餐饮选址千分策略 课件 完整

谅的环境。
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如果你有一笔钱，现有两块田，一块肥田， 一块瘦田，你会如何投资？为什么？ A、肥田100% B、瘦田100% C、肥田50%、瘦田50% D、肥田70%、瘦田30% E、肥田30%、瘦田70%
第二部分 选择店铺位置的八大定律
选点的三个主要流程
开设成功且盈利的餐厅 主要依赖三个流程组合 寻找理想的商圈 确定千分点或A点 准确预估营业额
永远不应把餐厅当做商圈中唯一或首要的销售推动。餐厅的吸引力不 足以为我们招揽到足够生意。在一个成熟商圈内，餐厅也没有能力将 自己发展成为聚客点，最多只能是聚客点的一部分。
永远不要根据潜在的未来销售推动来预估销售额。只有那些挺肯定会 在餐厅开业第一年内开业的销售推动才可以被考虑在内。要小心评估 开发商的实力和品质，尤其要注意一个发展项目每个阶段的完成日期。
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确定重要销售推动
在评估一个选址时，要考虑它附近的建筑 发展。重要的发展类型包括购物中心、办公楼、 火车 / 汽车站、医院、学校、体育馆/ 娱乐场所、 公园和超市大卖场。我们的餐厅应位于靠近这些 销售推动的出入口。
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确定重要销售推动
密集在十字路口附近的销售推动会成为一个 重要且活跃的人流聚焦点。
仅依靠居民小区作为销售推动的餐厅顾客捕获率较低，最终销售额也 会比较低。
一家餐厅要取得良好销售额，公车站和地铁的接近度，行人的数量和 行走路线都是至关重要的。最理想的是他们应位于距离我们餐厅入口 不超过100米的地方。
高销售餐厅拥有强大的客流量和广泛吸纳力。 低客流量和市场低吸纳力的餐厅将会很难成功。 路过餐厅的行人素质不同，吸纳力(捕获率)也相对不同。 通常我们餐厅在休息日会吸纳较多顾客。
评定市场理想性应基于商圈的销售潜力和 餐厅进入此区域的需要。一个非常好的商圈应 有充裕的客人， 不管他们是在此区域居住、工 作、购物、娱乐或通勤。
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评定市场理想性
注意因天然或人为障碍形成的半月形商圈。 单靠居民这个销售推动不能产生足够的营业额以达盈利。
居民这个销售推动应该被视为一个辅助性的销售推动。 80％的顾客来自方圆300米之内的销售推动。此范围内的
80％
300－400
8％
88％
400－500
7％
95％
500以上
5％
100％
表格说明了便利性（即距离）是吸引顾客的关键因素。 因此，我们需要把餐厅开设在靠近最高素质销售推动的地方。
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确定重要销售推动的准则
永远不要只关注人流的绝对数量。例如：交通枢纽可以是餐厅非常重 要的销售推动，但这要视乎其所拥有的人流数量，关注与被选地址的 接近度，出入餐厅的便捷度（例如通道）。
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L A I 哲学
L isten to Learn
悉心聆听才能学习
A nalysis to Achieve 分析积累才能成就
I mprovise to Improve 连续突破才能进步
以铜为镜，可正衣冠； 以人为镜，可晓得失； 以古为镜，可知兴替。
第一部分 开发团队的组成
关于团队开发
什么成员? Who 做什么事? What 为何成立? Why 如何运作? How 完美团队精神
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确定重要销售推动
几点发现：
1. 当餐厅位处人流量高的购物中心和交通枢纽的75米的范围之内， 那么我们取得良好销售额的机会就非常高。
2. 在只靠单一销售推动的地方开店，特别是罕有其它行人经过我们 的大门时，销售额预估的风险是很大的。此外，在居民小区型商 圈并仅有单一销售推动的地方开店，一旦竞争者进入，对我们的 生意会产生极大负面影响。在这种情况下，我们必须占据千分点 以减轻未来竞争对手进入商圈时对我们的影响。
基于当前的研究资料，我们的顾客主要来自30岁以下的人群， 当中女性顾客占60％以上。确保商圈的销售推动是能够吸引这 些主要人群的。
充分了解方圆300米内的人口统计，收入水平和人口的数量和 素质。
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八个定律的内容
1. 评定市场理想性 2. 确定重要销售推动 3. 人流统计 4. 分析顾客行走路径 5. 保证餐厅招牌的清晰可见度 6. 确保接待台的易接近性 7. 选择对比餐厅 8. 预估第一年销售额
统计样本可以让我们更好的了解人流往返销售推动的路径和 顾客捕获率跟销售额的关系。 只有在一个情况下这个程序可免去，就是当新点是在一个新 的聚客点内，销售推动还不存在的情况下。在主要销售推动 还没建立竣工前进行人流统计会极大地低估人流量和相关的 销售额潜力。
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人流统计
作用： － 预估营业额的重要工具
销售推动应该是充满活力的，聚集着购物者，上班族和消 费者。我们距销售推动越近，就越能吸引顾客。
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评定市场理想性
假若市场理想性是非常好或很好，我们要确保取得最佳的地点， 因为其它的竞争者很可能会进入市场并与我们竞争顾客。
评估此商圈的整体销售潜力来推定未来在此商圈开设其它餐厅 的可能性。及早考虑现有和未来餐厅的布局是非常重要的。
