。

入户大堂是迈向豪宅生活的第一步，以挑高、酒店式精装修为基本质素。

两梯两户、两梯一户、甚至三梯一户，提供给居住者绝对私密的尊荣享受。

除了地段优越、外观富丽堂皇，豪宅更注重细节修养，无论门窗、空调、保安、甚至开关面板等各个环节，都以国际顶级品牌为标准。

（阳光海岸入户大堂、电梯厅、石材立面）
（汤臣一品电梯厅、入户大堂）
二、户内装修
（汤臣一品入户门）（汤臣一品入户门）
（阳光海岸厨房）（阳光海岸厨房）（公元沐桥厨房）
（阳光海岸江景主卫）（阳光海岸桑拿房）（汤臣一品卫生间）（汤臣一品卫生间）
（汤臣一品客厅）新古典风格
（汤臣一品餐厅）（汤臣一品餐厅）（阳光海岸客厅）新古典风格
（华府天地客厅）新古典简欧风格（华府天地家庭厅）（华府天地餐厅）
（汤臣一品卧室）新古典风格（汤臣一品书房）新古典风格
（华府天地卧室）新古典风格（公元沐桥卧室）美式乡村风格
（公元沐桥卧室）（公元沐桥书房）
（阳光海岸洗衣房）
综述
每一座豪宅，都是高尚与华贵的代名词，不仅要展现生活的品位，更要通过细节的人性化打造，折射豪宅不可复制的高贵内涵。

厨房和卫生间最具看点，整体橱柜、进口电器、按摩浴缸、桑拿房等均为国际顶级品牌，多以德国品牌为主。

室内设计以奢华古典、皇家风范、欧式简约、美式风格为主，户型功能分区合理，有独立设备阳台、走入式衣柜。

多套房设计，其中主卧更与书房、卫生间
合为一体，保证主人生活空间的完整私密。

部分豪宅项目还设有视听室、娱乐房等多功能空间。

三、会所服务、商业配套
（阳光海岸会所）
（汤臣一品会所）
综述
对于核心城市真正需求的高品质豪宅，提供与之相配的高端物业管理与尊贵的私人会所服务，这些额外的价值往往比它本身的居住价值高出数倍，而追求这种生活方式的人群对于这些价值的需求也远高于产品本身。

高品质的硬件只是其中一部分，更重要的是高品质生活的服务保障。

四、客群、营销活动
综述
豪宅的自身属性，注定了它只属于小部分社会顶尖人群。

针对小众的目标群体，大众化的文本营销不足以传递完整信息，深挖客户阶层的特性与需求，以匹合其消费行为和习惯的营销模式，通过品鉴会、酒会、高端对话、沙龙等活动，从而形成一个特定的圈层以促成交易。

会员模式、优惠服务等，是服务理念的延伸，也是“圈层营销”的进一步深化。

管中窥豹，可见一斑。

通过在浙沪的四大公认的品质豪宅调查，希望能够为莱茵国际的豪宅之路奠定基础。

经验的积累对豪宅的开发尤为重要，对于莱茵达初次操作类似豪宅项目，希望能够通过与滨江、绿城等众多有经验的豪宅开发商磋商、研讨，与众多可能的潜在客户做面对面的交谈，能够让莱茵国际做的更好、更为市场称颂，从而也成为莱茵集团住宅产业化系统中、市心豪宅类产品的代表之作。

附件1、江浙沪精装修楼盘简汇
附件2：各项目精装修图片（压缩包文件）
格、
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（大厅）
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统计结果：
1、豪宅外墙材质：石材干挂为主，辅以金属板、幕墙、真石漆、面砖
2、装修风格：现代简约与新古典（简欧）风格占绝大多数
也有部分含新中式风格的装修，但都是与其它风格混搭，中式元素所占比例较小。

3、地面铺装材料
地砖和石材多数是客厅部分的铺装，木质多数是卧房的铺装，卫生间以地砖为主。