市场开始呈现出衰退的迹象和/或销售推动提供客流非常有限或开 始转移；我们应继续关注他的情况。
市场需要的销售推动已经转移，不存在和/或极度弱。市场衰退且 无法提供维生的利润空间；我们不再能取得可接受的销售额和利润。
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商务型普通餐厅选址:商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市； 商铺门前无封闭交通格兰、高于1.8米的绿化 大众型普通餐厅选址：社区型/购物中心或繁华便利型商业街市，商铺门 前无封闭交通格兰，最理想的位于扶梯口 面馆选址：面馆宜选择交通支道、办公住宅区域。 消费型连锁快餐店选址：客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港 码头，以及消费水平中等以上的区域性商业街市或特别繁华的社区型街市 火锅店选址：人口不少于5 万人的居住区域或社区型、 区域型、都市型 商圈。
《餐饮选址千分策略》
公司经营层必修班
2016年1月8-10日
课程内容
自我介绍 第一部分：开发团队的组成 第二部分：选择店铺位置的八个定律 第三部分：开发流程 第四部分：工程技术 第五部分：餐厅的分类
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课程内容
第六部分：餐厅精确面积 第七部分：餐厅与招牌展示 第八部分：地产评估报告表格 第九部分：新办餐厅审批流程 第十部分：Q&A
4. 要量化实际存在的销售潜力。 5. 注意主要销售推动的实际素质。比如，著名或受欢迎的商场管理公司／超市大卖
场品牌不一定会在所有市场都能带来同一效应，其作为销售推动所起的力量也不 尽相同。
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确定重要销售推动
完成详尽的市场理想性评定和重要销售推动的确认之后，下一 步我们要对商圈进行市场等级评估。
人流统计
街边店铺－2
Pedestrians
Site
2
1 Counts
2
1 Counts
Pedestrians
单车道
Pedestrians
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人流统计
道路转角店铺－1
汽车
3 Site
4
Pedestrians
2
汽车
1 Counts
Pedestrians
Pedestrians
Pedestrians
汽车
级别 非常好 很好
好 一般 不适合
定义
极度活跃的市场（商圈），拥有全部四类重要的销售推动－居民区、 办公场所、购物中心和公共交通都很丰富，或者其中一类稍微瞬息， 但市场（商圈）处于高速增长
市场（商圈）可能会/不会增长，然而，现有市场很强很活跃；四 类重要销售推动中的三类非常强。
市场很稳定，没有增长，销售推动提供顾客有限；我们可以从这个 市场继续取得尚可接受的销售额和利润。
我们的餐厅应位于聚焦点中，具备便利性和 高能见度以取得极大销售额。
在某些情况下，销售推动可能分散分布于商 圈内，大大提高了餐厅寻找明显聚客点和高 素质地点的难度。
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确定重要销售推动
顾客往返距离（最短路径）
距离（米）
平均
平均累计
0－100
48％
48％
100－200
20％
68％
200－300
12％
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确定重要销售推动的准则
3. 对以下销售推动需加以注意： －本地的旅游景点/海滩： 这些地方的季节性很强且平常工作日生意普遍惨淡 －展览中心 ：生意完全依赖于全年的展览的规模和数量，而前述因素很难在租约 期内得 以保证 －专卖店：例如婚礼用品商店，这些都无法提供足够的客流量 －主题专卖区：如传统的美食街，提供太多的各种各样的低成本食品可供选择
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开发团队的成员
地产部 工程部 设计师/工程师 运营部 开发商和经纪公司 采购部
设备部 供应商 财务部 法律部 市场部 承建商 政府关系部
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他们做什么事？
各自分工 各尽其力 目标一致 通力合作
沟通、沟通、再沟通！
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为 何 成 立？
减低开发成本 增加公司利润 达到百分之百的顾客满意度 人员的发展培训
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“人车流统计”检查表1.doc “人车流统计”检查表2.doc 建外SOHO市调表.xls
餐厅前期开发要考察的具体要素
1 人潮流量：平常、假日的日、夜来往人次比例。 2 车潮流量：汽车、摩托车往来流量。 3 交通枢纽：目前及未来可能增减的运输工具。 4 马路：单行道、中间有无隔离带、双向道与停车问题。 5 区域特性：商业氛围、竞争店、互补店、休闲设施等。 6 人口勘测：该区人口数量、消费习惯等。 7 商圈勘测：主要及次要商圈范围、租金价位。
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八个定律的内容
1. 评定市场理想性 2. 确定重要销售推动 3. 人流统计 4. 分析顾客行走路径 5. 保证餐厅招牌的清晰可见度 6. 确保接待台的易接近性 7. 选择对比餐厅 8. 预估第一年销售额
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八大定律推论结果